某某商业租户管理规约629版.docx

1、某某商业租户管理规约629版*商业中心管理规约第一章 定义 第二章 总则第三章 物业管理的职责第四章 管理公司的权利及义务第五章 商户（商户）的权利及义务第六章 商业经营管理第七章 公共事物管理第八章 其他条款附：承诺书本规约制定与实施的目的是为了达到*商业中心所属的设备、服务、设施完整良好和有序的运转，以确保所有用户有效地合理地使用该物业。第一章 定义1、 在本规约中，除文意另有所指外，定义如下：2、 “*商业中心”（以下简称“中心”）指*商业中心及其相应拥有的土地及该地上所建之商业建筑物体。3、 “开发商”指获得*商业中心所属地块的所有、开发、使用、出让等权利的“广西*房地产开发有限责任公

2、司”。4、 “公共区域”指在广场内或该土地上由开发商根据本规约所指定的公共区域，其中包括(但不限于)正门入口、楼梯间、通道、行人道、绿化区、电梯、电表房、泵房、空地、外墙广告、外立面等，但不包括各已被租借的单独享有独立使用权的单位。5、 “公共设备”是指超过一个单元而安装使用的公共设备。公共区域和公共设备包括（但不限于）：门窗、房屋的外部、通道、厕所、绿化部位、排水、总体供水、房屋主体结构中的基础、柱、梁、外墙、玻璃幕墙、楼盖、楼梯、楼梯间、装饰、电梯、自动扶梯、水泵、卫生设备、排风设备、沟管、垃圾道、化粪池、照明设备、空调设备、消防设备、共用卫星及电视天线、电表房、水泵房、空调机房、变电房、

3、配电房、发电机房、煤气表房、垃圾房及管理用房等等。或由开发商额外割出及确认为公共区域和公共设备的部位、设备及其更改。6、 “外墙”指商场的所有外墙，包括玻璃幕墙。7、 “绿化区”指广场所拥有的绿化地区。8、 “管理公司”指 （合同期内）。9、 “管理中心”指由管理公司 专设，针对*商业中心开展物业工作的部门。10、 “管理费”指管理公司根据本规约约定的向商户收取的、用于物业管理的费用。11、 “管理规则”指管理公司根据规约授权所指定的各项与物业管理有关之规章制度。12、 “管理预算”指根据本规约和有关法规的规定而为*商业中心预备的管理预算。13、 “单元”指业主在中心内已由被分割的有商铺号及相

4、应设施的开间。14、 “租户手册”指根据规约而制定的供各商户使用其所拥有的单元、公共区域及公共设施时所需要遵守的细则。15、 “物业图则”指存放于物业管理中心处有关物业之平面图、电气及给排水等图纸，如各业主需查阅，可于办公时间至物业管理中心处查阅。16、 “商户”是指与*商业中心签订了有效的房屋租赁合同，受到*商业中心认可和具备政府经营许可，在本中心从事商业营销活动的个人或企业。第二章 总 则1、 本规约是为各商户之利益而设置，各商户均签署承诺书，须遵守和履行规约所载之义务和责任及受规约之约束。各商户均对其单元拥有使用权，各商户应保证其所属的经理人、管理人员、雇员等相关人士承诺遵守本规约、附件

5、及管理规则等（相关人士所做承诺作为本规约的附件）。2、 除明确应由物业管理公司或业主行使的权利或职责之外，或另有明确约定或书面指示外，本规约由物业管理公司负责监督和执行；同时，各方同意，在必要情形下，尤其是涉及到与商场的安全、消防等相关的约定由物业管理公司执行的事宜，管理公司可不经任何书面通知而交由专业商业运营管理公司或第三方执行。各商户应以积极诚恳的态度，本着良好合作精神及统一经营管理理念，全力配合以提升服务质量及经营运作的成效。第三章 物业管理公司的职责1、 管理公司为“*商业中心”及其所占土地的唯一管理机构，全权负责各项管理服务工作，可独自决定商场的管理形式。管理公司有权选择自行管理或委

