东莞市轨道交通TOD范围内城市更新项目开发工作方案试行docx.docx

1、东莞市轨道交通TOD范围内城市更新项目开发工作方案试行docx东莞市轨道交通TOD范围内城市更新项目开发工作方案（试行）为提高土地集约利用、优化城市空间布局、提升城市品 质，更好推动我市以地筹资、以地养铁、以铁提质、以铁 兴城目标的实现。根据我市轨道交通建设及TOD综合开 发计+2政策文件（以下简称 1+N政策文件）及轨 道交通站场周边土地综合开发及站场综合体建设实施细则 精神，结合东莞实际，制订本工作方案。、重要意义根据市委市政府工作部署，为树立经营城市理念，加强 土地储备协调领导和规划统筹，做好TOD等重点领域土地 储备及整合工作，以及市政府提出的加强规划调控、助力 土地收储、提升土地价值

2、、实现利益共享工作目标。根据 1+N政策文件要求，在坚持政府主导、整体统筹、连 片开发原则的基础上，经市TOD轨道办广泛调硏、深入 硏究，并与顾问单位对接测算，补充提岀多种TOD范围内 城市更新项目利益共享机制。从而提高TOD开发效率，增 加政府收入，使政府利益得到保障。同时，实现政府与企业 风险共担，激发市场参与度，加速城市更新进程，反哺轨道 交通建设。二、基本原则（-）坚持集约利用原则。认真贯彻落实国务院关于 促进节约集约用地的通知（国发20083号）的文件精神, 充分利用现有建筑用地，大力提高建设用地利用效率。（二）坚持政府主导.利益共享原则。坚持响应1+N 政策文件精神，遵循TOD范围

3、内城市更新项目政府主导、 整体统筹、连片开发的原则。分轻重缓急、攻坚克难，打 造一批TOO范围内城市更新试点项目。同时，总结试点工 作经验和存在不足，进一步完善工作方案。（=）坚持规划先行原则。应坚持先规划、后用地 的工作原则，以已审批通过的TOD综合开发规划为依据， 将TOD综合开发规划成果融合到地块控规调整、更新单元 划定方案等方面。三、适用范围本方案针对位于我市TOD范围内的城市更新项目。四、总体要求（-）TOD范围内城市更新项目审批程序。本方案针对TOD范围内城市更新项目提供新的利益共享机制，在符合 1+N政策文件要求的前提下，TOD范围内城市更新项目 的相关审批程序仍按现行政策执行。

4、根据市政府工作会议要 求，TOD范围内城市更新项目以轨道站场TOD综合开发规 划作为控规编制（调整）的依据，直接指导规划实施，不另 行编制前期硏究和单元规划，有效缩短项目推进进程。（二）项目开发要求。更新单元面积原则上不小于60亩，也可以由多个更新单元合并形成整体开发。根据站点2TOD综合开发规划和控制性详细规划，明确项目范围内公共设施的配套要求。(三)政府所得收益计算及处理方式。如同一个TOD范围内城市更新单元中，同时存在多种改造方式的用地，政 府所得收益按不同改造方式有关要求分别计算。政府所得收 益按照企业回购物业、政府自持物业或企业贡献用地纳入政 府土地储备等方式处理。五、改造方式结合我

5、市现行的城市更新政策，提出以下三种TOD范 围内城市更新改造方式：方式一：政府收储，公开出让政府主导收储的城市更新项目，由市TOD轨道办和市 土地储备中心牵头属地政府以收回、收购、征收等方式收储, 通过招拍挂的形式出让土地。根据1+N政策文件，为统筹兼顾政府、原土地权利人等各方利益” 土地收储工作主要(-)实施流程1、市土地储备中心委托属地政府具体负责征收工作,并签订征收委托合同。地块由市土地储备中心先行收储，纳 入土地储备库管理。2、属地政府与原土地权利人签订收储补偿协议，并在 协议中约定：(1) 土地收益分配：采取整体开发方式收储的土地，3具体按东莞市轨道交通站点周边土地专项储备管理办法

