报批稿XX地区长寿岛养老项目可行性研究报告.docx

1、报批稿XX地区长寿岛养老项目可行性研究报告XX地区“长寿岛”养老项目可行性研究报告第一章 项目背景1.1、全国养老现状1.1.1 人口老龄化严重近半个世纪以来，中国人口平均预期寿命在越过50岁、60岁之后，又从2000年全国第五次人口普查获得平均71.4岁提高到现在73岁，比世界平均水平高7岁，2005年我国60岁以上老年人已经达到1.45亿，占总人口11%，而且每年还在以3.3%速度增加.根据2010年第六次全国人口普查主要数据公报，我国60岁及以上人口为1.78亿人，占13.26%.其中65岁及以上人口为119亿人.占8.87%.同2000年第五次全国人口普查相比，60岁及以上人口比重上升

2、2.93个百分点，65岁及以上人口比重上升1.91个百分点.预计到2050年，我国社会将进入“深度老龄化阶段”.我国目前不仅老龄化人口多，而且发展速度快，已居全球首位，并快速步入“少生、少死、高寿”老龄化社会.如果按目前社会发展状态、人口状况发展，人口学家预测，到2050年时，中国大约要有4亿60岁以上人口，中国人口平均预期寿命可以达到85岁， 越来越多老人进入高龄行列，在老龄化速度大大快于人口自然增长率同时，80岁以上高龄人口增长速度又大大快于老年人口增长速度.人口老龄化与老人高龄化同时并存，构成了少有人口年龄结构现象，养老问题日益突出.而市场需求方面2005年老年市场需求为6000亿元，2

3、010年达到1万亿，但我国每年为老年人提供产品还不足500亿元，这使得老年市场成为未来国民经济各行业中有较大影响消费市场之一.表1：人员老龄化趋势图单位：亿1.1.2传统居家养老模式受阻居家养老是指人进入老年阶段后，居住在家并由子女或其他亲属负责照料生活，实质上是将人养老问题全部由家庭自我解决，从而是一种通过家庭成员之间互助与自助行为获得老年生活保障机制.中国是奉行居家养老国家，不仅历史上将“养儿防老”视为天经地义，即使进入现代社会，除少数无依无靠孤寡老人依靠国家或者乡村集体供养外，居家养老几乎仍然是所有中国人自觉选择.2007年中国有65岁及以上老年人家庭中，与亲属同住户占70.9%，在主要

4、生活来源上，除了有劳动收入和离退休金养老金老人外，90%以上老人主要靠家庭成员供养.然而，近年来，这种传统与习惯已经遭遇到了巨大挑战.中国从上个世纪70年代我国开始实行计划生育.家庭成员构成是421模式，计划生育政策和人口老龄化，使得家庭内部老年供养需求持续增加而供养来源持续减少，单靠子女养老着实力不从心，从而造成居家养老供需日益严重脱节，传统家庭养老方式日益难以为继，这客观上造成了这些老人不得不选择一种新养老方式，传统居家养老不再是他们惟一选择.老人们不再固守田园、不再迷恋儿孙满堂.而是更加注重自身生活品质.1.2、海南候鸟养老必然性1.2.1海南人口老龄化海南从2001年开始进入人口老龄化

5、阶段，2010年老龄化程度进一步提高.目前，海南人口老龄化程度虽然较低，但2000年-2010年老年人口年均增速却是全国平均水平两倍多，且高龄化特点突出.据全国第六次人口普查数据显示，2010年海南省65岁以上老年人口67.6万，所占比重为7.8%，超过7%老龄化标准.其中，农村老龄化程度更突出，2011年最新调查数据显示，生活在农村老年人占61%，远远超过城市.预计未来10年，海南老龄化程度将超过全国平均水平、高龄化加剧.海南人口老龄化趋势将快速提升海南养老服务提上日程.1.2.2候鸟式养老伴随着生活水平提高，“北方避暑，南方越冬”候鸟式养生养老度假已经成为了一种时尚.海南是中国唯一热带省份

