物业经营管理讲义全.docx

1、物业经营管理讲义全物业经营管理讲义（全）一、物业经营管理的内涵物业经营管理又称物业资产管理，是指为了满足业主的目标，综合利用物业管理、设施管理、房地产资产管理、房地产组合投资管理的技术、手段和模式，以收益性物业为对象，为业主提供的贯穿于物业整个寿命周期的综合性管理服务。物业经营管理活动既包括了以保证物业正常使用的运行操作管理，也包括了将物业作为一种收益性资产所进行的资本投资决策、市场营销、租赁管理、成本控制、物业价值和经营绩效评估等经营活动。二、物业经营管理活动的管理对象物业经营管理活动的管理对象通常为收益性物业，主要包括写字楼、零售商业物业、出租型别墅或公寓、工业物业、酒店和休闲娱乐设施等。

2、写字楼写字楼是为商务、办公活动提供空间的建筑，包括企业自用写字楼、出租写字楼和自用出租复合型写字楼三种类型国外通常将写字楼分为甲、乙、丙三个等级。1甲级写字楼具有优越的地理位置和交通环境，建筑物物理状况优良，建筑质量达到或超过有关建筑条例或规范的要求，其收益能力能与新建成的写字楼建筑媲美。甲级写字楼通常有完善的物业管理服务，包括24小时的维护、维修及保安服务。2乙级写字楼具有良好的地理位置，建筑物实物状况良好，建筑质量达到有关建筑条例或规范的要求；但建筑物的功能不是最先进的(有功能陈旧因素影响)，有自然磨损存在，收益能力低于新落成的同类建筑物。3丙级写字楼物业已使用的年限较长，建筑物在某些方面

3、不能满足新的建筑条例或规范的要求；建筑物存在较明显的实物磨损和功能折旧，但仍能满足低收入租户的需求并与其租金支付能力相适应；相对于乙级写字楼，丙级写字楼的租金虽然较低，但仍能保持一个合理的出租率。写字楼分类在很大程度上依赖于专业人员的主观判断。人们很容易区别甲级写字楼和丙级写字楼，但如果要区别甲级和乙级写字楼就比较困难。对写字楼分类一般要考虑如下12个因素：所处的位置、交通方便性、声望或形象、建筑形式、大堂、电梯、走廊、室内空间布置、为租户提供的服务、建筑设备系统、物业管理水平和租户类型。(二)零售商业物业零售商业物业的分类主要依据其建筑规模、经营商品的特点及商业辐射区域的范围三个方面。零售商

4、业物业通常分为如下六种类型：1区域购物中心区域购物中心其建筑面积在10万平方米以上，有效商业服务半径可达到200km，一站式购物消费和一站式享受。区域购物中心不是各类商家简单的集合，而是一个高效运作的统一体。2市级购物中心市级购物中心的建筑规模一般在3万m2以上，其商业辐射区域可覆盖整个城市，服务人口在30万人以上，年营业额在5亿元人民币以上。3地区购物商场地区购物商场的建筑规模一般在13万平方米之间，商业服务区域以城市中的某一部分为主，服务人口1030万人，年营业额在15亿元人民币之间。4居住区商场居住区商场的建筑规模一般在300010000m2之间，商业服务区域以城市中的某一居住小区为主，

5、服务人口15万人，年营业额在300010000万元人民币之间。5邻里服务性商店这些商店的建筑规模一般在3000m2以下，且以5001000m2建筑面积者居多，服务人口在1万人以下，年营业额在3000万元人民币以下。6特色商店特色商店的特色主要表现在其所经营的商品或服务的特殊性，以及经营方式的灵活性。这类商店的建筑规模、商业服务半径、服务人口、年营业额等差异较大。 (三)出租型别墅或公寓1别墅别墅(Villa)是指在风景区或在郊外建造的供休养的住所。出现了独栋别墅、联排别墅、叠拼别墅、叠加别墅、双拼别墅，甚至“空中别墅”等概念。2公寓具体类型包括：复式公寓、花园公寓和单间公寓。(四)工业物业工业