6、派其他管理企业管理。在管理企业以书面承诺全盘承受在本规约内的权利、义务及责任的前提下，于指定的日子自动成为*商业中心的管理公司，享有管理公司一切在本规约内可享有的权利，并履行本规约内列明管理公司应履行的责任与义务。管理公司无需就该管理公司的任何违约行为或疏忽向商户或其他任何人士之索赔负任何责任。2、 管理公司负责管理*商业中心及其所占土地的所有公共区域和公共设备。管理范围包括但不限于：（1） 检查、视察包括所有单元的内部。此项权利的行使除紧急情况外须事先通知该单元使用者，征得其同意。若拒绝管理公司行使此权利要有合理的理由。（2） 每一位商户或其使用者应严格按照装修规则，完成其单元的装修工程。如

7、果管理公司发现该商户聘用的承包商或其工人违反装修规则，管理公司有权拒绝让该等人士进入物业，或在管理公司认为有必要的情况下，将其逐出物业。装修期间，管理公司有权进入正在装修的单元，以检查并确定有无违反装修规则。所有直接或间接因装修工程引起的诉讼、索偿要求及费用完全由该商户单独负责，与管理公司无关。（3） 根据日常运作，建立一套完整的管理工作程序，并在实施中不断完善。（4） 根据管理规约，制订租户手册及其它必要的规章制度，并以有效之形式督促商户包括使用人遵守。（5） 对物业公共部分和公共设施进行维护，使之保持良好的状态，如维修主要结构、外墙、门及设备、器材的更换、修理、涂漆等。（6） 负责管理公司

8、内部的人事管理工作，并指导和监督所招聘的员工完成各项管理工作和保障各项公共设施正常运作。（7） 根据物业实际情况，收取管理费和其他相关费用及追讨欠款。（8） 处理所有对于物业管理的书面投诉及各项维修，并协助调解商户因物业管理而引起的纠纷与争执。（9） 协助做好物业的安全防范工作，维护物业的公共秩序。（10） 清除及拆除任何不符合管理规则规定的建筑物或安装物、摆放的货物及杂物，应向责任人收取及追索清除费和因此而发生的相关费用。（11） 维护该物业内所有车辆(包括机动车及非机动车)行驶与停放秩序、行人交通秩序，通知政府执法部门拖离所有违反管理规则停泊的车辆，所产生的一切费用由该等车辆之车主承担。（

9、12） 在所有有关物业之法律诉讼中作为开发商和全体商户的代表。在涉及管理费及其它应收费用与其交付问题由管理公司以自己名义诉诸法律。（13） 防止任何未经管理公司书面同意或未按本规约的规定而占用或使用公共区域及公共设施。（14） 采取一切必要措施确保符合政府对于物业管理的相关规定及标准。（15） 防止任何人对物业或公共设施进行有害的变更或损坏，并对损坏者进行索赔。（16） 节日期间可装饰物业外墙包括灯光及其它饰物。如管理公司认为必要，可以组织物业内的文娱活动。（17） 聘请、撤换及付酬予律师、建筑商、会计师或其他专业顾问、承建商、工人、代理人、清洁工人或其他工作人员。（18） 采取一切必要措施(

10、包括提出诉讼)制止各商户违反、不遵守或不履行本规约或租户手册相应规定的行为。（19） 若商户向管理公司提出投诉，则管理公司必须于合理时间内做出答复，若不能及时做出答复的，管理公司须事先书面告知商户，并承诺解决期限。（20） 管理公司保持商场处于良好状态，检查和修缮缺陷，如出现物业管理处人力不能及的情况，而使*商业中心内任何设备的正常运行中断或水、电、煤气、空调、采暖的正常供应中断时，管理公司不承担任何可能引起的损失的赔偿责任。同时，本规约的规定以及商户缴付管理费和其他费用责任亦不因此受到任何影响。（21） 管理公司按照本规约规定有充分的权利行使其对中心的管理权，实施包括但不限于以下所列之各项行

11、为和活动，因此而产生的一切费用按具体情况由商户及（或）有关的其他单元的商户或使用人支付，或计入管理费总开支内：1）执行修理维护*商业中心公共区域和公共设备（不包括商户所租房产的自用部位及自用设备）的工作；2）责成商户及*商业中心的其他商户将其各自所租单元保持在良好状态，并将采取一切合理的步骤补救因商户过失而出现的不良状态，因此而发生的一切费用由商户或有关责任人员承担。物业管理费（1）*商业中心物业管理费为 元。按照单元建筑面积计算每单元应缴交的管理费。（2）各商户应亲自或由合法委托人交付管理费用，无论其单元是空置、出租或自用。（3）管理费及其它费用的追收及欠款利息：1商户欠缴管理费或其它根据管

