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1、经营管理4经营管理第四章 收益性物业价值评估物业价格是和平地获得他人的物业所必须付出的代价。源泉价格是指物业本身有的价格，即交换代价的价格。服务价格是使用物业一定时间的价格，即使用代价的租金使用价值是指商品满足人们某种需要的效用。交换价值是指该种商品同其他商品相交换的量的关系或比例。某一物业的投资价值是指某个特定的投资者基于个人需要或意愿，对该物业所评估出的价值。市场价值是指该物业对于一个典型的投资者的价值。成交价格简称成交价，是指在一笔物业交易中交易双方实际达成交易。市场价格是指某种物业在市场上的一般、平均水平价格。理论价格是经济学假设的“经济人”的行为和预期是理性的或真实需求与真实供给相等

2、的条件下形成的价格。总价格简称总价是指某一宗或某一区域范围内的物业整体的价格。单位价格简称单价。土地单价是指单位土地面积的土地价格。土地与建筑物合在一起的物业单价通常是指单位建筑物面积的价格。实际价格是指在成交日期时一次付清的价格；，或者是将不是在成交日期时一次付清的价格折现到成交日期时的价格。名义价格是指在成交日期时讲明但不是在成交日期时一次付清的价格。现货价格是指在交易达成后立刻或在短期内可视为在交易达成的同时）进行商品交割的价格。期货价格是指在交易达成后按约定在未来某个日期进行商品交割的价格。物业的现货价格是指以现状物业为交易标的的价格。物业的期货价格是指以未来状况的物业为交易标的的价格

3、。现房价格是指以建筑物已建成的物业为交易标的的价格。（含土地价格）期房价格是指以目前尚未建成而在将来建成的房屋（含土地）为交易标的的价格。起价是指所销售商品房的最低价格，通常是指最差楼层、朝向、户型的商品房价格。标价又称报价、表格价，是商品房出售者在其“价目表”上标注的不同楼层、朝向、户型的商品房出售价格，即卖方的要价。成交价是商品房买卖双方的实际交易价格。均价是所销售商品房的平均价格。评估价是对拟拍卖的物业的公开市场价值进行测算和判定的结果。保留价又称拍卖底价，是在拍卖前确定的拍卖标的可售的最低价格。起拍价又称开叫价格、起叫价。应价是竞买人对拍卖师报出的价格的应允。成交价是经拍卖师落槌或者以

4、其他公开表示买定的方式确认后的竞买人的最高应价。买卖价格简称买卖价，是物业权利人通过买卖方式将其物业转移给他人，有物业权利人（作为卖方）收取或他人（作为买方）支付的货币额、商品或其他有价物。租赁价格通常称为租金。地租是指在土地场合的租赁价格。房租是指在土地与建筑物合在一起的场合的租赁价格。市场租金又称协议租金，是指由市场供求状况决定的租金。商品租金又称全价租金，是指以物业价值为基础确定的租金。成本租金是指按照出租房屋的经营成本确定的租金。准成本租金是指接近但达不到成本租金水平的租金。市场调节价是指由经营者自主制定，通过市场竞争形成的价格。政府指导价是指由政府价格主管部门或者其他有关部门，按照定

5、价权限和范围规定基准价及其浮动幅度，指导经营者制定的价格。政府定价是指由政府价格主管部门或者其他有关部门，按照定价权限和范围制定的价格。最高限价是政府试图规定一个物业可以收取的最高价格。最低限价又称最低保护价，是政府试图规定一个对物业可以收取的最低价格。原始价值简称原值、原价，也称历史成本、原始购置成本，是指一项资产在当初取得时实际发生的成本。账面价值又称账面净值、折余价值，是指一项资产的原始价值减去已计提折旧后的余额。市场价值又称实际价值，是指一项资产现时在市场上实际所值的价格，或者假设把该项资产拿到市场上去交易，它最可能实现的价格。房屋重置价格是指某一基准日期，不同区域、不同用途、不同建筑