6、，冬暖夏凉，向来以“健康岛”、“阳光岛”、“东方夏威夷”而享誉中外，是老年人养老度假理想圣地.海南优良生态环境每年吸引大量候鸟老人来海南过冬，也有相当数量老人在此置业，每年冬季在海南外地老年人最高峰达45万人左右，据初步估算，到2020年“候鸟老人”高峰将达到63万人左右.“候鸟老人”呈现快速增长趋势，为海南开发养老项目提供了现实必然条件.第二章 海南养老市场分析2.1养老市场现状2.1.1海南未来市场巨大随着我国人口老龄化速度加快、高龄化程度加重，海南乃至全国养老产业市场机遇无限.我国养老体系尚有较多不完善地方，国家对老年事业投入相对不足，多层次养老保障体系及养老服务体系尚未完全建立，养老方

7、式较为单一，养老资源供需严重失衡，配套政策、机制尚不健全.这些都需要大投入才行，由此可见，海南乃至全国养老产业市场机遇无限.海南有特有优势气候、地理环境条件，是老年人颐养天年、健康长寿天然宝地，海南发展养老养生产业具有无可替代优势.海南可以兴建养老机构、养老设施和高档养老公寓、大型养老社区、老年医院等，这样既能满足老年人医疗需要，又具有很好市场.2.1.2养老观念逐渐改变由于城市环境污染、气候变化、精神压力等多种因素，都市人口亚健康问题已成为我国乃至世界许多发达国家共同问题.而随着老龄化社会临近，人们对生命健康追求则进一步加速和提升，这成为养老养生产业发展内在功力.随着社会经济发展，生活水平提

8、高，老年人消费观念逐渐从传统转向现代，从注重物质享受逐渐转向要求更高精神享受.更多老年人退休后不再满足于传统单调养老方式，而是愿意选择外出旅行，走向大自然，走向各个旅游景区，走向文化景区，在“玩”中锻炼身心，在“玩”中享受晚年.“旅游完善人生”，这是多数老年人对旅游认识，他们认为，老年并不是人生结束和衰败，而是人生最成熟阶段，他们更应该尽情地享受人生美好.一些老人开始尝试“候鸟式养老”，把自己房子卖了钱存在银行里，拿利息住进老年公寓，高兴了和老伴、朋友结伴出去旅旅游，做一个快乐“花甲背包客”，在游玩中享受老年生活，追求另一种不同生活方式.“候鸟式养老”不仅减轻了子女负担，更让时尚老人晚年生活充

9、满了生机和乐趣，不再固守田园、不再迷恋儿孙满堂，而是趁自己还能动弹，潇潇洒洒“游”一回.据估算，仅海南三亚市，每年就有大约20万北方老人在那里过冬.在如今社会，“候鸟游”十分火爆，老人传统养老观念已有所改变.2.1.3 养老对策制定落实（1）提升老龄事业在构建和谐社会中战略地位积极应对人口老龄化、发展老龄事业作为国家“十二五”期间一个战略重点，将其提升到国家基本国策高度，把发展老龄事业作为一项重大民生工程纳入国民经济和社会发展总体规划之中，统筹安排，从国家层面上推动老龄事业又好又快发展.（2）构建健全完善体制建设，扎实推进老龄工作进一步加强老龄委议事协调职能，完善全委会工作机制，增加全委会频率

10、和效率，充分发挥全委会对老龄工作重要议题决策作用；建立健全省老龄办组织机构，配置相关职能处室，切实承担起老龄维权、宣教、外联、调研、综合、协调等工作职能.大力宣传人口老龄化现状、特点和发展趋势，提高全社会应对人口老龄化责任意识.（3）加大财政投入，确保老龄事业持续发展逐步建立和完善规范、长效公共财政为主导投入发展机制，将政府对养老福利服务投入纳入财政预算，确定占财政收入一定比例资金专项用于发展老龄事业，在国家发行彩票收益中，提取一定比例用于老龄事业投入，成立海南省老龄事业发展基金会，推进为老服务体系软硬件建设.（4）创新社会管理，健全社会养老保障制度尽快健全完善职工基本养老保险、城镇居民养老保

