房地产投资与分析 复习题.docx

1、房地产投资与分析 复习题08测21房地产投资与分析一.名词解释:1、投资:投资是指投资主体为了获得预期效益,投入一定量的货币,并使其不断转化为资产的经济活动。或者说,投资是指将一定数量的有形或无形资产投放于某种对象或事业中,以取得一定收益或社会效益的活动,也指为获得一定收益或社会效益而投入某种活动的资产。2、直接投资:指投资者直接开厂设店从事经营,或者投资购买企业相当数量的股份,从而对该企业具有经营上的控制权的投资方式。其资金所有权和使用权是统一的。3、间接投资:间接投资是指投资者以其资本购买公司债券、金融债券或公司股票等,各种有价证券,以预期获取一定收益的投资。其资金所有权和使用权是分离的。

2、4、投资主体:是指从事投资活动的直接投资人,包括:国家、企业和个人5、房地产开发投资:指房地产开发公司、商品房建设公司及其他房地产开发法人单位等统一开发的包括房屋建筑物和配套的服务设施,土地开发工程的投资。(不包括单纯的土地交易活动。6、房地产经营投资:是房地产经营者对房屋建造、买卖、信托、交换、维修、装饰、以及土地使用权的出让、转让等方面的投资。7、投资环境:是指投资经营者所面对的客观条件,包括硬环境和软环境8、硬环境:指那些具有物质形态的要素组合,包括地理环境、交通环境和基础设施环境9、软环境:软环境主要是指没有具体物质形态的要素,包括经济、政治、法律政策和相关服务等。10、投资建设期:是

3、指项目经决策后,从项目选址到项目竣工、验收、交付使用的这一段时间。11、项目建设总投资:也称投资项目固定投资,是指建设单位在项目建设期与筹建期间所花费的全部费用12 、无形资产:是指企业拥有或者控制的没有实物形态的可辨认非货币性资产。(无形资产具有广义和狭义之分,广义的无形资产包括货币资金、应收帐款、金融资产、长期股权投资、专利权、商标权等。13、预备费用:预备费用又称第三部分费用,包括基本预备费和价差预备费。基本预备费是指为弥补项目规划中不可预见、漏项及施工期可能由于灾祸而必须预留的费用;价差预备费是指建设期由于物价变动、汇率改变、税费调整所必须预先留置的费用。14、流动资金:是指在房地产开

4、发过程中,进行房地产经营、购买材料、支付工人工资和其他经营费用所需要的周转资金。15、房地产投资成本:是指项目在一定时期内为生产和销售房地产产品而花费的各种耗费和垫支。16、融资:是指货币资金的持有者和需求者之间,直接或间接地进行资金融通的活动17、抵押贷款:抵押贷款指借款者以一定的抵押品作为物品保证向银行取得的贷款18、财务评价:房地产投资的财务评价是从房地产投资项目或企业角度对项目进行的经济分析与评价。具体来讲是根据国家现行财税制度和价格体系,分析计算项目直接发生的财务效益和费用,编制财务报表,计算评价指标,考核项目的盈利能力、清偿能力以及外汇平衡等财务状况,据此判断房地产项目的财务可行性

5、。19、现金流量:是指企业在一定会计期间按照现金收付实现制,通过一定经济活动而产生的现金流入、现金流出及其总量情况的总称。即:企业一定时期的现金和现金等价物的流入和流出的数量。20、资产负债率:是指公司年末的负债总额同资产总额的比率。21、投资利润率:指项目的年利润总额与总投资的比率。22、国民经济评价:是指根据国民经济长远发展目标和社会需要,衡量房地产投资项目对社会经济发展战略目标的实际贡献。23、风险:风险是指在一定条件下和一定时期内可能发生的各种结果的变动程度。24、投资风险:指在投资过程中遭受各种损失的可能性。25、房地产投资风险:是指从事房地产投资过程中遭受各种损失的可能性大小。二.