6、物业是指为人类生产活动提供人住空间的物业，包括工业厂房、仓储用房、高新技术产业用房、研究与发展用房(又称工业写字楼)等。(五)酒店和休闲娱乐设施酒店和休闲娱乐设施是为人们的商务或公务旅行、会议、旅游、休闲、康体娱乐活动提供人住空间的建筑，包括酒店、休闲度假中心、康体中心、赛马场、高尔夫球场等。 三、物业经营管理服务的目标 物业经营管理服务的目标，是从业主的角度出发，在物业经济寿命的全寿命周期内，持续满足租户正常空间使用需求，在实现物业各期净收益最大化的基础上，保持和提高物业的市场价值以及未来发展潜力。物业管理企业划分为管理型、专业型和综合型三种。从管理的层次上，又可以分为公司管理、现场管理和现

7、场作业三个层次。例题1、物业经营管理又称物业资产管理，是指为了满足业主的目标，综合利用（ ）的技术、手段和模式，A、物业管理设施管理、B房地产资产管理、C、房地产组合投资管理 D、房地产政策答案：ABC第一节 物业经营管理的层次与工作内容一、物业经营管理的层次物业经营管理的内容与物业类型和业主持有物业的目的密切相关，通常将其分为物业管理或设施管理、房地产资产管理和房地产组合投资管理三个层次。1物业管理（运行管理）2设施管理（运行管理）3房地产资产管理（策略管理）4房地产组合投资管理（策略管理）二、物业经营管理不同层次之间的关系 物业管理或设施管理、资产管理和组合投资管理的作用是相互关联的。物业

8、管理和设施管理定位在现场操作层面的管理，其主要作用是为租户提供及时的服务和保证物业的持续收入和现金流。资产管理通常不在现场，它们通常负责几处不同的物业。资产管理一般按照物业类型、地理位置或两者结合起来资产管理公司通过监控物业的运行绩效，来聘用、解聘和调配物业管理企业。房地产组合投资管理公司则以投资者的目标和风险回报参数特征为基础，来详细制定和执行一个投资组合战略。 物业经营管理中的战略性工作三、物业经营管理中的战略性工作 (一)确定战略(二)确定标准(三)构建信息基础(四)决策分析投资决策主要取决于两个关键因素，预期收益和风险水平。(五)进行资产组合 四、物业经营管理的常规工作 (一)常规工作

9、内容概述(二)现金流和成本管理1支出的分配2费用和成本3租金4服务费(三)日常维修和维护(四)未来维修和维护(五)设施设备管理(六)物业保险管理例题1、物业经营管理的层次通常将其分为( ) 三个层次。A.物业管理或设施管理、 B.房地产资产管理C. 物业企业管理 D.房地产组合投资管理答案：ABD 第二章 ：房地产投资及其区位选择第一节：房地产投资一、房地产投资的概念房地产投资是指以获得未来的房地产资产收益或增值为目的，预先垫付一定数量的货币或实物，直接或间接地从事或参与房地产开发经营活动的经济行为。投资者进行房地产投资的主要目的，是为了使其财富最大化。通过进行房地产投资，投资者可以获得作为房

10、地产业主的荣誉、获得较高的收益和资本增值，还可以降低其投资组合的总体风险、抵抑通货膨胀的影响。二、房地产投资的形式房地产投资分为直接投资和间接投资。直接投资是指投资者直接参与房地产开发或购买过程，参与有关管理工作。直接投资又可分为从购地开始的开发投资和面向建成物业的置业投资两种形式。开发投资者主要是赚取开发利润，其风险较大但回报丰厚；置业投资者则从长期投资的角度出发，希望获得收益、保值、增值和消费四个方面的利益。间接投资主要是指将资金投入与房地产相关的证券市场的行为，间接投资者不直接参与房地产经营管理工作。(一)房地产直接投资1房地产开发投资（是短期投资）2房地产置业投资房地产置业投资是以获取

