建筑设计住宅小区停车位权利归属若干问题研究.docx

1、建筑设计住宅小区停车位权利归属若干问题研究建筑设计住宅小区停车位权利归属若干问题研究住宅小区停车位权利归属若干问题研究王洪斌（湖北今天律师事务所）住宅小区停车位（库）有广义和狭义的两种说法。广义上讲，只要是在住宅小区物业管理公司允许范围内能够停车的地点，就是住宅小区停车位（库）；而笔者则从狭义的角度对住宅小区停车位（库）作出了以上定义，它是指我国按行政建制设立的直辖市、市镇范围内的，达到一定规模、基础设施配套比较齐全的住宅小区（含居住小区、住宅组团）用于停车的车位、车库。同时必须符合住宅小区法定规划、设计，或者依法能够用于停车。笔者注重的是住宅小区停车位（库）的合法性和有序性。住宅小区是一个较

2、新的概念，它是在我国建设部1994年3月24日建设部令第33号城市新建住宅小区管理办法中规定的法律定义。住宅小区包括房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等相关设施，住宅小区停车位（库）也是住宅小区不可或缺的有机组成部分。停车位是在越来越多的业主或使用人成为有车一族后，住宅小区的人们经常谈及的话题，其中较为突出的问题，就是住宅小区停车位愈来愈紧张，而且表现出严重的无序化，人们围绕住宅小区停车位引发的纠纷也日益增多。因此，正确理解住宅小区停车位（库）的含义，对于人们如何去购买、使用有极其重要的意义。从广义上去理解住宅小区停车位（库）的含义，必然导致住宅小区停车位（库）的

3、无序化，引发一系列的纠纷；从狭义上即合法角度去理解住宅小区停车位（库）的概念，才能正确引导业主和使用人依法合理地消费。一、当前有关住宅小区停车位（库）权利的规定住宅小区停车位（库）的所有权，它作为一种法律关系，是指主体间（各业主间）的权利和义务。中华人民共和国民法通则第71条规定，“财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利。”这是该民事基本法律从民事权利角度，对财产所有权内容作出的简要精到的规定。以上所有权的四项权能构成了住宅小区停车位（库）所有权的内容，其每项权能均有相对独立性和可分性以及待定的含义。中华人民共和国民法通则第72条规定：“财产所有权的取得，不得违反

4、法律规定。”财产所有权是法律赋予的权利，以上财产所有权的取得，主要有原始取得和继受取得两种。原始取得（最初取得），是指不以他人已有的所有权为根据从他人那里取得所有权，而是直接依照法律的规定，通过某种方式或行为取得财产所有权，实践中有：劳动生产（建筑施工），收取孳息，国家没收，无主财产，归国家所有，添附财产。继受取得（传来取得），是指业主通过某种法律事实，从原所有人处取得该停车位（库）的所有权，如通过合同关系和继承关系而取得财产所有权，就是继受取得。住宅小区停车位（库）所有权大多数由业主通过合同关系取得。该停车位（库）通常分为地上车库、地下车库和改变原有法定用途的停车位（库）。我国城市房地产管理

5、法和城市房屋权属登记管理办法的相关规定，并没有涉及地下房屋的权属登记，城市房地产管理法第2条：“本法所称房屋，是指土地上的房屋等建筑及构筑物”。这里的“土地上”是指地表之上，因此，地下车库依据该条规定是不能办理产权证的。房地产所有权证是权利人依法拥有房屋的所有权并对房屋行使占有、使用、收益处分权利的唯一合法凭证。要获得权利证书，必须到土地管理局和房产管理局登记，如果没有进行权属登记，自然不能获得法律承认的所有权。当然，实践中有一种地下停车位（库）例外。它是开发商依照建设用地规划许可证载明的规划用途建造的地下车库，它和住宅一样要计入整个宗地上的建筑面积，每一个停车位都可以拥有独立的产权。这是以我

