电大 房地产估计 复习资料10.docx

1、电大 房地产估计 复习资料10判断题1、长期趋势法既可以用于预测房地产的未来价格及其走向，也可以用于寻找交易日期修正系数。A、对B、错2、若估价时点为现在，估价对象的状况却可以是现在、过去或未来。A、对B、错3、成本估价法又称重置成本法。A、对B、错4、某宗房地产，收益年期无限，预计每年的总收益稳定为16万元，总费用未来第一年为8万元，此后每年递增2。该类房地产的资本化率为10，则该宗房地产的收益价格为60万元。A、对B、错5、估价时点不一定是现在，也可以是过去或将来。A、对B、错6、现判定某可比实例的个别因素比估价对象的差2，则可比实例的个别因素修正系数为100102。A、对B、错7、成本法

2、、假设开发法可同时用于评估在建工程的价格。A、对B、错8、同一宗房地产的价格与租金之间存在转移关系。A、对B、错9、估价报告书的有效期是相对于估价作业日期而言的，而不是相对于估价时点而言的。A、对B、错10、房地产价格实质是房地产权益的价格，故其权益在估价中要比物质实体更重要。A、对B、错11、不论估价目的如何，委托方所委托的估价对象的范围，必须是估价人员应当评估的估价对象的范围。A、对B、错12、某宗房地产的收益年限为无限年，预计其未来第一年的总收益和总费用分别为30万元和877元，此后每年的总收益和总费用会在上一年的基础上增加2，该类房地产的资本化率为10，则该宗房地产的收益价格为275万

3、元。A、对B、错13、购买年不是预期可获得收益的年限。A、对B、错14、房地产价格一般来说是由供给和需求决定的，需求减少，则价格会下降。A、对B、错单项选择题1、某开发商在开发某别墅区时，为增加利润提高了建筑密度和容积率，但结果反而使其别墅的价格下降，这是因为( )。A、市场不景气B、该别墅区的环境条件变差C、该别墅区的单位开发成本降低D、开发商获得满意的利润即可2、残余法是依据( )价格。A、土地收益求取土地B、建筑物收益求取建筑物C、房地收益求取房地D、房地收益单独求取土地或建筑物3、楼面地价=土地单价( )。A、建筑层数B、建筑覆盖率C、绿地率D、建筑容积率4、有甲、乙两宗面积形状都相同

4、的相邻地块各值50万元，若将两宗土地合并为一宗，合并后值110万元，如果甲地块的使用权人购买乙地块的使用权，乙地块的使用权人索要的交易双方都是公平合理的正常价格应为( )。A、50万元B、55万元C、60万元D、60万元以上5、完好房的成新度一般为( )。A、十成新B、九到十成新C、八到十成新D、七到十成新6、某地区房地产交易中卖方、买方应交纳的税费分别为正常成交价格的7和8。某宗房地产交易，买方付给卖方297万元，应交税的税费均由卖方负担，则该宗房地产的正常成交价格为( )万元。A、323B、275C、273D、2587、某临街深度30.48米(即100英尺)的矩形宗地，总价为100万元，根

5、据四、三、二、一法则，该宗地临街前半部分的价格应为( )万元。A、50B、70C、30D、408、同一建筑物若使用性质不同，其年折旧额由大到小的排列顺序为( )。A、一般生产用房、腐蚀性生产用房、非生产用房B、非生产用房、一般生产用房、腐蚀性生产用房C、腐蚀性生产用房、一般生产用房、非生产用房D、非生产用房、腐蚀性生产用房、一般生产用房9、土地价格=房地净收率-( )土地还原利率。A、土地净收益B、建筑物价格X建筑物还原利率C、建筑物总收益D、房地费用10、某宗房地产，净收益每年50万元，建筑物价值200万元，建筑物资本化率12，土地资本化率10，则该宗房地产的总价值为( )万元。A、417B