11、物业所有权或使用权为目的的投资。房地产置业投资的目的一般有两个：一是自用；二是出租，获取较为稳定的经常性收入。(二)房地产间接投资1房地产企业债券和股票投资2投资于房地产投资信托基金房地产投资信托基金(REITs)，是购买、开发、管理和出售房地产资产的公司。投资者将资金投入REITs有很多优点：第一，收益相对稳定，投资收益主要来源于其所拥有物业的经常性租金收入；第二，投资的流动性较好，投资者很容易将持有的REITs股份转换为现金，因为REITs股份可在证券交易所交易，房地产投资信托公司分为权益型、抵押型和混合型三种形式。三、房地产投资的特性 (一)位置固定性或不可移动性位置固定性或不可移动性，

12、是房地产最重要的一个特性。 “房地产的价值就在于其位置”，(二)寿命周期长房地产具有寿命周期长的特点，房地产投资可以是一种长期投资。房地产寿命可以区分为经济寿命和自然寿命。经济寿命是指在正常市场和运营状态下，房地产的经营收益大于其运营成本，即净收益大于零的持续时间；自然寿命是指房地产从地上建筑物建成投入使用开始，直至建筑物由于主要结构构件和设备的自然老化或损坏，不能继续保证安全使用的持续时间。自然寿命一般要比经济寿命长得多。房地产的经济寿命与其使用性质相关。公寓、酒店、剧院建筑的经济寿命是40年，工业厂房、普通住宅、写字楼的经济寿命是45年，银行、零售商业用房的经济寿命是50年，仓储用房的经济

13、寿命是60年，乡村建筑的经济寿命是25年。 (三)适应性房地产本身并不能产生收益，也就是说房地产的收益是在使用过程中产生的。 (四)各异性各异性是指房地产市场上不可能有两宗完全相同的房地产。(五)政策影响性政策影响性是指房地产投资容易受到政府政策的影响。政府的土地供给、住房、金融、财政税收等政策的变更，均会对房地产的市场价值、进而对房地产投资产生影响。(六)专业管理依赖性专业管理依赖性是指房地产投资离不开专业化的投资管理活动。(七)相互影响性相互影响性是指房地产价值受其周边物业、城市基础设施与市政公用设施和环境变化的影响。四、房地产投资的利弊1房地产投资之利(1)相对较高的收益水平。(2)能够

14、得到税收方面的好处。(3)易于获得金融机构的支持。(4)能抵消通货膨胀的影响。(5)提高投资者的资信等级。2房地产投资之弊(1)流动性差。(2)投资数额巨大。(3)投资回收期较长。(4)需要专门的知识和经验。 第二节 房地产投资的风险 一、房地产投资风险的基本概念 (一) 风险的定义当实际收益超出预期收益时，就称投资有增加收益的潜力；而实际收益低于预期收益时，就称投资面临着风险损失。较预期收益增加的部分，通常被称为“风险报酬”。(二) 风险与不确定性标准方差越小，各种可能收益的分布就越集中，投资风险也就越小。反之，标准方差越大，各种可能收益的分布就越分散，风险就越大。 (三) 风险分析的目的风

15、险分析是投资决策的重要环节，1预期收益率是多少，出现的可能性有多大?2相对于目标收益或融资成本或机会投资收益来说，产生损失或超过目标收益的可能性有多大?3预期收益的变动性和离散性如何?房地产投资的风险主要体现在投入资金的安全性、期望收益的可靠性、投资项目的流动性和资产管理的复杂性四个方面。二、系统风险房地产投资首先面临的是系统风险，投资者对这些风险不易判断和控制，如通货膨胀风险、市场供求风险、周期风险、变现风险、利率风险、政策风险和或然损失风险等。(一) 通货膨胀风险通货膨胀风险又称购买力风险，是指投资完成后所收回的资金与初始投入的资金相比，购买力降低给投资者带来的风险。 (二)市场供求风险市

