上海房地产政策.docx

1、上海房地产政策2010年上海市房地产政策目 录1、11月25日“十二五”期间，本市廉租房、经适房准入标准将进一步放宽，力争在规划期内，5年新增100万套保障房，经适房将实施租赁租售新机制。2、11月7日 沪上调二套房公积金贷款利率，首付比例不得低于50%。3、11月2日 关于开展房地产交易秩序专项检查的通知4、10月26日 沪财政局通知：经营公租房租金收入免征营业税5、10月14日 上海暂停非改善型二套房公积金贷款。6、10月7日沪12条 包含限购、贷款限制等7、10月7日上海执行本市及外省市家庭在本市限购住房的通知8、9月20日 上海市经济适用住房申请、供应和售后管理实施细则放宽户口准入标准

2、9、9月20日 关于在本市开展房地产中介市场专项整治的通知10、9月2日 关于进一步加强本市房地产市场监管规范商品住房预销售行为的通知11、6月29日 上海市住房公积金个人购买经济适用住房贷款实施细则12、2月12日 上海市人民政府关于贯彻国务院推进城市和国有工矿棚户区改造会议精神加快本市旧区改造工作的意见5年新增100万套保障房 经适房将实施租赁租售新机制2010年11月25日举行的“本市保障性住房建设推进情况”市政协委员年末视察活动中，市住房保障和房屋管理局透露，未来5年，本市拟计划新建住宅1.3亿平方米，其中保障性住房100万套，占总套数60。市住房保障和房屋管理局透露，廉租房、经适房两

3、条准入标准线将进一步放宽。其中，廉租房将适时调整租金补贴方式，根据租赁对象的收入情况，制定差额补贴办法，确保符合条件的家庭“应保尽保”。而经适房方面，也将加快其申请审核、轮候供应工作，同时实施经适房租赁、租售新机制。 公租房将重点建设和筹集面向社会供应的公租房；积极引导社会机构经营管理公租房；鼓励产业园区、大型企事业单位和农村集体经济组织等单位，发展单位租赁住房和市场化租赁住房。 此外，未来5年，本市还将加大中小套型普通商品住房的供应比例，优先满足广大市民的自住性和改善性住房需求。进一步推进旧区改造和旧住房综合改造；进一步加大节能环保和住宅产业化推进力度。沪上调二套房公积金贷款利率 首付比例不

4、得低于50%上海市公积金管理中心11月5日公告，根据四部委关于规范公积金个人贷款的通知，上海市11月8日起调整第二套改善型普通自住房的个人住房公积金贷款利率。通知称，11月8日起，认定为改善居住条件购买第二套住房的，个人住房公积金贷款利率按同期首套个人住房公积金贷款利率上浮1.1倍，即五年期以下（含五年）贷款年利率从3.50%调整为3.85%；五年期以上贷款年利率从4.05%调整为4.46%。上海市公积金管理中心还明确，8日及以后受理并签订借款合同的，按此规定执行；此前受理并签订借款合同的，其贷款利率按调整前利率执行。11月3日，住建部、财政部、央行、银监会联合印发关于规范住房公积金个人住房贷

5、款政策有关问题的通知，规定使用住房公积金个人住房贷款购买第二套房，首付比例不得低于50%，贷款利率不得低于同期首套住房公积金个人住房贷款利率的1.1倍；并对三套房停贷。关于开展房地产交易秩序专项检查的通知各区县住房保障房屋管理局、各房地产交易中心:为进一步贯彻落实市政府批转市住房保障房屋管理局等五部门关于进一步加强本市房地产市场调控加快推进住房保障工作若干意见的通知（沪府发201034号）、关于进一步加强本市房地产市场监管规范商品住房预销售行为的通知（沪房管市2010246号）等文件精神，规范商品住房预销售行为，加强房地产交易秩序监管，加大对违法违规行为的查处，切实维护购房者的合法权益。经研究

6、决定，在全市范围内开展房地产交易秩序专项检查，有关事宜通知如下：一、检查范围全市所有在售的商品住房项目，以及建设工程形象进度已达到预售标准尚未申请预售许可的商品住房项目。二、检查内容（一）商品住房项目预销售行为1、是否存在未取得预售许可证或未办理现房销售备案，以认购、预定、排号、发放贵宾卡、收取诚意金等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用的行为；2、是否实行实名制销售制度，是否存在炒号、预订后擅自转手行为；3、建设工程形象进度已达预售标准的商品住房项目不申请预售许可情况；4、是否存在已取得预售许可证或已办理现房销售备案的商品住房项目未在规定时间、未将全部准售房源对外公开销售，对外