11、险和新型农村养老保险制度，建立覆盖所有群体养老保障体系，对不同群体、不同身份人员养老保险账户进行动态管理和调整，实现互通互联、有效衔接.（5）整合社会资源，构建符合当地实际养老服务体系充分利用规划、财政、金融、投资、政策、法规等行政调控手段，调整优化为老年人服务医疗卫生、保健康复、教育文化、体育活动等资源配置，加大对涉老产业扶持力度，优先统筹安排建设用地，推进老年社会服务事业软硬件建设，改善社区为老服务设施条件，加快探索推进长期护理制度建设.（6）提供政策支持，鼓励民间资本兴办民办养老机构在居家养老服务基础上，鼓励社会力量多形式、多渠道参与养老服务事业，引导民间资本（包括民企、民营、民资、个人

12、）进入老龄产业，推进社会兴办养老机构.（7）实行养老行业管理，规范养老事业发展确立一个主管或兼管部门，成立行业协会进行监管，针对养老服务对象、服务项目、收费依据和管理原则、管理流程、管理效果等制定统一行业标准.（8）加强领导，提高老龄工作重视程度加强职业化服务队伍建设，加大培训力度，实行持证上岗，逐步提高养老服务人员工资福利待遇.加快发展志愿性养老服务组织.2.2 海南养老SWOT分析2.2.1海南养老优势分析（1）得天独厚自然环境海南是世界上公认养老养生胜地，拥有长达1528公里海岸线，森林覆盖率达51%，终年气候宜人，蓝天白云、椰风海韵、温泉熔洞以及拥有丰富天然热带雨林植被，素有“天然氧吧

13、”、“长寿岛”等称号.全岛年平均气温22.3至25.4，四面环海，中间五指山区 地处高山地带，空气新鲜、通畅，环境安静.在全国48个城市中，海口、三亚空气综合质量名列前茅.在海南，严重威胁人类特别是老人生命主要疾病，如冠心病、老年慢性支气管炎、肺心病、脑血管疾病发病率大大低于北方.“采菊东篱下，悠然见南山”、“面朝大海，春暖花开”，如今这些看似平凡而又遥远生活愿景都可以在海南这个小岛上实现.海南得天独厚养生条件，更是对内地老人们很有诱惑力. 海南有山有海空气好，房价便宜民风朴实，是个养老好地方，如今已经成为了国人共识.新鲜空气、充足阳光、温暖气候，良好水质，大自然赋予了海南“养老天堂”一切良好

14、条件，这些自然天赋为海南独有，是其他地方无法复制和模仿.2010年，“海南国际旅游岛”正式获批后，更是吸引了全国乃至国际关注.将海南打造成为全国养老胜地，也被提上了发展规划议程预案.诺贝尔物理学奖获得者，美籍华人杨振宁先生曾表示，海南是全球华人最为理想养老胜地.而台湾著名文学大师李敖也称，希望以后到海南养老.如今，海陆空交通便利，越来越多内地老人来到海南岛旅游，为海南岛得天独厚自然环境和气候所吸引.在海南置房养老，这也形成了一种海南独特现象.（2）积极良好发展形式党十七大报告和十七届五中全会强调加快推进以改善民生为重点社会建设，并提出“老有所养”、“优先发展养老服务”民生目标和加强老龄工作新要

15、求，同时海南国际旅游岛发展规划纲要提出了“注重保障和改善民生，大力发展社会事业，加快城乡和区域协调发展，逐步把海南建设成为经济繁荣发展，生态环境优美，文化魅力独特，社会文明祥和开放之岛、绿色之岛、文明之岛、和谐之岛” 战略目标.另外，因海南国际旅游岛获批，海南各界不遗余力推广海南经济发展，各项利好政策为扶持经济发展给足信心，近年来海南房地产市场一直保持高速向上发展态势，在海南陆地面积不足4万平方公里土地上，进驻海南房地产领域企业已有上百家，动辄投资数十亿、上百亿旅游地产项目星罗棋布，包括万科、新世界、保利地产、华润、中信等地产大鳄.除此之外，国内接连推出房地产调控政策则是房地产企业加速进军养老

