22例经典物业案例.docx

1、22例经典物业案例22例经典物业案例，各种角度看手，你一定需要了解!案例1物业要求刷卡进出小区 不买车位 车就难回家案例介绍：不买停车位，就不让业主的车进小区。一小区物业管理公司要求 有车业主刷卡进出小区，但没有购买车位的业主不能办理出入卡， 也 就不能进入小区。十多天来，没有购买车位的业主们只能将车停在小 区外。高女士就遭遇了这样的规定。高女士去年搬进了新买的商品房，私家车一直就随意停放在小区 里。从上个月开始，情况出现了变化，物业公司贴出告示说小区内停 车得交车位费。每月交了 120元停车费后，物业就给一张门禁卡，业 主开车进小区直接打卡进门。如果不交钱，从 10月1日起就不让开 车进小区

2、了。高女士对物业的做法非常生气，她认为，物业公司只是 进行一些职责范围内的管理工作， 物业不让业主开车进小区就是 “行 为越位”。自己作为小区的业主，王女士有进出小区的自由和权利， 物业公司的做法严重侵害了自己的合法权利。 物业公司辩称：此举主要是为了维护小区的环境，制止车辆乱停乱放。案例分析：让不让业主开车进小区和业主买不买车位是两个完全不同的法 律问题。物业不让业主开车进小区，这种做法肯定是不对的。这侵犯 了业主的自由出入权。业主购买了商品房，对小区院落内的处地享有 共同使用权，车位只是商品房的附属物，业主有商品房就是物权所有 人。该物业公司以不购买车位为由不让业主开车进入小区的做法侵犯了

3、业主的物权如果小区内要收取车位费首先应由业委会通过， 按照物价部门的 价格标准，并报街道办、派出所等有关部门备案。如果小区内没有业 主的合法组织，则需由全体业主协商通过。在业主不知情的情况下， 物业公司擅自定价的做法是不合法的。案例2:在小区内摔伤物业公司是否承担责任 ？案例介绍：徐某去厂房上班，在通往厂房载货电梯的台阶上走，因当天厂房 三楼漏水正好滴在台阶上，由于天气寒冷出现结冰。徐某走上台阶滑 倒摔伤。医院诊断为：左肩肱骨骨折伴肩关节脱位。徐某摔伤当天，该厂房的物业管理单位派人员前去探望。 徐某要 求物业公司对此事承担责任，物业公司认为没有义务承担，双方各执 已见，因次起诉至法院。案例分析

4、：原告作为公司员工，上下班应走人行通道，白天行走，也应看到 台阶上有结冰，并应当预见到滑冰的危险性，故应对摔伤的行为负主 要责任。但被告作为厂房的物业管理单位应对物业公共配套设施完好起 保养维修的责任，在接到厂房漏水报修通知后，理应及时修理，但未 提供及时安排修理的有效证据，发现结冰后未及时清除或积极的防范 措施，故对原告滑倒致伤应承担一定的责任。案例3:物业合同争执案例介绍:某小区物业管理公司原由小区开发商聘请， 业主入住后对该物业 管理公司不满意，双方矛盾很大，小区业主委员会决定解聘该公司， 但该公司称：其与开发商有委托管理合同，且业主购楼时与开发商的 契约中已订明：“同意开发商委托的管理

5、公司管理”，因此，业主现在 无权解聘管理公司，业主称服务质量不好，无法举证，且物业管理服 务质量没有统一标准，所以物业管理公司不存在违约，如果业主坚持 解聘，就要承担相应的违约责任。为此，业主与物业管理公司争执不 下，诉诸于法院。1、 试析本案所涉及的法律问题。2、 对此类纠纷应如何解决。案例分析：1、 本案涉及的是物业管理法律关系问题；2、 物业管理法律关系的产生、变更的基础是协议委托。在物业管理过程中，物业管理公司的管理权来自于产权人的委托授权。 在物业开发阶段，产权是开发商的，因而这时只有开发商有权决定请哪一 家物业管理公司参与开发和日后过渡期的管理 ；在业主入主后，由于 产权的转移，物

