重庆房地产市场研究分析报告.docx

1、重庆房地产市场研究分析报告发布时间：2005-10-17重庆房地产市场研究报告（2005年3季度）北 京 华 灵 四 方 投 资 咨 询 公 司重庆房地产市场研究报告摘要今年1-9月，重庆市商品房成交面积达779.44万平方米，其中住宅成交面积为673.95万平方米，同比分别下降了6.2和10.02，而下降幅度却比前8个月减少了0.4个百分点和1.29个百分点。 9月重庆市主城区商品房成交量达92万平方米，成交面积较8月份上涨了29.58，仅住宅成交面积增长幅度较8月份提高了10.08个百分点。6月份由于受房地产新政的影响，市场较为冷淡，从8月份开始，市场开始逐步回暖，三季度主城区新开盘项目3

2、9个，其中新上市项目17个，从市场供应区域来看，渝北区不仅在个数上排在首位，供应面积方面也位居前列，占市场较大份额。6、7、8、9月主城区商品房成交均价分别为2919元/平方米、2827元/平方米、2852元/平方米、2844元平方米，其中商品住宅成交均价分别为2660元/平方米、2572元/平方米、2562元/平方、2603元米，房价总体趋稳，没有出现明显的升降，调控作用进一步体现。2005年第三季度重庆市主城区土地供应45宗，供应面积298.09万平方米，与今年一、二季度相比，供应量有所下降。本季度巴南区一块158.84万平方米土地的供应，使巴南排在供应量的首位。1-9月，主城区二手房转让

3、均价在1718元平方米，其中二手住房转让均价同比上涨了15.68，达1527元平方米。从9月份单月来看，二手房、二手住宅成交均价与8月相比分别增长1.56和0.5，二手房价格进一步趋于稳定。声明本报告内容仅供参考，不作为投资依据，我们所提供的信息，仅基于我们的经验、目前所知的事实、以及对法律的理解和评价，我们已尽力确保该信息的准确性、完整性和及时性，但我们不对其准确性、完整性、及时性、有效性和适用性等作任何的陈述和保证。我们提供的信息仅供阅读者参考，阅读者直接或间接地基于我们所提供的信息而作出的任何行为，除非取得我们的书面承诺，否则我们并不承担任何责任。 第一节 宏观环境一、重庆市房地产投资环

4、境1-8月，重庆市固定资产投资总额976.97亿元，比去年同期增长16.9%，增速比1-7月快0.8个百分点。 从投资区域看，城镇投资增长远快于农村投资。1-8月城镇投资891.41亿元，比去年同期增长18%，而农村投资85.56亿元，只增长6.1%。从投资类型看，工业投资速度加快，1-8月工业投资263.52亿元，比去年同期增长30%；其次是房地产和建设、改造投资，增长速度分别是26%和13.8%。表 1 2004年4月-2005年8月重庆市固定资产投资额月份总投资额自年初累计值 (亿元)累计比上年同期增长百分比 (%)2004年4月301.3961.92004年5月398.4960.820

5、04年6月519.2247.62004年7月618.8841.92004年8月714.4239.82004年9月833.339.62004年10月954.05402004年11月1,130.5143.22004年12月1,400.5834.62005年2月134.7827.42005年3月245.4920.42005年4月348.0915.52005年5月455.6414.32005年6月613.8218.22005年7月734.0918.62005年8月865.0921.1表 2 重庆市城镇居民家庭基本情况月份调查户数平均每户家庭人口平均每户就业人口平均每一就业者负担人数平均每人实际月收入人

6、均可支配收入人均消费支出当月值 (户)当月值 (人)当月值 (人)当月值 (人)当月值 (元)当月值 (元)当月值 (元)2003年12月3002.971.631.82744.13692.54581.972004年1月3003.081.661.86974.51914.94736.62004年2月3003.061.641.871,194.011,145.92836.932004年3月3003.031.631.86742.25688.98604.592004年4月3003.031.611.88751.18690.16569.792004年5月3003.021.61.89703.34650.2855

7、1.482004年6月3003.021.61.89708.56657.41548.472004年7月3003.011.61.88814.48749.72618.182004年8月3003.011.621.86759.22694.93642.532004年9月30031.591.89802.96746.67892.792004年10月30031.581.9805.13742.56620.132004年11月30031.581.9793739.5631.92004年12月30031.581.9853.56791.88717.492005年1月3003.121.641.9984.39907.1271

