房地产投资分析报告案例.docx

1、房地产投资分析报告案例房地产投资分析报告案例 作者： 日期：房地产投资分析报告一总论（一）项目的基本情况1项目概况项目位于石家庄市时光街东，工农路南，项目地块呈狭长的F型,南北最长距离约105米,东西最长距离约47米，总面积4.71公顷，绿化率为3505%，地面条件较为平整。2 项目的主要技术经济指标：项目单位数量项目单位数量占地面积公顷4.71居住人数人286总建筑面积平方米1670平均每户建筑面积平方米140.5居住面积平方米101750平均每户居住人数人4公建面积平方米176人均居住用地平方米35居住户数户74车库面积平方米10300 3 项目主要经济指标2:功能所占面积（）合计(）总计

2、（）地上面积共建面积91270商铺4900住宅93710地下面积车库103001940设备面积8640总投资200万元（不含带款利息)其中自有资金：400万元高层住宅开发成本:163元平方米；超高层住宅开发成本：177元平方米税后利润：4332.87万元全部投资利率：32%：全部有资金内部收益率30.6%总投资利润率:61.7%；自有资金内部收益率：12.5%二.项目的组织与实施（)1、 项目工程计划说明项目总工期为一年零四个月（2006年1月1日至07年5月1日）当完成地下工程后开展预售工作(20.5.2007.51）总项目进度分为四个周期，每个周期四个月。2 项目实施进度计划见附表三项目投

3、资估算与投资筹措计划（一） 开发成本1. 土地成本按照国土资源部200年出台的11号令和有关规定，经营性房地产项目用地必须以招标、拍卖或挂牌方式获得。本项目土地使用权是通过拍卖方式取得。土地以0万元/公顷取得,共.71公顷,总价合计5.5万元。2.建筑安装工程费 序号项目建筑面积()单价（元/）总价（万元）1高层68020095646.92超高层33293084366.263商铺149001081615.16合计116.5建安工程费合计117353万元.前期工程费序号项目计算依据金额(万元）规划设计费建安成本3%352.12可行性研究费建安成本15%176.3水文地质勘察费建安成本.58.68

4、通水通电通路费建安成本.5%23.415场地平整53元/公顷2506合计1.444.基础设施配套费(参见附表) 附表 基础设施配套费序号项目计算依据金额(万元)1道路工程2.13万元/公顷47公顷.432绿化工程5.4万元公顷4.71公顷35%852供水工程15万元/公顷471公顷70564供电工程65万元/公顷471公顷36155其它建安成本%34.736合计29.75.公共配套设施建设费用(参见附表) 附表4 公共配套设施经社给用估算表序号项目建设费用（万元)1办公面积82元/0020=5645万元物业面积3车库面积7合计564.56 6不可预见的费用(0.3+117651+929.864

5、.56+10.4)%=498.04 7.开发期间税费（参见附表5） 附表5 开发期间税费序号项目计算依据金额(万元)1配套设施建设税费建安成本6%7092投资方向调节税建安成本5%58.3工程质量与施工安全监督费建安成本49.44供水管网补偿费0.3吨/人286人60元/吨52.35供电用电负荷费72户4VA/户80元KA16其它税费建安成本2%234737合计23.7 8.开发成本 开发成本为以上7项之和，共计78689万元（二) 开发费用(参见附表6）附表 开发费用汇总表序号项目计算依据金额（万元)1管理费用开发成本3352销售费用21+2.2+.3412.7321广告及市场推广费销售收入

6、2565.7122销售代理费销售收入2565.123销售手续费销售收入%282.63贷款利息详见“贷款还本付息表”另计4合计1947.7（三） 投资成本费用估算汇总（参见附表7) 附表 投成本费用估算汇总表 成本项目总额(万元)开发成本(元)高层超高层(一)土地成本25.523423（二）建安工程费1173651951084(三）前期工程费130.443383384（四)基础设施配套费929.9060.36（五)公建配套费564.6101510152（六)不可预见费98.0445(七)开发期间税费233.090（八)开发费用1947.75 982898.8（九）投资总额合计19815.5916

