离婚房产分割.docx

1、离婚房产分割离婚房产分割遇到婚姻法问题？律师为你免费解惑！访问 离婚房产分割 按揭购房目前已成为比较普遍的购房方式，因按揭房屋权属引起的纠纷也日益增加，特别是在离婚案件中，对于按揭房屋如何认定归属与分割，是老百姓比较关注的问题，易成为争议焦点由于中华人民共和国婚姻法及相关司法解释对此都没有明确规定，目前司法实务界的认识也未统一，处理方式也不同笔者拟就离婚案件中处理按揭房屋存在的问题作一粗浅的探讨 一、我国按揭房屋的发展历史及现状 “按揭”是金融行业的专业术语，“按揭”一词是从香港传至我国大陆，系英文“一词的粤语音译1按揭制度源于英美法系的衡平法中物的担保的一种类型在英美法系国家，按揭人将房产的

2、产权转让给按揭受益人(通常是指提供贷款的银行)作为还款的保证，按揭人通常继续占有该财产，在还清贷款后，按揭受益人立即将所涉及的房屋产权转让给按揭人香港法的按揭制度与英美法系国家的按揭制度基本相同，只是香港的按揭存在广义和狭义之分，广义包括任何形式的抵押和质押，而狭义的按揭则不包括抵押虽然目前大陆的现行立法尚未出现“按揭”字眼，但实际上却在某种程度上承认了“按揭”的存在，且大陆的按揭制度已对外来的按揭制度做了很大的改造，其主要特征是不转移按揭物的所有权 在我国的金融实践中，习惯将银行开展的“个人住房商业性贷款”业务称为“按揭”，即一种银行用其信贷资金向购买自用住房的自然人发放的自营性贷款方式为了

3、防范贷款风险，目前银行主要开展的房屋按揭方式是贷款人所购房产及房产用地的使用权作为贷款抵押，同时以房屋出卖人或专业的担保公司提供保证担保，贷款人在交付首付款后，采用分期偿还贷款，其购房不足部分由银行提供贷款贷款人到期不能偿还本息的，贷款银行有权依其抵押物实现抵押权，或由保证人承担偿还本息的连带责任 二、离婚案件中按揭房屋纠纷的特点 1、按揭房屋“形似神不似” 在离婚案件中，很多人认为，夫妻一方出资按揭，房屋就是个人财产，夫妻双方出资按揭，房屋就是夫妻共同财产，或房屋产权证在结婚前取得房屋就是个人财产，在结婚后取得就是夫妻共同财产在常人看来有诸多相似的这些按揭房屋纠纷，由于按揭房屋的借款人向银行

4、偿还贷款的周期最长可达XX年，履行按揭贷款合同的期限较长，办理按揭手续开始支付房款的时间又有可能在婚前或婚后；签订房屋买卖合同和取得房屋产权存在较大的时间差，取得房屋产权的时间可能在结婚前、婚姻关系存续期间或离婚后；支付房款的资金来源不同等因素的影响，最后的处理结果有可能完全不同，故离婚案件中，按揭房屋应区别为以下几种情形： 2、涉及的法律关系复杂 从涉及到的法律关系来看，按揭房屋的法律关系也较为复杂，常涉及房屋出卖人与购房人之间的商品房买卖关系；银行与购房人之间的贷款关系；银行与购房人之间的抵押担保关系；银行与房屋出卖人或其他专业的担保公司之间的担保法律关系，这四个法律关系即相对独立又相互牵

5、连比如，离婚时，法院依据婚姻法关于共同财产和债务分割的规定，判决变更了房屋权属人和还贷人，而根据中华人民共和国合同法的规定，债务转移需经债权人同意法院判决后，银行作为贷款合同的一方，以变更后的还款人不具备还款能力为由拒绝办理转按揭时，将导致法院的判决不能执行银行还将丧失本应享有的对还贷人资信、还贷资格的审查权，这不利于对银行利益的保护，此种冲突目前实践中还无合理的解决方案而有的法院为了避免转按揭问题，如判决原来由男方偿还贷款的债务由女方承担，在不变更贷款人的前提下，由女方每月将男方应偿还的房款等额支付给男方，该判决方式虽然避免了执行过程中需银行配合办理按揭的不便，但却带来了抵押权应变更的新问题