16、场供求风险是指投资者所在地区房地产市场供求关系的变化给投资者带来的风险。(三) 周期风险周期风险是指房地产市场的周期波动给投资者带来的风险。房地产市场周期波动可分为复苏与发展、繁荣、危机与衰退、萧条四个阶段。 (四)变现风险变现风险是指急于将商品兑换为现金时由于折价而导致资金损失的风险。 (五)利率风险利率调升会对房地产投资产生两方面的影响：一是导致房地产实际价值的折损，利用升高的利率对现金流折现，会使投资项目的财务净现值减小，甚至出现负值；二是会加大投资者的债务负担，导致还贷困难。 (六)政策风险政府对房地产投资过程中的土地供给政策、地价政策、税费政策、住房政策、价格政策、金融政策、环境保护

17、政策等 (七)政治风险 房地产的不可移动性，使房地产投资者要承担相当程度的政治风险。 (八)或然损失风险或然损失风险是指火灾、风灾或其他偶然发生的自然灾害引起的置业投资损失。个别风险三、个别风险(一) 收益现金流风险(二) 未来经营费用风险(三) 资本价值风险(四)比较风险(五)时间风险(六)持有期风险四、风险对房地产投资决策的影响1根据项目风险大小确定相应的投资收益水平2根据风险管理的能力选择投资方向3根据风险周期变化特点把握投资时机第二节 房地产投资区位的选择一、区位的含义 广义理解，除了其地理位置外，往往还应包括该区位所处的社会、经济、自然环境或背景。房地产投资者对区位的把握还须利用发展

18、的、动态变化的眼光。二、不同类型房地产投资对区位的特殊要求(一)居住物业居住项目主要为人们工作劳动之余提供一个安静舒适的生活休息空间，此类项目的投资区位选择时要考虑的主要因素包括：1市政公用和公建配套设施完备的程度。2公共交通便捷程度。3环境因素。4居民人口与收入。(二)写字楼物业影响写字楼项目区位选择的特殊因素包括：1与其他商业设施接近的程度。2周围土地利用情况和环境。3易接近性。(三)零售商业物业商业辐射区域通常被分为三个部分：主要区域、次要区域和边界区域。 (四)工业物业工业项目场地的选择时须考虑的特殊因素包括：当地提供主要原材料的可能性，交通运输是否足够方便以有效地连接原材料供应基地和

19、产品销售市场，技术人才和劳动力供给的可能性，水、电等资源供给的充足程度，控制环境污染的政策等。 第三章：房地产投资分析技术第一节 投资分析的基本概念一、现金流量房地产投资活动可以从实物形态和货币形态两个方面进行考察。把一定时期各时点上实际发生的资金流出或流人叫做现金流量。其中，流出系统的资金叫做现金流出，流人系统的资金叫做现金流人。现金流入与现金流出之差称为净现金流量。现金流人通常包括销售收入、出租收入、利息收入和贷款本金收入等，现金流出主要包括土地费用、建造费用、还本付息、运营费用、税金等。二、现金流量图现金流量图是用以反映投资项目在一定时期内资金运动状态的简化图式，绘制现金流量图的基本规则

20、是：1以横轴为时间轴，向右延伸表示时间的延续，轴上的每一刻度表示一个时间单位，两个刻度之间的时间长度称为计息周期，可取年、半年、季度或月等。横坐标轴上“o”点通常表示当前时点，也可表示资金运动的时间始点或某一基准时刻。时点“1”表示第1个计息周期的期末，同时又是第2个计息周期的开始，以此类推， 2如果现金流出或流人不是发生在计息周期的期初或期末，而是发生在计息周期的期间，为了简化计算，公认的习惯方法是将其代数和看成是在计算周期末发生，称为期末惯例法。3为了与期末惯例法保持一致，在把资金的流动情况绘成现金流量图时，都把初始投资P作为上一周期期末，即第0期期末发生的，这就是在有关计算中出现第0周期