6、填空:1、投资活动的构成因素包括:投资主体、投资目的、投资方式、投资的行为过程。2、投资方式包括直接投资和间接投资两种。3、房地产投资时必须注意的三要素为时机、地段、质量。4、投资活动依次经过投资资金的形成与筹集、投资的分配、投资的使用和投资的回收与增值四个阶段。5、投资环境的基本特征表现在系统性、动态性、主导性和地区差异性四个方面。6、流动资金主要包括储备资金、生产资金、成品资金、结算和货币资金四类。7、房地产项目的开发费用包括管理费用、销售费用、财务费用三个方面。8、房地产投资的财务分析指标包括清偿能力分析指标和盈利能力分析指标。9、房地产投资财务评价的基本报表包括现金流量表、损益表、房地

7、产项目资金来源与运用表、房地产项目资产负债表。10、房地产投资风险的防范策略主要有保险策略、投资分散策略、联合策略和融资策略。11、按风险的性质划分,风险可分为静态风险和动态风险。12、房地产投资风险分析的方法,主要有定性分析法和定量分析。13、按决策目标的广度和深度以及重要程度划分,房地产投资决策可分为战略决策、战术决策和业务决策。14、投资效益主要体现在、等方面。15、投资的手段包括和两种形式。16、投资的行为过程即资金的形成与筹集、投资分配与使用和回收与增值,它是房地产投资的全过程。17、投资按其性质的不同,分为固定资产投资和流动资金投资。18、根据投资回收期的长短,投资可分为短期投资和

8、长期投资。19、按投资环境要素所具有的不同特点和作用,投资环境可划分为硬环境和软环境。20、我国传统的用于房地产投资项目投资环境的综合评价方法主要包括主导因素分析法和多因素加权综合评价法两大类。21、建设项目总投资估算包括建筑工程费、设备以及工器具购置费、安装工程费三部分。22、流动资金主要包括储备资金、生产资金、成品资金、结算和货币资金。23、房地产投资总成本费用,一般由开发成本和开发费用两大部分构成。24、房地产开发费用包括管理费用、销售费用、财务费用三个方面。25、房地产投资财务评价过程中常用的方法比较分析法、比率分析法、因素替代法。26、风险的特征括:随机性、客观性、相对性、对称性、可

9、测性。27、房地产投资决策定量分析方法,有、和三大类。28、房地产的拥有方式主要有:个人单独拥有、分别共有、共同共有、信托共有。29、房地产的投资方式主要有:个人直接投资房地产、合伙投资房地产、房地产公司投资、房地产信托投资。30、房地产投资主体主要包括:国家、企业、个人。三、选择题1、根据投资回收期的长短,投资可分为长期投资和短期投资,短期投资的回收期一般不超过A。A、1年B、2年C、3年D、5年2、下列属于房地产投资主体的是A。A、直接投资者B、房地产股票持有者C、房地产债券持有者D、房地产信贷资金的发放者3、下列不属于企业自有资金的是 D 。A、企业自我积累的资金B、主管部门拨入的资金C

10、、联合经营单位提供的资金D、信贷资金4、在房地产投资环境中,下列哪个要素不属于软环境要素 D 。A、政治B、经济C、管理D、区位5、房地产项目投资估算在时间上,一般应在A。A、投资决策之前B、投资决策之后C、投资决策之中D、不能确定具体时间6、下列不属于无形资产的是 C 。A、专利权B、商标权C、土地使用权D、研究费用7、下列不属于房地产项目开发成本的是A。A、土地使用权获取成本B、基础设施费C、前期工程费D、管理费用8、国家规定:房地产企业所得税的税率,一般是 D 。A、33%B、30%C、10%D、20%9、下列哪个要素不是房地产投资决策的基本要素 C 。A、决策者B、决策目标C、变量决策

11、D、决策时间10、下列不属于房地产投资系统风险的是 D 。A、政策性风险B、利率性风险C、市场供求风险D、财务风11、下列属于经营风险的是 D 。A、地震B、洪涝C、火灾D、投资者的决策失误12、个人作为房地产投资主体,一般只能从事 D 。A、房地产开发B、房地产经营C、房地产买卖D、房地产管理13、下列不属于企业自有资金的是 D 。A、企业自我积累的资金B、主管部门拨入的资金C、联合经营单位提供的资金D、财政资金14、在房地产投资环境中,下列哪个要素不属于软环境要素 D 。A、政治B、经济C、管理D、区位15、下列哪个要素属于硬环境要素A。A、交通B、政策C、法律D、社会16、按预测的时间划