12、理规约规定的任何费用时，管理公司应向商户发出通告，详列所欠款项及清还期限，若逾期未付，管理公司可采取法律行动追讨欠款。2所有管理费(包括保证金、车位管理费等费用)以人民币为计算单位。任何商户如果未能于应付的款到期日起20天内支付以上款项及其它根据管理规约或其它管理规则应付的款项，则管理公司有权采取下列措施并收取附加费用：i) 收取未缴付的款项自交款到期日起至支付每日利息，利率按每日千分之三计算；ii) 管理公司有权对欠款的商户提出诉讼或做出其它追讨行动,并于物业告示栏张贴欠款单元及详情，直至该欠款商户清偿全部欠款、利息及手续费为止，而追讨所支出费用概由该商户负责；iii) 若商户欠缴管理费及保

13、证金或其它费用已超过一个月时，在书面通知三十天后，仍未缴付的，管理公司有权为维护广大业主的利益，向人民法院提出诉讼。停车场管理费：当商户要求并被提供了留作其专用的停车位时（包括货车位、汽车位、自行车位及摩托车位），商户应交纳的停车场管理费。其收费标准及调整由管理公司根据具体情况拟定。第四章 物业管理的义务及权利1、 安排计划保养和维修物业的公共区域及公共设施。2、 确保所有商户依照物业使用规约规定的用途正确使用其所占用之物业部分，如有违反物业管理规约，管理公司应使用可行的方法制止此等违约行为，并向违约者追讨赔偿及相关费用。3、 物业在有合理需要时，替物业之公共区域及外墙、视情况履行其它适当之修

14、缮工程。4、 保持物业的公共区域环境清洁、卫生及美观，负责清除公共区域的垃圾。5、 采取适当措施防止物业任何公共区域受阻塞，定期对所有公用污水渠、排水渠、管道及水管进行疏通。6、 保持物业的所有公用设备、机械器材包括物业消防系统、保安系统、变配电系统、照明系统、给排水系统等性能良好和运作正常，当有需要或在方便的情况下，经发展商或业主委员会批准后，管理公司可与第三者订立合约维修上述设备、机械或器材。7、 在可能的情况下阻止物业任何垃圾或其它物体弃置、排出、侵蚀或抛出于街道、暗渠、污水渠、排水渠、水沟或湖泊并把已弃置、排出、侵蚀或抛出之垃圾或物体移走。8、 确保管理公司所进行之维修或其它工程不会对

15、毗邻的排水渠、公共设施或其它工程造成损害。9、 安排管理公司员工的日常工作程序。根据管理规约或租户手册之条款，管理、保养、维修及监督使用所有设备。10、 更换公共区域的破损玻璃；11、 负责公共区域的照明设备的经常性维护和保养；12、 修理公共区域关闭处的通风设备，并使其处于良好状态；13、 防止任何人，包括商户及其他各单元的商户、使用人违反本规约的规定； 14、 负责清除*商业中心公共区域和公共设备的障碍物；15、 维修和维持中心共用的排水管道、自来水管道、热水管道、煤气管道、采暖及空调管道、消防装置、电梯、自动扶梯、电线及电缆、玻璃幕墙、音响广播设备等及其有关配套设备；16、 清除*商业中

16、心公共区域的垃圾，定期处理垃圾，并负责维修垃圾堆积设备，但商业性垃圾由商户自费及按管理公司指示处理。17、 清除*商业中心内外及其所占上地的违反本规约规定而设置的任何结构、装置、标志牌、遮阳物、托架、广告和其他物体，并责成上述行为者对由此而产生的损害作出补偿；18、 禁止商户及其他单元商户或任何其他人士违反本规约或违反政府的有关规定，改变或损坏*商业中心的任何公共区域和公共设备，因此而发生的一切费用，均由商户或有关责任人士承担；19、 采取一切必要的、有益的措施或步骤以使中心的各项工作符合各有关法律和规定，并让管理公司有全权代表己方及其他单元商户与政府部门或法定机构或其他机构交涉有关中心的设备

