第13章 收尾管理修订.docx

1、第13章 收尾管理修订13 工程收尾管理承包商项目收尾管理的内容主要有：竣工收尾、竣工验收、结算、回访保修和考核评价。13.1 项目竣工收尾13.1.1 项目竣工实体收尾1、建立竣工收尾班子项目竣工收尾班子，一般由项目经理领导，成员包括技术负责人、施工员（或负责人）、质量员（或负责人）、分包队伍负责人等多方面的有关人员组成。2、编制竣工收尾计划竣工收尾计划由项目经理组织，责成施工管理、技术人员根据施工项目的专业和技术特点编制，要有针对性。施工项目竣工收尾计划 表13-1序号收尾工作名称简要内容起止时间作业队伍班组长竣工资料整理人验证人3、按计划进行竣工收尾工作4、坚持竣工自查程序项目不完成竣工

2、计划后，承包商应由下自上进行竣工自查。项目竣工自查按以下程序进行：（1）属于承包商一家独立承包的项目，应由企业技术负责人组织项目经理、项目技术负责人、施工管理人员等对工程质量进行检验评定，并做好质量检验记录。（2）依法实行总分包的项目，先由分包商自己检查，评定合格后再报总包商。由于总包商要对分包工程的质量对业主承担连带责任，所以总包商在竣工验收前要对分包工程的质量进行复查，合格后才能向监理报验。承包商的竣工自查要满足如下要求：全部收尾工作施工完毕，符合竣工验收条件的要求；工程施工质量自检合格；水、电、气、设备安装、智能化等经过试验、调试达到使用功能的要求；建筑物室内外做到文明施工，四周2m以内

3、的场地达到工完、料净、场地清洁。13.1.2 竣工资料的整理1、施工单位在竣工阶段的资料编制工作根据我国建筑工程资料管理规程的规定，施工单位的竣工验收资料包括：（1）单位 (子单位) 工程竣工预验收报验表（2）单位 (子单位)工程质量竣工验收记录（3）单位 (子单位)工程质量控制资料核查记录（4）单位 (子单位)工程安全和功能检验资料核查及主要功能抽查记录（5）单位 (子单位) 工 程观感质量检查记录（6）竣工图2、竣工资料的整理、组卷（1）竣工资料的整理依据竣工资料的整理依据：一是国家有关法律、法规、规范对工程档案和竣工资料的规定；二是现行的建设工程施工及验收规范和质量标准对资料内容的要求；

4、三是国家和地方档案管理部门和竣工验收备案部门对竣工资料移交的规定。（2）竣工资料的整理程序工作流程如下图13.1。 图13.1 竣工资料整理程序（3）施工资料的组卷施工资料应按单位工程组卷，并应符合下列规定：专业承包工程形成的施工资料应由专业承包单位负责，并应单独组卷；电梯应按不同型号每台电梯单独组卷；室外工程应按室外建筑环境、室外安装工程单独组卷；当施工资料中部分内容不能按一个单位工程分类组卷时，可按建设项目组卷；施工资料目录应与其对应的施工资料一起组卷，竣工图应按专业分类组卷。3、工程资料归档对于列入城建档案馆(室)接收范围的工程，建设单位在工程竣工验收后3个月内，必须向城建档案馆(室)移

5、交一套符合规定的工程档案。资料归档应符合下列规定：归档文件必须完整、准确、系统，能够反映工程建设活动的全过程。文件材料归档范围详见附录A。文件材料的质量符合4.2的要求。归档的文件必须经过分类整理，并应组成符合要求的案卷。归档时间应符合下列规定：a.根据建设程序和工程特点，归档可以分阶段分期进行，也可以在单位或分部工程通过竣工验收后进行。b.勘察、设计单位应当在任务完成时，施工、监理单位应当在工程竣工验收前，将各自形成的有关工程档案向建设单位归档。勘察、设计、施工单位在收齐工程文件并整理立卷后，建设单位、监理单位应根据城建档案管理机构的要求对档案文件完整、准确、系统情况和案卷质量进行审查。审查