6、、500C、460D、45011、购买某类房地产，通常抵押贷款占七成，抵押贷款年利率为9，若该类房地产的资本化率为10.8，则自有资本要求的年收益率为( )A、15.0B、15.7C、12.6D、11.612、其他条件相同，期房价格一般( )现房价格。A、高于B、低于C、等于D、不可比13、某房地产1992年1月1日的价格为1000元平方米，1992年到1995年年平均上涨10，用长期趋势法评估，该房地产1996年1月1日的价格应为( )元平方米。A、1611B、1331C、1464D、140014、某前后临街总深度30米的矩形宗地，前街路线价20000元平方米，后街路线价1000元平方米，若

7、按重叠价值估价法，其前街影响深度为( )米。A、10B、15C、20D、 3015、理论上“八项因素”构成的房租通常称为( )。A、市场租金B、商品租金C、理论租金D、成本租金16、一宗房地产交易能够达成的充分条件是( )。A、买方愿意付出的最低价格小于卖方愿意接受的最高价格B、买方愿意付出的最高价格小于卖方愿意接受的最低价格C、买方愿意付出的最高价格大于卖方愿意接受的最低价格D、买方愿意付出的最高价格小于卖方愿意接受的最低价格17、某写字楼刚建成，其建筑造价实际为1000万元，建筑面积为5000平方米，其基地的现时市场价格为600万元，附近类似写字楼(包含土地和建筑物)的现时市场价格为280

8、0元平方米，则该写字楼中建筑物的合理市场价格应为( )万元。A、800B、900C、1000D、大于100018、某类房地产通常抵押贷款占7成，抵押贷款的年利率10，购买者自有资本要求的年收益率12，则该类房地产的资本化率为( )。A、10.6B、11.4C、11.2D、10.819、收益法公式 成立的条件是( )。A、a每年不变、有限年期、r每年不变且大于零B、a每年不变、无限年期、r每年不变且大于零C、a每年变化、有限年期、r每年不变且大于零D、a每年不变、有限年期、r每年变化且大于零20、某宗房地产，建筑层数5层，各层建筑面积相等，建筑覆盖率50，楼面地价100元平方米，则其土地单价为(

9、 )元平方米。A、500B、200C、250D、10021、一宗土地用假设开发法评估其价格：在商业用途下的估算结果为800万元，在居住用途下的估算结果为1000万元。城市规划规定既可作商业用途也可作居住用途，则该宗土地的评估价格应为( )万元。A、800B、1000C、900D、180022、用成本法评估新建房地价格的基本公式为：新建房地价格=取得土地费用( )正常利税。A、拆迁费用B、建造建筑物费用C、公共设施建设费用D、市政设施建设费用23、房地产开发成本的增加( )房地产的价格。A、必定提高B、必定降低C、不一定提高D、不一定降低24、某宗房地产正常情况下年总收益140万元，年总费用40

10、万元，资本化率12，出让时的土地使用权年限50年，现已使用了5年，则该宗房地产的现时总价为( )万元。A、833.33B、830.45C、828.25D、827.6425、新建建筑物价格：( )建造建筑物费用正常利税。A、征地费B、拆迁安置补偿费C、地价款D、零26、某宗房地产，其建筑物的各层建筑面积相等，建筑层数为5层，建筑密度为50，土地单价为2500元平方米，则其楼面地价为( )元平方米。A、500B、2500C、1000D、125027、房地产价格实质上是房地产( )的价格。A、开发成本B、权益C、物质实体D、B和C28、用市场比较法评估房地产价格时，通常要对比较实例价格进行交易情况、

11、交易日期、( )个别因素修正。A、环境因素B、质量因素C、区域因素D、新旧程度多项选择题1、以下说法是错误的：( )。A、只有经房地产所有权人要求，才能对该房地产进行估价B、只有经房地产使用权人要求，才能对该房地产进行估价C、只有经房地产抵押人要求，才能对该房地产进行估价D、只要经房地产抵押权人要求，就可以对该房地产进行估价2、估价报告书的内在质量包括( )。A、估价结论的准确性B、文字表达水平C、估价方法选择的正确性D、参数确定的合理性3、地价区段是根据( )的原则来划分的。A、形状相似B、用途相似C、地价相近D、地段相连4、运用市场比较法估价时选取的比较实例应符合下列要求：( )。A、与估