7、公开的可售房源拒绝销售等行为；5、是否存在采取畸高价格销售或通过签订虚假房地产交易合同等方式进行捂盘惜售等行为；6、是否存在未通过网上备案系统签订商品住房定金合同、销售合同，未及时办理合同网上备案和登记；7、售楼现场是否公示经备案的商品住房销售方案和“一房一价”表，销售价格的调整和实际销售价格是否符合备案规定；8、是否违反本市限定居民家庭购房套数的政策，将两套及以上商品住房出售给同一居民家庭。（二）检查房地产经纪机构经营行为1、在商品住房项目开盘前后，会同工商部门对项目周边的房地产经纪机构进行检查：是否存在采取雇人排队、炒卖房号、发布不实信息制造销售旺盛虚假氛围等扰乱正常销售秩序的行为；是否存

8、在与房地产开发企业联手内部认购、加价倒卖等行为。2、是否存在从事国家和本市禁止流通的房地产转让业务，怂恿客户签订“阴阳合同”等行为；3、是否违反本市限定居民家庭购房套数的政策，将两套及以上商品住房居间介绍给同一居民家庭。三、检查工作步骤（一）区县检查（2010年10月28日12月15日）1、区（县）房管部门制定房地产交易秩序专项检查方案、确定检查项目，进行全面检查，按照“一项目一表”认真填写检查表；依法严肃查处发现的违法违规行为。2、区（县）房管部门全面总结房地产交易秩序专项检查工作，包括专项检查工作开展情况、案件查处情况以及长效机制建设情况等；并于12月15日前将专项检查报告上报市房管局。（

9、二）市局抽查（2010年12月16日12月31日）市房管局组成包括部分区（县）房管局在内的检查工作组抽查区（县）开展房地产交易秩序专项检查工作情况，公布检查结果，组织交流检查经验，通报违法违规典型案件。四、检查工作要求（一）切实加强组织领导。区（县）房管部门要高度重视房地产交易秩序检查工作，进一步提高认识，切实加强组织领导。成立由分管局长任组长、办公室、市场管理、执法、交易中心等部门组成的检查工作组；要结合本区实际，制定房地产交易秩序专项检查工作方案，明确各部门工作职责。（二）及时查处违法违规行为。区（县）房管部门要畅通投诉渠道，可设立专门电话、信箱等，并向社会公示；要认真梳理群众投诉、媒体报

10、道等案件线索；对存在违法违规的项目，一经发现，及时查处。（三）建立健全长效机制。区（县）房管部门要将本次房地产交易秩序专项检查与房地产市场日常管理工作相结合，主动查找市场管理中的薄弱环节，要按照“快速反应、慎报原因、求实为本、依法处置”原则建立健全突发事件新闻应对和信息发布机制，完善销售现场巡查、网上即时监控等制度，切实规范房地产交易秩序，促进房地产市场平稳健康发展。 上海市住房保障和房屋管理局 二一年十月二十七日沪财政局：经营公租房租金收入免征营业税上海市财政局10月25日转发财政部等关于公共租赁住房建设运营税收优惠的通知，通知明确，对经营公租房所取得的租金收入，免征营业税、房产税。在由财政

11、部、国家税务总局发布的一份 关于支持公共租赁住房建设和运营有关税收优惠政策的通知中透露，公共租赁住房建设和运营有关税收将有不同程度的优惠，其中对公租房建设期间用地及公租房建成后占地免征城镇土地使用税。对公租房经营管理单位建造公租房涉及的印花税予以免征。对公租房经营管理单位购买住房作为公租房，免征契税、印花税；对公租房租赁双方签订租赁协议涉及的印花税予以免征。此外，对企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为公租房房源，且增值额未超过扣除项目金额20的，免征土地增值税。企事业单位、社会团体以及其他组织捐赠住房作为公租房，符合税收法律法规规定的，捐赠支出在年度利润总额12%以内的部分，准予在计算

12、应纳税所得额时扣除。关于调整2010年住房公积金个人贷款政策的通知各区（县）住房公积金管理部、各住房公积金贷款受托银行、市住房置业担保有限公司：根据上海市人民我们公司批转的通知（沪府发201034号），经上海市住房公积金管理委员会第二十七次全体会议批准，自本通知发布之日起，本市住房公积金个人贷款政策作如下调整：一、对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米（含90平方米）以下或按规定购买本市经济适用住房的家庭，其住房公积金贷款首付款比例不低于20%；对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，其住房公积金贷款首付款比例不低于30%。每户家庭住房公积金最高贷款限额为60万元。二、对为改

