自贡市城市规划管理技术规定.docx

1、自贡市城市规划管理技术规定 自贡市城市规划管理技术规定第一章 总 则第1. 1条 为了加强和规范城乡规划管理，保证城乡规划的有效实施，提高我市的综合功能和环境质量，根据中华人民共和国城乡规划法等法律、法规、规章及有关技术规范，结合自贡市实际，制定自贡市规划管理技术规定（以下简称规定）。 第1. 2条 本规定适用于自贡市城乡规划区范围内建设土地上编制详细规划(含控制性详细规划和修建性详细规划，下同)、确定建设用地（或建设项目）规划条件、指导各类建设项目的各阶段设计以及规划实施管理等活动。第1. 3条 本规定根据城市中心城区不同区域实际情况和特点，划定旧区改建地段（以下简称旧改区）和新建区规划建设

2、地段（以下简称新建区）两个城市形态分区（见附录五自贡市中心城区分区控制图）。编制详细规划、实施规划建设和管理应当符合所在城市形态分区的规划控制规定。第1. 4条 编制修建性详细规划、出具地块规划条件和建设项目规划设计应依据已批准的控制性详细规划；在尚无控制性详细规划覆盖区域进行建设项目规划和设计的，在分区规划和专项规划的指导下按本规定执行。第1. 5条 历史文化名城保护规划中确定的历史文化保护地段、自流井恐龙风景名胜区规划中确定的各风景区和景点等城市特别地区内的各项建设工程的规划管理，应按照已批准的详细规划执行，尚无详细规划的按总体规划、分区规划、专项规划和参照本规定执行。第1. 6条 本规定

3、未包括的内容，按有关技术规范和行业规定执行；当本规定与现行技术规范或行业规定有不同要求时，应按规定严格的标准和规定执行。对特殊性、专业性强的建设项目，由市规划行政主管部门根据行业规定或专业技术规范，提出专门的规划要求。第1.7条 因提升城市形象、凸现城市特色和合理、节约利用建设用地等原因和其他特殊情况，在商业、商务中心区以及规划确定的城市重要节点范围内的建设项目，需要突破或修改控制性详细规划或本规定有关控制指标和规定的，可根据建设项目所在区域的环境容量和景观要求条件，按照合理性建设的原则，由市规划主管部门组织专题论证，并通过市规划委员会审议和按法定程序批准后，重新提出该项目规划条件作为规划设计

4、和管理的依据。 第1. 8条 在纳入近期建设安排的重点区域，鼓励在控制性详细规划和本规定的指导下编制修建性详细规划。编制修建性详细规划应结合相关专业规划和城乡建设发展实际，以科学性、合理性为原则，进一步优化规划控制指标，规划实施管理以依法批准的修建性详细规划为依据。第1. 9条 在自贡市城市中心区规划范围内的民用建筑类项目，位于城市重要地段建设用地面积超过2公顷，旧改区一般地段建设用地面积超过3公顷、新建区一般地段建设用地面积超过4公顷的，应编制修建性详细规划；项目用地规模小于上述规定面积的，应编制建设项目总平面规划。第1. 10条 在自贡市规划建成区范围内的各类建设项目，除跨市域的重点工程、

5、市政工程外，平面和竖向定位必须采用城市统一的坐标系统和高程系统。第1. 11条 农民集体土地上的建设活动必须坚持统一规划、合理布局、配套建设的原则，并遵守以下规定：一、工业项目必须进入工业集中发展区选址建设；农业产业化加工项目应进入工业集中发展区或按村庄、乡镇规划选址建设。二、村镇新型社区、农民新居项目应按规划建设，有关技术控制指标和规定参照本规定执行。第二章 建设用地规划管理第2. 1条 城市用地以土地使用的主要性质和用途依照现行城市用地分类与规划建设用地标准进行划分和归类，分为10大类，46中类，73小类。城市用地大类的类别代号见表21：表21 城市用地类别代号表用 地 分 类代 号用 地

6、 分 类代 号居住用地R道路广场用地S公共设施用地C市政公用设施用地U工业用地M绿地G仓储用地W特殊用地D对外交通用地T水域和其他用地E第2. 2条 各类建设用地的性质划分、使用应遵循兼容性原则。控制性详细规划已明确兼容性内容（包括兼容范围及兼容比例，下同）的，按控制性详细规划执行；无控制性详细规划或控制性详细规划未明确兼容性内容的，下达规划条件时，按附录一建设用地适建兼容性表核定。建设项目拟兼容的用地性质或用途在建设用地适建兼容性表中未列入的，应由市规划行政主管部门根据该项目主导用地性质和与周边环境相互影响情况、基础设施配套条件等，具体核定适建兼容性内容，纳入建设项目规划条件的规定性内容。第