12、分,房地产市场预测分为长期预测和中短期预测。长期预测一般是指对D 年以上房地产市场预测。A、2年B、1年C、10年D、5年17、下列不属于递延资产的是 D 。A、研究费用B、开办费用C、固定资产投资方向调节税D、专利权18、下列不属于房地产开发费用的是 D 。A、管理费用B、销售费用C、财务费用D、不可预见费19、下列不属于风险特征的是 D 。A、随机性B、客观性C、相对性D、不可测量性20、下列不属于静态风险的是 D 。A、火灾B、意外事故C、水灾D、管理失误四、问答题:1、简述房地产投资有哪些特点一、资金需求量大,投资回收期长二、房地产投资不确定因素多,风险大三、房地产投资回报率高,效益好

13、2、简述房地产市场投资有什么重要作用?(一房地产市场投资的宏观作用:(主要表现在四个方面1.有利于国家增加财政收入2.有利于改善城市建设和投资环境3.有利于各级政府的投资行为及企业经营行为的合理化4.有利于带动相关产业和促进城市经济的全面发展(二房地产市场投资的微观作用(主要体现在三个方面1.房地产市场投资可以增值2.房地产市场投资可以实现保值3.房地产市场投资可以合理避税3、简述房地产开发投资过程一般由哪几个阶段构成。房地产开发投资过程:(六大阶段(1收集信息阶段(2项目可行性研究阶段(3取得土地使用权阶段(4项目规划(5项目投资实施阶段(6房地产租售阶段4、房地产投资构成包含哪两方面的含义

14、?房地产开发投资过程一般由哪几个阶段构成?房地产投资构成包括两方面的含义:一是房地产投资主体的构成;二是房地产投投资的资金构成。房地产开发投资过程:同35、简述房地产投资环境分析的基本内容及基本任务。一.主要内容(主要体现在八个方面1.社会环境2.政治环境3.法律环境4.经济环境5.文化环境6.自然地理环境7.基础设施环境 8.社会服务环境二.基本任务1.分析房地产开发项目投资与国民经济发展和人民生活水平提高的关系。论证房地产投资方向是否正确,房地产项目投资的合理性。2.对于房地产项目开发的建设条件进行评价。研究房地产开发建设过程中,建筑材料、设备、人员及其他基础设施配套条件是否有保证。3.通

15、过系统分析和综合评价,选择最佳的房地产建设地址。6、简述投资环境的评价标准与原则。(一投资环境的评价标准(四大标准1.安全性2.盈利性3.服务的完善性4.优惠性(二投资环境评价的原则(七大原则1.系统性原则2.客观性原则3.比较性原则4.多角度原则5.有效性原则6.时效性原则7.目的性原则7、简述房地产投资目标选择的很需要性。(重要性1、房地产投资目标选择具有不可改变性2、房地产投资失败对于投资者事业的影响很大3、房地产投资目标选择符合经济社会发展的需要 8、理想的房地产投资目标具有什么特点？选择房地产投资目标应考虑哪些主要因素？ 、理想的房地产投资目标具有什么特点？选择房地产投资目标应考虑哪

16、些主要因素？ （一） 特点： 、 1.投资资本金具有安全性 2.投资对象具有较高的变现性 3.具有较高消费 的报酬率 4.具有较低的投资风险 5.有利于抵御通货膨胀，可以保值、增值 3.风险承受能力 4.期望回 （二）考虑因素：1.房地产投资者的自有资金 2.投资经验 报率 5.市场竞争情况 9、在进行房地产投资目标选择时应注意哪些问题？ 、在进行房地产投资目标选择时应注意哪些问题？ 1 学习别人的成功经验，寻找合作伙伴； 2 充分利用房地产经纪商、经纪人和物业咨询公司等中介服务 3 房地产投资者要注意收集投资信息，并注重实地调查 4 注意创新、发掘房地产投资对象的潜在价值善于变主动为被动 5