6、国北京市为代表的住宅小区地下停车位（库）合法有序发展的一种良好趋势，开发商只有如此依法运作，才能真正解决住宅小区停车难的问题。我国第一部物业管理法规物业管理条例于2003年5月28日经国条院第9次常务会议通过，自2003年9月1日施行。该条例规定了建设单位不行擅自处分业主依法享有的物业共享部位、共同设施设备的所有权或使用权，但是由于规定过于原则笼统，保护业主利益的核心问题如专有所有权和共有所有权问题没有体现。因此，该条例从本质上讲，仅仅是业主简单利益保护条例，不是根本意义上的建筑物区分所有权立法。1997年1月1日起施行的中华人民共和国人民防空法第五条第二款、第二十六条规定，国家鼓励、支持企业

7、事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有，平时利用人民防空工程，不得影响其防空效能。1997年12月1日起施行的建设部城市地下空间开发利用管理规定第二十五条、第二十九条规定，地下工程应本着“谁投资、谁所有、谁受益、谁维护”的原则，允许建设单位对其投资开发建设的地下工程自营或依法进行转让、租赁。平战结合的地下工程，平时由建设或使用单位进行管理，并应保证战时能迅速提供有关部门和单位使用。2003年4月1日起施行的广州市人民防空管理办法则明确规定了民用建筑必须建设人防工程作为配套设施，该规章第十九条规定，城市新建、扩建或者改

8、建的住宅、旅馆、商店、教学楼和办公、科研、医疗用房等民用建筑，必须按相关标准同步修建防空地下室；配套建设的防空地下室，应当与主体工程同步配套建设，所需资金，纳入建设项目投资计划。改建、扩建的民用建筑，如无建设用地同步修建防空地下室的，经市人民防空主管部门审查后，可另行安排易地补建。同时，规章第三十三条、第三十四条规定，人民防空工程和设施在符合城市规划前提下，可以开发利用。鼓励单位和个人按照平战结合、有偿使用的原则，在平时用于经营活动。但按规定不能开发利用的人民防空工程和设施除外；人民防空工程平时使用实行使用证制度。工程使用单位应当向工程所在地的区、县级市人民防空主管部门提交相关资料，办理备案登

9、记。从这些法律、法规和规章的规定可以看出，住宅小区作为民用建筑，其人防工程是公建配套设施，而且遵循“谁投资、谁所有、谁受益、谁维护”的原则。即人防工程的权属属于投资者所有，所有者可以将人防工程依法进行转让、租赁。但人防工程在使用上受到一定限制，即实行许可证制度，且在战时由人民防空指挥机构统一调度、无偿使用，任何单位和个人必须无条件服从，不得阻挠和干涉。明确这一点，对于我们继续探讨住宅小区人防工程权属的具体归属是十分重要的。深圳市区分所有建筑物停车位出让转让办法，已于2004年1月，由深圳市规划与国土资源局报深圳市法制局审定。这一停车位出让办法，首次明确停车位的权利归属问题，具有划时代的意义。在

10、深圳市那一个时期，停车位使用没有房产证，一般均作公益性使用或由物业管理公司分摊给各业主使用，产权归属的不明确引发了一系列的纷争。深圳市区分所有建筑物停车位出让转让办法的有关规定，对停车位的产权归属，保障停车位的合理使用，调动民间资本建设停车场的积极性和较好地解决停车场的供需矛盾等各方面，均有较为明确的规定。另外，深圳市停车场（库）发展策略及特区公共停车场规划也针对停车场的规划建设，将在以配件为主的基础上，适当规划建设公共停车场。并对深圳市城市规划标准与准则中的停车配建指标进行修订，大幅提高住宅、商业、办公和公用配建停车标准。上述有关规定，均是地方政府的规范性文件的规定，它们从目前棘手且急需解决

11、的方面作了相关针对性的规定，因而具有一定的实用性和先进性，但它们毕竟只是地方政府的规范性文件，不是一部独立的法律，因而也就不可能以点代面，起到法律规范的作用。如前所述，住宅小区停车位（库）的权属是物权的范围，依照我国立法法有关规定，物权法律规范是一种民事基本法律，该物权法必须由我国全国人大立法，才能成为一部具有普遍约束力的基本法律，进而统一解决全国范围内的物权方面的争议（包括住宅小区停车位（库）权属争议）。我国将于2007年10月1日生效的物权法第74条规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要（第1款）。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出