6、业管理的决定权也随之转移了，由业主的所有权派生 出来的管理权或委托管理权自然也属于业主， 因此，开发商委托的物业管理公司在完成了过渡期的管理后，物业管理的决定权就随即从开 发商手上转移到了业主手上，业主委员会可以根据对原开发商聘用的 物业管理公司的考察来决定是续聘还是改聘别的更好的物业管理公司。3、本案中，物业管理公司拒绝交出管理权的理由不能成立，业 主委员会在与物业管理公司自行协商不成的情况下， 可请求政府主管 部门行政调处或提起司法诉讼。案例4:楼上跑水，楼下要求物业索赔案例介绍：徐先生花费大量时间和金钱刚刚装修好的房子，被楼上住户跑水 搞得厨房、卫生间、客厅部分屋顶浸泡起皮。找到楼上业主

7、，答复是 他家一点也没有漏，并且很不情愿配合检查问题。虽说经物业公司工 程人员多次协调已解决了问题，但刘先生心里还是不痛快，认为物业 在装修管理上没有尽到责任，所以拒绝缴纳物业管理费。对物业公司 的服务不满意，是否可以不交物业管理费？徐先生应该向谁要求索赔？案例分析：1.楼上跑水可能由两种原因引起：房屋质量不好导致水渗漏或者 楼上业主过失导致跑水但无论哪种原因引起都与物业管理公司无关， 不涉及物业管理公司与业主的法律关系。2.房屋质量不好导致水渗漏涉及业主与开发商之间基于房屋买 卖合同而产生的合同法律关系，开发商交付的房屋存在瑕疵导致水管 跑水致使业主遭受损失，开发商应当承担违约赔偿责任。3.

8、楼上业主过失导致跑水涉及业主之间基于侵权行为而产生的侵权法律关系，楼上业主的过错导致楼下业主房屋遭受损失， 该行为 已经构成对楼下业主财产权利的侵犯，构成侵权应当承担侵权赔偿责任。4.物业管理公司在本案中只涉及对受损业主家内部的维护和修 缮。由于受损部分不属于公共设施、公共区域，该部分的物业服务不 属于物业管理费所涵盖的服务范围， 而属于特殊的物业管理服务，对 该部分维修应当另行支付费用，业主没有理由拒缴物业管理费。案例5:业主入住拿钥匙，物业管理公司设障合法吗 ？案例介绍：小王购买了一套期房。住房建成后，在办理入住手续时，物业管 理公司提出两个要求：第一，签订业主公约 ；第二，签三年的物业管

9、 理协议。小王发现业主公约中有些条款与开发商的承诺不一样，同时他认为签订3年的管理 协议也是不合理的，所以他拒绝了物业管理公司的要求， 结果该物业 管理公司却以此为由不给他房屋钥匙。请问：物业管理公司这种做法合法吗 ？小王该怎么办？物业管理公司在为业主办理入住手续时，由于业主不签业主公约 和管理合同而拒绝交付房钥匙的做法明显欠妥，也是不合法的。案例分析：业主在购买房屋时，已与开发商签订了房屋买卖合同。 作为开发 商，按照合同约定收取业主的购房款， 就应该履行向业主交付房屋的 义务，这与物业管理公司是没有关系的。如果开发商或是物业管理公 司因为业主没有签订业主公约、对物业管理公司协议有意见而拒绝

10、给 业主办理入住手续、不给业主钥匙等，这种行为构成开发商对业主的违约，也是对业主权益的侵害2.逼迫业主签订3年的物业管理协议是没有道理的，既不符合国 家有关的法律规定，也与目前物业管理市场的现实格格不入。 物业管 理公司要求业主把临时性的物业管理服务协议改为 3年的物业管理 合同，这是荒唐的，也是违反法律规定的，业主当然有权拒绝。3.如果物业管理公司因为以上原因拒绝交付钥匙，作为业主，可 以直接找开发商交涉，如果不成，可以到法院起诉开发商违约，并要 求其承担违约导致的损失赔偿。案例6:业主涂改自家外墙颜色被物业起诉案例介绍：王先生将屋后的绝大部分墙面，屋前的小部分墙面涂成了红色， 事由：土黄色

11、外墙打了个红色补丁，今年 5月12日，南京高淳法院 开庭审理了此案。物业公司的代理人范律师一副头疼的模样，他竖起 四根手指，苦笑着对记者说：“这是我第四次在法庭上跟他（指王先生） 见面，外墙的案子开了两次庭，之前他告开发商，我是开发商代理人， 也开了两次庭。”范律师称，小区物业是开发商的前期物业，王先生 之所以跟物业为难，是因为之前的事情，对开发商心怀不满。据介绍， 王先生于2010年7月与江苏越商置业发展有限公司签订合同，购买 了该公司开发的201室商品房。但是签约后不久，因对房屋构造不满， 王先生将开发商告到了高淳县法院。 诉讼期间，他干了一件令全小区 业主目瞪口呆的事：将屋前屋后的外墙涂

