精品深圳物业启示录.docx

1、精品深圳物业启示录深圳物业管理启示录 深圳物业管理启示录深圳物业管理启示录作者：佚名时间：2008-9-21浏览量： 深圳物业管理赞弹从1981年深圳市第一家物业管理公司成立到今天,深圳物业管理经过21年实践和探索,已经拥有上千个管理机构,15万从业人员,年产值高达45亿元,其发展历史为深圳带来了如诗如画的生活环境,极大地改善了市民的生活质量。 和全国大中城市比,深圳物业管理覆盖面最广,特区内占95%,特区外也已突破55%;范围涉及17大类,包括多层住宅、高层住宅、写字楼、工业区、政府机关办公楼、部队营房、医院、学校、车站、码头、宾馆、商场商业街、农民房等。总之,凡有楼房的地方,都有物业管理。

2、 城建城管之“灵丹妙药” 深圳市物业管理办公室主任刘新云接受记者采访时,扳着手指一口气列举了物业管理带给深圳的数不完的可喜变化:物业管理推动了深圳城市建设的发展,促进了园林式、花园式城市的建设进程;物业管理和安全文明小区建设有效抑制了治安事件和刑事案件的发生;物业管理大大减少了消防隐患,凡物业管理的范围,极少发生重大火灾事故;物业管理使物业保值增值,促进了经济发展;物业管理提供的维修服务,有效延长了物业寿命,如近年开展的屋顶美化绿化和沿街外观的整治翻新,既美化了环境,又使物业焕然一新;物业管理为千千万万业主和住户创造了安全、舒适、文明、和谐的工作和生活环境;物业管理部门组织社区业主、住户开展形

3、式多样的文娱体育活动,使住户之间关系融洽了,距离拉近了,建立起和睦相处的邻里关系;莲花二村、莲花北村、梅林一村成为旅游参观的景点,曾多次接待党和国家领导人和外国元首的视察;物业管理还使居民改变了消费观念,懂得了维护自己的权益,知道了花钱买服务这一市场经济的理念。 短短21年,深圳的物业管理蓬勃发展,获得全国物业管理最高荣誉称号的物业项目最多,对全国影响最大。去年国家批准的全国40家物业管理一级资质企业,深圳18家,占全国总数的45%;深圳有153个小区获建设部优秀小区、示范小区称号;一批在全国有影响的名牌企业,如万科、深业、金地、万厦、华侨城、中航、中海、鹏基等,成为行业的佼佼者;30多家公司

4、在全国30个多个城市接管了物业。 深圳物业管理的政策法规较为完善,已初步形成体系,为物业管理企业保驾护航。如住宅区物业管理条例、物业管理行业管理办法、物业管理资质证书管理规定、物业管理服务收费指导标准、优秀住宅区、优秀大厦、优秀工业区考评标准、房屋本体维修基金管理规定、物业管理合同示范文本、业主公约示范文本、老住宅区整治改造实施办法等等。这些政策法规的出台,奠定了物业管理行业在社会中的地位,维护了物业管理企业权益,促进了行业的发展,既保护了业主利益,又规范了物业管理企业和业主的行为。 新鲜经验层出不穷 “1拖N”管理新模式中海物业创立的管理架构,弥补了过去“小而全”的不足,即确定一个资深的区域

5、管理中心,由它对周边N个小区管理处实行“4统4分的管理运作”。这种模式使管理服务规范化,管理和维修人员配比降低22%,提高了专业设备的使用率,使新小区的开办费平均减少两成以上。 深圳物业管理启示录作者：佚名时间：2008-9-21浏览量：ISo9000质量体系深圳市已有上百家物业管理公司获得ISo9002或ISo14000国际质量体系认证。 智能化、信息化通过追逐前沿科技来重点发展如电梯等共用设备的维修和调试,智能化设施的设计与施工,物业管理软件开发等项目,促使物业管理的关键环节由简单维护型、劳动密集型向改进维护型、知识密集型转变,保证了物业管理的科技实力始终与市场楼宇建设的科技发展同步,在服