12、售、附赠或者出租等方式约定（第2款）。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有（第3款）。该法为解决建筑区划内用于停放汽车的车位、车库的权利归属相关问题作出了明确规定。全国人大常委会法工委副主任王胜明介绍，车库、车位不像电梯、楼梯、绿地那样可以共有公用，它一般都是由业主专有和专用的；而且在买房过程中，通常都是和开发商约定，这些约定可能是出售、附赠或者出租。物权法规定“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要”主要针对现实生活中的一些情况：有的开发商将车位、车库高价出售给小区外的人停放；不少小区没有车位、车库或者车位、车库严重不足，占用共有的道路或者其

13、他场地作为车位等问题。对于在小区共有道路上停放汽车，并收取相关费用的现象，北京大学法学院教授尹田指出，法律规定，占用业主共有道路停放汽车的车位，属业主共有。这就意味着，开发商、物业公司不能将车位收费所得据为己有；如果需要收费，在扣除必要管理费后的所得款应属于全体业主共有。如果有车的业主无偿占据了小区的公共道路，则损害了无车业主的利益，因此只有让全体业主共同分享停车利益，天平才能得到平衡。而针对实际生活中由于开发商和业主信息不对称，许多开发商利用“协商”机制在格式合同中变相决定车位归自己所有的情况，对此笔者建议，可以通过最高人民法院的司法解释和具体的地方条例来补充完善物权法的规定。例如杭州市出台

14、的杭州市居住区配套设施建设管理条例就规定，地面公共停车泊位、按标准建设的自行车库属于居住区全体业主所有，开发商不得擅自租售用于谋利，否则可处以10万元以上50万元以下罚款。二、国外停车位（库）权利相关规定（一）我国台湾地区及外国有关停车位的法律规定在我国台湾地区，其内政部1980年9月18日所发布的函件，规定“法定防空避难设备”以及“法定停车空间”均不得与主建筑物分离，应为建筑物全体所有权人所共有。对于建筑物附属停车位的设置，主要是根据建筑技术规则和增设停车空间鼓励要点两种法规进行运作，该两种规定对我国大陆现行的停车位（库）权利归属有一定影响，由于我国大陆未对该方面有立法动向，应能作为借鉴参考

15、。国外立法中，一些国家法律规定将停车区域按住户的居住单元予以分配，进而将其设定为供该居住单元全体住户专有使用，此种专用使用权实际上是一种物权。我国现行立法对此尚无规定。从大陆法系国家及台湾地区学说、判例及立法例情况看，认为空间权中的主要类型-空间地上权就是地上权的一种形式。德国、日本等国民法典，均规定有空间地上权条款，并将其直接规定在地上权一章中。（二）国外有关建筑物区分所有权的规定建筑物区分所有权，是指区分所有建筑物专有部分所有权，共用部分持有权及因共同关系所生的成员权所构成的特别所有权。作为一项重要的民事法律制度，建筑物区分所有权已经为德国、法国在内蒙古自治区欧洲大陆及日本、我国台湾、香港

16、、澳门地区等众多国家和地区民事立法普遍采用。由于各国的立法不同，建筑物区分所有权的表达不尽相同。法国称为“区分各阶层不动产之共有”和“住宅分层所有权”；德国和奥地利则称住宅所有权；美国各洲名称更是不统一，有的州称公寓所有权或单位所有权也有称水平财产权，我国台湾地区则称建筑物区分所有权或区分所有权，香港地区则一概称为建筑物，普通市民俗称物业管理，即对楼宇、房屋的管理服务，而且这种楼宇、房屋都属于区分所有权建筑物的类型。我们在这里研究的住宅小区停车位（库）的权利，就是建筑物区分所有权的一种。三、关于停车位（库）权利归属的司法实践本文以我国第一例人民法院将住宅小区停车位（库）的权属判归住宅小区全体业

17、主的案件作为解剖标本，具体分析司法实践中的相关问题。开发商历来将住宅小区的地下车库单独出售，但购买者很少有领到产权证的，多年来，人们很少对此进行追问。2003年11月12日南京市鼓楼区人民法院的一纸判决牵动了商品房买卖双方的神经。现将该案例简述如下：星汉城市花园是南京市一个高档住宅小区，开发商于1998年9月申报该项目时，南京市规划局以建筑工程规划设计要点通知书要求，其规划建筑应按机动车0.2车位户，非机动车2车位户配建停车库。小区建成后，3幢楼下建有连片整体地下车库，共有59个机动车泊位。2001年7月南京市国土资源局在发给开发商的国有土地使用权证上明确记载：使用权面积和其中分摊面积都是76