8、5.852005年2月3003.121.651.891,341.791,279.78891.792005年3月3003.121.611.94879.79814.48723.052005年4月3003.131.631.92835.77763.32610.62005年5月4002.891.392.08917.57851.44748.692005年6月3003.131.631.92836.06767.76611.752005年7月3003.141.631.93889.06806.23669.382005年8月3003.121.631.91876.14807.36658.87二、城市规划（一）重庆轻轨

9、7、8、9号线初步规划方案已经出台轻轨7、8、9号线的远景线路规划初步方案已经出台。轻轨7、8、9号线是为实现“九线一环”的轨道交通远景计划，根据重庆市城市总体规划（20052020）中所确定的轨道线网方线而设立的。1轻轨7号线从陶家至北碚从该远期规划中得知，轻轨7号线位于西部片区，结合用地特征南北向贯穿西部片区，将西部片区北碚、西永、西彭三个组团有机连接，是引导和适应西部片区整体发展的交通动脉。西部片区是重庆都市区主要拓展区域，位于中梁山和缙云山之间，呈狭长条状，南北向全长约66公里，东西向宽约11公里。轻轨7号线的线路走向初步定为从陶家至北碚，途经石板、西永、凤凰、歇马。轻轨7号线起于西彭

10、组团陶家镇，经石板白市驿曾家陈家桥凤凰歇马，止于北碚区西南大学附近，贯穿了北碚、西永、西彭三个西部片区外围组团。线路全长约61.75公里。其中地下线总长约为11.37公里；高架（地面）线总长约为50.38公里。轻轨7号线全线共设24个车站，其中地下站6个，高架站18个。途经车站为陶家、石板、居委会、白市驿、机场、含谷、金凤南、金凤北、曾家小学、曾家、重大、大学城、重医、青木关、工农坝水库、凤凰、歇马、军工厂、科技园、北碚、梅花山、西南大学、文化村。2轻轨8号线 从跳蹬至朱家坝轻轨8号线位于东部片区，结合用地特征南北向贯穿东部片区，将东部片区鱼嘴组团、茶园鹿角组团以及南部片区的李家沱鱼洞组团和中

11、部片区的大渡口组团有机连接，是引导和适应东部片区整体发展的交通动脉。东部片区是重庆都市区主要拓展区域，位于铜锣山和明月山之间，呈狭长条状，南北向全长约36公里，东西向宽约6公里，规划建设用地73.5平方公里，远景城市人口规模将达到134万人。从重庆城市总体规划（20052020）规划中获悉轻轨8号线的线路走向为跳蹬至朱家坝，途经建胜、白居寺大桥、李家沱、茶园，线路全长54.3公里。轻轨8号线起于大渡口区的跳蹬，止于江北的朱家坝。贯穿了大渡口、李家沱鱼洞、茶园鹿角、鱼嘴四个组团，全长共设23个车站，其中地下站13个，高架站10个。其中地下线总长约为26.9米；高架线总长约27.4米。轻轨8号线全

12、线途经车站为跳蹬、文家湾、长征厂、建胜、外河坪南、外河坪北、棉纺织厂、34中、青岗湾、鹿角南、鹿角北、茶园南、茶园北、长生桥、腰子岗、四坪、迎龙、枇杷、广阳南、广阳北、鱼嘴南、鱼嘴北、朱家坝。3轻轨9号线从三峡广场至江北机场轻轨9号线穿过城市南北中三个片区，将沙坪坝组团、渝中组团、观音桥人和组团、江北城、弹子石组团、唐家沱组团和江北机场等多个建成区域有机连接，串联了沙坪坝城市副中心和观音桥城市副中心、中央CBD的江北城和弹子石以及机场等重要的交通发生源。该线路的建设将加强几个城市中心之间以及机场的交通联系，缓解建成区地面交通压力。轻轨9号线的线路走向现初步定为三角碑大石坝观音桥江北城弹子石黄桷