21、的由来。4相对于时间坐标的垂直箭线代表不同时点的现金流量。现金流量图中垂直箭线的箭头，通常是向上者表示正现金流量，向下者表示负现金流量，某一计息周期内的净现金流量，是指该时段内现金流量的代数和。 三、房地产置业投资广义的投资是指人们的一种有目的的经济行为，即以一定的资源投入某项计划，以获取所期望的报酬。四、房地产置业投资的现金流量(一)现金流分析中的常用术语1潜在毛租金收入物业可以获取的最大租金收入称为潜在毛租金收入。它等于物业内全部可出租面积与最可能的租金水平的乘积。2空置和收租损失潜在毛租金收入的减少可能由两方面原因造成，一是空置的面积不能产生租金收入，二是租出的面积没有收到租金。3其他收

22、入物业中设置的自动售货机、投币电话等获得的收人称为其他收入。又称计划外收入。4有效毛收入即：有效毛收入潜在毛租金收入一空置和收租损失十其他收入。5运营费用收益性物业的运营费用是除抵押贷款还本付息外物业发生的所有费用，包括人员工资及办公费用、保持物业正常运转的成本(建筑物及相关场地的维护、维修费)、为租客提供服务的费用(公共设施的维护维修、清洁、保安等)，保险费、房产税、城镇土地使用税和法律费用等也属于运营费用的范畴。6净运营收益净运营收益有效毛收入-运营费用。7抵押贷款还本付息8准备金9税金我国房地产投资经营过程中企业纳税的主要税种有：(1)经营税金及附加。包括营业税、城市维护建设税和教育费附

23、加，又称“两税一费”。营业税税额的计算方法是：营业税税额应纳税销售(出租)收入X税率，目前营业税的税率为5。城市维护建设税和教育费附加，分别为营业税税额的7和3。(2)城镇土地使用税和房产税。城镇土地使用税是房地产开发投资企业在开发经营过程中占用国有土地应缴纳的一种税，视土地等级、用途按占用面积征收； (3)企业所得税。（25%）所得税税额应纳税所得额X税率。应纳税所得额实现利润-允许扣除项目的金额，房地产开发投资企业所得税税率一般为33。10经营现金流 即： 税前现金流净运营收益-抵押贷款还本付息 税后现金流税前现金流-准备金-所得税第二节 现值与现值计算 一、资金的时间价值对于资金的时间价

24、值，可以从两个方面理解：1随着时间的推移，资金的价值会增加。这种现象叫资金增值。2资金一旦用于投资，就不能用于即期消费。从投资的角度来看主要有：投资利润率，即单位投资所能取得的利润；通货膨胀率，即对因货币贬值造成的损失所应得到的补偿；风险因素，即对因风险可能带来的损失所应获得的补偿。二、利息与利率(一)利息利息是指占用资金所付出的代价或放弃资金使用权所得到的补偿。 三、单利计息与复利计息利息的计算有单利计息和复利计息两种。(一)单利计息单利计息是仅按本金计算利息，利息不再生息，其利息总额与借贷时间成正比。我国房地产开发贷款和住房抵押贷款都是按复利计息的。 四、名义利率与实际利率(一)名义利率与

25、实际利率的概念 都是以年为计息周期的，但在实际经济活动中，计息周期有年、季度、月、周、日等，计息周期可以短于一年。当利率标明的时间单位与计息周期不一致时，就出现了名义利率和实际利率的区别。名义利率是指一年内多次复利时给出的年利率，它等于每期利率与年内复利次数的乘积。实际利率是指一年内多次复利时，每年末终值比年初的增长率。例如，年利率为12，存款额为1000元，期限为一年，分别以一年1次复利计息、一年4次按季利率计息、一年12次按月利率计息，则一年后的本利和分别为： 1实际利率比名义利率更能反映资金的时间价值；2名义利率越大，计息周期越短，实际利率与名义利率的差异就越大；3当每年计息周期数m1时

26、，名义利率与实际利率相等；4当每年计息周期数m1时，实际利率大于名义利率；5当每年计息周期数m时，名义利率r与实际利率i的关系为i 第三节:设备更新中的经济分析一、设备更新的原因与特点 (一)设备更新的原因设备更新源于设备磨损。设备磨损是设备使用(或闲置)过程中发生的损耗。磨损分为有形磨损和无形磨损。1设备有形磨损设备有形磨损分为第一类有形磨损和第二类有形磨损。第一类有形磨损，是指设备在运转过程中，在外力作用下产生的实体磨损、变形和损坏。该类磨损使设备精度降低、劳动生产率下降。第二类有形磨损，是指设备因自然力产生的磨损。这种磨损与生产过程的使用无关，甚至在一定程度上还同使用程度成反比。闲置或封