13、善居住条件购买第二套住房的，每户家庭住房公积金最高贷款限额为40万元。贷款首付款比例不低于50%。暂停对购买非改善型第二套住房家庭的住房公积金贷款。三、停止对购买第三套住房及以上家庭住房公积金贷款。四、对于购买首套住房的认定，以借款人家庭从未使用过住房公积金贷款购房，及由借款人提供经房管部门认定的其家庭成员（包括借款人、配偶及未成年子女）名下无成套住房登记为依据。五、对于购买改善型第二套住房的认定，以借款人家庭成员（包括借款人、配偶及未成年子女）名下在房管部门登记信息反映实际仅持有一套住房，且人均住房建筑面积低于统计部门公布的上一年度全市人均住房建筑面积为依据。六、关于购房家庭申请组合贷款中住

14、房套数的认定和贷款首付比例，以组合贷款受理银行执行的相关规定为准。七、各单位应严格执行上述规定，加强贷款审核。市公积金管理中心将对住房公积金贷款受理情况实施后台监控和随机抽查，若查实违规操作的，将追究贷款受理单位和相关人员的责任上海市住房公积金管理委员会2010年10月13日关于进一步加强本市房地产市场调控加快推进住房保障工作的若干意见为进一步深化落实国家关于加强房地产市场调控政策，巩固调控成果，促进本市房地产市场平稳健康发展，加快推进住房保障工作，现提出如下意见：一、各区县政府、各部门要统一思想，提高认识，坚决贯彻落实国务院房地产市场调控一系列政策，切实采取有力措施，强化工作责任，坚决遏制地

15、价、房价上涨势头，加快保障性住房建设，改善居民居住条件。二、各商业银行对居民家庭(包括夫妻双方及未成年子女，下同)贷款购买商品住房的，其首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的，其首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，停止发放住房贷款。严格执行国家有关规定，对非本市居民在本市购买商品住房申请贷款的，应提供从申请之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上的个人所得税缴纳证明或社会保险(城镇社会保险)缴纳证明。凡不能提供的，商业银行暂停发放住房贷款。各商业银行要认真执行国家有关部门制定的第二套住房认定标准，并加强对消费性贷款管理，禁止消费

16、性贷款用于购买住房。三、对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米(含90平方米)以下或按规定购买本市经济适用住房的家庭，其住房公积金贷款首付款比例不低于20%；对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，其住房公积金贷款首付款比例不低于30%。每户家庭住房公积金最高贷款限额为60万元。对为改善居住条件购买第二套住房的，每户家庭住房公积金最高贷款限额为40万元。贷款首付款比例不低于50%。暂停对购买非改善型第二套住房家庭的住房公积金贷款。停止对购买第三套住房及以上家庭住房公积金贷款。四、本市暂时实行限定居民家庭购房套数的政策。自本意见发布之日起，暂定本市及外省市居民家庭(包括夫妻双方

17、及未成年子女，下同)只能在本市新购一套商品住房(含二手存量住房)。严格执行国家关于境外机构和个人购房管理的规定。对违反规定购房的，房地产登记机构不予受理房地产登记。五、按照国家加快推进房产税改革试点的工作要求，本市将积极做好房产税改革试点的各项准备工作。六、财税部门要严格执行国家有关房地产交易环节税收政策的规定。要按照税法和有关规定，认真做好土地增值税的征收管理工作，按不同的销售价格确定土地增值税预征率。住房开发项目销售均价低于项目所在区域(区域按外环内、外环外划分)上一年度新建商品住房平均价格的，预征率为2%；高于但不超过1倍的，预征率为3.5%；超过1倍的，预征率为5%。要会同有关部门重点

18、对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目进行土地增值税清算和稽查。七、为增加普通商品住房供应，被动迁居民家庭获配的动迁安置房(配套商品房)允许上市交易期限，由取得房地产权证满5年调整为满3年。具体办法另行制定。八、对2010年7月1日后取得建筑工程施工许可证的商品住房项目预售应达到的工程进度标准作调整，即完成至主体结构封顶并通过验收。房地产开发企业凭主体结构分项、分部工程质量验收证明书，申请商品住房预售许可。九、着力推进住房保障工作。逐步放宽廉租住房准入标准，对符合条件的申请家庭要做到“应保尽保”，并努力提高实物配租比例。年内在中心城区和有条件的郊区全面实施经济适用住房申请供应工作。积极推进