7、2. 3条 建设用地地块规划条件或修建性详细规划按法定程序批准后，除项目按有关技术规范和规定应配套的公共服务用房及设施外，建设单位（含个人，下同）必须严格按照规划条件对该项目核定的用地性质、兼容性内容实施建设，不得自行增加过改变。第2. 4条 建设用地范围内存在多种规划用地性质，且规划要求单独占地的，应在修建性详细规划或建设用地总平面规划中分类标示各类用地的划分和列出技术经济指标；不需要单独占地的，应明确标示各配置的位置和规模。第2. 5条 计算建设项目各项规划控制指标的用地面积以该项目建设用地规划红线范围内的用地面积为准，不包括项目建设用地红线以外的拆迁用地面积和代建、代征的城市规划绿线、黄

8、线、蓝线、紫线等范围内的用地面积。第三章 建筑容量规划控制第3. 1条 建设用地的开发建设强度由建筑密度、容积率和绿地率等建筑容量指标控制。建筑容量应根据建设用地的规划区位、市政基础设施配套条件、地形和用地状况和绿化条件等综合承载能力及城市景观要求合理确定，以形成疏密有序、错落有致、建筑与自然环境和谐相融的城市空间形态。第3. 2条 一般地区的建设用地建筑容量不应超出表31居住建筑规划控制指标表、表32居住建筑规划强度控制表和表33非居住建筑规划控制指标表规定控制指标（本章各表中容积率的控制指标不含地下建筑面积，如地下建筑作为经营性用途其建筑面积应计入容积率时，在规划条件中进行核定和确定）。受

9、环境景观、特别设施或其他特定因素影响的建设用地，其建筑容量指标应经专题论证后确定。表31 居住用地容量综合控制指标 地 段用 地 性 质建 筑 形 式总建筑密度绿地率旧改区二类住宅为主导性质的用地兼容的商业及其他公共设施20% 30%25%兼容的商业及其他公共设施20%且50%商住楼40%15%商业或商住与住宅混合在同一宗地35%20%新建区二类住宅为主导性质的用地兼容的公共及其他商业设施20% 30%30%兼容的公共及其他商业设施20%且50%商住楼40%20%商业或商住与住宅混合在同一宗地35%25%注：1、本表兼容比例是指兼容类的建筑面积与计入容积率的建筑面积之比。2、总建筑密度是指项目

10、所有建筑的基底面积与建设用地面积之比。 表32 住宅建筑容量控制指标建筑层数（N）新建区建筑层数旧改区住宅密度住宅容积率住宅密度住宅容积率7301.87301.87N10282.17N10282.210N12262.410N15262.412N15242.815242.715N17223.2223.117N19203.5203.520184.0.174.0.164.5155.0注：1、住宅建筑密度是指建设项目中住宅类建筑投影面积与规划居住建设用地面积的比例。2、住宅容积率是指建设项目中住宅建筑面积与规划居住建设用地面积的比例。 表33 非居住用地容量控制指标 用地性质建 筑 形 式建筑密度（%

11、）容积率绿地率（%）公共建筑用 地商业建筑多、低层502.015高 层405.020办公建筑多、低层401.2且1.825高 层355.030商业、办公综合建筑多、低层452.020高 层405.025宾馆、酒店多低层402.025高 层355.030市 场500.8且2.015公共服务设施用地中学用地30无控制要求30小学用地30幼儿园用地35农贸市场451.515社会停车库（场）502.015医疗卫生用地医院、疗养院40无控制要求35大、中专学校用地教学、办公、配套用房35无控制要求30工业品销售、维修展厅、销售、维修501.0且2.025物流用地满足物流功能的用房 501.0且3.020