6、第十条规定执行。采取分散开发方式收储的土地,具体按东 莞市轨道交通站点周边土地专项储备管理办法第十一条规 定执行。其中土地基础补偿先行支付，由属地政府向原土地 权利人按原土地岀让合同约定的用途、规划条件及剩余使用 年限等要素评估后，按评估价格进行基础补偿。（2）地块在签订协议之日起3年内出让，未能在约定 时限内出让的”政府应先行向原土地权利人按新规划条件下基准地价的一定比例（原则上不超过基准地价10%,且基础 补偿+预支收益数额不得超过基准地价）预支土地收益补偿扣。的，收益补偿不再调整。3、签订收储补偿协议后，按程序完善地块用地手续、招拍挂出让等手续。4、土地出让完成后，政府原则上在3个月内按

7、收储补 偿协议约定将收益补偿款支付原土地权利人。（二）相关要求1、 土地整理工作由原土地权利人负责，相关费用不再 另行补偿。2、 根据“1+N政策文件规定，对于TOD范围内城市 更新项目，可出让用地占改造范围比例原则上不小于60%。4具体根据TOD综合开发规划以及控制性详细规划确定。3、根据东莞市人民政府关于印发 2的部分30%70%2.政府所得物业的建设。由开发企业负责政府所得部分建筑的建设，并承担建筑的相关成本费用。3.政府所得物业处理方式。由开发企业与市政府指定 的单位签订协议，约定政府所得物业的处理方式、项目开发 建设及资金支付等内容。市TOD轨道办可与开发企业协商, 市政府有权决定通

8、过以下两种方式处理：一是开发企业直接 回购属政府分成的物业，回购价格为商品房备案价的85%（或评估价的85%）,由市政府指定的单位收取后以行政单 位国有资产处置收入上缴市财政；二是开发企业办理政府分 成物业不动产权证到市政府指定的单位名下，并交付市政府 指定的单位。为保证政府分成物业的质量，如物业质量未达 到协议约定的标准，政府有权要求开发企业按照方式一回购 属政府分成的物业，开发企业承担相关费用。4.市.镇收益分成。政府收益由市、镇按5:5比例进行分成。k交回土地使用权比例。原土地使用权人向政府无偿交回不低于城市更新项目面积15%的集中用地，纳入政府土 地储备（可规划为经营性用地、行政办公用

9、地或政府认为的 其他用地）。其余部分用地由原土地权利人实施城市更新， 并按规定补缴地价。2.政府所得土地的管理。原土地使用权人向政府交回 的土地由市土地储备中心按程序纳入土地储备库管理。优先6用于政策性住房建设等，促进产城融合与职住平衡。3.市.镇收益分成。政府收益由市、镇按5:5比例进行 分成。方式三：单一主体挂牌招商根据东莞市城市更新单一主体挂牌招商操作规范（试 行）（以下简称操作规范）的要求，提出TOD范围内 城市更新项目采取政府与企业物业分成的方式，具体如下：1.地价款起始价的确定及所得物业处理方式。根据操 作规范，对于TOD范围内城市更新项目的地价款起始价， 按如下计算公式确定：（1

10、）不涉及公有资产（政府、国有企业、镇属企业资 产）的情况下：地价款起始价二（新规划条件下岀让地块的市场评估价 -拆迁补偿评估成本政府分成物业补偿成本集体物业 补偿成本-配建并无偿移交公共设施成本）x起始价系数所得物业处理方式：由开发企业与市政府指定的单位签 订协议，约定政府所得物业的处理方式、项目开发建设及资 金支付等内容。市政府有权决定通过以下两种方式处理分成 物业：一是政府分成物业由开发企业直接回购属政府分成的 物业，回购价格为商品房备案价的85% （或评估价的85%）, 由市政府指定的单位收取后以行政单位国有资产处置收入 上缴市财政；二是开发企业办理政府分成物业不动产权证到 市政府指定的