19、公共租赁住房工作，制订相关配套措施，抓紧建设和筹措一批公共租赁住房。进一步推进中心城区二级旧里以下房屋改造，有计划地开展郊区城镇危棚简屋改造。全力推进以保障性住房为主的大型居住社区建设，今后5年新增保障性住房100万套，并提升市政公建配套水平。十、增加居住用地供应总量，确保完成本市2010年度住房供地1100公顷的计划目标。积极开展大型居住社区土地储备工作。保障性住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房用地供应总量的70%。完善土地供应制度，对商品住房项目，土地出让合同中应明确保障性住房配建比例、开竣工时间、违约处罚条款等内容。其中，对中小套型普通商品住房项目，土地出让合同中还应明确套型面积。

20、十一、规划国土资源、建设交通、住房保障房屋管理等部门要加强项目规划、建设、预售许可管理，限制拆零申领项目工程规划、建设、预售许可。建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证的建设规模和商品住房的预售规模不得低于3万平方米。项目规模小于3万平方米的，应一次性申领建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证和商品房预售许可证。房地产企业应严格执行国家和本市关于商品房销售管理规定，严格按照申报价格明码标价、一房一价对外销售。销售价格超出申报价格的，应再次报房管部门备案。十二、充分发挥上海市房屋状况信息中心的作用，加强房地产交易秩序监管，对房地产企业虚拟交易、捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为，可采取暂停网上销售

21、，记入信用档案，降低直至取消资质，暂停其发行股票、公司债券和新购置土地等措施。严肃查处房地产经纪机构与房地产开发企业联手炒作、哄抬房价，从事国家和本市禁止流通的房地产转让业务，怂恿客户签订“阴阳合同”等违法违规行为。上海市住房保障和房屋管理局上海市城乡建设和交通委员会上海市规划和国土资源管理局上海市财政局上海市地方税务局二一年十月七日关于执行本市及外省市居民家庭只能在本市新购一套商品住房的通知各区（县）房管局、各房地产交易中心、各房地产开发企业、各房地产经纪机构、各有关单位：根据市政府批转市住房保障房屋管理局等五部门关于进一步加强本市房地产市场调控加快推进住房保障工作的若干意见（沪府发2010

22、34号）规定，暂定本市及外省市居民家庭（夫妻双方及未成年子女，下同）只能在本市新购一套商品住房，现就执行该规定的有关操作事宜通知如下：一、自2010年10月7日起，购房人在签订购房合同时（包括预售合同、出售合同、买卖合同，以合同网上备案日期为准，下同），应如实填写购房人及家庭成员情况申报表（以下简称申报表）；两人以上共同购房且共同购房人非同一居民家庭的，应分别填写申报表。申报表应作为购房合同附件。购房人提供虚假信息骗购商品住房的，应承担相应的法律责任。二、房地产开发企业、经纪机构应当严格执行本通知规定，不得出售或居间介绍二套以上商品住房给同一居民家庭。在签订购房合同时应当履行核查义务，核实申报

23、表所填信息。房地产开发企业、经纪机构违反上述规定的，或与购房人串通、提供虚假信息的，一经查实，房管部门将暂停其网上销售，并将其违规行为记入房地产企业和执（从）业人员信用档案。三、房地产登记机构应加强审核，在受理商品住房预告登记、转移登记时，应当核验申报表和购房人的户口簿、结婚证等证件，凡不符合规定的，不予受理。特此通知。上海市住房保障和房屋管理局二一年十月七日上海市经济适用住房申请、供应和售后管理实施细则(2010) 沪房管保2010348号 各区县住房保障房屋管理局、各区县民政局,市住房保障事务中心、市居民经济状况核对中心: 根据上海市经济适用住房管理试行办法(沪府发200929号)的规定,

24、总结徐汇、闵行两区经济适用住房的试点工作经验,修订上海市经济适用住房申请、供应和售后管理实施细则,现印发你们,请认真按照执行。 上海市住房保障和房屋管理局 上海市民政局 二一年九月二十日 上海市经济适用住房申请、供应和售后管理实施细则(2010) 第一章 总则 第一条 (目的和依据) 为规范经济适用住房的申请审核、轮候供应与售后管理,根据上海市经济适用住房管理试行办法(沪府发200929号),制订本实施细则。 第二条 (适用范围) 本实施细则适用于本市行政区域内开展的经济适用住房工作。第二章 申请和审核 第三条 (共同申请人) 家庭申请经济适用住房的,全体成员为共同申请人。共同申请人应当共同生