6、合格后向建设单位移交。工程档案一般不少于两套，一套由建设单位保管，一套(原件)移交当地城建档案馆(室)。勘察、设计、施工、监理等单位向建设单位移交档案时，应编制移交清单，双方签字、盖章后方可交接。凡设计、施工及监理单位需要向本单位归档的文件，应按国家有关规定和本规范附录A的要求单独立卷归档。13.2 项目竣工验收13.2.1 项目竣工验收的依据竣工工程质量验收的依据有：工程施工承包合同；施工图纸；工程施工质量验收统一标准；专业工程施工质量验收规范；建设法律、法规、管理标准和技术标准等。13.2.2 项目竣工验收的条件和标准1、施工项目竣工验收的条件（1）完成建设工程设计和合同规定的各项内容；（

7、2）有完整的技术档案和施工管理资料；（3）有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；（4）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；（5）有施工单位签署的工程质量保修书。2、施工项目竣工验收的标准建筑工程单位（子单位）工程质量验收合格应符合以下规定：（1）单位（子单位）工程所含分部（子分部）工程的质量均应验收合格。（2）质量控制资料应完整。（3）单位（子单位）工程所含分部工程有关安全和功能的检测资料应完整。（4）主要功能项目的抽查结果应符合相关专业质量验收规范的规定。（5）观感质量验收应符合要求。13.2.3 项目竣工验收的程序1、竣工验收准备施工单位按照合同规

8、定的施工范围和质量标准完成施工任务后，经质量自检并合格后，向现场监理机构(或建设单位)提交工程竣工申请报告，要求组织工程竣工验收。施工单位的竣工验收准备，包括工程实体的验收准备和相关工程档案资料的验收准备，使之达到竣工验收的要求，其中设备及管道安装工程等，应经过试压、试车和系统联动试运行检查记录。2、初步验收监理机构收到施工单位的工程竣工申请报告后，应就验收的准备情况和验收条件进行检查。买近程实体质量及档案资料存在的缺陷，及时提出整改意见，并与施工单位协商整改清单，确定整改要求和完成时间。建设工程竣工验收应具备下列条件：（1）完成建设工程设计和合同约定的各项内容；（2）有完整的技术档案和施工管

9、理资料；（3）有工程使用的主要建筑材料、构配件和设备的进场试验报告；（4）有工程勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；（5）有施工单位签署的工程保修书。3、正式验收建设单位应在工程竣工验收前7个工作日将验收时间、地点、验收组名单通知该工程的工程质量监督机构。建设单位组织竣工验收会议。正式验收过程的主要工作有：（1）建设、勘察、设计、施工、监理单位分别汇报工程合同履约情况及工程施工各环节施工满足设计要求，质量符合法律、法规和强制性标准的情况；（2）检查审核设计、勘察、施工、监理单位的工程档案资料及质量验收资料；（3）实地检查工程外观质量，对工程的使用功能进行抽查；（4）对工程施

10、工质量管理各环节工作、对工程实体质量及质保资料情况进行全面评价，形成经验收组人员共同确认签署的工程竣工验收意见；（5)竣工验收合格，建设单位应及时提出工程竣工验收报告。验收报告还应附有工程施工许可证、设计文件审查意见、质量检测功能性试验资料、工程质量保修书等法规所规定的其他文件；（6）工程质量监督机构应对工程竣工验收工作进行监督。13.3 项目竣工结算13.3.1 项目竣工结算的依据和原则1、项目竣工结算的依据合同文件；竣工图纸和工程变更文件；施工技术核准资料和材料代用核准资料；工程计价文件、工程量清单、取费标准及有关调价规定；双方确认的有关签证和工程索赔资料。2、项目竣工结算的原则办理工程竣