6、，如女方不主动办理抵押登记手续，将会导致银行的贷款处于一种未设担保的的状态，极大地增加了银行的风险3故在离婚案件中合理处理按揭房屋需要考虑如何有效保障按揭涉及到的各方的合法权益 3、处理时实际分割难 从上表可看出，按揭房屋存在诸多情形，处理时还应考虑多种因素，在离婚案件中往往成为财产分割的难点，而司法实践中，由于没有明确的法律规定，各地法院在法律理解和适用上存在见仁见智的情况，造成同一种情形，对其权属认定往往也有诸多不一致的地方，有时因为一个小细节，甚至有截然相反的结果，由于对房屋权属认定不同，造成法院分割属于夫妻共同财产的按揭房屋时操作也不同，这既不利于保护当事人的合法权益，也不助于维护法律

7、尊严 三、离婚诉讼中按揭房屋处理涉及的几个问题 约定了按揭房屋归属的房屋如何处理 我国婚姻法规定了夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有夫妻对财产归属有约定且约定明确，离婚时，即使双方对按揭房屋的处理有异议，只要能举证证明双方约定了财产归属，处理这类按揭房屋都较容易，直接按双方的约定处理即可，约定房屋是个人财产就归个人所有，约定房屋是夫妻共同财产就归夫妻共同所有 若双方明确约定了归一方所有的按揭房屋，另一方以自己所有的财产参与清偿贷款，这并不改变房屋为个人财产的性质，离婚处理财产时，该房屋为个人财产，剩余未还贷款是个人债务，对已归还贷

8、款中属于另一方清偿的部分，应当予以返还 约定了归夫妻共同所有，即使一方实际没有出资或出资很少，也不影响房屋权属为夫妻共同财产的性质 按揭房屋的产权证书取得时间对认定按揭房屋权属是否有影响 在房屋买卖交易中，涉及债权变动和物权变动两个法律事实、涉及到债权和物权这两种基本的民事权利，当事人订立买卖合同即在当事人之间建立了债权债务关系，房屋所有权的移转即在当事人之间发生了物权变动，买卖合同是房屋所有权移转的原因，房屋所有权的移转是买卖合同的履行结果 我国实行不动产登记制度，未经登记，不发生物权效力依法登记的房屋所有权受法律保护房屋产权即房屋所有权，指拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分的

9、权利房屋产权证书是房屋所在地的人民*房地产行政主管部门即登记机关向房屋产权人颁发的唯一合法的物权凭证，包括房屋所有权证、房屋共有权证、房地产权证房地产共有权证房屋共有权证书与所有权证书具有同等的法律效力 就按揭房屋而言，支付首付款、以银行贷款支付剩余按揭款的行为都是购房方履行房屋买卖合同的行为，购房方取得房屋所有权的时间是房屋登记即房屋产权证书上填发的时间在离婚案件中，有几种情形，根据取得房屋产权证的时间容易认定按揭房屋的权属： 1、双方在结婚前共同出资购买房屋及结婚后以一方名义或夫妻双方名义购买房屋，以按揭方式支付房款，在婚姻关系存续期间取得房屋产权 结婚前双方均认可以结婚为目的，共同出资购

10、买的房屋，无论在结婚时房款是否付清，只要房屋产权在结婚后取得，均为夫妻共同财产 结婚后购买房屋，无论双方结婚后实际为按揭房屋出资多少，只要没有约定婚姻关系存续期间及婚前财产归各自所有，即便是以一方名义签订购房合同，也可视为家事代理，认定为夫妻双方共同购房，在离婚前取得了房屋产权，房屋即为夫妻共同财产 这两种情形，即使没有办理房屋共有权证，在房屋产权证上只登记了一方名字，在离婚时都应按夫妻共同财产来处理 2、结婚前，夫妻一方个人出资按揭支付了全部房款，并在结婚前取得房屋产权 根据中华人民共和国婚姻法支付购房款的资金来源对认定房屋权属是否有影响 房屋产权证是证明房屋权属关系的法定物权凭证，房产证上

11、登记的所有权人应为房屋产权人但某些情况下，支付购房款的资金来源对房屋权属是否有影响常引发争议 1、实际出资购房，却没有登记为房屋产权人 实践中出现了一方以结婚为目的在婚前以个人财产出资购房，考虑到比如恋爱时关系很好或另一方办理按揭方便，甚至可以享有政策优惠等多种因素，购房合同是房屋出卖人与另一方签订，按揭款也是以另一方的名义向银行支付，最后产权证上只登记了没有出资或出资很少的另一方的名字，这种情况如何认定房屋权属？ 在离婚时，没有显名的一方也可对房屋主张权利，要求确认其对房屋享有的分额，但负有举证责任，需举证证明结婚前双方均认可所购房屋为共同所有，且与另一方共同出资，其对房屋的出资不是赠与或借