12、成红色，并将屋前小花园统 一安装的起装饰作用的铁栅栏拆除。屡次交涉无果物业告到了法院案例分析：(1)物业观点：物业公司递交了 2010年12月上旬拍摄的照片作为证据，照片显 示，王先生将屋后的绝大部分墙面，屋前的小部分墙面涂成了红色， 并将屋前小花园统一安装的铁栅栏截短十多厘米。物业公司认为，建 筑物有专有部分和共有部分之分，商品房内部属于业主的专有部分， 专有部分怎样使用，全凭业主做主，但是共有部分的所有权及管理权 归全体业主所有，个别业主只能使用，不得占有，也不得改变其结构 和用途。本案中，王先生虽然是201室的业主，但201室的外立面和 屋前小花园属于共有部分，他无权随心所欲地加以改变。

13、范律师称， 这些内容在商品房销售合同和业主临时公约中都有明确规定， 王先生既然在合约上签了字，就应当遵守，因此，要求法院判决王先 生将外墙和栅栏恢复原状。(2)业主观点：买下房子就有改变外墙颜色的权利 201室业主王先生却有自己的一套理论，他认为，自己既然买下了房子，就有权按 照喜好改变外墙的颜色。“况且我只涂刷了凹进来的那部分墙面，也 就是阳台的墙面，阳台是我花钱买的面积，我把它涂成红色怎么了 ？” 庭审中，王先生情绪颇激动。(3)律师观点：未封闭阳台的墙面与商品房外立面是不可分割的 整体，王先生也应将这一部分恢复原状。(4)第三方观点：房屋外立面系共有部分，应归全体业主共有和 共同管理，王

14、先生无权改变房屋外立面颜色。至于未封闭阳台，即使 王先生享有专有权，也应考虑到未封闭阳台的墙面与建筑物的外立面 是不可分割的整体，如改变颜色将降低建筑物美观度，故而从维护全 体业主利益的角度，王先生也宜保持阳台墙面的本来面目。 屋前小花 园的栅栏属于建设物附属设施，也属全体业主共有和共同管理，王先 生无权截短。据此，判决王先生限期将墙面和栅栏恢复原状。根据物业管理条例的：第四十六条对物业管理区域内违反有关治 安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业 管理企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。有关行政管理部门在接到物业管理企业的报告后， 应当依法对违 法行为予以制止或者

15、依法处理。而且，根据第五十条，物业管理区域 内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。而居民楼是 公用建筑。业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的， 应当在依 法办理有关手续后告知物业管理企业；物业管理企业确需改变公共建 筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依 法办理有关手续。记者说，王先生与开发商的诉讼仍在审理中。除了对开发商不满， 王先生对物业公司也有诸多意见，包括服务、收费等等。但由于小区 尚未成立业委会，目前没有办法更换物业公司。如已成立业委会，经 业主大会同意，是可以解聘老物业公司，重新选聘新的物业公司的。 法官就此案提醒广大业主，与开发商和物业有矛盾

16、，应采取理性方法 沟通解决，不理智的举动既不能解决问题，还会扩大矛盾。案例7:小区9辆车被划伤 物管说承担维修案例介绍:事由：停在小区路边的车子，晚上停放时完好无损，第二天清早， 车身却出现明显划痕。昨日，成都科兴南路近郊民居院子里，停放在小区的9辆私家车, 同一侧的车身，出现10厘米到1米不等长度的划痕。住户周先生前 晚7点将车子停在楼下。昨日清晨6点，他准备开车外出，拉开车门 的一瞬间，发现把手下方有一道长约30厘米的划痕，宽不到2毫米。 同一侧的另一个门上也有划痕。小区物管公司唐先生说，早上巡查时， 发现有车子被划，已通知部分车主。上午 10点，有车主前来查看车 子，同时和物管商讨解决办