11、工结算，应掌握以下原则：（1）以单位工程或施工合同约定为基础，对工程量清单报价的主要内容，包括项目名称、工程量、单价及计算结果，进行认真的检查和核对，若是根据中标合同价订立合同的，应对原报价单的主要内容进行检查和核对。（2）在检查和核对中若发现有不符合有关规定、单位工程结算书和单项工程综合结算书有不相符的地方，有多算、漏算或计算错误等情况时，均应及时进行纠正调整。（3）施工项目由多个单位工程构成的，应按建设项目划分标准的规定，将各单位工程竣工结算书汇总，编制单项工程竣工综合结算书。（4）若施工项目由多个单项工程构成，实行分段结算并办理了分段验收计价手续的，应将各单项工程综合结算书汇总编制成建设

12、项目总结算书，并撰写编制说明。13.3.2 竣工结算的程序建设工程施工合同(示范文本)通用条款中对竣工结算做了详细规定： (1)工程竣工验收报告经发包人认可后的28天内，承包人向发包人递交竣工结算报告及完整的结算资料，双方按照协议书约定的合同价款及专用条款约定的合同价款调整内容,进行工程竣工结算。 (2)发包人收到承包人递交的竣工结算报告及结算资料后28天内进行核实，给予确认或者提出修改意见。发包人确认竣工结算报告后通知经办银行向承包人支付工程竣工结算价款。承包人收到竣工结算价款后14天内将竣工工程交付发包人。 (3)发包人收到竣工结算报告及结算资料后28天内无正当理由不支付工程竣工结算价款，

13、从29天起按承包人同期向银行贷款利率支付拖欠工程价款的利息，并承担违约责任。 (4)发包人收到竣工结算报告及结算资料后28天内不支付工程竣工结算价款，承包人可以催告发包人支付结算价款。发包人在收到竣工结算报告及结算资料后56天内仍不支付的，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以由承包人申请人民法院将该工程依法拍卖，承包人就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。 (5)工程竣工验收报告经发包人认可后28天内，承包人未能向发包人递交竣工结算报告及完整的结算资料，造成工程竣工结算不能正常进行或工程竣工结算价款不能及时支付，发包人要求交付工程的，承包人应当交付;发包人不要求交付工程的，承包人承担保管责

14、任。 (6)发包人承包人对工程竣工结算价款发生争议时，按关于争议的约定处理。 在办理工程竣工结算的实际工作中，工程价款的结算方式主要有以下几种：按月结算。即实行旬末或月中预支，月终结算，竣工后清算的办法。跨年度竣工的工程，在年终进行工程盘点，办理年度结算。在我国现行的建设工程价款结算中，相当一部分是这种按月结算。竣工后一次结算。当建安工程的建设期在12个月以内，或者工程承包价值在100万元以下的，可实行工程价款每月月中预支，竣工后一次结算。分段结算。即当年开工，当年不能竣工的跨年施工项目，应按合同约定，根据工程形象进度实行分段结算。其他结算方式。除上述三种以外，合同约定其他结算方式，可以按合同

15、约定执行。工程实行总承包的，总包人将工程部分或专业分包给其他分包人，其工程价款的结算由总包人统一向发包人按规定办理。13.4 项目保修和回访13.4.1 项目保修1、保修期限在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：（1）地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；（2）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；（3）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；（4）电气管线、给排水管道、设备安装为2年；（5）装修工程为2年。（6）住宅小区内的给排水设施、道路等配套工程及其他项目的保修期由建设单位和施工单位约定。根据国务院公布的条例规定，发包人和承包人在

16、签订工程质量保修书时，应约定在正常使用条件下的最低保修期限。保修期限应符合下列原则：条例已有规定的，应按规定的最低保修期限执行；条例中没有明确规定的，应在工程质量保修书中具体约定保修期限；保修期应自竣工验收合格之日起计算。2、保修范围对房屋建筑工程主要有：地基基础工程、主体结构工程、屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏、供热与供冷系统、电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程以及双方约定的其他项目，由于施工单位施工责任造成的建筑物使用功能不良或无法使用的问题都应实行保修。凡是因使用不当造成的质量缺陷；或是第三方造成的质量缺陷；或不可抗力造成的质量缺陷等，均不属保修范围，由建设