12、款若能举证证明，虽然表现形式上是由另一方签订了购房合同，办理按揭手续则此类按揭房屋从客观出资和主观是所购房屋为共同所有房屋的角度考虑，也应认定为夫妻共同财产，同时对按揭贷款债务认定为夫妻共同债务 2、一方结婚前购买房屋，支付了部分房款，结婚后以夫妻共同财产支付按揭款，且结婚后取得所有权 若结婚后产权证登记为夫妻双方所有，则可认定为结婚后双方对房屋权属已达成共识，明确约定了产权归双方共有，法院在审理离婚案件时按夫妻共同财产处理，分割时，对已还房款应分为结婚前个人财产偿还部分和夫妻共同财产偿还部分处理，对未还房款按夫妻共同债务处理 若结婚后产权证登记为一方所有，此种情形，学术界及实践中对房屋权属认

13、定争议较大 第一种观点认为，产权证若登记在一方名下，则该房屋仍为其个人财产按揭贷款为其个人债务结婚后配偶一方参与清偿贷款，并不改变该房屋为个人财产的性质对已归还的贷款中属于配偶一方清偿的部分，应当予以返还 第二种观点认为，如果结婚后取得房屋所有权的，产权登记在一方名下，均应当认定为夫妻共同财产，离婚时作为夫妻共同财产进行分割对于一方婚前支付的首期付款，由另一方返还一半；尚欠的贷款，作为夫妻共同债务，由双方返还5 第三种观点认为，应根据出资原则确认，房屋应当属于部分单独所有，部分共同所有，具体比例按个人出资与夫妻共同出资的比例来确定 笔者支持第一种观点理由在于，物权具有无因性，物权发生变动同其发

14、生变动的原因行为是相分离的购房人签订购房合同、支付首付款、以银行按揭方式支付剩余房款，都是房屋所有权变动的原因行为，还不是物权，即使房屋交付或入住，购房人都只是取得使用权而非物权因在结婚时，购房方还没有实际获得房屋的所有权，房屋还不是一方个人财产，故不存在第三种观点中部分所有权的情况房屋产权在结婚后登记，产生了物权变动的结果，但并不是说购房方在结婚前什么权利在都没有，签订了购房合同，办理了按揭手续，支付了部分房款，购房方已实际取得债权或物权期待权若根据第二种观点理解，房屋产权证只要在婚姻关系存续期间取得都应归夫妻共同所有，这就漠视了购房一方的物权期待权，不利于维护交易稳定结婚后取得了房屋产权，

15、房屋应归购房方个人所有，至于结婚后夫妻共同偿还按揭款的行为，属于用夫妻共同财产偿还个人债务的情况，形成了一种新的债权债务关系，不影响对房屋权属的认定 离婚时尚未取得房屋所有权的按揭房屋如何处理 根据最高人民法院婚姻法司法解释(二)中的第二十一条：“离婚时双方对尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权房屋有争议且协商不成的人民法院不宜判决房屋所有权的归属，应当根据实际情况判决由当事人使用当事人就前款规定的房屋取得完全所有权后，有争议的可另行向人民法院提起诉讼”之规定，离婚时对按揭房屋的权属有争议但能协商好的，可按双方的合意处理房屋权属；若协商不成的，法院可判决按揭房屋归一方使用，待房屋产权证发放下来

16、后，再作处理 房屋增值部分如何处理 取得了房屋所有权后，房屋价值不是一成不变的，一般来讲，离婚时房屋价值较签订购房合同时的合同价都有增值房屋的增值从原因考虑，有的是基于增加附加值的主观因素，如对房屋进行了装修修缮；有的是基于外界的各类客观因素，如市场房价波动导致房屋增值6对于按揭房屋，认定为归一方所有的房产，若基于主观因素另一方对房产增值有贡献，则可以享有增值部分的财产收益若基于客观因素导致的房屋增值，则应当根据房屋的权属来分割增值的财产收益 因增值部分是附属于房屋的，在所有权人未进行房产转让的情况下，该增值部分一直处于一种期待利益的状态在离婚案件中，若一方主张分割房屋增值部分，双方对此不能达