6、结构、不同档次或等级的服务，建造它所需要的一切合理、必要的费用、税金及应获得的利润。重新购建价格又称重新购建成本，是指假设在估价时点重新取得全心状况的估价对象所必须的支出，或者重新开发建设全新状况的估价对象所必需的支出和应获得的利润。其中，重新取得可简单地理解为重新购买，重新开发建设可简单地理解为重新生产。重置价格又称重置成本，是指采用估价时点时的建造处理、建筑物配件、建筑设备和建筑技术等，在估价时点时的国家财税制度和市场价格体系下，重新建造与估价对象建筑物具有同等效用的全新建筑物所必需的支出和应获得的利润。重建价格又称重建成本，是指采用与估价对象建筑物相同的建筑材料、建筑构配件、建筑设备和建

7、筑技术等，在估价时点时的国家财税制度和市场价格体系下，重新建造与估价对象建筑物相同的全新建筑物所必需的支出和应获得的利润。（复制）估价上的建筑物折旧是指由于各种原因而造成的建筑物价值损失，其数额为建筑物在估价时点时的市场价值与重新购建价格的差额。物质折旧是指建筑物在实体上的老化、损坏所造成的建筑物价值损失。功能折旧是指建筑物在功能上的相对缺乏、落后或过剩所造成的建筑物价值损失。经济折旧是指建筑物本身以外的各种不利因素所造成的建筑物价值损失。建筑物的残值是预计建筑物达到经济寿命后，不宜继续使用时，经拆除后的旧料价值。清理费用是拆除建筑物和搬运废弃物所发生的费用。建筑物的净残值是建筑物的残值坚强清

8、理费用后的余额。建筑物的净残值率简称残值率，是建筑物的净残值与其重新购建价格的比率。市场法的公式期房价格=现房价格-预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值-风险补偿建筑面积下的价格=套内建筑面积下的价格*套内建筑面积/建筑面积建筑面积下的价格=使用面积下的价格*使用面积/建筑面积套内建筑面积下的价格=使用面积下的价格*使用面积/套内建筑面积（十字相乘法）正常成交价格-应由卖方缴纳的税费=卖方实际得到的价格正常成交价格+应由买方缴纳的税费=买方实际付出的价格应由卖方缴纳的税费=正常成交价格*应由卖方缴纳的税费比率应由买方缴纳的税费=正常成交价格*应由买方缴纳的税费比率正常成交价格=卖方实

9、际得到的价格/（1-应由卖方缴纳的税费比率）正常成交价格=买方实际付出的价格/（1+应由买方缴纳的税费比率）成本法的公式物业价格=重新购建价格-折旧新开发土地价格=取得待开发土地的成本+土地开发成本+管理费用+投资利息+销售费用+销售税费+开发利润新建物业价格=土地取得成本+土地开发成本+建筑物建造成本+管理费用+投资利息+销售费用+销售税费+开发利润旧物业价格=物业的重新购建价格-建筑物的折旧旧物业价格=土地的重新购建价格+建筑物的重新购建价格-建筑物的折旧建筑物折旧=建筑物重新购建价格-建筑物市场价值 （0）建筑物折旧总额=物质折旧+功能折旧+经济折旧建筑物现值=重置价格-折旧剩余自然寿命

10、=自然寿命-实际年龄剩余经济寿命=经济寿命-有效年龄建筑物的净残值=建筑物的残值-清理费用Di=第i年的折旧额=第i年的折旧（在直线法中，每年的折旧额Di是一个常数DC=建筑物的重新购建价格S=建筑物的净残值N=建筑物的经济寿命R=建筑物的净残值率t=有效年龄Et=建筑物的折旧总额V=建筑物的现值1.建筑物的折旧额Di=D=(C-S)/N=C(1-R)/N2.建筑物的净残值率R=S/C*100%3.建筑物的折旧总额Et=D*t=(C-S)t/N=C(1-R)t/N4.建筑物的现值V=C-Et=C-(C-S)t/N=C1-(1-R)t/N收益法的公式V=物业的收益价格 （报酬资本化法）A=物业的