17、单位自行组织修理。3、质量保修程序（1）发送工程质量保修书（房屋保修卡）（2）实施保修（3）验收4、保修费用保修费用由造成质量缺陷的责任方承担，具体内容如下：（1）由于承包人未按国家标准、规范和设计要求施工造成的质量缺陷，应由承包人修理并承担经济责任。（2）因设计人造成的质量问题，可由承包人修理，由设计人承担经济责任，其费用数额按合同约定，不足部分由发包人补偿。（3）属于发包人供应的材料、构配件或设备不合格而明示或暗示承包人使用所造成的质量缺陷，由发包人自行承担经济责任。（4）因发包人肢解发包或指定分包人，致使施工中接口处理不好，造成工程质量缺陷，或因竣工后自行改建造成工程质量问题的，应由发包

18、人或使用人自行承担经济责任。（5）凡因地震、洪水、台风等不可抗力原因造成损坏或非施工原因造成的紧急抢修事故，施工单位不承担经济责任。（6）不属于承包人责任，但使用人有意委托修理维护时，承包人应为使用人提供修理维护等服务，并在协议中约定。（7）工程超过合理使用年限后，使用人需要继续使用的，承包人根据有关法规和鉴定资料，采取加固、维修措施时，应按设计使用年限，约定质量保修期限。（8）发包人与承包人协商，根据工程合同合理使用年限采用保修保险方式，投入并已解决保险费来源的，承包人应按约定的保修承诺，履行保修职责和义务。（9）在保修期限内，因房屋建筑工程质量缺陷造成房屋所有人、使用人或者第三方人身、财产

19、损害的，房屋所有人、使用人或者第三方可以向建设单位提出赔偿要求。建设单位向造成房屋建筑工程质量缺陷的责任方追偿。（10）因保修不及时造成新的人身、财产损害，由造成拖延的责任方承担赔偿责任。5、其他房地产开发企业售出的商品房保修，还应当执行城市房地产开发经营管理条例和其他有关规定。军事建设工程的管理，按照中央军事委员会的有关规定执行。13.4.2 项目回访1、工程回访的要求与内容工程回访应纳入承包人的工作计划、服务控制程序和质量管理体系文件中。工程回访工作计划由施工单位编制，其内容有：（1）主管回访保修业务的部门。（2）工程回访的执行单位。（3）回访的对象（发包人或使用人）及其工程名称。（4）回

20、访时间安排和主要内容。（5）回访工程的保修期限。工程回访一般由施工单位的领导组织生产、技术、质量、水电等有关部门人员参加。通过实地察看、召开座谈会等形式，听取建设单位、用户的意见、建议，了解建筑物使用情况和设备的运转情况等。2、工程回访的主要类型（1）例行性回访。（2）季节性回访。（3）技术性回访。（4）专题性回访。13.5 项目后评价13.5.1 工程项目后评价的作用（1）确定项目预期目标是否达到，主要效益指标是否实现；查找项目成败的原因，总结经验教训，及时有效反馈信息，提高未来新项目的管理水平； （2）为项目投入运营中出现的问题提出改进意见和建议，达到提高投资效益的目的； （3）后评价具有

21、透明性和公开性，能客观、公正地评价项目活动成绩和失误的主客观原因，比较公正地、客观地确定项目决策者、管理者和建设者的工作业绩和存在的问题，从而进一步提高他们的责任心和工作水平。13.5.2 各工程项目后评价的基本内容和程序1、项目后评价的基本内容项目后评价的基本内容包括：项目目标评价、项目实施过程评价、项目效益评价、项目影响评价和项目持续性评价。2、项目后评价的程序（1）制定考核评价办法。（2）建立考核评价组织。（3）确定考核评价方案。（4）实施考核评价工作。（5）提出考核评价报告。13.5.3 工程项目后评价的指标项目后评价的指标很多，需要针对不同情况选用。常见的定量评价指标可包括：工期、质量、成本、职业健康与安全、环境保护等方面；定性评价指标包括：经营管理、策划、管理制度及方法、新工艺和新技术推广、社会效益等方面。