17、成协议的，可对离婚时的房屋市场价值进行评估后，再在进行处理 工作时间延长加班如何调休 工伤六级能赔40万吗 怀孕期间企业可以解除劳动合同吗 工厂搬迁赔偿问题 劳动仲裁答辩状书写格式 房产个人所得税差价如何收取 工伤赔偿申请书书写格式 企业员工带薪病假有几天 最低工资包含社会保险费和住房公积金吗 部队家属探亲假包括节假日吗 有关保险代位权 工伤认定中的举证责任如何分担 试用期满后可以延长吗 申请工伤鉴定的手续 天津市历年社保缴费基数及比例 被辞职员工公司怎么赔偿 退休人员为什么用人单位不签订劳动合同 公司遣散员工怎么赔偿 工伤认定超期及处理方法 用人单位应当采取什么措施，保障劳动者享有劳动权利和

18、履行劳动义务 医疗保险中断要怎么办 用人单位无故不续签劳动合同赔偿吗 女职工怀孕期间被辞退怎么办 浙江：x月x日起调整最低工资标准(XX年) 同比增长超过8% 个人之间的劳务关系与承揽关系有什么区别 社保强制缴纳中包括什么 劳动仲裁如何执行 工伤认定书面申请书 受工伤但是没有签订劳动合同怎么办 三年劳动合同解聘赔偿吗 员工辞职跳槽用人单位扣留档案怎么办 最新版社会保险个人权益记录管理办法有哪些内容 工伤认定注意诉讼时效 维护权益莫过两年 厦门市工伤赔偿项目和标准(XX年) 在深圳外地户口是否可以领失业金 公务员请病假工资如何计算 发生劳动争议应当如何解决 如何解决农民工工资拖欠问题 调岗申请书

19、范本 工伤致残赔付多少钱 司法笔迹鉴定费用一般多少 在职职工死亡能否返还养老保险费 解除劳动合同通知书应该包含哪些内容 劳动法中规定()的辞退该怎么赔偿 深圳劳动法辞退赔偿的规定()有哪些 辞退通知书员工不签字怎么办 工伤六级到七级要赔多少钱 下班后脑中风算工伤吗 退休人员涨工资最新消息 *自治区实施办法 劳动合同中劳动者有哪些附随义务 员工离职后违背承诺是否可以向单位追索加班费 关于审理劳动争议案件若干问题的意见） 最新工伤赔偿程序及法律法规规定()最新 加班费应以什么为基数计算 劳动法辞退孕妇赔偿标准( 年)是什么 劳动争议案件的诉讼管辖权是怎样规定的 员工工伤我怎么赔偿 参加单位组织的旅

20、游活动受伤能否认定工伤 非全日制用工双方当事人是否可以约定试用期 通过哪些途径解决劳动者与用人单位发生的劳动争议 车祸脸上骨折赔多少钱 最低工资标准(XX年)是否包含社保 工伤保险多少钱一年个人缴纳多少钱 劳动仲裁管辖分为哪几种 北京劳动仲裁委员会地址及电话 合同制工人未签劳动合同有什么影响 员工拒绝调岗 能否解除劳动合同 合同期满被开除有赔偿吗 工伤鉴定的费用由谁出以及鉴定的最佳时间 工伤保险是自己交还是单位交 工伤认定的调查取证 遭遇用人单位拖欠工资怎么办 发生工伤老板不管怎么办 我国农村养老保险法律是如何规定()的 劳动合同终止的条件是什么 唐山买断工龄女职工退休年龄是多久 用人单位在与

21、员工约定试用期时要如何避免法律风险 医保*罪 对养老保险跨省转移政策有哪些解读 二次鉴定结果下来前单位以欠勤解除了劳动合同可以吗 社会保险权益记录包含的内容有哪些 公积金缴存变少有什么影响 劳动保护费 职工薪酬 实行不定时工作制的职工是否实行加班加点工资制度 国企工龄工资国家规定()内容是什么其中对于工资的调整有哪些 劳动能力鉴定申请书范文 办理社会保险需要哪些资料与程序 工人工伤厂里要怎么赔偿 上班时被同事打伤算工伤吗，工伤认定 个人医疗保险应该怎样缴费医疗保险费由哪几部分组成 离职后一个月体检有问题怎么办 法定代表人变更，是否影响劳动合同履行 公司以各种理由延长试用期违法吗 工厂拖欠工资怎么办 离退休人员被用人单位聘用或者返聘是否可以随时解除 劳动合同解除需要赔付吗 最低工资的含义及我市最低工资标准如何 工作几年公司不给买社保怎么办 学校 中介 企业劳务合作三方协议模板