12、仓储用地仓库、管理用房451.0且2.520工业用地机械、装备制造300.520轻 工0.8盐、化工0.6农业产业化项目农产品加工生产、配套用房300.720注：1、植草的中、小学用地的运动场及幼儿园的室外活动场可以计入绿地指标。 2、工业建筑和普通仓储高度超过8米，计算容积率时该层建筑面积加倍计算。 3、农业产业化项目是指工业园区以外对农产品就地加工的项目。 4、行政划拨用地上的行政办公、业务、科研、培训等建设项目，其容积率应不应小于1.2（有特殊需要或规定的除外）。 5、工业用地容量控制指标亦可根据国土资源部工业建设项目用地控制指标有关规定执行。 6、工业建设项目配套建设的行政办公及生活服

13、务设施，用地面积不得超过工业项目总用面积的7%，且不得改变其工业用地性质。第3. 3条 由政府组织和投资的公共住房（包括经济适用房、廉租房的等）的建筑密度、容积率指标可按以下要求控制： 建筑层数10层至14层，建筑密度为25%至28%，容积率不大于3.0； 建筑层数15层至20层，建筑密度为20%至25%，容积率不大于3.5； 建筑层数21层至30层，建筑密度为17%至20%，容积率不大于4.5；第3. 4条 体育馆、博物馆、展览馆、影剧院、公共图书馆、科技馆、文化活动中心等公益性公共建筑，应强调建筑特色和与自然环境和谐相融，在满足规划退距、消防、安全等要求和绿地率大于30%条件下，规划管理以

14、方案的合理性为原则，对建筑密度、容积率无控制要求。第3. 5条 位于市中心商贸集中区域和城市规划允许不退界或少退界的建设用地，且建设用地内规划布局为一整体建筑，其建筑容量控制指标由市规划行政主管部门根据城市规划以及建设用地所处的区位、建设性质和功能、周边环境容量和景观等情况，经论证后提出建筑容量调整方案，报市规划委员会审议通过后确定。第3. 6条 建筑用地面积1万平方米以下的居住建筑和公共建筑用地，其建筑容量控制指标在控制性详细规划或修建性详细规划中已经确定的应按批准的规划执行。尚无规划的，其容积率应在表31、表32、表33规定的指标基础上按表34折减。表34 建筑容积率折减率表建筑基地面积（

15、A）折减率（%）1000 m2151000 m2A5000 m2105000 m2A10000 m25第3. 7条 除公共服务设施（公厕、垃圾库、社区办公、治安、停车场农贸市场等）和城市市政基础设施外，项目建设用地未达到表34规定的最小面积的，不得单独开发建设： 表35 开发建设用地最小面积规定建 筑 类 别 旧改区（m2）新建区（m2）低 层 建 筑8001500多 层 建 筑15003000高 层 建 筑30005000建设用地未达到上述规定的最小面积，但因周边用地已经完成建设，或因市政公用设施等限制，确实无法调整、合并，且该地段绿地已达到规定标准亦不妨碍城市规划实施的，由市规划行政主管部

16、门报市规划委员会审议通过后，方可允许单独开发建设。第3. 8条 建设用地（居住用地除外）范围内，已满足城市规划对建设项目规定的配套，还向社会公众提供常年无偿开放的广场、绿地等公共使用的室外空间（包括平地、下沉式广场和结合地形高差设置的上人屋面）的，可以在规定容积率基础上增加一定建筑面积作为对提供开放空间的奖励。 第3.8.1条，对提供开放空间的奖励，必须保证不提高建筑密度和符合建筑间距、退距等规定。增加的建筑面积按提供开放空间的有效面积计算，并不得超过项目总建筑面积的5%。第3.8.2条 开放空间设置条件和建设规定：一、开放空间实际使用面积不少于100平方米，其至少有一边面临城市道路或公共场所

17、开敞式设置，且临城市道路或公共场所的连续长度不得小于开放空间周长25%二、满足无障碍设计规定；三、绿地、广场与城市道路或游人可达公共场所地面有高差的，其高差不大于3米，且设置连续、开放的空间或通道；四、符合消防、安全疏散、卫生、交通和城市景观等要求；五、向公众开放绿地、广场的，应设置座椅等休息设施；六、建设项目竣工后，应设置相应的标志，并移交公用事业管理部门管理或经批准由建设单位代行管理，并不得改变公共空间使用性质和用途。第3.8.3条 开放空间有效面积和奖励增加建筑面积的计算：一、有效面积计算公式：F=MN式中：F开放空间的有效面积 ； M对公众开放空间的使用面积；N有效系数。二、开放空间有

