高层超高层住宅调研报告.docx

1、高层超高层住宅调研报告高层超高层住宅调研报告住宅事业部2010.7.9一、超高层住宅简介 2二、超高层住宅客户心理分析 6三超高层案例分析 8四、超高层住宅与高层住宅设计案例比较研究 33五2046项目高层和超高层单栋成本分析 34六武汉超高层住宅市场调研 36七结论 50随着城市的迅猛发展和人口的集中，住宅的需求量扩大，城市中心地段的土地越来越稀缺。超高层住宅建筑通过“竖向型”增长，对有限土地高效集约的利用，提高了规模效益，为城市发展创造了新的空间。因此，对超高层住宅市场的探讨和研究具有十分重要的意义。 在国外，超高层住宅与别墅一样成为财富人群权利和身份的象征；在香港，寸土寸金导致的超高层常

2、态逐渐“传染”给内地；在上海、深圳、广州等一线城市，超高层住宅从起初出现时客户的抗拒，发展到现在的逐渐接受。一、超高层住宅简介1.1 超高层建筑的定义 超高层的界定在不同国家有所不同：a、在中国，建筑规范规定100米以上高度，属于超高层建筑。b、联合国1972年国际高层建筑会议上将40层以上即定超高层建筑。1.2超高层住宅的发展背景1.3 超高层住宅的特点 城市经济发展水平越高，越促进超高层住宅的开发建设，一般来说，城市的GDP总量达到3000亿元以上，超高层开始出现，GDP总量达到6000亿元以上，超高层或将大量出现。2008年全国城市GDP及城市化率对照表1.4超高层的价值特征1.5超高层

3、住宅的技术特征1.6超高层的平面布局1.7超高层住宅产品产品分类二、超高层住宅客户心理分析2.1 客户特征 超高层客户群存在某些共性特征：a、大城市生活背景 b、视野开阔、见多识广 C、愿意尝试新鲜事物 d、经济实力较强2.2 客户抗性探究 国内部分消费者仍存在不安全感。客户在超高层住宅上放眼眺望时，向下看到变得渺小的街道、房屋、景观、行人 ，总有飘浮在半空中的不安全感，在心理上产生对高度的恐惧，同时对后期物管、配套服务等也存在质疑。开发商应从居住感觉上主动引导，强化超高层优势，淡化劣势。 日本较为成熟的技术解决不同年龄客户层抗性问题。不同年龄层对超高层住宅建筑的关注点不同，日本为解决超高层抗

4、性问题提供了参考：三超高层案例分析超高层项目案例按业态分类酒店 写字楼综合体居住性物业 上海金贸 武汉.锦绣长江 很多CBD商务中心 北京中央商务区 上海陆家嘴 深圳中心区 北京中环世贸 住宅酒店 写字楼公寓 商业写字楼公寓 深圳华润.万象城 深圳大中华广场 深圳 罗湖俊园（万科） 深圳 擎天华庭 深圳 金域蓝湾（万科） 上海.世茂滨江 武汉.锦绣长江 香港.贝沙湾 香港.凯旋门 香港.浅水湾 新加坡.吉宝湾 按地域分类国内香港/新加坡国外深圳：万科俊园万科金域蓝湾系列（深圳、珠海、福州）擎天华庭港立豪园世贸滨江系列（上海、福州、武汉）青岛东海路9号香港新鸿基.凯旋门贝沙湾新加坡吉宝湾澳大利亚

5、黄金海岸Sierra Grand迈阿密海岸线案例（一）、城市核心资源类超高层住宅1.1香港超高层住宅案例一、凯旋门香港单价最高的顶级公寓豪宅 项目：凯旋门（the victory arch） 区域：尖沙咀柯士甸道西1号 占地面积：172000平方尺 物业类型：4座住宅大厦，共1054个住宅单位 户型面积：标准单位面积5002,300平方尺，以三房为主 开发时间：2005年 入伙时间：2006年7月 价格：1525万（最高价38万）元/平方米 物管费：2.6元/方尺 发展商：新鸿基地产与香港地铁公司 管理公司：地铁物业管理 代理商：美联和中原“凯旋门效应”带旺同区二手楼，成2005年香港楼市营销