18、97.6平方米。开发商在销售时曾承诺：小区配建地下车库供业主停车。但业主们入住后却发现只有购买车位才能取得停车权。开发商以至少8万元的单价卖掉了其中的37个，其余车位则被小区住宅管理公司以每月250元的租金租了出去。为此，业主将开发商诉之法院，要求开发商将地下车库交还全体业主。开发商则坚持认为其对地下车库拥有产权。2003年11月，法院开庭审理后认为，根据规范设计要求，车库应交付建筑物的所有人共同使用。同时，根据地上建筑物与土地使用权不能相分割的原则，星汉城市花园土地面积已全部分摊到全体业主身上，小区的土地使用权即为该小区业主享有，因此，开发商不再享有该土地上建筑物的所有权和支配权。其次，根据

19、江苏省商品房价格管理规定，附属公共配套设施费是商品房成本的构成部分，未经物价部门批准，任何单位和个人不得擅自增加或变更。由于被告并无证据证明车库的建设成本未纳入商品房的成本，因此，车库作为公共配套设施所发生的费用已经计入商品房成本的事实应予认定，被告再行销售的行为有违诚实信用原则。再次，根据江苏省住宅管理条例，配套使用的附属设施、附属设备、公用部位属全体业主所有，且被告也未按规定取得销售车库的许可证明。因此，被告以车库的建筑面积未分摊给业主而有权另行处分的理由也不能成立。据此，法院当庭作出一审判决：被告江苏星汉置业有限公司于判决生效之日起10日内将星汉城市花园地下停车库移交给原告星汉城市花园业

20、主委员会管理，并由星汉城市花园全体业主享有该地下停车库的权益。判决告诉大家，车库并非是开发商所能出让的。但由于立法的欠缺，判决并没有解决车库的所有权问题。它用了管理和收益两个词，回避了最敏感的产权问题。四、停车位（库）权利相关理论学说停车位（库）所有权是指所有人对特定的建筑物或区域享有的法律赋予的专有所有权。又称为“专有权”或“特别所有权”，其涵义指所有权人对建筑物中的专有部分享有的自由使用、收益和处分的权利。专有所有权的性质，通说认为是一种空间所有权。对建筑物的专有所有权，德国学者贝尔曼认为，专有所有权是在“供居住或其他用途（尤其供营业或办公用途）的建筑物空间上成立的空间所有权”。具有独立产

21、权停车位（库）在具体运用中，权利人必须取得该停车位（库）的土地使用权证和房屋所有权证，该二证缺一不可，否则不能称作具有独立产权停车位（库）。我国现行民事法律尚未使用物权这一概念，但在民法通则中所规定的财产的所有权和与财产所有权有关的财产权，除债权而外，民事主体依法不同程度地直接控制、使用、支配特定财产和排他性权利，实际上就是物权。财产所有权就是物权中的核心部分。在我国法律、法规中已经确认的除所有权外，还有承包经营权、全民所有制企业经营权、土地使用权、自然资源使用权、采矿权、宅基地使用权、相邻权、排水权、抵押权、留置权等。这就是说，以所有权为核心的新的物权体系在我国已经形成。如果仍然采取只承认债

22、权而回避物权的作法是不符合实际的。所以，现在的问题不是要不要建立物权制度，而是如何进一步完善物权制度，使之与债权制度并立，成为完整地相互衔接而又互相制约的两项基本民事法律制度。当然，在健全和完善物权制度或其他法律制度时，应当从有利于社会主义经济建设，有利于发展社会主义市场经济，有利于维护社会主义公有制经济主导地位和发展多种经济形式，有利于改革开放出发，去借鉴或创新物权制度。我们借鉴外国的物权制度，既要充分考虑我国的国情，防止盲目照抄照搬；又要防止盲目排外。我们应当积极地去建立和完善符合我国实际的新的物权制度。住宅小区停车空间权利立法是健全物权制度的一个方面，它对本文论述的问题有着具体而现实的意