6、务市场和市场竞争中先声夺人。 集约管理、增质降价深圳物业管理的发展主流。它符合当前物业管理国际潮流,有效地解决了管理成本高、收费低、企业难以维持的困难。据测算当企业面积超过100万平方米后,每增加50万平方米,总体管理成本可下降10%以上。 专业化管理深圳市已出现专业型的清洁公司、保洁公司、电梯公司。小区的物管部门针对不同的服务项目,将小区的具体服务分包给专业公司,所支付的开销远远少于专门养一支庞大的物业管理队伍。这些公司专业性强,服务质量好,物业管理公司对一个小区的管理只需要一两个通过严格考试选出的高级主管人员便可满足要求。 个性化服务根据不同的住户类型提供不同的服务,体现物业管理“以人为本

7、”的宗旨。 无人化管理1999年由万科物业倡导,是深圳物业管理的亮点。如景田城市花园基本看不见管理人员,但业主所需的各种服务却可随时提供,如开门、停车、浇花、收费等。此外,无人售货、自动取款、网上购物等与人打资金交道的窗口行业正朝智能化方向发展。小区管理由劳动密集型向科技型转变。 氛围管理在住宅区内,注重营造出温馨、和谐的环境氛围,传播文明、现代的生活方式,感染、教育和约束在此氛围中生活的业主。由中海物业首先实践的这个模式迅速被许多住宅区接受并改进,给深圳住宅区增添了传统与现代相结合的文化魅力。 一卡制业主在小区内发生的所有费用,包括水、电、有线电视、电话、物业管理费、特别服务费及维修费用等,

8、都可以通过一张卡全部解决。 打分制通过一个衡量物业管理各环节的打分表,让物业公司洞察工作各环节的不足之处,同时让业主了解物业公司的工作业绩。这种管理制度透明公平,特别是数字化的考核,体现了管理的科学化。 管理报告制业主和住户缴交的管理费用在什么地方,所花的钱值不值?1999年3月万科物业推出这一制度,每季度向业主汇报管理费的花销情况。 小区会所新社区成功的标志。把住户吸引到会所里来,视会所为第二客厅,同时利用会所展开多种多样的社区文化、体育、娱乐活动,是新型物业管理公司追求的方向。 深圳的物业管理经验被全国许多城市所借鉴。随着改革的深入,经济的发展,科技的进步,观念的更新,意识的提高,人们对物

9、业管理的要求日趋苛刻。如何适应形势,把物业管理推上新的历史台阶,创造更加灿烂的明天,这是我们面临的重大课题。 受深圳物业管理行业蓬勃发展的影响,九十年代初开始,全国绝大部分城市先后引进和推广了物业管理新体制。如今,全国物业管理的覆盖面已占物业总量的30%,经济发达城市已达50%。作为中国物业管理的发源地,深圳一直是全国的旗帜。但种种迹象表明,物业管理覆盖面高达95%的深圳,业主和住户对物业管理的投诉却越来越多,丝毫不给“旗帜”留脸面。据中国消费者协会公开的商品房投诉数据,2001年比前年投诉量递增5%,其中物业管理方面的投诉占了很大比重。传媒甚至预言,关系市民切身利益和代表城市文明形 深圳物业

10、管理启示录作者：佚名时间：2008-9-21浏览量：象的物业管理行业将在今年有一轮震荡。 业主住户:投诉有理 近年来,深圳物业管理方面的纠纷明显增多,出现了多起业主炒物业管理公司“鱿鱼”的事件,出现了业主和物业公司暴力对抗直至对簿公堂的现象。2001年,社会反响强烈的深圳“纽扣大王”小区被杀案,其判决结果给物业管理敲响了警钟。由于物业管理公司未全面、认真地履行合同义务,法院判令其承担违约责任,赔付死者家属10万元。这个判决表明,物管公司头顶除了光环,还有达摩克利斯悬剑。本案中,小区物业管理公司未对可疑人员进行盘问和必要的巡查,让凶犯在小区空房内潜伏了整整3天,最终导致惨案发生。 深圳物业管理取

11、得了辉煌成就,这是不容置疑的。那么,物业管理的问题究竟出在哪里,业主住户投诉的焦点的什么?资深业内人士认为,有的是开发商和物管公司交接不到位;有的是两者相对独立,交接时权利义务不明确;有的是项目边开发边入住,物业管理滞后,出现问题没人管;有的是入住和物管同时进行,导致管理混乱。开发商和物管公司之间如果有经济纠纷,就可能直接损害消费者的权益。例如,房子出现门窗关不严、漏水等质量问题,消费者投诉并要求修理时,物管公司和开发商往往相互推诿,谁也不负责任,消费者像皮球一样被踢来踢去。 深圳前些年物业管理投诉总量中,有效投诉只占15%左右,其中绝大部分是由于业主与管理公司沟通不畅,形成误会甚至成见所至。