16、地产直接动因，特别是眼下扩大版限购令即将出炉，住宅市场面临更大程度积压，而养老产业存在着巨大需求，房企转而发展养老地产就成为新趋势.业内人士认为，预计10年之内养老产业会出现井喷现象，需求量会保持每年10%增长水平，到2020年老年住宅将会成为消费主题，而以岛外购房者为主要消费全体海南房地产，在旅游地产、度假地产等概念逐渐成熟后，以品牌房企为代表，结合海南养生概念，确实是养老地产最佳生成温床.2.2.2 海南养老项目劣势分析（1）社会问题离退休老年人在海南等异地养老目前仍存在很多困难，困扰他们安度晚年.1、养老金领取问题养老金社会化发放虽然取得了不小进展，但也存在一定局限性，特别是在异地养老离

17、退休人员，养老金领取手续繁杂，有地区养老金还不能异地领取.2、医疗保险问题我国现行医疗保险制度是离退休人员必须在单位所在地社保机构指定定点医院看病.否则不能报销.这对于离退休老年人随子女在异地养老形成了很大障碍.3、其他福利职工退休后，需要单位来办事情很多，与原单位有着剪不断、理还乱关系，这些都是离退休人员异地养老阻力.（2）个人情感问题“养老”不仅需要物质保障，还需要与家人感情交流和精神慰藉.我国老年人权益保障法第十一条规定“赡养人应当履行对老年人经济上供养、生活上照料和精神上慰藉义务，照顾老年人特殊需要.”异地养老将在一定程度上导致精神赡养义务弱化.再者，那种集中式“养老院”做法也不符合人

18、们享受天伦之乐自然天性和代际融合社会和谐.居住在“养老院”老人们远离了正常社会环境，缺少了代际间交流和人文关怀，长期在这样环境中生活，将可能影响到老年人心理健康.（3）安全问题首先，老年人生病风险相对较大，他们能否承受“移地”这一路途过程，这是老年人及其子女们普遍担忧问题.其次，老年人到了异地，可能不适应当地生活环境、饮食习惯、天气环境变化，有甚至可能因此引发疾病或发生意外.这些安全问题都可能在“异地养老”过程中发生.总之，老年人是否乐意到外地养老，以何种方式去，这应该由他们自己根据自身条件、性格、身体状况等因素综合考虑来决定.同时，国家也应该在养老保险等方面更加人性化，使“候鸟式养老”成为更

19、多老年人愿意选择养老模式.2.2.3 可行性分析通过以上分析，可以发现在海南开发养老项目是具有相当大可行性.首先，可以拉动海南消费.据称，美国佛罗里达州85以上财政收入来自养老业.设想，海南未来以每年接待500-600万中老年人在海南养老度假，这将成为一个庞大消费群体.每个老人能在海南住上35个月，每人每次度假时购物、消费、娱乐平均消费1000020000元，那么每年将会带来600亿1000亿消费需求.第二，可以拉动海南房地产经济及周边经济.随着我国人口老龄化趋势日益增强，现在前来海南异地度假或定居内地老人也越来越多了.由于海南独特气候条件和自然资源，很适合老年人居住，因此能够吸引到大量内地老

20、人前来海南度假或是定居.而大量老人到来，将拉动了海南房地产经济及周边经济.第三，可以推广海南“长寿岛”品牌.有北方老人在来海南之前，患有胸闷、气喘、关节炎、风湿痛等多种疾病，但是来了海南以后，这些病症都消失了，基本没有复发过，他们回去以后口口相传，也带动了越来越多老人来海南. 这些老人无疑给海南这块“长寿岛”品牌起到了很大宣传作用.最后，能够提供大量就业机会.养老服务业还属第三产业，前景十分广阔，它不仅能很好地满足广大老年人养老服务需要，而且具有很强就业容纳能力，应大力加强和发展.这也是巩固海南“长寿岛”成果重要举措.第三章 竞争分析3.1 行业内竞争性分析3.1.1养老中心行业分析根据目前老

21、年人数量及养老产业需要来看，初步估计海南养老市场空间为15亿元左右（不含每年新增），但目前开发仅为2.3亿元/年，市场渗透率低.造成这种状况原因大致有：老百姓健康意识薄弱、支付能力不够、养老中心分布不合理等.但从动态来看，由于经济发展和政策引导，海南养老市场原有潜在需求将迅速得到释放，海南养老市场需求将迅速增大.这是由于：1、人民生活质量提高海南文化教育事业不断发展提高，随着海南居民受教育程度将进一步提高、范围进一步扩大，生活质量将逐步得到普及、人们生活质量观念将逐步增强，潜在养老需求将逐步明晰.2、支付能力提高随着海南经济进一步发展，养老中心高端需求将逐步增加；随着海南“养老政策” 措施逐步