11、单位名下，并交付市政府指定的单位。为保证 政府分成物业的质量，如物业质量未达到协议约定的标准， 政府有权要求开发企业按照方式一回购属政府分成的物业, 开发企业承担相关费用。（2）涉及公有资产（政府、国有企业、镇属企业资产） 的情况下：地价款起始价二公有资产市场评估价+（新规划条件下 出让地块的市场评估价拆迁补偿评估成本-政府分成物 业补偿成本-集体物业补偿成本-配建并无偿移交公共设 施成本）X起始价系数。所得物业处理方式：由开发企业与市政府指定的单位签 订协议，约定政府所得物业的处理方式、项目开发建设及资 金支付等内容。市政府有权决定通过以下两种方式处理分成 物业：一是政府分成物业由开发企业直

12、接回购属政府分成的 物业，回购价格为商品房备案价的85% （或评估价的85%）, 由市政府指定的单位收取后以行政单位国有资产处置收入 上缴市财政；二是开发企业办理政府分成物业不动产权证到 市政府指定的单位名下，并交付市政府指定的单位。为保证 政府分成物业的质量，如物业质量未达到协议约定的标准， 政府有权要求开发企业按照方式一回购属政府分成的物业， 开发企业承担相关费用。2.政府所得物业的建设。由开发企业负责政府所得部分 建筑的建设，并承担建筑的相关成本费用。3.政府分成物业分配原则。对TOD范围内涉及旧村、8旧厂的城市更新项目用地，参考周边城市做法及结合我市实 际，按照土地使用性质的不同，分为

13、旧厂和旧村改造：(1)拆迁补偿。对TOD范围内涉及旧村、旧厂的城市 更新项目。由属地政府(街道办事处)负责组织核查和确认 不动产权益、拟定拆迁补偿方案等前期工作。采取物业补偿(回迁)形式。被拆迁的村民可以合理价格向开发企业购买回迁物业。村民回迁物业的总价不得 高于被拆迁的村民补偿分配的金额,而且每户被拆迁的村民 回购物业面积不得高于600平方米。实际分配的住宅总面积 超岀被拆除房屋建筑面积的，由村民以货币形式补交房款； 面积不足的，由开发企业以货币形式补偿，回迁物业面积由 属地政府核实。(3)旧村改造基准权益容积率认定及收益分配。对TOD范围内涉及旧村的城市更新项目用地，设立基准 权益容积率。

14、政府不参与基准权益容积率部分物业的分成， 开发企业需按规定补缴地价。被拆迁村民所购买回迁物业的 容积率以及开发企业所获得的基准权益容积率总和原则上 不超过1.5,如超过1.5的，需报市TOD轨道办审核。除购 买回迁物业和基准权益容积率外，所增加的计容建筑以及市 规划局所规定的配套设施按以下比例进行分配。4.政府分成物业分配。对TOD范围内涉及旧厂、旧村的城市更新项目用地，参考周边城市做法及结合我市实际， 按照土地使用性质的不同，分为旧厂和旧村改造。改造项目9同时存在旧厂、旧村改造的，按表二 表三分别计算。表二：旧厂改造利益分配累进表序号城市更新项目容积率分配比例政府开发企业102的部分25%75%2 2的部分30%70%表三：旧村改造土地收益分配累进表序号除基准权益容积率夕卜 所对应的建筑容积率分配比例开发企业1A3.0的部分25%75%3 3.0的部分30%70%注：A为被拆迁村民所购买回迁物业的容积率以及开发 企业所获得的基准权益容积率总和。基准权益容积率认定以 城市更新项目旧村用地面积为计算基数。5、市.镇收益分成。政府收益由市、镇按5:5比例进行 分成。东莞市轨道交通建设及TOD开发领导小组办公室2018年11月28日