7、4377(四） 资金筹措与投入计划及贷款利息本项目开发投资的资金来源有三个渠道:一是自有资金;二是银行贷款;三是预售用于投资的部分。资金运作方式如下：自有资金全部用于投资；首期贷款4080万元全部用于第一期投入,不足部分由销收入扣除销售税金和投资利息后补足。本项目开发总投资共计000万元，按照规定,自有资金投入不得少于总投资的0,由此可以计算出，需要自有资金4000万元,需要贷款合计46.1万元,预售房地产收入用于投资合计112万元。本项目资金筹措及投资计划情况见附表8附表8 资金计划与资金筹措表序号项目合计建设经营期1341投资总额050803001.1建设投资1915.59924.5256

8、4.15047.9201.2贷款利息84.175.486.8832.052资金筹措2050032002.1自有资金8802.借款（含利息）464.4264.414117.4.3销售收入在投入19250420032002贷款本金偿还与利息支付 销售收入扣除有关销售税费后,作为可以运用的资金，用于投资及还本付息。具体还本付息计划见附表9 附表 (i=8%） 贷款还本付息估算表序号项目合计建设经营期1231期初借款累计155.481732.362本期借款40804003本期应计利息18.4175.488832.05本期底本息偿还42641500176415期末借款累计15.473261764.16归

9、还借款本息来源426441201764.41.投资回收426.41500764.41四项目销售收入及利润的估算(一） 住宅销售单价的估算根据成本估算及市场分析的结果,经济适用房高层售价250元/，超高层售价75元/车位售价初定为5万/个。(二) 销售总收入的估算根据上述估算的住宅、车库单价,估算出销售总收入见附表0附表0 销售总收入估算表 销售计划期间收款情况时期销售比例销售数量第一期第二期第三期第四期第一期住宅%车位50第二期住宅0%车位50%08750个1140.37万00万第三期住宅50%车位50%305251个7884.22万600万第四期住宅50%车位50%235081个5256.1

10、万45万合计 228.74万元(三) 项目利润估算本项目土地增值税估算情况见附表11。项目可运用资金估算见附表。项目税后利润的估算见附表，即税后利润总额为1474万元。附表1 土地增值税计算表序号项目金额（万元)备注1扣除项目金额944.31.1+1.+.3+1.1.开发成本17.09见“开发成本构成表”1.2开发费用1945销售费用管理费用+财务费用1.3销售税金及附加15572销售收入6.4314加扣%573.621.120%2销售收入2285.743增值额330.81（2）-(1）4增殖率13%5增值税率20%6增值税免交附表12 项目可运用资金估算表序号项目合计建设经营期1234销售收

11、入2825.41310.78484.225661.152销售税金及附加155277.2466.63314.2营业税1414.27070222183.22教育专项基金5.528.21911.32.教育费附加99494929.6921.8.4城市维护建设税42.421.21.739.342.防洪工程维护费50125515.21.19.6印花税及交易管理费5.8577774631.423土地增值税4可运用资金（1)-()-（）26727.1412362.517.594346.95附表13 税后利润测算序号6项目合计建设经营期341销售收入28285741310.3788.256152总成本费用200

12、07270805营业税1.7772421283.06教育专项基金6.578.2816.9711.325教育费附加9949.92991.86城市维护建设税424321112739.7防洪工程维护费50125.55270.198印花税及交易管理费155.57.77631.42土地增值税10利润总额666971.1425.82097.111所得税213.155.8.669261税后利润432.871200.01915.2405.0五财务分析(一）财务内部收益率由项目的全部投资现金流量表（附表4)和自有资金现金流量表（附表15)，项目损益表，计算如下(行业基准收益率取10%）附表4 全部投资财务现金流