22、到位，以前那些有养老需求但住不起老人将得到养老保障，老百姓基本支付能力提高.这样，从前相当大一块潜在市场将转化为现实市场.根据宏观预测，海南人口在养老方面消费支出会继续上升.3、养老市场变化随着年轻人生存压力逐步增大、海南人口老龄化、居民生活水平提高等因素变化，随之而来各种家庭问题将会上升，患者对养老中心服务需求增加.以上变化，将导致养老中心市场迅速放大、需求迅猛增加.这种发展趋势，要求有足够、贴近老百姓养老中心服务机构为老年人提供服务.3.1.2项目执行海南现有养老机构虽然有一定规模，但总体来说目前在经营方面做得不够：这说明无论是从接待能力还是从经营管理能力来看，海南现有养老中心机构都有待提

23、高.因此，海南养老中心建设，将能够有效满足海南迅速放大养老中心市场.1、构建海南多层次养老中心需要从城市人口结构来看：海南人口结构呈橄榄型，中产阶层庞大，庞大中产阶层形成了旺盛购买力.随着海南经济快速增长、人们生活水平提高，老百姓对养老中心需求将呈现“多层次、多元化”趋势.尤其是中高收入群体日益壮大、外籍人士逐步增多，这些人群既重视获得满意养老效果，对生活质量有较高期望，又注重养老过程便利性、舒适性、私密性和专有性，而对价格敏感性较低，附加值比较高.以上这些变化要求养老中心具备良好服务能力，以满足老人多层次、差异化服务需求.就目前而言，海南现有养老中心机构比较注重硬件设施建设，而其所提供服务离

24、差异化标准还有相当距离.海南养老中心服务领域缺乏技术好、服务好“两好型”养老中心，面对发达养老中心市场，海南养老机构服务水平显然还需要加强.因此，海南市需要管理水平较高，服务良好，特色明显，具有国内先进水平养老中心机构进入.与其他养老中心机构相比，优质服务将是我们这一项目核心竞争力重要组成部分：海南养老中心通过服务领导小组、市场部客户服务组来加强中心服务管理，通过优化流程、制定服务标准、加强培训带教、考核评估等方式来促进养老服务提升.并建立良好售后服务体系，实行客户ABC管理.尤其要注重从潜在病源中充分发掘、促成转化；市场部将经常性进行家庭满意度调查，以及时掌握老人意见和需求.也将通过落实各项

25、服务措施、提高养老中心服务能力，从而满足养老家庭多层次服务需求.3.1.3完善养老中心网络借助海南独有地理优势，以“长寿岛”品牌为导向可以为老龄化人群提供一条龙完整服务，建立娱乐、饮食、疗养、旅游、置业、心理咨询、老年人活动中心等一体化服务项目.海南养老中心作为全国养老中心领先产业，不仅对省内养老具有强大吸引力，而且辐射到全中国其他等其他省市、地级市交通网络覆盖范围中，北方气候恶劣地区老人都习惯于到海南养老.从海南市内各区及郊县看，目前已经实现了一小时快速交通网络，往返非常便捷，对养老产业发展形成了显著影响.因此，无论是将海南市区作为本身“根据地”，还是周边地市广大“腹地”，都提供了广泛老人来

26、源.因此，海南养老中心建设，将有效完善公司养老服务网络战略布局，有效解决基层养老服务可及性问题.根据以上论述，为了占据海南养老市场、满足海南养老需求、为全国老百姓提供多层次服务，海南养老中心组建是十分必要.3.2 发展模式3.2.1成功经营模式保障公司通过多年探索，积累了丰富市场经验，对不同市场具有很强适应能力和开拓能力，并通过了实践验证.海南养老中心将借鉴公司成功市场经验，全面拓宽“市场营销”涵义，着重于提升品牌知名度和美誉度；同时，通过品牌宣传、社区筛查、参与公益慈善活动、家庭教育、集团客户开发、建立社区网络、老人继续教育等立体化营销方式，多渠道开发老人来源，快速提高市场占有率，缩短市场培