6、经典案例 2005年香港房地产市场背景： 2005年5月，香港银行陆续加息，香港地产尤其是二手房交易量骤减，在加息公布后的一段时间，郊区楼盘更是出现“零”成交量。 投资银行美林证券预测，受到香港银行贷款利率上升的冲击，香港房地产价格在2006年中前将会下跌最高达25%。在6月1日发布的报告里，美林同时下调香港五家房地产公司的评级。 但6月15日，凯旋门以38万元/平方米的天价震惊香港。市场证明，“楼市脆弱”的论调都不能动摇他们对持有物业的渴望。 “凯旋门效应”带旺同区二手楼 凯旋门销售神话使自身所处地段天价暴涨，如同区项目九龙站“君临天下”06年3月单价同期上升712%，飙升到1.41.7万元

7、/平方米。同时，更带起香港豪宅价格不断攀升，使得香港楼市出现了亚洲金融风暴以来的新高潮。 凯旋门效应下，目前擎天半岛的平均尺价为8,000元，较上月同期上升5%7%，本月尺价将再有3%5%升幅。此外，受同区顶级豪宅凯旋门即将开售的消息所刺激，3月分擎天半岛累录70宗二手成交，较上月上升1倍。 地段与客户：拥有维多利亚港无敌景观，为香港顶级地段；交通便利成香港企业家最大卖点地段繁华，无敌海景资源 位于九龙城海边繁华地段 紧靠园林中央公园 临海而建，南向维多利亚港，西向中港码头，无敌海景资源交通非常便利 到中环只需一站 直达香港国际机场 靠近中港码头 将建南环线驳通港九新界和通往内地 客户：已与1

8、00多位买家签约，约一成是内地客户，主要来自北京、上海和深圳；另外四成是中港商人。他们大部分都是最能干的企业家，很多人买房子都是一次性付款，不用做按揭。 在九龙区买房子的大部分都是香港的厂家、企业家和实业家，经常要到内地做生意，如果这些铁路沿线接通了，他们回内地做生意会很方便，这因而成为凯旋门很大的卖点。产品规划， 4栋住宅大楼扇形排列，保证每户大观景面，大部分单位均可观赏维多利亚无敌海景 外立面：4栋住宅大楼扇形排列，保证每户大观景面，大部分单位均可观赏维多利亚无敌海景；建筑物以暖色系为主，使凯旋门与邻近的建筑物凸显出来 层高：共65层，231米；从普通公寓的3米到别墅般挑空大厅享受的3.8

9、4.0米 产品：凯旋门提供4幢，标准单位面积由约5002,300平方尺，以三房单位为主；提供少量特色单位，包括五个面积由约3,3005,500平方尺的“天际独立屋”，12个面积由约3,3003,400平方尺的“至尊门”和21个面积超过2,500平方尺的“大宅门” 其他：3层为平台花园， 5层以上为住宅部分，1054个单位； 5961层为空中会所，62层为著名的空中花园；每座均有一层专为隔火层摩天会所：拥有无敌海湾视野，配套顶级豪华，完全体现了顶级高尚生活 59楼的摩天大厅，就是凯旋门豪华会所的空中恒温泳池，每一位身临其境的参观者，都会被眼前璀璨的夜景深深吸引，落地窗外大片的维多利亚港夜景倒映在