17、、服务和管理事宜，及有权责成商户或其他单元商户遵守关于上述交涉而做出的决定，或采取的措施或行动；20、 有权以管理公司的名义签订各项合同，聘用、雇用、及解聘律师、建筑师、以及其他专业顾问、承建商、管理人员、工人、保安人员及中心其他职员及服务员，并有权以管理公司的名义提起抗辩或进行任何涉及中心管理的法律及诉讼程序，因此而发生的一切费用由败诉方承担，若管理公司败诉则由管理费用中支出；21、 如遇在外墙进行排除障碍、维修、搭手脚架等其他设备操作，维修、搬迁、清洁、粉刷或装饰公共区域或公共设备包括担不限于：煤气管、污水管、排水管、自来水管、空调管道、消防装置、电缆、电线管道、电线等设备的原因，管理公司

18、有权在合理的通知下，进入商户所租单元。遇紧急事故，管理公司有权在未经通知的情况下，进入商户所租单元。如有因疏忽和错误行为造成商户经济损失，管理公司将酌情安排合理的赔偿；22、 管理公司对中心的公共区域及公共设备享有排他性的管理权；23、 管理公司在依据本规约规定行使其各项权利时所做出的任何决定和采取的任何行动都对所有商户具有约束力；24、 管理公司有权为中心的公共区域及公共设备购买保险。投保类别、保额及保期由管理公司决定；25、 按照政府有关规定以及实际情况的需要，确定中心营业时间，并不时将决定通知全体商户；26、 根据本规约的规定，制定、废除及修订各项管理细则、规章制度和行为守则，商户须共同

19、遵守；27、 控制中心内所有车辆停放及行人流通，拖离或扣留所有违反管理公司规定车辆，并向该等车辆之车主收取拖离及扣留费用；28、 办理一切为管理及维护中心而合理地应进行的其他事项；29、 管理公司有权制定中心各部份之管理守则及装修标准并有权对违反管理守则及装修标准的人士拒绝提供任何管理服务及有权禁止该等人士使用公共区域或公共设备或进入商场。30、 管理公司可另行聘请承包商代完成其中任何工作，所需费用拨入管理成本。31、 商户同意管理公司保留在中心公共区域或公共设备包括但不限于楼宇外墙等地方建造及竖立招牌、海报、广告板的权利。管理公司并保留权利进入该等公共区域或公共设备进行修缮及更换。管理公司可

20、自由转让或出租这等权利，唯管理公司须负责该等招牌、海报、广告板及有竖立招牌、海报、广告板的楼宇外墙部份的所有维修费用。32、 商户确认管理公司有绝对权力（无需通知商户或根据设计方案）界定在*商业中心内的任何部分各单元的面积及其相应土地使用权并自行指定、划出及确认公共区域和公共设备或作出任何一次或多次的更改。唯管理公司行使此权力时，管理公司必须是该部份及其相就比例的土地使用权的唯一商户或已征得该部份所有单元商户的书面同意并签订有关该部份的补充管理维修规约。33、 为了更加妥善地管理中心，管理公司有权要求所有商户就本规约未详尽规定的事项或其他事项签订商场补充管理规约。补充管理规约与本规约具有相同的

21、法律效力。34、 管理公司保留修改设计方案的权利，对因修改而产生的任何损失，管理公司不负任何赔偿责任。唯管理公司修改设计方案时不得损害商户享用所租房产的权利。35、 本规约履行过程中，管理公司无需事先征得商户同意，而随时有权以己方意愿而将本规约项下之任何权利和义务的全部和部分转移给第三方，该等权利和义务的转移自通知到达各商户之日起生效。36、 为明确商业运营管理的职责，各商户同意物业管理公司有按照本规约的约定向商户收取违约金或采取其他措施的权利。第五章 商户的责任和义务1、 未得到管理公司书面同意前，不得变更或改变其单元的结构，亦不得对公共区域或公共服务设施或其保养作出或造成任何改动、损害、破