12、价对象具有类似性B、交易日期与估价时点接近C、交易双方有经济关系D、成交价格是单价5、用路线价法估价时，遇有下列临街地，需进行加价或减价修正：( )。A、路角地B、一面临街的长方形地C、梯形地D、一面临街的三角形地6、估价报告书的内在质量取决于( )。A、估价方法选择的正确性B、估价报告的文字表述水平C、估价结论的准确性D、估价报告书的格式7、对一宗房地产同时采用三种不同方法估价，计算出三个价格，( )。A、这三个价格应是相等的B、最后评估价格可采用这三个价格的平均值C、可采用这三个价格中某一个作为最终评估价格D、在这三个价格的基础上，估价人员根据自己的经验进行修正，确定一个评估价格8、运用收

13、益法评估房地产价格时，影响估价结论准确性的因素有：( )。A、总收益的准确性B、费用及扣除项目的准确性C、基准地价的准确性D、还原利率的准确性9、某地区繁华地段有一空地，另有一块附有建筑物的土地，这两块土地的位置相当，土地的其他条件也大体相同。此时对于购买者来说，空地的价格与附有建筑物的土地价格相比有( )。A、前者大于后者B、前者低于后者C、前者等于后者D、不能比较10、建筑物的物质折旧包括( )。A、有形损耗B、正常使用的磨损C、功能折旧D、意外的破坏损毁11、房地产估价可在下列活动中发挥作用( )。A、房地产出租B、房地产保险C、房屋继承、分割D、房地产拍卖抵债12、房地产交易中的特殊交

14、易情形包括( )A、交易双方曾经有过业务联系B、购买相邻房地产C、交易税费由买方承担D、卖方不了解市场行情13、求取建筑物重新建造成本的方法有( )。A、指数调整法B、实际观察法C、工料测量法D、分部分项法14、一宗房地产的土地价值为40万元，建筑物价值为60万元，已抵押贷款45万元，作为某种目的的估价结果为55万元，则该估价目的的可能是( )。A、买卖B、抵押贷款C、拆迁补偿D、保险判断题答案1、A2、A3、B4、A5、A6、B7、A8、A9、A10、B11、B12、A13、A14、B单项选择题答案1、B2、D3、D4、B5、C6、B7、B8、C9、B10、C11、A12、B13、C14、C

15、15、B 16、C17、D18、A19、A20、C21、B22、B23、C24、C25、D26、C27、B28、C多项选择题答案1、ABC2、ACD3、BCD4、AB5、ACD6、AC7、BCD8、ABD9、ABC10、ABD11、ABCD12、BCD13、ACD14、ABC判断题1、某宗房地产的土地总面积1000平方米，建筑总面积5000平方米，房地单价1800元平方米，土地单价1500元平方米，建筑物的重置价格2000元平方米，九成新。这意味着该宗房地产不是处于最高最佳使用状态。A、对B、错2、城市规划影响土地价值，在一定程度上是合法原则的体现。A、对B、错3、成本估价法又称重置成本法。A

16、、对B、错4、估价对象房地产状况为过去，估价时点却可以是过去或现在、未来。A、对B、错5、房地产价格在某种意义上是客观存在的，房地产估价不是估价人员给房地产定价，而应是模拟市场的价格形成过程，将房地产价格显示出来。A、对B、错6、假设开发法可用于拆迁补偿估价。A、对B、错7、同一宗房地产，其房地价格：土地价格建筑物价格。A、对B、错8、城市中现有一块空地，目前没有任何收益，因而不能用收益法估价。A、对B、错9、偿债基金折旧法的特点是每年的折旧额均相同，且比直线折旧法计算的年折旧额小。A、对B、错10、房地产虽然可以区分为物质实体和权益两个方面，但其价值的高低主要取决于其权益的大小。A、对B、错