18、效系数（N）：表36 开放空间有效系数表开放空间形式与道路或游人可达地面高差（m）有效系数室 外（含下沉式广场和屋面）2 .012.0 5.00.7三、开放空间有效面积与奖励增加建筑面积的换算见表37：表37 开放空间有效面积与奖励增加建筑面积的换算表 核定建筑容积率 （FAR）FAR22FAR44FAR5FAR 5每提供1平方米有效面积的开放空间允许增加的建筑面积（）1.01.52.02.5第3. 9 条 居住小区级以下的居住用地中，按控制性详细规划应配建农贸市场，且配建农贸市场为独立建筑，其用地面积和建筑面积可不进入该用地的建筑密度和容积率计算。第3. 10条 在原有建设用地范围内，需要对

19、规划保留的建筑（不包括各级文物保护单位和列入历史建筑保护名录的建筑）进行完善配套和改善使用条件的改造、扩建（含加层、加阳台等）或改变原使用功能、用途的，应符合以下条件：一、对周边空间环境、城市景观和相邻建筑不造成影响；二、用地内原有建筑的建筑容量控制指标未超出其规定值；三、符合间距、绿化、消防安全和环境保护等规定和建筑结构安全；四、配套设施能满足扩建后的需要。第3. 11条 具有合法房产、土地权属证的居民自有住宅和其他用房，经市级危房鉴定部门鉴定为危房的，进行危房改造，应符合下列规定：一、房屋基地占地面积及位置、建筑面积和层数不得超出原有房屋房产、地产权属证记载内容；不得增加建筑高度；建筑物的

20、任何部分不得突出其用地权属范围。二、不得影响相邻房屋的采光、通风和建、构筑物的安全及正常使用；三、未经批准不得改变使用功能；四、不得破坏绿化、侵占绿地和妨碍通道、影响消防安全和环境保护；五、 位于文物保护单位周边的建筑控制区和自贡市历史文化名城保护规划中确定的历史文化保护街区和地段、自流井恐龙风景名胜区确定的各风景区和景点等城市特别地区的，必须严格按照依法批准的修建性详细规划进行，其建筑形式和外观必须符合该地段的规划要求。第3. 12条 城市中心区建设规划用地范围内居民不得在国有土地上插建、扩建住宅和其他用房；城市中心区建设规划用地范围以外的城镇居民新建、扩建自用住宅和其他用房的，应符合以下规

21、定。一、必须先依法取得建设用地。二、符合城乡规划和本规定第3.11条二至五款以及相关规定要求；三、居民新建、扩建自用住宅控制标准：以户籍常住人口计算，每人建筑面积为30平方米，家庭人口3人以下的可按3人计算。第3. 13条 建筑容积率计算：一般情况下，计算建筑容积率的建筑面积应按照现行的建筑工程建筑面积计算规范规定执行；以下情况的容积率计算按照下列规定执行：一、普通住宅建筑：套型面积小于或等于90平方米的住宅，其建筑层高不应低于3.0米；套型面积大于90平方米的住宅，层高不应高于3.3米。套型面积大于120平方米的住宅，其卧室和其他用房建筑层高不应高于3.3米，起居室（厅）建筑层高不应高于4.

22、4米，当建筑层高大于4.4米时，不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值应按该层水平投影面积的2倍计算。二、一般办公建筑（不含门厅、中庭、大型会议厅）：办公建筑建筑层高应不高于4.5米，当层高大于或等于4.5米时，不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值按该层水平投影面积的2倍计算。三、普通商业建筑（不含门厅、中庭）：店堂面积小于或等于200平方米，建筑层高不应高于4.5米；店堂面积大于200平方米，建筑层高不应高于5.1米。当建筑层高大于上述高度时，不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值应该按该层水平投影面积的2倍计算。 四、工业建筑：当建筑层高大于8米时，不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值应按该层

23、水平投影面积的2倍计算。五、地下建筑（地下室）和半地下建筑（半地下室）：（一）、地下建筑（地下室）：建筑周边完全被掩埋或周边部分被掩埋且露出在室外地面以上部分的高度小于1.2米的地下建筑，使用功能为商业或其他经营性场所（公共停车库除外，下同）的，其建筑面积折半计入容积率，作为非经营性或附属及配套设施的，其建筑面积不计入容积率。（二）、半地下建筑（半地下室）：建筑周边部分被掩埋且室外地面以上部分高度大于1.2米小于2.2米的半地下建筑，使用功能为商场或其他经营性场所的，建筑面积全部计入容积率；作为非经营性或附属及配套设施的，其建筑面积不计入容积率。建筑周边部分被掩埋但室外地面以上部分的高度大于或