11、净收益Y=物业的报酬率或折现率n=物业的收益期限t=净收益有变化的期限1.收益期限为有限年且净收益每年不变的公式：公式原型：V=A/（1+Y）+A/（1+Y）2+A/（1+Y）n当Y0时，V=A/Y1-1/（1+Y）n当Y=0时，V=A*n2.收益期限为无限年且净收益每年不变的公式：公式原型：V=A/（1+Y）+A/（1+Y）2+A/（1+Y）n当Y0时，V=A/Y3.净收益在前若干年有变化的公式：公式原型：V=A1/（1+Y）+A2/（1+Y）2+At/（1+Y）t+A/（1+Y）t+1+A/（1+Y）t+2+A/（1+Y）n当A在前t年有变化，分别为A1、A2、At，在t年后无变化为A，Y

12、0，n为有限年时： t Ai A 1 V= (1+Y)i+Y(1+Y)t1-(1+Y)n-t i=1出租物业的净收益=租赁收入-由出租人负担的费用 （物业的净收益的求取）租赁收入=租金收入+租金保证金或押金的利息收入报酬率=无风险报酬率+投资风险补偿+管理负担补偿+缺乏流动性补偿-投资带来的优惠 （累加法）资本化率=年收益/价格*100% （直接资本化法）1.利用资本化率将年收益转换为价值的直接资本化法V=物业价值NOI=物业未来第一年的净收益R=资本化率公式：V=NOI/R物业价值=物业未来第一年的净收益/资本化率2.利用市场提取法求取资本化率的公式：公式：R=NOI/V资本化率=物业未来第

13、一年的净收益/物业价值3.利用收益乘数将年收益转换为价值的直接资本化法收益乘数=价格/年收益收益乘数=1/资本化率公式：物业价值=年收益*收益乘数物业价值=毛租金*毛租金乘数毛租金乘数=价格/毛租金1. P74以下属于收益性物业的有：空置的写字楼、闲置的公寓、亏损的酒店、停车场、游乐场、旅馆、餐馆、商店、影剧院、加油站、出租性标准化厂房、出租型仓库等。对于具体一个物业来说，它是属于收益性物业还是属于非收益性物业，不是看它目前是否正在直接产生经济收益，而是看这种类型的物业在本质上是否具有直接产生经济收益的能力。2. P74以下属于非收益性物业的有：职工宿舍、公园、政府大楼、医院就诊大楼、军队办公

14、楼、古塔。3. P74收益性物业价值的高低主要取决于以下因素：未来净收益的大小、获得净收益期限的长短、获得净收益的可靠性。4. P75物业价格的形成条件主要包括实用价值（有用性）（物业能够满足人们的某种需要）、稀缺性（物业数量供给具有相对稀缺性）、有效需求（市场中存在对物业有支付能力支持的需求）三个方面。5. P75稀缺性是指物品的数量没有多到每个人都可以随心所欲地得到它，是相对缺乏，而不是绝对缺乏。6. P75关于价格说法正确的是：有用的东西不一定有价格；有价格的东西肯定有用；有价格的东西肯定相对稀缺；有人的需求意愿，又有能力支付，属于有效需求。7. P76有效需求是指对物品的有支付能力支持

15、的需要。8. P76物业价格的特征有：受区位影响很大；实质上是物业权益的价格；既有交换价格，又有使用代价的租金；形成时间较长；容易受交易者的个别因素的影响（具有偶然性和差异性）。9. P76衡量房地产区位质量优劣的最常见、最简单的指标是距离。10. P76物业的区位概念，理解正确的是：区位是指物业的空间位置，包括了物业所在的地理位置和到达其他地方的距离；区位就是环境，主要是指自然环境和地理环境，一般还应包括社会人文环境的内容；区位品质不仅反映物业的空间位置，更重要的体现特定位置周围的交通环境、自然环境、社会人文环境等方面的质量；区位并不是决定物业价格的唯一因素。11. P78对于使用价值和交换