23、义。无可否认，空间权是一种现实的权利。它就是人们对土地地表上下一定范围内的空间支配权，包括空间所有权和空间利用权。空间所有权为土地所有权所包容，空间权利用必须附属于地表，是土地所有权的应有之权，当它为土地所有人享有时，它与土地所有权自然融为一体，没有予以分割的必要。在我国，因为城市土地所有权归属国家，故除国家外任何人都不可能获得空间所有权；当空间利用为土地所有人之外的人享有时，则不能以空间所有权称之，而只能得以空间利用权称之。从用益物权立法角度看，空间权本质上即是一种用益物权，是土地所有权的一种派生的用益物权。但是，它到底是属于一项单独用益物权，还是属于传统用益物权的某种形式，我国学者之间存在

24、着较大争议，并形成了否定说和肯定说两种见解。以梁慧星教授为首的中国物权法研究课题组对此持否定说。在中国物权法草案建议稿中，没有对空间权作出专章规定，而是将其分解成空间基地使用权、空间农地使用权和空间邻地利用权三种，分别归入基地使用权、农地使用权和邻地利用权三章当中予以规定。以王利明教授为首的中国物权法研究课题组对此持肯定说。在中国物权法草案建议稿中，将空间利用权单独列为一节，作为用益物权一章中的一个单独的种类，予以专门和系统的规定。五、作者对住宅小区停车位（库）权利归属的思考根据我国即将在2007年10月1日生效的物权法第74条及相关规定，笔者通过分析住宅小区停车位、库权利归属现状，总体上形成

25、现阶段处理住宅小区车位、车库权利归属的基本思路：1、规划设计文件对小区车位的归属有规定的，依其规定；2、规划设计没有规定的，考察国有土地使用权出让合同的规定；3、前两份文件均无规定的，测绘部门的测绘结果及其证明，车位是否已经公摊到商品房的面积之中；4、商品房预售合同的约定；5、小区车位、车库使用合同的规定。以下按照处理住宅小区车位、车库权利归属的基本思路，将住宅小区车位、车库权利归属的确定规则概括为三个方面。（一）具有独立产权的停车位（库）具有独立产权的停车位（库）就是建筑物中具有的可由所有人独立使用并拥有的部分。构成专有部分，须具备两项要件：第一构造上的独立性，又称“物理上的独立性”，指建筑

26、物各区域可区分所有权部分的客观明确的事实。换言之，指一所有者的专有部分与另一所有者的专有部分须在建筑构造上能够客观地区分其范围。第二，利用上的独立性，又称机能上的独立性，指建筑物中拥有专有部分的所有权人能行使一般独立的建筑物相同的权能，具有能满足一般生活目的独立机能。通常能以下述基准判定：一是单独使用，二是独立的经济产权。停车位（库）的专有所有权的专有部分的范围应按其所拥有的房地行政部门颁发的产权所有权证上登记的范围为准。依照建设用地规划许可证载明的规划用途建造的地下车库，虽然和地上住宅属于同一建筑主体不可分割的组成部分，但和住宅一样要计入整个宗地上的建筑面积。因此，该车库的每一个停车位都可以

27、拥有独立的产权。按照目前北京市的有关规定，这种室内机动车停车位的面积，可按照车位实际占用面积的方式计算，也可以按实际占用面积加分摊的公用建筑面积的方式计算，但每一幢楼房只能选择一种计算方式。此类停车位可以单独核发房屋所有权证，也可以与购买的商品房合并核发房屋所有权证。此种地下停车位开发商有权予以出售、出租。拥有产权的业主无须缴纳车位使用费，但仍应按期缴纳物业管理费或车辆看管费。（二）不能办理产权证的停车位（库）作为建筑物的公共配套设施或附属建筑物的停车位（库）也不能取得相应的独立产权。一般情况下，开发商兴建了一定范围的停车位（库），作为配套设施使用是不能取得独立产权的。这一部分建筑物在法学理论