17、11、房地产价格一般来说是由供给和需求决定的，需求减少，则价格会下降。A、对B、错12、人口高密度地区，必定导致对房地产的求大于供，供给相对匮乏，因而该地区的房地产价格必然超高。A、对B、错13、房地产价格实质上是关于房地产权益的价格。A、对B、错14、某宗房地产1994年1月初的价格为1000元平方米，1998年1月初的价格为1400元平方米。假设该类房地产1994年1月初至1998 年1月初的价格变动规律，为每年1月初的价格与上一年的同期价格的比值都十分接近，则预测该宗房地产1999年1月初的价格为1523元平方米。A、对B、错单项选择题1、某宗房地产采用三种估价方法得出的结果分别为820

18、、850和900万元，若赋予的权重分别为0.5、0.3和0.2，则该宗房地产的最终评估价格为( )万元。A、850B、845C、869D、8572、某写字楼刚建成，其建筑造价实际为1000万元，建筑面积为5000平方米，其基地的现时市场价格为600万元，附近类似写字楼(包含土地和建筑物)的现时市场价格为2800元平方米，则该写字楼中建筑物的合理市场价格应为( )万元。A、800B、900C、1000D、大于10003、某宗房地产正常情况下年总收益140万元，年总费用40万元，资本化率12，出让时的土地使用权年限50年，现已使用了5年，则该宗房地产的现时总价为( )万元。A、833.33B、83

19、0.45C、828.25D、827.644、有甲、乙两宗面积形状都相同的相邻地块各值50万元，若将两宗土地合并为一宗，合并后值110万元，如果甲地块的使用权人购买乙地块的使用权，乙地块的使用权人索要的交易双方都是公平合理的正常价格应为( )。A、50万元B、55万元C、60万元D、60万元以上5、用成本法评估新建房地价格的基本公式为：新建房地价格=取得土地费用( )正常利税。A、拆迁费用B、建造建筑物费用C、公共设施建设费用D、市政设施建设费用6、某宗房地产，净收益每年50万元，建筑物价值200万元，建筑物资本化率12，土地资本化率10，则该宗房地产的总价值为( )万元。A、417B、500C

20、、460D、4507、用市场比较法评估房地产价格时，通常要对比较实例价格进行交易情况、交易日期、( )个别因素修正。A、环境因素B、质量因素C、区域因素D、新旧程度8、甲土地的单价2100元平方米，建筑容积率为7，乙土地的单价1500元平方米，建筑容积率为5，该两块土地的总价相比( )。A、甲的等于乙的B、甲的高于乙的C、甲的低于乙的D、难以判断9、用成本法评估某宗房地产的价格时，应选取( )成本作为评估依据。A、类似房地产的客观B、类似房地产的最高C、类似房地产的最低D、该宗房地产的实际10、按直接比较判定某可比实例价格的区域因素修正系数为0.98，则其依据为( )。A、可比实例的区域因素优

21、于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2B、可比实例的区域因素劣于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2C、可比实例的区域因素劣于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2.04D、可比实例的区域因素优于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2.0411、某建筑物，政府主管部门规定的该类建筑物的耐用年限N与该建筑物的经过年数t、尚可使用年数n之间的关系为( )。A、N=t+nB、N t+nD、A、B、C都可能12、楼面地价=土地单价( )。A、建筑层数B、建筑覆盖率C、绿地率D、建筑容积率13、用成本法评估旧建筑物的价格时，折旧注重的应是建筑物价值的( )。A、收回B、摊销C、减损D、补偿1