16、价值说法正确的是：具有使用价值的商品不一定就有价格，也就是不一定存在交换价值；交换价值表现为一定数量的货币、商品或其他有价物；交换价值通常用货币来衡量；价格是交换价值的形式；具有交换价值的商品首先就要具备使用价值，所以任何商品都具有使用价值和交换价值。12. P78对于投资价值和市场价值说法正确的是：投资价值的含义有值得投资和从某个特定的投资者的角度所衡量的价值两种含义；某个特定的投资者是指某个具体的投资者，典型的投资者是指市场上抽象的一般投资者，他代表了市场上大多数人的观点；评估投资价值与评估市场价值的方法本质上是相同的，所不同的是假设前提；评估投资价值与评估市场价值的不同，前者假设被估对象

17、在特定投资方式下，后者假设在市场最优使用用途下；前者所采用的折现率是在特定投资方式下，平均报酬率（某个特定的投资所要求的最低报酬率，通常称为最低期望收益率），后者采用市场一般投资方式下的平均报酬率（是与该物业的风险程度相对应的社会一般报酬率）；前者所采用的净收益一般是扣除所得税后的税后净收益，后者所采用的净收益通常不扣除所得税；投资者评估的物业的投资价值大于或等于该物业的市场价格，是其投资行为或交易能够实现的基本条件；当投资价值大于市场价格时，说明值得投资和购买，反之说明不值得投资和购买；投资价值在评估学中并不是指该物业值不值得投资；投资是否盈利的概念；投资价值在评估学中是指特定投资用途假定条

18、件下，物业所能创造的客观市场价值；在某一时点，同一个物业可以有多种投资价值，但只有一个理论的内在价值。13. P79关于成交价格说法正确的有：成交价格是交易双方协商竞争的结果，它一般应该低于买家的最高价，高于卖家的最低价；当卖方愿意接受的最低价格大于买方愿意支付的最高价格时，相关房地产不可能成交；众多成交价格的走势，反映出市场平均价格的走势，市场平均价格受到供给与需求的影响，围绕物业的内在理论价值上下波动。14. P80当公开市场、信息通畅、平等自愿、诚实无欺、没有利害关系等条件满足时，相关房地产的成交价格是正常成交价格。15. P80对于市场价格和理论价格说法正确的是：市场价格是短期均衡价格

19、，理论价格是长期均衡价格；在正常市场或正常经济发展下，市场价格基本上与理论价格相吻合，围绕着理论价格上下波动，不会偏离太远。16. P81对于总价格和单位价格说法正确的是：房地产的总价格一般不能反映房地产价格水平；物业的单位价格一般可以反应物业价格水平的高低。17. P81标准例题：一套建筑面积100、单价3000元/、总价30万元的住房，在实际交易中的付款方式可能有下列几种：要求在成交日期时一次付清：实际单价=3000元/，不存在名义单价；如果在成交日期时一次付清，则给予折扣，优惠5%：实际单价=3000*（1-5%）2850元/，名义单价=3000元/；从成交日期时分期付清，首期支付10万

20、元，余款在一年内分两期支付，每隔半年支付10万元：假定年折现率=5%，实际总价=10+10/（1+5%）0.5+10/（1+5%）=29.28万元，实际单价=2928元/，名义单价=3000元/；约定在未来某个日期一次付清，如约定一年后付清：假定年折现率=5%，实际总价=30/（1+5%）=28.57万元，实际单价=2857元/，名义单价=3000元/；以抵押贷款方式支付，首期支付5万元，余款在未来10年年内以抵押贷款方式等额支付：实际单价=名义单价=3000元/。18. P81某购房者以9.5折的价格购买了一宗标价为10000元/的住宅，那么实际价格为9500元。实际价格=标价折扣19. P

21、81已知一套物业的售价是200万元，有两种付款方式：一次性付款；首付50%，价款50%，借款的利息6%，借期10年，两种方式的实际价格关系是相等。前者实际价格=200万元，后者利息与折现率相抵，实际价格不变仍为20020. P81已知一套物业的售价是200万元，首付50%，一年后再付50%，如果银行的存款利率一般为6%，则该物业的实际售价为约194万元。200*50%+200*50%/（1+6%）=194.321. P81一宗房地产的交易总价款为30万元，其中首付款10万元没余款20万元于一年后一次性付清，假设年利率为10%，则在其成交日期时的实际价格为28.18万元。10+20/（1+10%