27、存的设备也会产生有形磨损，包括金属件生锈、腐蚀、橡胶件老化等。设备闲置时间长了，也会丧失精度和工作能力，失去使用价值。2、设备无形磨损，是由于社会经济环境变化造成的设备贬值。第一类无形磨损，是指生产制造工艺的改进，劳动生产率地提高，设备生产成本降低导致设备市场价格降低，从而引发的原来购买的设备贬值。这种无形磨损的后果是导致现有设备原始价值部分编制，设备本身的技术特性和功能，即使用价值并未发生变化，故不会影响现有设备的使用。第二类无形磨损，是由于技术进步因素的影响，社会上出现了结构更先进、技术更完善、生产效率更高、运行费用更低的新型设备，从而使原有设备在术上显得陈旧、落后造成的。其后果不仅是使原

28、有设备的价值降低，而且会使原有设备局部或全部丧失其使用功能。这是因为，虽然原有设备的使用期还没有达到其设计经济寿命，能够正常工作，但由于技术上更先进的新设备的应用，使原有设备的市场效率大大低于社会平均生产效率，如果继续使用，有可能使产品生产成本明显高于社会平均成本，使企业失去市场竞争力。所以原有设备价值应视为已经降低，甚至应该淘汰。由于政府节能、环保等政策的调整，通过税费政策，鼓励新兴节能环保设备的使用，限制原来能耗高、污染环境的设备使用，也会导致设备的第二类无形磨损。3设备磨损的补偿要维持企业再生产的正常运行，必须对设备的磨损进行补偿。设备磨损的补偿方式有两种，即局部补偿和完全补偿。设备有形

29、磨损的局部补偿是修理，设备无形磨损的局部补偿是现代化技术改造。有形磨损和无形磨损的完全补偿是更换，即淘汰旧设备，更换新设备(图3-9)。 设备更新的特点分析(二)设备更新的特点分析 1设备更新的核心工作，是确定设备的经济寿命。设备的寿命包括自然寿 命、技术寿命和经济寿命。自然寿命也称物理寿命，是指设备从全新状态下开始 使用，直到不堪再用而予以报废的全部时间过程，自然寿命主要取决于设备有形 磨损的速度。技术寿命是指设备在开始使用后持续的能够满足使用者需要功能的 时间，其时间长短主要取决于无形磨损的速度，技术进步速度越快，设备的技术 寿命越短。经济寿命是指从经济角度判断的设备最合理的使用年限，在数

30、值上等 于使投入使用的设备等额年总成本(包括初始购置费用和使用过程中的年运营费 用)最低或等额年净收益最高的期限，经济寿命是有形磨损和无形磨损共同决定的。 2设备更新分析只考虑未来发生的现金流量。旧设备经过磨损，其实物资 产的价值会有所降低，但旧设备经过折旧后所剩下的账面价值，并不一定等于其 当前的市场价值，即更新旧设备会产生一笔沉没成本。沉没成本等于旧设备账面 价值(原值减折旧累计)减去其当前市场价值(残值)后的差值。在设备更新分析 中，一个很重要的特点是只考虑今后所发生的现金流量，对以前发生的现金流量 及沉没成本，因为它们都属于不可恢复的费用，与更新决策无关，故不参与经济 计算。 3只比较设备的费用。通常在比较设备更新方案时，界定设备产生的收益 是相同的，因此只对它们的费用进行比较。在物业设备更新的经济分析中，如果 电梯、空调等主要设备的更新明显地提高了物业的市场租金，也可以将增加的收 益和费用一起考虑。 4设备更新分析以费用年值法为主。由于不同设备方案的服务寿命不同， 因此通常都采用年值法进行比较。新设备往往具有较高的购置费用和较低的运营 费用，而要更新的旧