12、2001年市住宅局物业监察处接到的物业管理方面的有效投诉突破千宗。这些投诉集中反映了“四乱”。 乱收费深圳市有关部门对各类住宅物业管理收费标准有明确规定。如政府微利住宅小区按每平方米多层元/月、高层元/月收取;获市级“安全文明标兵小区”、“物业管理优秀小区”称号的,收费标准可上浮5%,省级可上浮10%,国家级可上浮20%。但一些物管公司随意列定收费项目和标准,收取装修押金、清扫电梯费、换灯泡费、清运垃圾费、绿化费、保安费、卫生费、煤气管道安装费、电话线入户费等名目繁多的种种费用,高档住宅的乱收费现象更严重。有的物管公司为了多收费,虚报员工数量、虚设服务项目。消费者弄不清哪项该交,哪项不该交,该

13、交的也不知道是否合算。如龙辉花园擅自将物业管理费从元/平方米上调至元/平方米,业主表达不满,联合起来向管理处讨说法,直至管理处许诺回调并将多收的管理费冲减,事态才告平息。景田紫阁林先生投诉说,小区管理处另外按每平方米元加收电费是不合理的。 许多工薪阶层人士感叹“买房容易养房难”每月支付供楼款,还要交几百上千元物管费,却没有享受到多少服务。物管人员只是“站站岗、扫扫地、收收费”。 根据有关规定,购房者办理立契过户手续时,需要交付占总房价2%的公共维修基金。但一些物管公司收取了公共维修基金后,又向业主收取大中维修费,显然属重复收费。还有许多业主反映,买了房还没入住,物业管理公司就莫名其妙向业主催收

14、物管费。 乱开支物业管理公约有明确规定,物业管理公司应当定期向住户公布收支帐目、物管年度计划和小区管理的重大措施,同时接受小区管理委员会或物业产权人、使用人的监督。事实上,不少物业管理公司置若罔闻。许多业主认为物管公司收取的费用与服务不成比例。交了管理费,却不知这些钱花在哪儿?物管公司随意增聘保安员,且保安员的服装频繁更换,这些费用是否合理?物管公司不公布帐目清单,业主有疑虑,很容易引起纠纷。 乱处罚少数业主认为物管公司服务不到位,拒交物管费。物管公司不运用正当方式解决问题,而采取停水停电的手段“处罚”。家住龙华镇乐花园的秦小姐告诉记者,住户已抄表到户,电费直接交给了供电局,但因没及时交纳水费

15、和管理费,被停电2天。罗湖商业城的林先生反应,只要与住户发生争执,物业管理处动辄停电停水。这种做法扰乱了居民的正常生活,侵犯了消费者的权益,也激化了双方的矛盾。 乱承诺开发商向购房者承诺提供24小时热水或24小时电梯服务,但往往做不到。一些入住率不高或物管费入不敷出的高层楼宇,采用夜间停水、停电梯的办法“节约”经费。住户对此强烈不满,戏称为:清晨体验“上甘岭”,深夜哼哼“步步高”。记者在某着名物业管理公司的BBS上看到一则投诉:“早上自来水像撒尿,凑合着还能洗把脸。今天倒好,滴水没有,只好用纯净水漱口、脸都没洗就上班了。这种状况还要维持多久呵?我受不了了!”业主花钱买物业管理服务,没得到相应的

16、服务还受到诸多限制,能满意吗?万一发生火灾缺水怎么办?老人孩子夜里生病电梯不开怎么下楼?晚上加班或有事回来晚了要爬楼梯,遭遇劫匪怎么办? 某小区会所图书室宣称有500多册精美图书供业主阅览。一位业主对这图书室的评价是:“不知从哪个垃圾堆里捡来的书,又破又脏,有的连封面都没有,挑不出一本可看的,或者值得一看的。这样的图书室还不如不办。 深圳物业管理启示录作者：佚名时间：2008-9-21浏览量：不信你也去看一看。一次收费一元,月票20元。”业主的说法也许有点夸张,但表明了他的失望情绪。 物管公司:有苦难言 中国物业管理的行业法规至今还没完全系统地真正建立和完善,物业管理企业与业主之间的责、权、利