17、 房地产投资者选择投资目标要 6 房地产投资目标的选择一定要强化法制观念 10、简述项目建设总投资估算的依据、要求与步骤。 、简述项目建设总投资估算的依据、要求与步骤。 1、 估算的依据： （1） （2） （3） 2、 专门机构发布的建设工程造价费用 专门机构发布的建设工程其他费用计算方法和标准 政府部门发布的物价指数 （3）不能重复 估算的要求（1）客观准确 （2）计算合理 3、项目建设总投资估算可以通过下列步骤来进行： （五大步骤） 1、分别估算各单项工程所需要的建筑工程费、设备及工器具购置费、安装工程费等； 2、在汇总各单项工程费用基础上，估算工程建设其他费用和基本预备费用； 3、估算涨

18、价预备费和建设期利息； 4、估算无形资产投资和开办费支出； 5、汇总各项估算，计算建设总投资额。 11、房地产投资的成本费用一般包括哪些费用？ 、房地产投资的成本费用一般包括哪些费用？ 房地产投资总成本费用的构成：总成本费用由开发成本和开发费用两大部分 （一）房地产开发成本一般包括以下七项内容。 (1土地使用权获取成本（出让金及土地征用和拆迁安置费等） (2前期工程费用（包括：规划设计费、项目可行性研究费、地质勘察测绘费、 “三通一平” 或“七通一平”费） (3建安工程费（包括：建筑工程费、安装工程费）(4基础设施费 (5公共配套设施费( 6 不可预见费 (7开发期间税费 （二）房地产开发费用

19、 一般包括三类：管理费用、销售费用、财务费用。 12、房地产投资财务评价的主要内容是什么？ 、房地产投资财务评价的主要内容是什么？ 6 （1）财务盈利能力评价（2）清偿能力评价（3）资金流动性评价（4）外汇效果分析 （5）不确定性分析 13、房地产投资项目国民经济评价与财务评价的主要区别是什么？ 、房地产投资项目国民经济评价与财务评价的主要区别是什么？ 房地产投资项目的财务评价是其国民经济评价的前提和基础。 房地产投资项目的国民经济评 价与财务评价在评价方法和评价指标等方面有相似之处， 但这两种评价方法也有许多不同之 处，它们是相辅相成，缺一不可的。其区别主要表现在以下几个方面： 1.评价的角

20、度和目标不同 2.评价采用的价格和经济参数不同 3.评价中费用和收益的划分范围不同 4.评价中指标分析的内涵不同 14、什么是房地产投资风险？房地产投资风险具有哪些基本特征？在房地产投资活动中， 、什么是房地产投资风险？房地产投资风险具有哪些基本特征？在房地产投资活动中， 风险的具体表现形式有哪几种？ 风险的具体表现形式有哪几种？ 房地产投资风险：是指从事房地产投资过程中遭受各种损失的可能性大小； 房地产投资风险的基本特征（六大特征） （1）客观性（2）不确定性（3）潜在性（4）损益双重性（5）可测性（6）相关性 在房地产投资活动中，风险的具体表现形式： （一）房地产投资风险的粗分类 1、按风

21、险的性质划分：1）静态风险 2）动态风险 2、按风险效应划分：1）纯粹风险 2）投机风险 3、按风险产生的原因划分：1）自然风险 2）社会风险 3）政治风险 4）运行风险 4、按房地产的寿命周期划分：1）投资前期阶段风险 2）开发建设阶段风险 3）经营阶段风险 4）管理阶段风险 （二）房地产风险的细分类 分为总体性风险（又叫系统风险）和非系统性风险 1、系统性风险（总体性风险）1）政策性风险 2）利率风险 3）通货膨涨风险 4）市场供应风险 5）周期风险 6）变现风险 7）政治风险 2、非系统性风险（又称个别风险）1）财务风险 2）经营管理风险 3）其他个别风险 15、论述房地产投资风险的处理方法和防范策略。 、论述房地产投资风险的处理方法和防范策略。 处理方法： （一）风险自留：1、自我承担风险 2、自我保险风险 （二）风险转移：1、契约性转移 2、项目资金证券化 （三）风险组合 （四）风险预防 （五）风险回避 防范策略：1、保险策略 2、投资分散策略： （1）投资时间分散（2）投资区域分散（3）投 资种类分散 3、联合策略 4、融资策略 7