13、沱大桥唐家沱江北国际机场。轻轨9号线起于沙坪坝区的三峡广场，止于江北机场，线路全长约41.5公里，轻轨9号线共设22个车站。沿途经小龙坎、土湾、红岩村、化龙桥、Shoppingmall、蚂蝗梁、观音桥、三二四医院、珠江花园、江北城、王家沱、弹子石、美心站、鸡冠石、黄桷沱、唐家沱、五里坪、海尔、晋家岩、石坪、江北机场。最大站距4600米，为石坪至江北机场站间，最小站距为830米，为沙坪坝站至小龙坎站间，平均站距为1.886公里。轨道交通的建成不仅实现了“九线一环”的轨道交通远景计划，还将大大改善城市交通拥堵的现状，使其地面交通压力得以缓解。轨道交通的建成将作为城市建设速度加快的一个新符号。（二）

14、规划3个城镇发展区培育6大卫星城市7月初，市政府常务会审议通过重庆市城镇体系规划，规划将重庆划分为3个城镇发展区：中西部城镇发展区、东北部城镇发展区和东南部城镇发展区。其中决定将万州、涪陵、黔江、江津、合川、永川6大区域卫星城市纳入重庆都市圈。（三）最佳商业城市重庆排 33位8月底福布斯中文版发布了“2005年中国大陆最佳商业城市排行榜”，重庆位居33位，再次进入排行榜50强，较去年位次上升了14位；在中国西部上榜城市中排第三位。 （四）重庆将建数字公园重庆市信产局计划在 “十一五”期间修建一座占地500亩的数字公园。数字公园（即游戏体验中心）包括数字旅游、虚拟体育竞技等娱乐形式的数字公园。并

15、打造集宽带网络、无线网络、数字电视网络下的各种数字娱乐形式为一体的数字娱乐虚拟城市。关于数字公园的投资金额、地址、开工时间等具体内容，市信产局正在规划论证中。（五）大渡口区陈庹路（陈家坪至庹家坳）西半幅工程开工9 月11日，大渡口区陈庹路（陈家坪至庹家坳）西半幅工程举行开工仪式（其东半幅已于2002年实现通车）。 总投资达到1.8亿元西半幅工程于明年底竣工通车后，陈庹路将升级为我市首条城市高速路。 全长达6.48公里的陈庹路，是大渡口区与九龙坡区、渝中区相连接的主要通道之一，也是我市规划的主城三纵线之一，其设计车速为60公里/小时，是双向6车道，宽达54米，除了车行速度不及高速路外，其余各项数

16、据均与高速路相同。 陈庹路在大渡口区内将修建四座立交，分别为：马王乡立交（计划）、文体路立交、朝阳寺立交、九中路立交。通过这些立交，陈庹路与大渡口区内的四横线（双山路、金建路、福茄路、中坝路）、上界高速和主城外环高速相交。 陈庹路全线贯通后，除进一步改善大渡口与九龙坡、渝中区的交通联系外，还将打通大渡口的另外几条对外快速通道，包括：经上界高速，可上马桑溪大桥至江北；从庹家坳，至鱼洞长江大桥，接巴南。 陈庹路修建好后，将很大程度上改善大渡口的投资环境，为这个区的腾飞提供更大的发展空间。 第二节 房地产开发主要指标一、房地产投资指标 表 1. 2003年12月-2005年8月重庆市房地产开发投资情

17、况月份房地产投资额住宅投资额自年初累计值 (亿元)累计比上年同期增长百分比 (%)自年初累计值 (亿元)累计比上年同期增长百分比 (%)2003年12月327.8933.3177.4335.82004年2月35.1547.618.6442.22004年3月63.394534.0246.12004年4月92.7748.450.8352.52004年5月120.848.765.5246.52004年6月153.0835.883.0931.22004年7月182.0927.597.82252004年8月210.5625.5114.1421.42004年9月237.6321.6130.619.8200

18、4年10月266.2419.1146.2415.92004年11月315.4522.5175.1922.32004年12月393.0919.9208.6917.62005年2月48.143728.1350.92005年3月80.4326.943.6228.22005年4月113.8322.764.07262005年5月145.120.182.8226.42005年6月189.2423.6109.7532.12005年7月225.824131.3634.32005年8月265.2726154.4935.4表 2. 2004年5月-2005年8月重庆市房地产开发资金来源房地产开发投资本年资金来源小