22、坏或干扰。2、 在未得到管理公司书面同意前，不得在中心外墙架设卫星天线、遮光蓬、花架、旗杆、招牌或其它构件，亦不能堵塞任何窗户，不得在中心的外墙安装任何冷气机或其他固定设施。3、 不得作出违背本规约而造成对中心的保险无效或使保险金提高的行为，否则发生的损失、损害、费用、诉讼、索赔或由此引起的额外增加的保险金由违约商户负责。若因违约商户的行为使中心某部分被损毁，则该违约商户须承担相应的赔偿、补偿和修复被损毁部分的责任及费用。4、 将垃圾放入适当垃圾袋内密封，放置于管理公司指定地点，由工作人员按时清理。5、 中心电梯采用自动控制，并分自动手扶梯、客用电梯及载货电梯。各单元商户及任何其他人士使用电梯

23、应共同爱护，保持清洁，严禁人数超载及使用客用电梯载运货物，禁止在电梯内吸烟、吐痰、张贴任何标语告示牌或涂花或破坏电梯内壁，否则一切损坏概由商户或责任方赔偿。6、 在恶劣气候来临之前采取一切适当措施防止玻璃被风吹破损，以免引起危险；7、 对由于其本身的疏忽或过失而对*商业中心造成的损失负全部法律责任及赔偿责任。8、 保持其所租单元内的各项附属设备，包括电器、卫生设备、门窗等处于良好状态，并避免上述设备发生任何损失或损坏。9、 公共区域（如电梯厅、电梯轿厢、走道等）均为禁烟区域，商户应责成其内部相关人员及访客、商户、雇员、顾客严格遵守。10、 只能根据*商业中心的设计方案、买卖/租赁合同及补充租赁

24、合同内定下的特定用途使用所租单元。11、 如长时间离开其所租单元，必须得到管理公司及开发商的同意，应将其常用通讯地址通知管理公司，以便管理公司向其送达与其有有关的通知、函件等。12、 保证所租单元内部无任何虫灾。13、 所有各种轻便车辆不得进入*商业中心的任何客用电梯。14、 所有在中心内经营的商业单位，必须自行处理其商业垃圾，餐饮企业按规定委托专业公司等政府认可单位对油烟管道、隔油池及下水管道定期进行清洗，费用由商户承担。15、 商户保证合理使用所有的窗户并赔偿因违反本条文而引致对中心玻璃幕墙造成的损坏。16、 单元内自用自来水费、电费、煤气费由商户或其他单元商户按有关部门的规定各自承担并于

25、每月按管理公司的通知按时交到管理公司。延迟缴纳此等费用管理中心有权每月收取有关费用之违约金。17、 不得私自在所租单元及*商业中心外部（包括外墙）或顶部展示或竖立任何文字、标记、招牌或广告，不得安装遮栏、电视天线或其它突出物，在安装电线、煤气管道、水管和其它垂直设备、烹饪设备、空调设备或采暖设备，构筑或拆除非承重隔墙之前应书面通知管理公司。在进行以上活动时，严格遵守所有适用的市政规则和标准，力求合乎*商业中心的设计标准和要求。在未有事先通知或批准前，不得自行穿墙壁，不得截断或连接电气线路，不得自行安装烹饪、空调和采暖设备。18、 不得在所租单元的地面上放置超过楼板规定负重量的物品（*商业中心每

26、平方米不得超过 公斤）。在将重物搬进所租单元之前，所租单元的使用人应通知管理公司。管理公司保留规定所有重物的放置位置的权力，以便使荷载分布均衡。搬进的机器须放置在适当的支撑物上，其安置应按管理公司的要求以防止震动和噪音干扰其他商户，装置支撑物（支座）的费用由商户处理。19、 若商户进行装修，须遵守管理公司的有关规定和装修标准进行工程，不得损及*商业中心的建筑结构及公共区域、公共设备和公共设施；电话线路及插座、公共电视天线线路及插座，原始设计的水电管道及电线路、插座不得因所租单元的使用人的室内装修而更改位置或封闭，以免影响日后正常检修工作。20、 当管理公司根据经营状况调整商铺布局时，商户应服从