28、上称之为共有所有权。共有所有权，也称“共用部分持分权”或“持分共有所有权部分”，指建筑物的独立所有权人依照法律或管理规约的规定，对建筑物区域内的共用部分所享有的占有、使用、处分、和收益的权利，从主体上看，共有所有人的身份具有复合性，既是建筑物中共用部分的共有所有权人，也是建筑物中专有部分的专有所有权人。从客体上看，共有所有权的客体较为广泛，不独包括法定共用部分，并包括规约共用部分，从内容上看，共有所有权的权利义务较为广泛。主要包括全体共有所有权人对建筑物整体包括配套，附属设施所共同享有的权利、义务。住宅小区地上停车位的法律特征。目前住宅小区内的地上停车位主要有两种类型。第一种是在具有独立产权证

29、的经营型停车场内的停车位（库），此种停车场是经过政府管理部门的批准设立，因而产权明确，其收益应当归产权人和管理人享有。第二种是住宅小区内更为常见的，即由开发商或物业管理公司在小区的道路两旁自行划线分割出许多停车位，出租给业主使用，并按期收取停车费。这种类型的停车位产权归属取决于停车位所在的道路性质。按照建设用地规划许可证和国有土地使用证，如果位于住宅小区的道路是市政道路，其产权当然属于国家政府的授权与批准。如果该条道路是小区的公共道路，则由于该道路用地属于小区宗地的一部分，在计算小区容积率时已经被计算在小区总土地使用面积之内，其土地使用权已归全体业主按比例共同享有。因此，由于该种类型的停车位使

30、用的是全体业主的土地使用权，所以在该类停车位上收取的停车费实际上包括两部分，一部分是土地租金收入，该收入应当归全体业主所有；另一部分为车辆看管费用，该费用归作为看管人的开发商或者物业公司所有。需要指出的是，无论是开发商还是物业公司都无权擅自在小区的公共道路上设立停车位，而必须在得到业主大会的许可并与业主委员会签订协议，对有关收益分配作出具体约定（比如可约定租金所得用于弥补小区内的物业管理费用开支）后，才能设立和运营这种地上停车位。住宅小区配套、共用的停车位，在法律上为同时附随于数个对建筑物享有专有权人的专有部分而存在的附属物或从物，具有从属性。住宅小区的配套附属设施属于全体共有人所共同共有，不

31、可具体分割，基于以上理由，作为小区内的配套设施的停车位（库）不能办理独立的产权证。作为公共场所或市政规划的停车位（库）也不能办理产权证，为有序的规范社会行车秩序，市政管理部门在众多公共场所（包括住宅小区的市政道路）划分了停车区域，由于这一部分属于市政设施，因此亦不能办理相关产权证明。（三）改变原有法定用途的停车位（库）的形式可分为二类；第一类是住宅小区楼房首层架空层（防潮层）的停车位（库）；第二类是利用人民防空工程进行改造的地下车位（库）。1、住宅小区楼房首层架空（防潮层）停车位（库）的房地产权归属在现行的房地产行政管理法律制度下，首层楼房架空层（防潮层）的建筑面积是不计算建筑容积率的，不能获

32、得相应的土地使用权面积份额，其法律权利依附于房屋建筑物，是住宅房屋单元的从物。首层楼房架空层（防潮层）停车位的房地产权利，实际上是依附于房屋单元的占有、使用、收益的不完全物权，依法不能取得独立的房地产权利，其法律权利依附于计算容积率的房屋建筑物。因此，首层楼房架空层（防潮层）停车位（库）不能从建筑物房屋单元中分离或分割，亦不能将其产权约定为房地产开发商所有，而应由所在楼栋单元建筑物专有所有人共有。如果住宅小区的地下停车位是在建设用地规划许可证上没有载明，由开发商利用建筑物的地下空间改造而成的停车位，那么这种停车位没有计算在建筑物的建筑面积之内，无法取得独立的产权证。实践中有的开发商主张这种停车位归自己所有，这种说缺乏基本的法理基础。首先，取得停车位的房屋所有权证的前提条件是拥有相应的土地使用权，而该停车位没有被计算在影响小区容积率的建筑面积之内。因此，该停车位不具有相应的土地使用权，是无法取得产权证的。其次，该地下停车位由于不具有独立产权资格，其建立在全体业主所共同拥有使用权的土地上，所以，该种地下停车位的权益由小区的业主享有，开发商或物业公司是无权擅自处分