10、游泳池畔，显得波光粼粼，令人不禁迷醉。 60楼为宴会及休闲区，星梦宴会厅豪华典雅，天花板垂吊着6盏法国Baccarat水晶吊灯；最令人惊艳的是空中酒廊云霄阁，180度的临海景观，是适合小酌几杯的好地方； 61楼是大型健身中心，在跑步机上跑步，高空俯瞰维港，彷佛空中漫步； 62楼为空中花园，以法国浪漫情怀为蓝本，划分为茶花园、桂花园、松树园、茉莉园、蔷薇园及榕树园，让住户在绿化空间中舒展筋骨。 1.2 国内一线及二线城市案例1.3武汉超高层自96年开始武汉出现超高层建筑，绝大多数为写字楼，世茂锦绣长江为首个超高层住宅 武汉目前超过150M的超高层建筑：武汉佳丽广场（96）泰合广场（96）武汉国贸

11、大厦（2000）武汉广场（2003）中南商业广场（2003）武汉世贸大厦（2005）武汉民生银行大厦（2006）武汉建银大厦（2006）京汉科技大厦（2006）保利文化广场（2006） 武汉时代广场（2006）武汉广电中心（2006） 其中仅有武汉锦绣长江属于超高层住宅开盘时间: 2006-10-28 入住时间: 2007-06-30 1.4 城市核心资源类案例总结（二）、单纯城市核心类超高层住宅2.1 国内一线城市超高层2.2单纯城市核心类案例总结（三）、城市非核心资源类超高层住宅3.1国内一线城市超高层项目3.2城市非核心资源类超高层总结（四）超高层住宅产品定位及外部空间应用4.1四种模式

12、4.2 超高层住宅外部空间的应用地段城市新区或核心地段，并依赖强势资源驱动。高层多处于城市核心区域，且具有强势水景资源，高端产品多拥有一线海景、江景资源，中高端产品多拥有湖景、河景等二线景观资源。总体规划不同开发模式下，规划布局差异化。在大规模高端住宅产品中，建筑面积达百万方，容积率相对较低。为降低建筑密度，多采用单排布臵，前后错落，楼距宽阔，视线互不遮挡，保证充足的日照和通风性，板式结构的设计，实现户户观景面。建筑立面多采用色彩明朗的现代都市风格，形成凹凸有致的三段式立面效果。超高层住宅建筑外立面多采用现代都市风格，采用明朗的颜色搭配，通过凸凹有致的体块交接。屋顶的形状、有无退台决定住宅的天

13、际线是否美观，立面构筑物的形状、颜色、材质的变化使住宅富有韵律感，表达一种高端、现代、时尚的风情。三段式立面设计缓解了超高层住宅给人的压迫感。景观造价高，园林景观主题化、精致化。由于超高层住宅楼体占地范围小，留有的景观面较大，为了解决高、低层客户抗性问题，景观设计往往以主题化、精致化的营造手法来扩大景观视觉面，造价也就比普通高层住宅多50%。配套社区内配套齐全，多元化地产配套模式。超高层住宅社区内通常配有大型豪华会所，同时开发商会采取多元化的地产发展模式，发挥出土地最大价值，与政府合作，建设包括住宅、商业、办公、酒店、教育、娱乐等一系列设施，功能结构上得以互补，资源得以共享，提高经济效益。四、

14、超高层住宅与高层住宅设计案例比较研究哈药大厦位于友谊路原社科院地段，北临松花江。大楼拟建43层，地下3层，总建筑面积70000平米，开发商将大厦单位为超豪华住宅。下面为该设计团队对该项目设计成30层还是44层，在设计方面的比较：1. 建筑设计区别体现在以下几个方面：1.1电梯及中心交通核的设置普通高层单元式住宅一般设置1-2部电梯，根据调查经验，乘客等候电梯时间超过60秒时会出现烦躁情绪。为了缩短侯梯时间提高公共交通的档次，增设了一部电梯。为了体现超豪华的理念，设计者将电梯进行了分置，两部为客用电梯，一部为工人电梯。工人电梯的分置分流了电梯的使用率，工人走廊内形成了管井走廊。工人电梯不作为消防