17、法。“小区应该安装监控器嘛！ ”有车主建 议。“这个小区年代比较久，一直没有监控系统。我们 3个月前才接手，正在向街道办申请安装监控系统。”保安队队长王先生说，已经 报警。王先生说，小区共有9辆车子被划，除其中一辆是车主说自己 维修外，其余8辆车子的维修由物管公司承担。同时，他表示，物管 公司会加紧安装监控系统工作。案例分析：根据物业管理的理论，业主有监督物业服务企业履行物业服务合 同的权利。该小区没有安装监控器，是属于物业的过错，应该由物业 承担维修责任。非常幸运的是，该小区的物业服务企业，因为业主提 出的建议和意见，马上认识到了不足之处，并及时的采取措施，计划 安装监控器，这样使业主的权利

18、得到了保障。同时，根据物业管理条例：第三十六条物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财 产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。案例8公共设施的主人究竟是谁？案例介绍：近日，上海市某楼盘的地下停车库被开发商卖给了个人， 使得小区的停车费用涨价，造成车库有空位而业主却无法停车的现象， 间接 侵害了业主的利益。而部分小区的公共配套设施比如商铺、 会所等被 出让给个人的现象也不在少数，并且出让之后因为这些公共配套设施 的经营范围和功能的改变，不再作为小区的配套服务所引起的矛盾， 也已经开始成为物业管理方面的主要焦点之一。案

19、例分析：这类的物业管理纠纷其实牵涉到的问题就是小区的公共配套设 施的“主人”到底是谁的问题，究竟是开发商还是全体业主。在物 业管理条例中，目前只对停车位作了相关的明确规定，即“小区内 的机动车停车场（库），应当提供给本小区外的单位和个人；停车位有 空余的，可以临时出租给物业管理区域外的单位和个人。 ”而没有对 共用设施和共用部位的权属等问题作出规定。这一系列问题目前有待相关部门制定相关法规。不过总的来说， 业主们还需提高自身的维权意识，及时发现问题进行解决。案例9:物业闯入私人住宅强行整改住房案例介绍:2005年，某小区业主来访反映，小区管理部在未经业主同意的 前提下，派员进入其尚在装修的房屋

20、内，将业主自行安装的窗框拆除 并拿走，安装部位的外墙在拆除的同时也遭到破坏。业主认为：小区 管理部虽出具了书面整改通知书，但无权擅自闯入私人住宅强行拆除， 这种行为严重侵害了业主的利益，管理部人员缺乏最基本的法律常识， 同时要求小区管理部对在该事件中给业主造成的损失进行赔偿。注：1、经有关部门认定，业主安装的窗为违章搭建的构筑物 ；2、小区物业管理部之前已向业主发出违约行为整改通知书 但业主表示拒不整改。案例分析：1.小区管理部有没有对业主在装修过程中的行为进行必要限制 的责任？作为物业管理服务合同内约定的一项义务，物业管理公司有 责任对业主在装修过程中的行为进行监管和必要的限制。首先，小区管

21、理部应当审查业主的装修方案， 将住宅装修工程的 禁止行为和注意事项通过住宅装修须知的形式告知业主和业主委 托的装修公司，并与业主签订住宅装修管理服务协议。值得注意 的是：在签订协议时，小区管理部应当告知业主在装修时的禁止行为。 例如：不得损坏房屋承重结构和破坏房屋外貌，改变房屋外部颜色 ；应考虑楼层楼板承载力；不影响毗邻房屋的安全使用；不影响其他业 主的正常使用等等。其次，小区管理部应当按照协议，加强对日常装 修现场的巡视和检查，监督业主或装修公司履行装修协议条款内容。如果发现业主或者装修公司有违反协议的行为，小区管理部应当及时 制止，已造成事实后果或者拒不改正的，应当及时报告有关部门依法 处

22、理。最后，装修完毕，小区管理部应当进行现场验收，凡有违反装 修协议的行为，应要求业主或装修公司恢复或赔偿。2.小区管理部是否应对业主的违约 （违章）行为承担管理不善的 责任？物业管理公司作为受托实施管理的公司， 应当按照物业管理服 务合同约定，履行相应的管理义务。但是，物业管理公司是一个民 事主体而非行政管理机关，因此，物业管理公司是不能采取强制措施 的，它所能做的仅仅是在发现问题时向业主及使用人提出改进意见， 而不能直接采取行政制裁手段。因此，只要小区管理部向业主提出了 整改意见，应当说就已尽到了依管理合同而履行的义务， 对于业主的 违约行为物业管理公司不承担责任。但是，如果物业管理公司根本