22、）22. P81某购房者以首付30%，余款以抵押贷款付清的方式购买了一宗总价为50万元面积100的住宅，那么其实际单价为5000元。实际单价=总价/面积23. P81某宗房地产2004年1月30日的价格为1000美元/平方米，假设人民币与美元的市场汇价2004年1月30日为1美元=8.26元人民币，该宗房地产在2004年1月30日的交易价格为8260元人民币/平方米。1000*8.2624. P83在期房与现房同品质（包括质量、功能、环境和物业管理）下，期房价格一般低于现房价格。主要原因有：期房成为现房期间不能享受租金收入、购买期房存在不能按期交房的风险。25. P83某期房尚有1年时间才可投

23、入使用，与其类似的现房价格为3000元/，出租的年末净收益为300元，折现率为10%，风险补偿估计为现房价格的3%，那么该期房的当前价格为2637.27元。期房价格=现房价格-预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值-风险补偿=现房价格-预计从期房到现房期间现房出租的净收益/（1+折现率）-现房价格风险补偿率26. P84成交价的平均价格一般可以反映所销售商品房的总体价格水平。27. P84物业的拍卖，涉及很多价格概念，说法正确的有：起拍价通常低于底价，也可以等于底价；拍卖既有增价拍卖，也有减价拍卖；最后的成交价肯定是最高的应价，且高于保留价；在有保留价的拍卖中，只有在最高应价高于或等于

24、保留价的情况下，这个价格才成为成交价；最高的应价如果低于评估价的80%，同样可能成交。28. P85在住房制度改革过程中，将房租分为市场租金、商品租金、成本租金、准成本租金、福利租金等五种类型。29. P85关于租金说法正确的有：廉租房的租金是一种成本租金，低于市场租金；准成本租金接近但低于成本租金；成本租金中不包括合理利润；经济适用房的价格是一种政府指导价。30. P85真正的房租构成因素包括：地租；房屋折旧费，包括结构、设备和装饰装修的折旧费；维修费；管理费；投资利息；保险费；物业税，包括城镇土地使用税、房产税、城市房地产税；租赁费用，包括租赁代理费；租赁税费，包括营业税、城市维护建设税、

25、教育费附加、租赁手续费；利润。31. P86政府对房地产价格的干预主要表现在最高限价、最低限价、成本构成、利润率。32. P87关于原始价值、账面价值和市场价值的说法正确的是：原始价值是始终不变的、账面价值是随时间的流逝而不断减少的、市场价值是随时间的流逝而上下波动的、市场价值与账面价值或原始价值可能有关但通常情况下是无关的。33. P87有关物业价格的影响因素，正确的描述是：不同的物业价格影响因素，引起物业价格变动的方向是不尽相同的；不同的物业价格影响因素，引起物业价格变动的程度是不尽相同的；不同的物业价格影响因素，与物业价格之间的影响关系是不尽相同的；有些物业价格影响因素对物业价格的影响与

26、时间有关；某些物业价格影响因素对物业价格的影响可以用数学公式或数学模型来量化，但更多的影响因素对物业价格的影响虽然可以感觉到，却难以用数学公式或数学模型将其描述出来。（因素对于物业的影响，虽可以理论分析，但不能做到精确推断，它主要依靠付价人员的付价理论知识、实践经验以及对当地物业市场的深入调查了解作出判断）34. P87房地产价格的波动受诸多因素的影响，说法正确的是：随着家庭人口规模小型化，物业价格有上升的趋势；市场存贷利息的提高会增加投资和消费房地产的成本，从而抑制房地产价格的上扬；消费者抵押贷款利率的上升，增加了物业消费的成本，会抑制物业需求的上升；人民币的升值会提高国外投资者购买中国物业