17、尚不明晰,笼罩在物业管理行业上空的“微利”阴霾仍未散去。 深圳某高层楼宇在购房合同中写明楼内安装合资企业生产的高级电梯,当业主入住后,却发现开发商安装的是另一厂家生产的,使用不久便“瘫痪”了的电梯。细心的人们会发现,为数众多的物业管理公司和房产开发公司是“父子”或“兄弟”关系,物业管理公司在接受楼宇管理时,没办法也不可能站在维护业主利益的角度对配套设施进行严格审查。因此,在商品房开发过程中存在的后遗症很容易被带入物业管理中。此外,一些管理公司自恃与发展商有“血缘”关系,不愁费用短缺,无心提高管理服务水平,加之缺乏相应的管理法规,使物业管理的专业化、社会化、市场化水平受到很大限制。 业内人士称,

18、我国加入wTo,对房地产界的冲击首先就在物业管理上。他们建议政府积极引导,加大力度推动物业管理实现公开投标制度。业主不仅要选聘质优低价的管理公司,还应对招标的资格、程序、评标人员的组成等作出相应的规定,最大限度地改变我国目前大多数房地产开发商与物业管理公司间的“血缘”关系。 据悉,南宁市已发出通知,不再允许房地产开发商兼营物业管理业务。广州市出台的物业管理资质审定办法大幅度提高了一级资质公司的标准,迫使物业管理公司壮大规模和提高服务水平,目的之一就是尽可能打破这种“血缘”关系,营造开发商与物业管理公司间更加公平、公正的竞争环境。 只有通过竞争来提高物业管理公司的服务水平和质量,推动更多的物管企

19、业实行ISo9000质量管理体系标准,才能从根本上解决物业管理投诉多的问题,深圳物业管理企业才能在激烈的市场竞争中始终处于领先地位。 建设部住宅与房地产业司司长谢家瑾指出,在物业管理的发展过程中,一些深层次问题已经越来越突出,加快物业管理的立法步伐已是当务之急。由于缺乏大法和行政法规,物业管理中产生的大量矛盾纠纷得不到及时解决,司法机关对日益增多的物业管理案件也因缺乏法律依据难以及时处理;建管之间缺乏有效的衔接,物业管理企业因此代人受过;业主与物业管理企业平等互利、双向选择的新型经济合同关系尚未建立;物业管理公司应在自愿的前提下提供水、电、气费的代收代缴等全方位有偿服务。 深圳市物业管理收费标

20、准是政府定价和指导定价相结合安居房以政府定价为主,商品房则以指导定价为主。管理费用分为四个档次,物管公司服务等级分为甲、乙、丙三级,甲级公司规模较大,提供的服务质量较高,收费相应较贵。市住宅局物业监管处的职责是,对有重大失误的物管公司进行考评,违规的给予查处,视情节轻重采取吊销营业执照、降级等处理方式。去年深圳有约10%的物管公司被降级处理。 谢家瑾司长提出了解决收费问题的办法:一是争取国家尽快制定物业管理消费货币化政策,在职工工资中相应增加物业管理消费支出部分,并在居民中树立物业管理消费意识;二是健全物业管理收费的定价原则、定价方式和价格构成,对不同的消费群体,提供不同深度的物业管理;三是加

21、强行业自律,建立约束机制。 “物有所值”的争论物业服务究竟值多少钱?这一直是业主和物业公司产生矛盾的焦点。大多商品房的业主认为“管理费过高但没享受到相应服务”,对此,物业公司也有苦衷。一天扫一遍地和扫三遍地,也许在保洁效果上没有太大区别。找个退休人员或聘请训练有素的专业人员当保安都可以。但在两可之间作出选择后支付的费用却大不一样。 深圳一家资深物业管理公司的李总经理认为,物业管理公司作为企业,若长期没有盈利,就很难维持。现实的情况是,大多数物管公司仅靠收取管理费只能保本。老住宅区业主想按新建社区的标准和要求实现智能化管理,每平方米只交1元的管理费又要享受3元的服务,物管公司不亏才怪。李总坦言,