15、电梯使用，可采用1米|秒的低速电梯，降低造价。两部客梯是联动的，很好地解决了单部电梯等待时间长的问题。疏散楼梯采用了剪刀梯的形式。规范上规定单元式住宅10层以上阳台联通可作为第二疏散口，考虑到阳台连通的方式不适合超豪华住宅的定位，超高层住宅也应在消防上有一定的等级提高，所以疏散楼梯采用了剪刀梯的形式。使整幢建筑相当于两幢并列的塔式住宅。1.2住宅进深的确定通常情况下单元式住宅20米以上的进深是很难理解的，几个特定的情况使这一选择成为必然。剪力墙结构要求塔楼高厚比不低于1|7.3部电梯和剪刀梯的设置使中心交通系统相对于普通高层单元式住宅中心交通系统超大。为了不使得房率降低，尽量让标准层建筑面积足

16、够大，成为开发商的必然要求。超豪华住宅的单位要求户型较大，大户型使大进深成为可能。2. 消防设计【高层民用建筑设计防火规范】规定超高层公共建筑应设避难层。经过调研其他城市已建成的超高层住宅，超高层住宅一般不设避难层。2005年10月1日新版【高层民用建筑设计防火规范】对超高层住宅明确规定。户内不再要求喷淋设施，但保留了火灾自动报警系统，分户门为甲级防火门。相比于普通高层住宅延长了等待救援的时间，缩短了报警时间，不再一味强调火灾早期扑灭（喷淋）。充分考虑到了住宅建筑与公共建筑的区别性。3. 结构设计首先，超高层住宅（44层）由于超高超限，抗震等级较高层住宅（30层）提高一级。底部加强区：44层为

17、特一级，30层为一级；非底部加强区：44层为二级，30层为三级。其次，柱形式及柱截面。44层超高层住宅的高度大，质量大，为了满足框支柱的承载能力和上下层刚度比的要求，采用了型钢混凝土柱，其截面大小一般为1000*1500和1000*1700；30层高层住宅可以采用普通的混凝土柱，同样可以满足各项要求，其截面大小一般为1000*1500局部1200*2000.再次，混凝土墙厚及强度等级。由于转换层上下部刚度比的要求，44层超高层住宅在转换层以下的墙厚可达到600，转换层以上的墙厚递减的比较缓慢，在29层时墙厚可减为180；30层高层住宅转换层下部的墙厚为500，上部在15层时减为180.混凝土强

18、度等级二者差异不大，在加强区均采用C50混凝土，非加强区则逐渐递减。最后，基础形式。44层超高层用反循环灌注桩，桩径800，桩长44米，单桩承载力5750KN，桩数310根左右，混凝土强度等级C35，基础底板厚2.0米，采用型钢混凝土地梁；30层高层采用超流态灌注桩，桩径600，桩长31.5米，单桩承载力设计值2800KN，桩数385根左右，混凝土强度等级C30，基础平均板高1.5米，用普通混凝土地梁。五2046项目高层和超高层单栋成本分析2046项目高层由33层增加到50层增量成本分析表 一说明：此次增量成本分析的前提是假设只开发这1栋高层时，分析层数由33F变为50F时的开发增量成本。 标

19、准层面积：（平方米）563销售均价：8500序号主要成本项目 成 本（元）备 注33F50F增量一可销售面积（平方米）18579.00 28150.00 9571.00 标准层面积：563平方米二销售收入0.00 0.00 .00 销售均价相同：8500元/平方米三开发成本费用.70 0.00 .30 1+2+3+4+5+61土地成本.00 .00 .00 楼面地价:2300元/平方米2前期工程费1672110.00 2815000.00 1142890.00 前期工程费估算：33F:90元/平方米;50F：100元/平方米（规划、设计、可研、勘察、测绘、三通一平等）3建筑安装工程费.00 .