27、的投资积极性；（当预期某国的货币会升值，通常会吸引国外资金购买该国物业，从而会导致其物业价格上涨）在影响物业价格的九项因素中，城市规划因素影响最大，如郊区某些农用地，一旦允许改变土地用途，转变为城市建设用地，则地价会成倍上涨；土地供应的减少，会因为土地供不应求，抬高物业的价格；土地面积越大、形状越规整的价格越高，但有时也有例外，面积小、形状奇异的土地会因为买者的特殊需要，而出现比较高的交易价格；交通便利有助于提高住宅的价格，但对于临街住宅，如果用于自主，则会造成价格的下跌，所以同一因素对同类型的评估对象往往影响结果不同。35. P88影响物业价格的因素有：人口因素、居民收入因素、物价因素、利率

28、因素、汇率因素、物业税收因素、城市规划因素、交通管制因素、心理因素。36. P88人口因素对物业价格的影响主要体现在：人口数量、人口素质、家庭人口规模等三个方面。37. P89人口密度对物业价格的影响主要体现在：人口密度高地区，供给相对缺乏，会导致价格趋高；人口密度增加可能刺激商业等发展，提高物业价格；人口密度过高，会导致生活环境恶化，有可能降低物业价格；低收入者涌入某一地区可能会降低物业价格。38. P89居民收入的真正增加意味着人们的生活水平将随之提高，其居住与活动所需要的空间会扩大，从而会增加对物业的需求，导致物业价格上涨。39. P89居民收入水平因素对物业价格的影响程度，主要看现有收

29、入水平、边际消费倾向的大小而定。40. P89居民收入因素对物业价格的影响程度的分析是：低收入阶层者收入增加。虽然边际消费倾向较大，但首先用于衣食等基本生活的改善，对物业的边际消费倾向较小，对物业价格的影响不大；高收入阶层者收入增加，因为生活上需要几乎应有尽有，所以会考虑储蓄或投资，对物业的边际消费倾向较小，对物业价格的影响不大；中等收入阶层者收入增加，对物业的边际消费倾向较大，因为有充足的财力支付，是对物业价格影响最大的群体。（居民的收入水平是影响房地产价格的外部因素，收入很低的群体可实现的住房边际消费倾向比较高，收入很高的群体住房边际消费倾向甚小，但两者对房地产价格的影响都不大）41. P

30、91物业价格与利率负相关：利率上升，物业价格会下降；利率下降，物业价格会上升。42. P91有关物业税收因素对物业价格影响，正确的说法是：根据对物业征税的环节的不同，可以将相关税收分为物业开发环节、物业交易环节、物业保有环节；（开发环节税、交易环节税、保有环节税）增加物业开发环节的税收，会增加物业开发建设成本，从而会推动物业价格上升，相反会是物业价格下降；在物业交易环节，增加买方的税收，会抑制物业需求，会使物业价格下降，而增加卖方的税收，会使物业价格上升；直接或间接地对保有物业课税，实际上是减少了利用物业的收益，会导致物业价格低落，相反降低甚至取消对保有物业课税，会导致物业价格上升。43. P

31、92影响物业价格的心理因素主要有：购买或出售心态；个人欣赏趣味和偏好；时尚风气；接近名家住宅心理；讲究风水或吉祥号码。（心理偏好、从众心理、迷信、自身特殊心理需求）44. P93物业估价的三大基本方法是：市场法、成本法、收益法。45. P93市场法又称市场比较法、比较法，是将估价对象与在估价时点的近期发生过交易的类似物业进行比较，对这些类似物业的成交价格做适当的处理，以求取估价对象客观合理价格或价值的方法。46. P93在物业价值评估中，市场法适用的对象主要是有交易性的物业（如公寓、商铺、标准化厂房）。47. P93市场法适用的条件是：在同一供求范围内，在估价时点的近期，存在着较多类似物业的交易。48. P94运用市场法估价的四大步骤是：搜集交易实例；选取可比实例；对可比实例成交价格进行处理；求取比准价格。49. P94在搜集交易实例时尽可能搜集较多的内容：交易实例物业的状况，交易双方的关系和交易目的，成交日期，成交价格，付款方式，交易情况。50. P94选取的可比实例应符合四个基本要求：可比实例物业应是估价对象物业的类似物业；可比实例的成交日期