22、物管公司最大的难处是,他们与业主在法律待遇上的实际不平等。 物业管理公司的违规行为有经济和法律诸多方面的监控,但对业主的违规行为却无得力的管教措施。即使业主无故长期拖欠管 深圳物业管理启示录作者：佚名时间：2008-9-21浏览量：理费或擅自装修、影响小区整体美观等,物业管理公司只能“沟通劝说”。无奈下对业主起诉,几个月的管理费连付律师费都不够。 深圳某律师事务所的许律师认为,物业管理最为合理的方式是分类、分项服务。例如提供24小时保安巡逻、封闭管理、全新设施等各需多少费用,业主可自行选择高价格、高质量的服务,而收费低廉的只提供基础服务。 目前,全国物业管理企业已超过2万家,从业人员突破200

23、万人。物业管理已经发展成为一个潜力巨大的新兴行业。但是,有人说,中国的物业管理处境尴尬:一方面,它被经济学家称为“朝阳行业”,国家“十五”规划为物业管理行业指明了发展方向;另一方面,物管行业大面积亏损,业主投诉不断,物业管理企业叫苦不迭。朝阳与灰暗、理论与现实的强烈反差迫使深圳物业管理者进行更深层次的思考与探索。 国外物业管理启示录 物业管理在国外已有100多年的历史,相当一部分物管企业具有资金、技术和人才优势。国外的物业采取自主经营、物业的所有权与管理权分离的方式管理。业主通过招标或协议等方式选择物业管理公司。政府一般不规定具体的收费标准,由业主与管理公司双方讨价还价决定。 新加坡物业管理统

24、一归新加坡建屋发展局负责。该局1974年就提出了“共管式公寓”的概念,对政府建造的公共设备、设施及建筑附属物共有产权实行共管。例如小区内的游泳池、网球场、乒乓球室、健身房等全凭业主卡免费使用。 新加坡政府强调对居住小区进行法治化管理。例如对室内装修有非常严格的规定:政府出售的公共住宅,规定室内装修在领到钥匙之日起3个月内完成,此后3年内不准再进行第二次装修。同时规定住户装修须向建屋发展局申请装修许可证,由领有该局施工执照的承包商承包。工程装修完毕,由住宅稽查员根据申请装修内容进行工程检查验证。为了保持建筑物的结构完整性和外观统一性并保证安全,对室内装修项目也有一系列的严格规定。 美国设有专门的

25、物业管理机构并拥有一批高素质的专业人员。美国各级政府机构中,都设有房产管理局,其职责是制定房地产法规并监督检查。美国的房地产经纪人协会物业管理学会是负责培训注册物业管理师的组织,总部设在芝加哥,有l00多个地方分会,注册物业管理师约有15000名,他们管理着全美8770亿美元的房地产,960万套住宅,76亿平方英尺的商业楼字。任何一个管理师只有在达到IREm制定的严格标准以后,才能得到注册管理师证书。此外,全国有影响和规模的物业管理协会和组织还有国际设施管理协会,主要负责对物业设施的管理,BomA则代表在物业管理过程中业主或房东的利益。许多协会办有定期刊物,开设教育性专题讲座和课程,帮助物业管

26、理人员优化知识结构,培养职业道德。 在美国,只要具备申请资格、符合法定条件,任何人都可以申请成立物业管理公司。管理人员必须持有大学毕业证书,有的管理岗位必须取得相应的专业证书。 日韩日本和韩国的物业管理企业均需领取特许证才能从事物业管理,从业人员须经考试取得资格后才能担任管理职务。以日本人的一般收入计算,居民住房的每平方米物业管理费较低。物业管理公司都很注重降低成本和提高工作效率,一般只派一两个人负责管理一座一二十层高住宅楼的门前、门厅、楼道、电梯等公用部分的清扫、安全和公用设备检查等工作。 楼内没有物业人员或保安人员24小时值班,居民小区根本就不雇用这种保安人员。一般住宅楼的大门都是自动号码

27、或呼叫锁,物业人员不随意进入任何居民的房门。一旦有哪家居民水、电、气等发生故障,住户可直接向有关公司拨打电话,维修人员很快就会赶到修复。 韩国和日本私权意识、等价交换意识很强。公众积极参与物业管理,业主接受花钱买服务的管理形式。业主如果拒付物业管理费是违背社会道德规范和国家法律的。物业管理公司由居民管理委员会选雇,居民委员会的成员由所有业主轮流担任。委员会负责了解业主的意见、要求,监督、检查物业管理公司的工作,同时设专人管理帐目。委员会所有成员的工作都是尽义务,没有报酬。 从容入世与狼共舞 入世之后,按照总协定的要求,外国企业可以直接进入中国市场的各个领域,平等参与市场竞争。其中,物业管理行业