27、育期.3.2.2专业化管理能力保障与海南市其他养老中心机构相比，养老中心在管理上将更加专业化.养老中心将实行CEO与业务院长合理分工管理体制：CEO主要负责养老中心经营管理和服务质量，业务院长主要负责养老中心质量.通过这种合理分工，实现优势互补，使养老中心经营管理和养老中心业务相得益彰.并实行院务会集体决策制，推行院科两级管理制、充分调动各级人员积极性.养老中心将根据经营需要，对各版块工作各项流程、规范、标准都有相应制度安排.这种管理模式优势是当前多数海南养老中心所不具备.3.2.3差异化服务能力保障作为公司连锁养老中心，海南养老中心将能够将公司优秀服务模式进行有效地移植，使老人服务工作得到有

28、效保障.并不断创新服务方式，为不同层次老人提供多层次服务：根据家庭需求设计相应养老中心服务产品，并形成相应价格梯次为老人提供多层次养老选择；推行“养老中心”服务举措（如开设白天陪护、VIP服务通道、生命阳光系统、养老一站式服务、健康咨询体系、对特殊养老上门服务等），满足老人差异化服务需求；成立相应服务管理机构（院内服务领导小组、客户服务组等），督促差异化服务改进持续进行.差异化服务将构成未来海南养老中心核心能力.综上所述，海南养老中心建设项目，从各个主要层面来看，都是切实可行.3.3 潜在竞争者分析3.3.1 国有养老中心竞争我国养老中心是在国家养老机构处于垄断背景下产生和发展起来，起步晚、积

29、累少，各民营养老中心之间服务和管理水平也参差不齐.一部分小民营养老中心诚信度低、缺乏自律，损害了民营养老中心在社会上整体形象.3.3.2 市场其他竞争者不断扩大市场规模和国家鼓励性政策向导，将会吸引更多社会资本进入养老服务行业，加之现有养老中心竞争意识和竞争力也在逐步增强，这些因素都将使我国养老中心服务市场竞争趋于激烈.虽然本公司经过多年快速发展，直塞品牌形象、人才梯队、服务品质、网点规模、管理水平等方面都具备了较强竞争优势，但若不能在日益激烈市场竞争中继续保持或提升原有优势，公司未来发展仍然将面临一定风险.3.4对行业竞争情况总结该项目在业务发展方面拥有巨大市场潜力，当地经济水平位居我国前列

30、，较高人均收入水平也促使越来越多家庭加大自身生活品质投资.因此，巨大市场需求基数及养老服务需求客户多样化需求，使得本项目实施后，能获得充分市场开发基础.项目方在养老运营管理模式，已经成功地在中国开设养老连锁中心.各连锁机构拥有众多经验丰富专家，同时配备论文大批国内少有养老营养师等专业人才，这些资源在连锁经营模式下得到共享运用，产生集约效应.加上管理专业化，使得集团下属各养老中心在市场竞争中具备相当优势.第四章 海南中国式养老项目战略分析4.1 营销战略STP战略4.1.1 市场细分由于目前我国养老市场上，具体需求呈现多元化，养老产品提供具有复杂性，依据老人在养老生活方式中享受市场服务程度由低到

31、高可分为：自我养老、家庭养老、居家养老、社区养老、公立养老院、商业养老院等众多养老模式.在本部分，我们主要针对商业养老院模式下养老市场分析，按照消费需求对这一养老市场细分为：保障型、满足性、享受型、尊享型、体验型五个类别. 这一细分是有效，因为不同类型消费者需求呈现出明显差异，且同一类型档次消费者在生活状态、心理状态、价值观等方面存在较大一致性.具体情况如表2所示.表2 养老市场目标消费群体细分市场细分 尊享型享受型 满足型保障型体验型养老年预算*30 万以上20 万左右15 万左右10万左右5 万左右消费能力强，注重品质、价值.较强，注重档次、品位.中等，重视性价比.较低，重视实用保障.低，重