20、00 .00 建安成本估算：33F：2000元/平方米；50F：2700元/平方米4基础设施建设费2229480.00 3378000.00 1148520.00 基础设施配套费：120元/平方米 5公共设施配套费3715800.00 5630000.00 1914200.00 公共设施配套费估算：200元/平方米（园区配套，不可销售设施建安费用）6开发间接费及不可预见费2625212.70 4577190.00 1951977.30 （1+2+3+4+5）*3%7水、电、气、道路及景观7060020.00 .00 3636980.00 综合造价：380元/平方米（水：40元/平方米，电：17

21、0元/平方米，气：40元/平方米，道路：30元/平方米，景观：100元/平方米）四开发期间费用.00 .00 6632703.00 7+8+97管理费2842587.00 4306950.00 1464363.00 二*1.8%8财务费用3715800.00 5630000.00 1914200.00 财务费用估算：200元/平方米9销售及宣传费6316860.00 9571000.00 3254140.00 二*4%五行政事业性收费1114740.00 1689000.00 574260.00 行政事业收费估算：60元/平方米（建管费、销售测量办证费等）六营业税及附加、土地增值税和印花税.0

22、0 .00 .00 二*15%七利 润.30 .00 -8711355.30 二-三-四-五-六八单方利润1240.70 509.40 -731.30 单方利润增量九总投资收益率0.42 0.27 -0.15 总投资收益率=年息税前利润或年均息税前利润 / 项目总投资六武汉超高层住宅市场调研项目名称水岸星城四期销售电话物业地址徐东二路2号相关信息占地面积:350000平方米总建筑面积:680000平方米开工时间:2005-9-28总户数:4000物业管理附加信息:高层1.2开发商:湖北福星惠誉置业有限公司投资商:湖北福星惠誉置业有限公司物业管理公司:武汉市福星惠誉物业管理有限公司物业顾问公司:

23、高利国际景观设计单位:泛亚国际物业类别 住宅、高尚住宅项目特色 水景地产,豪华居住区,宜居生态地产建筑类别 超高层所属商圈 武昌中心城区徐东购房圈装修状况 毛坯环线位置 内至二环交通状况 公交215路、543路、554路、573路、777路、802路、811路至秦园居站下车即到。开盘时间 2009-03-21入住时间2010-03-28容 积 率 1.70绿 化 率50%物 业 费1.80元/平方米月物业公司武汉市福星惠誉物业管理有限公司项目介绍水岸星城G53位于整个社区的东南端，秦园路和福星东路的交界处。为2栋超高层住宅（4梯6户）户型以97105两房、139170三房为主。周边配套成熟，秦

24、园路沿道路一侧为商业区；小区内设置娱乐、物管等功能。本区地段较佳，周边有前期开发成熟社区支撑，拥有全面的看湖角度、良好的内部景观和湖湾景观资源及内部公园配套。超高层住宅更是武昌的建筑标志，拥瞰全市风光。水岸星城项目是由湖北福星惠誉置业有限公司在武汉市内环线临湖开发的最大一片高档住宅区。本项目地处武昌区徐东二路2号，位于武汉市内环线上最大的自然湖泊沙湖边。项目整体规划面积750亩，净用地面积545亩。地块呈三角形分布，被市政道路分为A、B、C三块。西北临湖北大学，武青四干道；东北临秦园路，沙湖花园别墅小区；西南临5000余亩的沙湖。占地117亩的福星公园隔环湖路（福星路）与本小区相望。“水岸星城

25、”由香港罗麦庄马公司和深圳大学设计院担任规划设计，园林景观设计由香港泛亚国际担纲。项目规划总建筑面积65万平方米。各物业类型共80栋，分布有：联排别墅（3层）、叠加别墅（4层）、花园洋房（56层）、高层住宅（2532层）。户型面积由高层95210平方米，花园洋房140195平方米，别墅195275平方米组成，另有少量高层顶楼复式达到300600平方米。各物业类型由南向北，由低向高依次分布，另借助区内的五纵两横7条景观轴，能沙湖美景最大限度的展现在人们面前。地块前景分析：作为武汉市内环线唯一一个大规模临湖社区，虽然前期大家对项目周边感觉比较陌生，但是随着武汉市政府对于内环线交通德大力改造，对于项