23、没 有履行监督管理义务，没有能够及时发现问题并提出建议， 也没有及 时告知有关部门或业主委员会，物业管理公司就违背了物业管理合同 的义务，此时应当承担相应的违约责任。综上可知，本案中业主违章搭建的行为影响了小区这个整体商品 的整体外观，且没有履行对业主自身行为规范的约定， 物业公司是有 必要对其进行监管和限制的；但物业管理公司拆除窗框的做法，也超 越了其管理权限，且不利于矛盾的解决。物业公司应把握好尺度，使 用较为委婉的方法，融管理于服务中，设法得到业主的理解与支持。案例10:广州幼儿小区游泳池溺亡谁之过？案例介绍:9岁幼儿翻越游泳池外围墙上的栏杆进入游泳池而致溺亡，幼儿 父母将开发商及物业管

24、理方起诉法院， 法院审理后认为，幼儿父母作 为监护人应承担主要责任，物业公司C公司在管理方面存在漏洞，承 担二成责任。汪军（化名）与妻子谢芳（化名）均为广东电白县人，膝下育有二子。 2009年9月6日晚，9岁的长子汪大宝和7岁的次子汪小宝进入住所 附近的中山市南头镇A小区后，通过翻越游泳池外围墙上的栏杆进入 游泳池。汪大宝先跳入游泳池，因不识水性导致溺水，汪小宝呼叫汪 大宝，无人回应后因害怕离开游泳池。当晚11时许，汪大宝被发现， 送入中山市广济医院抢救，经抢救无效确认因溺水导致呼吸、 循环衰 竭死亡。汪军、谢芳认为该小区的开发商 B公司及物业管理方C公司 需对汪大宝之死负责，遂起诉法院，要求

25、两被告连带赔偿合计 530614.5 元。家长开发商各执一词双方对被告B、C公司对汪大宝溺亡是否有过错各执一词。原告 认为，游泳池属无证经营，且游泳池的安全设施、人员及安全管理不 到位。B公司为A小区的开发商，但A小区游泳池建设没有向体育监 管部门申报。因此，两被告对汪大宝的死亡负有直接的、不可推卸的 责任。B公司称，开发商不是泳池的所有人或管理人，不存在疏于管理 的过失责任。受害人之死亡与建筑质量或其他审批手续不齐全不存在 任何的因果关系，汪大宝的监护人对其监护失职才是造成汪大宝溺水 的原因。C公司则认为，汪大宝溺水身亡时间是在对泳池检查完后，且是 擅自进入泳池的。作为物业管理公司，公司已于

26、泳池原有的各项配套 设施的基础上安置了多处安全防范的提示标志， 并配套工作人员进行 巡逻检查，泳池内也配置了安全员进行安全防范。 汪大宝在泳池关闭 以后私自进入泳池而致溺水，与公司管理工作无关。案例分析：物业公司承担二成责任市第二人民法院审理后认为，本案基本事实为，汪大宝、汪小宝 脱离监护人监护，在A小区游泳池关闭熄灯、救生员撤离后翻越游泳 池边的栏杆进入游泳池并最终致汪大宝溺水身亡。 汪大宝的父母作为 监护人应承担主要责任，物业公司C公司在管理方面存在漏洞，承担 二成责任。A小区为封闭管理小区，C公司在小区门口设有岗亭，岗亭的保 安人员应对进入小区人员进行必要管理， 汪大宝、汪小宝并非A小区

27、 的住户，其二人作为未成年人在没有大人陪同的情况下进入该小区时， C公司在小区门口的保安没进行必要的盘问或者阻拦 ；当晚汪大宝、 汪小宝试图攀爬进游泳池时，C公司工作人员发现后虽制止但没进行 必要的盘问或者将其劝阻出小区，C公司对汪大宝之死存在一定过错。 综合本案案情，酌定C公司承担2成的赔偿责任，判决C公司赔偿原 告9万余元。一审判决后，C公司不服，提起上诉。近日，市中院做 出二审判决，驳回上诉，维持原判。案例11:业委会擅自打官司案例介绍：本市东部某小区业委会今年共打了 5起官司，四输一赢。赢的是 夺得了一间业委会办公用房，业委会委员们再也不用到小区隔壁的咖 啡馆碰头开会了。输的官司里有一