28、是外商最想进入,也较容易进入的领域之一。 物业管理界不少人呐喊“狼来了”。其实,“狼”早就来了,只不过入世之后,来了“狼群”罢了。早在七八年前,境外物管企业就进入了国内 深圳物业管理启示录作者：佚名时间：2008-9-21浏览量：。合资控股、“洋管家”入侵、国内物管企业进军海外三种“与狼共舞”的局面已经形成。在广州,最早获得全国城市物业管理优秀示范小区称号的丽江花园,开发之初就引入了“怡高”作为顾问,并进行了多年的合作。 有21年发展经验的深圳,作为全国物业管理的“领头羊”,做好了战前准备。万科、中海等一大批知名企业已具备了与国外同行同台竞技、逐鹿中原的条件。入世后还有几年过渡期,我们完全可以

29、利用这段宝贵的时间制定应对措施,抓紧调整提高自己,形成后发优势。我们相信,物业管理企业一定能够顺利跨过入世这道坎,“克狼制胜”。 物业管理需要什么人才? 某权威杂志上的一篇认为,物业管理企业除个别部门外,大多数只要具备一般的技能就足以胜任了,他对物业管理企业最好的工作年龄段“划了一个圈”:40至55岁。此君的理论显然处于“初级阶段”。 实际上,据考察过日本物业管理的深圳市物业管理委员会办公室主任刘新云介绍,日本物业管理公司的服务水平和人才的专业素质非常高。探测房屋的使用寿命,电梯的使用和维护,室外的绿化环境等都需要专业人才和先进的专用仪器设备。又以清洁工作为例:不同房间的墙面、地面采用什么类型

30、的洗涤剂,各类家具电器如何除尘保洁,都由专家提出方案;室内空气质素、门窗及冷暖空调的送风均用精密仪器适时监测、调整;通风管道采用化学和机械方式定期清洗;物业管理公司的清洁工作者必须经过严格考核,高级清洁师职称由国家劳动部颁发证书,其专业学识和地位受到社会的承认。总之,大批具有本科、硕士和博士学历的年轻人已经进入了物业管理企业。这些是我国物业管理目前还无法达到的标准。 从近年劳动力市场的招聘情况看,物业管理人员的需求量一直很大,可惜能满足招聘单位要求者不多。全球着名的香港物业管理企业第一太平戴维斯物业咨询公司、某财富500强企业在中国招聘物业租售助理,要求除英语口语流利、计算机操作能力强等基本素

31、质外,还要求应聘者具备物业估价、租售代理专长;试用期月薪3500元,提供的福利非常优厚,工作环境优美,且能提供良好职业培训机会。若求职者认为自己的能力不止这个价还可以面谈。 这反映出目前此类单位求贤若渴,也说明物业管理专业人员匮乏。 由于物业管理行业在我国刚起步,尚未形成适合中国国情的现代物业管理理论,目前少数高校专科虽已开设物业管理专业课程,但所教内容并未真正涉及行业,有的只教物业管理技能的基础知识,难以适应现代化社会的需要。 有识之士认为,深圳应该率先组建物业管理产研学基地,即物业管理和科研机构、高等院校及相关领域的优秀企业联合,共同开辟物业管理企业的创利空间。例如,与本市大专院校合作,建

32、立物业管理初级学员实习基地;与国内外高级管理人员教育学院联合,将小区建成培养高级物业管理人才的学校;建设物业管理人员输出基地;编制物业管理的声、光、电教材等等。中海物业公司与上海同济大学电子信息工程学院合作,已共同研制开发出大型物业管理软件、信息发布系统和高层楼宇对讲系统等楼宇智能化产品。 近期目标:走稳三大步 规范运作竞争上岗首先要规避法律责任。物业管理主要涉及民事和行政两大法律责任。民事法律责任是指物业管理因违反合约或管理过错给他人造成人身和财产的损害而必须承担赔偿等形式的法律后果,包括财产被盗、人身伤害、强制措施、管理失当、违背事约五种情况下引起的法律责任;行政法律责任是指管理公司的违法行为如偷税漏税、乱收费、排污超标