22、4、某建筑物已使用8年，经实地勘察，估计尚可使用32年，残值率为5，则该建筑物的成新率为( )。A、76B、80C、81D、8415、某前后临街总深度30米的矩形宗地，前街路线价20000元平方米，后街路线价1000元平方米，若按重叠价值估价法，其前街影响深度为( )米。A、10B、15C、20D、 3016、某类房地产通常抵押贷款占7成，抵押贷款的年利率10，购买者自有资本要求的年收益率12，则该类房地产的资本化率为( )。A、10.6B、11.4C、11.2D、10.817、在评估期房价格时，( )。A、估价对象状况及房地产市场情况均为估价时点(现在)的状态B、估价对象状况为估价时点(现在

23、)的状态，房地产市场情况为未来某时点的状态C、估价对象状况及房地产市场情况均为估价时点(未来)的状态D、估价对象状况为未来某时点的状态，房地产市场情况为估价时点(现在)的状态18、购买某类房地产，通常抵押贷款占七成，抵押贷款年利率为9，若该类房地产的资本化率为10.8，则自有资本要求的年收益率为( )A、15.0B、15.7C、12.6D、11.619、某地区房地产交易中卖方、买方应交纳的税费分别为正常成交价格的7和8。某宗房地产交易，买方付给卖方297万元，应交税的税费均由卖方负担，则该宗房地产的正常成交价格为( )万元。A、323B、275C、273D、25820、某类房地产1994年至1

24、998年的价格分别为910、1190、1490、1810、2110元平方米。按平均增减量趋势法估计，该类房地产于1999年的价格为( )元平方米。A、2390B、2410C、2430D、245021、用成本法评估新开发土地价格的基本公式为：新开发土地价格：取得待开发土地费用( )正常利税A、拆迁安置补偿费B、基础设施建设费C、公共配套设施费D、开发土地所需费用22、路线价法估价的第二个步骤应为( )。A、设定标准深度B、求取路线价C、编制深度百分率表D、划分路线价区段23、某房地产1992年1月1日的价格为1000元平方米，1992年到1995年年平均上涨10，用长期趋势法评估，该房地产199

25、6年1月1日的价格应为( )元平方米。A、1611B、1331C、1464D、140024、某地区房地产交易中卖方、买方应交纳的税费分别为正常成交价格的7和8。某宗房地产交易，买方付给卖方2325元平方米，应交纳的税费均由买方负担，则该宗房地产的正常成交价格为( )元平方米。A、2487.75B、2500.00C、2511.00D、2162.2525、采用( )求取的年折旧额每年递减。A、成新折扣法B、偿债基金折旧法C、年数合计法D、直线折旧法26、房地产的供给增加，需求不变，其价格会( )。A、上升B、下降C、不变D、升降难定27、残余法是依据( )价格。A、土地收益求取土地B、建筑物收益求

26、取建筑物C、房地收益求取房地D、房地收益单独求取土地或建筑物28、一宗房地产交易能够达成的充分条件是( )。A、买方愿意付出的最低价格小于卖方愿意接受的最高价格B、买方愿意付出的最高价格小于卖方愿意接受的最低价格C、买方愿意付出的最高价格大于卖方愿意接受的最低价格D、买方愿意付出的最高价格小于卖方愿意接受的最低价格多项选择题1、某宗房地产欲出售，其评估价格为100万元，最后实际成交价格为150万元，这可能是( )。A、评估价格公平合理，成交价格不公平合理B、评估价格不公平合理，成交价格公平合理C、评估价格和成交价格都公平合理D、评估价格和成交价格都不公平合理2、估价上真实、客观、合理的价格是指：( )。A、交易双方均接受的价格B、对交易双方来说经济上合理的价格C、正常交易情况下形成的价格D、政府规定或希望的价格3、房屋估价时，确定其面积的依据有：( )。A、房屋所有权证所载面积B、房屋现有实际面积(当实际面积大于房屋所有权证所载面积时)C、建筑竣工图所载面积(当房屋已竣工验收合格，尚未办理房屋所有权证时)D、房屋买卖合同所载面积4、估价报告书的内在质量取决于( )。A、估价方法选择的正确性B、