24、等于2.2米的，其建筑面积全部计入容积率。六、建筑室外地坪标高不一致时，以建筑最低处一侧的地面室外地坪标高作为该建筑地面室外地坪标高；特殊地形，由市规划行政主管部门根据具体情况确定地面室外地坪标高，并按技术规范和上述规定计算建筑面积和容积率。七、居住建筑底层架空为全民健身活动场所（须符合本规定第10.2条要求）的，其建筑面积不计入容积率。第3. 14条 住宅建筑阳台的水平投影面积，不应大于该套住宅建筑面积的20%。 第四章 建筑间距规划控制第4. 1条 建筑间距除须满足日照、通风、采光、消防、防灾、视觉卫生、环保、交通、管线埋设和文物、建筑物保护、空间环境等方面的规定和规范要求外，应同时符合本

25、章的规定。 同一建筑在有建筑间距、后退红线、环保、防灾等多重距离控制要求时，应按最大的控制距离要求控制。第4. 2条 建筑日照应满足表41的规定。高层建筑与有日照要求的已建建筑相邻时，应进行日照分析，并应结合本章相关规定确定建筑间距。日照分析管理办法由市规划主管部门另行制定。表41 建筑日照标准 建 筑 类 别条 件日照时间住宅旧区改建地段每套住宅至少一个卧室、起居室大寒日1小时新建区规划建设地段大寒日2小时老年人、残疾人专用住宅每套住宅至少一个卧室、起居室冬至日2小时幼儿园、托儿所生活用房教师和生活用房冬至日3小时大、中、小学教学楼教室冬至日2小时医院、疗养院病房、疗养室冬至日3小时注：1、

26、日照时间计算起点从底层的窗台面起算。2、当上述建筑下部作为商店、管理、停车等其他功能使用时，日照时间计算从须满足日照要求用房最底层的窗台面起算。第4. 3条 居住建筑间距控制 （建筑布置形式和间距计算参见附录四建筑间距图示）。第4.3.1条 居住建筑平行相对布置时的最小间距应按表42居住建筑平行相对布置最小间距控制指标控制： 表42 居住建筑平行相对布置控制间距指标相 对 建 筑低层建筑多层建筑高层建筑正面间距（建筑长边）侧面间距（建筑端墙）正面间距（建筑长边）侧面间距（建筑端墙）主要朝向间 距次要朝向间 距低层建筑正 面 间 距 （建筑长边）新建区：L1.1H旧改区：L1.0H且 6mL0.

27、8H且 5m低层位于多层南侧：新建区：L1.1H旧改区：L1.0H且 7M东西向相对或多层位于低层南侧：新建区：L1.0H旧改区：L0.9H多层端墙位于低层南侧：新建区：L1.2Hd旧改区：L1.1Hd且 7m低层位于多层端墙南侧：新建区：L1.0H旧改区：L0.9H且 6m东西向相对： L1.1Hd且 6m高层位于低层南侧：L2Hd且13 m高层位于低层东、西、北侧：L13m高层位于低层南侧：L高层次要朝向面宽 且L13m高层位于低层东、西、北侧：L高层次要朝向面宽 且11m建筑端墙新建区：L4m旧改区：符合防火规范以低层端墙建筑高度为H：L0.9H且6m新建区：L4.5m旧改区：L4mL端

28、墙面宽且9mL9m多层建筑正面间距（建筑长边）新建区：L1.1H旧改区：L1.0HL建筑端墙面宽且L12m高层位于南侧：L0.5Hg,且28M高层位于东、西、北侧：L1.2Hz, 且 18m高层位于南侧：L0.45Hg,且满足18m和1.2Hz高层位于东、西、北侧：L1.1Hz且满足15m建筑端墙L6mL端墙面宽且 13mL11m高层建筑主要朝向间距L0.5 Hg且 28mL24m次要朝向间距L13m注 1、本章各表注解在本章内相同。间距计算规则见附录三“计算规则”。2、L为建筑之间间距； H南向建筑高度或东西向建筑平均高度；Hg指多层建筑与高层建筑相对时的高层建筑高度，高层建筑与高层建筑相对时的平均高度； Hz-多层建筑高度；Hd低层建筑高度。3、本表采用：低层建筑为1-3层或计算高度小于10米、多层建筑为4-8层或计算高度不大于24米