25、活,并且相互之间具有法定赡养、抚养或者扶养关系,主要包括具有下列关系的人员: (一)配偶(结婚需满一年); (二)父母、子女与祖父母、外祖父母,祖父母、外祖父母与父母双亡的孙子女、外孙子女; (三)兄、姐与父母双亡的未成年弟、妹。 下列人员的申请,应当按照以下规定: (一)配偶应当一同申请; (二)年满70周岁的老人(孤老除外)应当与本条第一款规定的对其承担法定赡养义务的家庭成员一同申请; (三)未成年子女以及不得单独申请经济适用住房的成年单身子女应当与其父母一同申请,父母双亡的应当与本条第一款规定的具有法定赡养、 (四)父母离婚后,与子女共同生活的一方死亡、另一方不愿与子女一同申请的,未成年

26、子女以及不得单独申请经济适用住房的成年单身子女应当与本条第一款规定的具有法定赡养、抚养或者扶养关系的家庭成员一同申请; (五)离婚人士,需离婚满三年,方可申请经济适用住房。 共同申请人应当书面推举一名具有完全民事行为能力的成员作为申请人代表。申请人代表办理申请、选房等事项的行为,视同共同申请人的行为。 第四条 (申请时间、申请地) 街道(乡镇)住房保障机构应当在街道(乡镇)社区事务受理服务中心设立窗口,受理本街道(乡镇)范围内城镇居民经济适用住房申请。 共同申请人或者单身申请人应当在规定的申请受理期内,向户口所在地的街道(乡镇)社区事务受理服务中心提出申请;共同申请人户口不在同一街道(乡镇)的

27、,应当选择向一处户口所在地的街道(乡镇)社区事务受理服务中心提出申请。 共同申请人或者单身申请人已将本市住房出售或者经拆迁补偿安置、但户口未迁出原住房的,如果拥有本市他处住房,应当将户口迁入本市他处住房,然后向户口迁入地街道(乡镇)社区事务受理服务中心提出申请;如果没有本市他处住房、或者户口暂时不能迁入本市他处住房,应当向现户口所在地街道(乡镇)社区事务受理服务中心提出申请。 第五条 (申请材料) 共同申请人或者单身申请人应当如实填报申请表,作出书面诚信承诺,并提交以下申请材料: (一)共同申请人或者单身申请人签名的经济适用住房申请表。 (二)共同申请人或者单身申请人的身份证明材料。 (三)共

28、同申请人或者单身申请人的户口簿等户籍证明。 (四)共同申请人或者单身申请人的婚姻状况证明,离婚的应当提交离婚协议书或者法院离婚判决书。 (五)共同申请人或者单身申请人户籍所在地住房和他处住房的房地产权证等有效权属凭证或者租用居住公房凭证;原住房已被拆迁的,应当提交拆迁补偿安置凭证。 (六)共同申请人或者单身申请人在提出申请时的规定申请期起始日上一个月前溯一年内的收入证明材料,包括单位证明,失业证明,无业证明,领取各类补助、补贴的证明,领取赡养费、抚(扶)养费的收入说明,房屋出租协议或者合同,以及上海市经济适用住房申请家庭经济状况核对实施细则规定的其他收入证明材料。 (七)共同申请人或者单身申请

29、人在提出申请时的规定申请期起始日上一个月末的财产情况证明材料,包括银行存单,证券对账单,债券凭证,定期自动转存明细单,商业保险合同,车辆登记证书,非居住类房屋的房地产权证等有效权属凭证或者公有非居住房屋租赁合同,以及上海市经济适用住房申请家庭经济状况核对实施细则规定的其他财产证明材料。存在规定申请期起始日上一个月末前溯一年内出售、赠与、支取使用较大价值财产情形的,还需要提供有关说明和有效凭证。 (八)共同申请人或者单身申请人签名的同意接受政府指定机构核查其住房和经济状况并公示核查结果的书面文件。 (九)其他相关材料。 第六条 (申请受理) 街道(乡镇)住房保障机构收到申请材料后应当出具收件收据,并在5个工作日内作出是否受理的书面决定。提交的申请材料齐备的,收件日为受理日;提交的申请材料尚未齐备的,街道(乡镇)住房保障机构应当退还申请材料,并一次性书面告知补正要求。 第七条 (初审核查) 街道(乡镇)住房保障机构受理申请后,集中开展初审核查工作,其中户口年限、婚姻状况、住房面积和住房出售等状况的核查同时开展。户口年限和婚姻状况核查应当在规定的受理期截止日起5个工作日内完成。户口年限一般以户口簿记载为准,街道(乡镇)住房保障机构也可以向共同申请人或者单身申请人户籍所在地派出所调取户籍资料进行