27、管理公司对其调整的决定。经营商品品种以符合*商业中心区域划分、适应商场发展规划为原则。支付管理费用的责任1、 各商户须于壹年 半年 季度 月为一个支付期，在每个支付期费用到期前的20日前向管理公司一次性足额支付下个支付期的物业管理费其他有关费用。2、 商户同意根据本规约的规定按时交纳应付的管理费、停车场管理费、以及其他有关的费用，管理费包括：（1） 公共区域及公共设备，如电梯、供水、供电、煤气系统、消防监控系统等之运行费用、保养维修费用及年检费。（2） 聘用管理公司员工的开支，包括薪金及国家规定的福利等。（3） 购买及租赁所有必须的机械及器材之支出。（4） 物业公共区域及设施所引起的水、电、煤

28、气、电话费及其他能源费用。（5） 聘请法律、会计、工程、机械等专业人士的费用。（6） 生活垃圾清理费。（7） 清洁物业公共区域及外墙之费用，绿化费用及公共排污费等。（8） 物业公共区域的装饰费用。（9） 物业行政办公支出。（10） 物业管理固定资产的分摊。（11） 需要购买之物业保险的费用。（12） 其他为管理物业的支出（包括物业筹备管理期间的开支）等公共区域和共用设备所引起的水费、电费、电话费及其他能源开支；（13） 管理人员工资、福利、遣散费及劳保费用；（14） 环境绿化；（15） 安全保卫服务；（16） 公共区域和公共设备维护保养、更换费用；（17） 管理所需用之物品、物料；（18） 公

29、共区域和公共设备保险费用及第三者责任保险费用；（19） 公共区域清洁卫生服务费用；（20） 与管理有关的电讯、邮寄费用；（21） 垃圾清运费；（22） 所有单元的采暖费用；（23） 公共中央空调的费用；（24） 管理公司以管理酬金方式收取的服务费。3、 如商户所租单元为空置时，仍须按照本规约的承诺和条款定期交纳各项费用，包括但不限于：水、电、煤气等押金及有关政府部门收取之开通费用、提供电话线费用。管理公司有权酌情收取合理行政管理费。4、 于本规约签订之日，商户须缴付所租房产的水费（包括自来水、热水及总体供水费用）、电费、煤气费等押金及开通费用，押金及开通费用的实际金额由管理公司决定。此外，如有

30、关部门调整收费或按商户实际之耗用量的情况，管理公司有权追加押金及开通费用。商户须在收到管理公司通知起三十天内依通知缴纳追加之押金及开通费用。该押金费用于商户租赁期满无欠款条件下无息退还商户。5、 按本规约条文征收的其他合理费用及因提供物业管理服务而产生的一切费用。6、 管理公司促使和监督商户遵守和履行本规约各项规定，并针对任何有关违法、违约行为采取必要的行动，包括终止由管理公司提供之服务，禁止违约者使用*商业中心公共区域和公共设备，直至该项违法或违约行为得到纠正为止，并有权针对有关违法或违约行为提起法律诉讼。第六章 商业经营管理1、 营业时间内，各商户不得擅自停业、歇业。歇业超过2天的，须向物

31、业管理公司书面申请。2、 *商业中心商户应加强行为自律，不得超越经营区域进行交易行为，违者将依据本规约的有关规定从重处罚，各商户同意管理公司有权将该等情节上报开发商，开发商有权单方无偿解除开发商和商户之间签署的租赁合同，商户并应按照租赁合同、物业管理合同中相关条款的约定向开发商承担违约责任。3、 各商户对所属财产、文件应自行保管，每日营业结束后检查所属单元上锁情况，确保无安全隐患方可离开，如有任何被窃所造成的损失应自行负责。4、 各商户依据相关法律、法规办理营业执照以及相关的证件、执照等。5、 各商户在入驻前，必须先到管理中心办理装修等手续后，方可进场。6、 管理中心对整体商铺进行统一的管理，如营业时间（根据各业态不同制定相应营业时间）、工作人员和车辆出入、灯光照明、广播音响、宣传招牌、节庆活动等。7、 管理中心保留经营企业的工商营业执照、税务及保险等有效证件的复件。8、 管理中心对在经营中商户与消费者发生的争议按相关法令进行协调，如商户有损害*商业中心或消费者权益之情况，管理中心将作出相应处罚。9、 所有入驻商家必须严格遵守国家相关法律、法规以及物业管理条例和管理规约之规定。 10、 进场装修时，不得随意更改房屋结构，加大用电负荷。11、 商户装卸货物时，必须在管理中心安排的时段内，使用指定的装卸区域、出入口（通道）和货物电梯，