13、量序号项目合计经营建设期1341销售流入2828.741310.784842561.151.销售收入2285431407484.25661.12现金流出2118.7707187.658425072.1建设投资20500202.2销售税金及附加1817790.5454364012.3土地增值税.所得税134.1558.0843.3669.06净现金流量38.84-60005953.065.271.54折现现金流量49.-589.02584.9182.366.1由全部投资财务现金流量表可得到评价指标:全部资金税后内部收益率 IR=0.6全部资金税后净现值NV=429.35（万元)静态投资回收期：(

14、3-1)+|-694|/195.32=2.045 2.02481(月)动态投资回收期：（-1)+|-46.09|812.8=.025 2.025=8.(月)附表15 自有资金现金流量表序号项目合计经营建设期341销售流入28285.74.1销售收入8285.74现金流出1818.7092.283331256.0721自有资金48802.销售收入在投入19200203002销售税金及附加118.799.355434012.4土地增值税2.5所得税234155808943.3692.6贷款本息偿还4264.412500176413净现金流量37.13-24011.150.9405084折现现金流量

15、254.17-5.1334078181510137自有资金现金流量表评价指标:财务内部收益率：FIRR=1285%净现值：N1静态投资回收期:(2)+-185|/347.8=1. 1.56=6.2(月）动态投资回收期:(2-）+|-19|411.7 1.784=712(月） 附表6 损益表 序号6项目合计建设经营期12销售收入5.74134.7844.2256612总成本费用2000057208032003销售税金及附加1187909.23545.4644土地增值税5利润总额6466.971691.42858.6297.14所得税134.1558.8943692.67税后利润4332.8712

16、0.06115321508盈余公积金39120.0191.54.19可分配利润3899.5080.0512392.1评价指标 1:全部投资的投资利润率=利润总额/总投资100646./2000=32% 2：全部投资的利税率=利税总额/总投资00=(1555.7+21341）/20000100% 18% ：自有资金投资利润率利润总额/自有资金=697/40161.7 4:税后利润率=税后利润/自有资金=433287/4000=10.3（二) 项目财务分析汇总附表17 财务分析汇总表计算基础动态指标静态指标财务内部收益率(IR)财务净现值（FNPV)动态投资回收期投资利润率静态投资回收期全部投资3

17、0.2429.35(万元)8.1（月）3%1（月）自有资金12.%265.17(万元）6.2(月）11.%7.12（月）六.不确定性分析本项目的不确定性因素主要有：建设成本、销售价格、建设周期、贷款利率。这些因素可能受到当地政策、经济、社会条件的影响,有可能发生变化,影响本项目经济目标的实现。（一) 盈亏平衡分析 假设本项目总投资不变,而且销售投资回收进度如基准方案所设，当销售率为54%时,全部投资利润为零,也就是说，投资恰好保本。一般认为，当盈亏平衡点的销售收入率7时,项目风险最低。本项目的盈亏平衡点为5%,可见风险度较低。（二) 敏感性分析影响本项目财务效益的主要不确定性因素为开发成本和销

18、售价格。开发成本中最有可能发生波动的是建安工程费。因此，本项目敏感性分析针对全部投资评价指标（财务内部收益率和投资利润率），分别计算销售价格上下波动10%和建安工程费上下波动1%时，对财务评价的影响。计算结果详见附表18附表8 敏感性分析表售价变动建安工程费变动-0%1%-10全部投资财务净现值(万元)4901.312429359760.023656.52242.351202.18财务内部收益率30.6%61.2%20306%4%投资利润率1.19%32%45.8126%32%由附表18中的数据可得出1.当建安工程费增加10%时,全部投资评价指标为: 财务内部收益率为20%,投资利润率为26%。以上计算结果表明,如果建安工程费增加10,其全部内部收益率大于基准收益率(0%）。因此，在项目开发建设中,建安工程费的增加会影响财务内部收益率和投资利润率，但还有活动的空间。 2.当销售价格降低1%时，全部投资评价指标为: 财务内部收益率为负值,投资利润率为18.19%。以上结果表明，销售价格下降%对项目经济效益有很大影响,内部收益率达不到基准收益率。因此为了保证获得预期的效益，需要加强市场营销工作，尽量使销售计划得到实现。