28、个是侵害了物业公司的商誉， 须赔 偿几万元，业委会希望每家每户分摊几百元钱， 但遭到绝大多数业主 的反对，理由是这5起官司中没有一起征得过业主大会的表决通过。 因此，业主表示该由业委会成员本人承担诉讼风险， 业委会准备将拒 付诉讼费的业主告上法庭，由法院替业委会做主，讨回公道。分析：国务院物业管理条例规定，谁拥有房地产权证谁就是 业主，业主大会是广大业主的权利机构，而业委会则是一个执行机构， 它既不是企业法人，也不是群众自治组织，它无权作出任何重大决议， 包括物业公司的选聘以及诉讼等有关广大业主切身利益的决定， 必须按照法律法规的规定，得到管理区域有投票权的三分之二以上通过并 明确授权才能生效

29、。案例分析：目前，在本市一些小区，有的业委会擅自自作主张的现象比较严 重。有的业委会动不动就提起诉讼，有一个小区业委会一年里共打了 8起官司，输了官司业委会就辞职不干了。有的业委会虽然形式上通 过了书面投票表决，而大多在征询意见时往往写上这么一句话： 如果 你未在规定的时间里将征询意见表寄回业委会，则视为业主同意诉讼 云云。这种做法其实是法律本身所禁止的。法律明确规定：投票表决 有3种，即同意、反对、弃权。既不能将弃权票加在反对票身上，更 不能将弃权票强加到同意票的头上。案例12:客户欠租物管应该怎么做案例介绍：某高级商务办公楼内有一本地公司-A公司，其业务并未因入驻 了一个好的办公楼而有进一

30、步发展，反而较为昂贵的房租倒成了不小 的负担，一年多以后，欠租的情形出现了。物业管理部门发出在指定 的期限内，如果A公司仍不付清欠款的话，将不得不采取必要措施中 止部分服务的通知，A公司对此未做出任何反应，也没有能力做出反 应。期限到了，物业管理部门将其通讯线路从接线大盘上摘除。随后 A公司通讯中断。这时A公司负责人认为写字楼物业管理部门侵犯了 他们的权利，遂双方引起纠纷。案例分析：1、 物业项目在招租招商过程中，要对租户的商业信誉及其行业 前景做出适当的调研，尽可能避免可能出现的风险。2、 一般情况下，对欠租租户的处理要依据 1998年建设部关于 物业转让、租赁的管理准则规定：对欠租人先进行

31、书面催租，如果 没有得到有效回应，则以书面形式说明期限，并采取措施，这类措施 的实施要坚决有效，要有层次，要能够解决问题，并且可以把出现后 遗症的可能性降至最低。3、个别情况下，也要体谅某些租户，特别是那些质地较为优良的公司或对整个项目较有影响的公司可能遇到的特殊困难，不排除 在特定条件下做出适当的宽限和减免，在对这类公司采取处理措施时 一般应适当留出余地。4、对欠租租户采取措施的基础是与之签署了具备法律效力的租 赁合同。因而合同文本的有效性非常重要。 这些文本当然要通过律师 审核，但仅仅通过律师审核是不够的，如果有条件，最好能够征询一 下物业管理专家们的意见。案例13:失窃导致的责任纠纷案例

32、介绍：2009年，昆明市某业主收房时与物业公司签订了前期物业管 理服务协议，约定物业公司应承担保安义务，包括对小区进行封闭 式管理、24小时保安巡逻值班，确保小区内无重大刑事案件发生等 内容。2009年11月17日，该业主家中失窃，该业主认为这是物业 公司未履行保安义务，提供物业管理服务有瑕疵造成的， 故向物业公 司提出索赔。物业公司认为其已经尽其所能提供了物业管理服务， 不应承担赔偿责任，且业主家中究竟是否失窃、损失多少无法确定，故 拒绝了业主的索赔要求。因双方各执一词，协商未果，业主遂向人民 法院起诉，要求物业公司赔偿其因失窃遭受的损失两万元。 法院在审理此案过程中倍感困惑，一个看似简单的案件，如何分配举证责任以 及如何认定举证责任是否完成却相当棘手。究竟是要求物业公司证明 其“已经依约履行了义务”，还是要求业主证明物业公司“履行义务 存在瑕疵” ？法院最后只好采取了折中的妥协做法，按照所谓“公平 分担”的原则，让物业公司