26、目利好德如：岳家咀立交桥、徐东路地下通道、过江隧道，及项目旁武青四干道、秦园路与中北路德连通，项目的独特优势将很快被大家所认识，且同时地块的升值潜力将不可估计。水岸星城紧靠徐东商圈，徐东平价、销品茂、麦德龙等仅在咫尺，同时亦受司门口商圈、中南商圈、小东门商圈和街道口广埠屯商圈辐射，商业环境与生活环境极为优越；周边城市建设成熟，医疗、教育、金融等相关配套完善齐全，档次相对较高，生活氛围舒适便利，富有格调。根据城市规划，水岸星城属于“公司总部区”的重点扩展区内，是属于徐东片区商贸旅游、办公居住综合服务中心，片区价值的提升势在必行。并且随着连接汉口大智路和武昌中北路过江隧道工程的实施，以及内环线升级

27、改造工程的即将完成，这一片区将因交通更加便利、商业生活配套的更趋完善而被注入更为新鲜的活力。2006年11月11日，第八届中国地产“奥斯卡”盛典CIHAF2006年度“三名”颁奖晚会在上海隆重举行。武汉福星惠誉房地产有限公司和水岸星城分别荣获“中国名企”、“中国名盘”，总经理喻惠平当选“2006中国房地产十大风云人物”。至高奖项蝉联4年，荣誉实至名归！周边配套一重配套：沿秦园路和福星西路两条商业街，时尚精品、优雅休闲、生活所需应有尽有。二重配套：高级幼儿园，运动会所、儿童会所、室内游泳池、社区超市。三重配套：区域配套到徐东销品贸购物5分钟内；到省博物馆参观5分钟左右；到东湖游玩8分钟内；到水果

28、湖拜会领导10分钟内；到洪山体育馆看演出10分钟左右；到汉口商务区办公15分钟内（隧道过江），二桥25分钟内；到福星公园旁看湖0分钟（你只能步行）。交通状况公交215路、543路、554路、573路、777路、802路、811路至秦园居站下车即到。建材装修厨房：预留龙头及下水管接口，设有烟道.卫生间：防水处理，预留龙头接口楼层状况53层超高层车位状况停车位:地下536个，车位配比:0.5房价走势记录时间均价价格描述2006.375002007.10100002008.9100002009.775002010.617000所售房源为229平米的四房9300-11000所售房源为85平米的两房户型

29、特点：见下表2010-6-11水岸星城G53所售房源为85平米的两房，尾盘清盘价94折，价格为9300-11000元/平米。（2010年06月11日讯）2010-6-3水岸星城G53所售房源为229平米的四房，均价为17000元/平米，一次性付款98折，按揭99折。（2010年06月03日讯）2010-5-24水岸星城G53所售房源为229平米的四房，均价为17000元/平米，一次性付款98折，按揭99折。（2010年05月24日讯）2010-5-18水岸星城G53所售房源为229平米的四房，均价为17000元/平米，一次性付款98折，按揭99折。（2010年05月18日讯）2010-5-11水岸星城G53所售房源为229平米的四房，均价为17000元/平米，一次性付款98折，按揭99折。（2010年05月11日讯）2010-5-6水岸星城G53现主推84-88平米的高层两房，均价为12000元/平米，一次性付款98折，按揭99折。（2010年05月06日讯）2010-4-26水岸星城G53户型面积为84-88平米，最新均价为9700元/平米，折后价为9500元/平米，现购房享有1万抵4万优惠！（2010年04月26