19、计 房地产开发投资资金来源自筹资金 房地产开发投资资金来源国内贷款 房地产开发投资资金来源利用外资 房地产开发投资资金来源其他资金（单位：亿元）2004年5月214.8579.6539.472.1493.592004年6月255.6589.9848.532.28114.852004年7月289.8699.3554.264.24132.012004年8月323.47107.5958.125.09152.672004年9月351.36118.1161.24.62167.432004年10月384.87126.6167.334.67186.272004年11月436.84140.6671.216.3

20、1218.672004年12月531.44171.6682.6911.73264.722005年1月-2005年2月188.5157.9325.061.01104.362005年3月168.970.2631.881.2465.332005年4月212.1884.3339.811.2986.422005年5月255.8791.5448.531.44114二、开工建设指标表 3. 重庆市2003年12月2005年8月房地产施工、竣工面积月份施工面积竣工面积自年初累计值 (万平方米)累计比上年同期增长百分比 (%)自年初累计值 (万平方米)累计比上年同期增长百分比 (%)2003年12月5,297.

21、811,678.442004年2月3,015.3911.291.7772.12004年3月3,666.9516.3163.8635.72004年4月3,987.0620.8234.5438.82004年5月4,188.7221.6275.4239.62004年6月4,477.8118.4396.7814.92004年7月4,660.5417.7463.71112004年8月4,848.0018.2538.5682004年9月5,022.3818.7621.2413.62004年10月5,217.6117.2679.8410.32004年11月5,568.7720.3816.0720.22004

22、年12月6,160.0416.51,534.58-8.52005年2月4,459.6847.9189.031062005年3月4,807.1531.1324.1797.82005年4月5,184.7630384.56642005年5月5,333.6827.3475.8472.82005年6月5,604.9325.2597.0350.52005年7月5,827.1425758.6763.62005年8月6,003.4123.8877.7963表 4. 2005年8月中国各省房地产施工、竣工面积地区施工面积竣工面积自年初累计值 (万平方米)累计比上年同期增长百分比 (%)自年初累计值 (万平方米)

23、累计比上年同期增长百分比 (%)全国130,957.7618.917,460.7324.7北京8,503.617.61,606.3160.9天津2,225.687.7453.4520.4河北3,021.7218.1382.3748.8山西1,475.2746159.1143.2内蒙古1,604.4239.3126.68165辽宁5,250.107.8351.778.3吉林1,306.739.135.78-60.1黑龙江1,993.8618.4131.0336.8上海9,156.6013.81,122.46-5.2江苏12,121.3527.12,074.4858.8浙江13,304.1021.

24、41,427.7436.9安徽4,158.1929.3594.7620.6福建5,335.8111.4757.0410.3江西2,816.2420.6488.9729.1山东7,946.6128.11,020.0037.2河南3,655.4023.4458.1431.1湖北3,451.9217.5469.8911.1湖南3,829.1124.3712.0428.3广东12,548.2110.81,582.39-6.1广西3,127.4029.9464.5514.3海南785.1148.6100.24132.2重庆6,003.4123.8877.7963四川7,048.1121.3842.3-7

25、.2贵州2,242.0813.4263.358.1云南2,163.6860.5301.3564.7西藏13.02-66.13.6255.7陕西2,326.7411.2199.3329.8甘肃1,242.635.9181.3144.9青海386.733.571.25172.7宁夏818.828.993.04-17.5新疆1,095.0911.3108.22-7.7三、销售指标表 3 重庆市商品房销售情况月份商品房销售额商品房销售面积自年初累计值 (亿元)累计比上年同期增长百分比 (%)自年初累计值 (亿元)累计比上年同期增长百分比 (%)2003年12月210.0732.82004年2月18.1

26、67.4123.56802004年3月25.6514.5159.3120.82004年4月43.6741.1253.3842.12004年5月52.0637.4301.3936.42004年6月68.1924.7396.9322.72004年7月75.5213.9447.1516.52004年8月87.4812.3515.5712.82004年9月97.5711.8572.749.72004年10月109.7112.3642.5611.12004年11月132.1622777.0719.32004年12月232.6410.71,317.1202005年2月40.7124.9216.9375.62005年3月67.49163.1-2005年4月80.4784.3423.9967.32005年5月100.3792.82005年6月123.0880.5599.8451.12005年7月132.4375.4638.3242.82005年8月149.5270.90