建筑商业平面布局.docx

1、建筑商业平面布局3.25 建筑布局3.2.5.1 集中式购物中心.概述定义：集中式购物中心就是指单体购物中心，将所有或者绝大部分店铺集中在一栋建筑内，店铺之间的联系基本在建筑内部解决特点：1.空间：公共上部的空间是封闭的，四周也处于相对封闭的状态；2.消防要求：具备烟感、温感和喷淋系统等消防设计，并有消防分区；3.设备：有统一的通风设备和中央空调等配置，能适应各类天气.分类按业态划分 1.单纯的集中商业 2.集中商业+办公塔楼 3.集中商业+居住塔楼(居住、公寓、酒店) 4.集中商业+多种业态组合.研究与案例 集中式商业的布局方式与特点在3.26平面布局中单独论述3.2.5.2 街区式购物中心

2、.概念定义：街区式商业是以步行街作为主要的建筑亮点，开放式的商业建筑，将大部分店铺分散布置在基地内，每组建筑均有独立向室外开的出入口，店铺之间的联系依托于室外步行街特点：1.空间： 建筑信托于楼与楼之间的自然间距，形成了自然的街区；2.消防要求：基于建筑形式的开放性，无消防、通风、空调等要求，可以不需要消防分区；3.设备：可以不需要通风装置和统一的中央空调，对于地域、季节、天气要求较高.街区购物中心的分类按业态组合划分：a. 主力店+街区 b. 购物中心+街区 c. 街区式综合体按平面布局方式划分： 条状式布局板状式布局独栋式布局平面示意动线模式单一动线多条动线动线较多，自由布局体量体量较小，

3、层高不宜超三层，容积率较低体量较条状式高，层高不宜超过三层，容积率较低体量可大可小，可在局部设置高层塔楼，容积率可以做高运营模式租售均可租售均可宜持有典型案例四季坊大拇指广场大宁国际 （表1 街区式商业平面分类 三益绘制） 案例分析大宁国际1.业主：福乐思特房地产2.设计：RTKL3.指标：占地面积5.5万平米，总建筑面积约25万平米，其中地下部分5万平米4.项目定位：是闸北区有史以来最大的商业项目，配合大宁社区其他板块，将使闸北中部成为上海北片的现代服务业集聚区5.目标客群定位：大众消费者6.主力店：大润发、上影星汇影城 等7.主要业态：餐饮、办公、零售、电影院、酒店、超市、教育机构 （图1

4、 大宁国际平面示意 三益绘制）8.布局类型：独栋式 9.布局手法：沿基地北、东两条主干道布置塔楼。对外形成高耸的体量以强调其标志性；对内则四周的塔楼围合成一个庭院，加强商业街的围合感。 外侧高耸的塔楼体量 内部中小型商业体量（图2 大宁国际布局手法简析 三益绘制）大拇指广场1.业主：上海证大商诚房地产2.设计：ARQ建筑设计3.指标：占地面积5.1公顷，地上总建筑面积约7.2万平米 4.项目定位：大拇指广场位于浦东新区中心、联洋国际新社区的核心要地，为联洋社区的一个街区商业5.目标客群定位：联洋社区居民，部分外部客流6.主力店：超市，四星级酒店等7.主要业态：餐饮、零售、休闲娱乐，艺术中心、酒

5、店、超市8.布局类型： 9.布局手法： 四季坊1.业主：新加坡星狮集团2.设计： 3.指标： 万平方米4.项目定位：5.目标客群定位： 6.主力店： 7.主要业态：8.布局类型： 9.布局手法： 3.2.5.3 街区式购物中心与集中式购物中心的优劣势比较 集中商业与街区式商业优劣比较类目单体式购物中心街区式购物中心优势劣势优势劣势设置方面地块条件地域要求不高，容积率可以做高对地块的形态及面积有一定要求对地块形态示意性强层高受限，容积率做不高开发模式能聚集不同的业态、业种、满足多方位的消费，易提升经营的品牌与商业的层级需要统一规划、建设、经营开发资金投入量大，回收周期较长需要整体持有或转让可统一

6、规划、建设、经营也可分别建设与分单元销售经营资金投入与回收比较灵活业态、业种的集聚与适用性较弱商业能级的提升较难气候适应性能适应不同的地域与季节需要有人造气候环境来支持与自然光、绿化、水的接触面广对地域与季节的选择要求较大城市功能能较完整地展示城市的商业服务功能城市公共活动功能容纳性小可以容纳多种城市公共活动功能对城市/商圈的等级要求高建筑方面建筑形态能实现较高的容积率对建筑体量、形态、柱距有一定要求能构建不同的建筑体量和形态，有独立的展示面受楼层限制，容积率做不高建筑成本成本可控的幅度较大建筑成本相对较高，总成本的控制难度较大建筑成本相对较低，能源管理自主性好配套成本占比相对较大建筑动线能实

7、现较好的垂直与平面动线对规划与设计的要求较高规划设计简单，灵活性强动线多分散，聚合力差，平面与垂直动线较难规划，组织营运方面经营管理适合持有经营，便于统一经营管理能发挥集聚效应需要统一管理，管理成本与要求较高经营管理模式较灵活经营的整体性较难把握经营品牌品牌的覆盖面广，互动性较强主力店租金低，招商与培育的要求较高品牌相对独立，设置较灵活经营业态业种适用性局限，品牌的互动性较弱服务对象客群的覆盖面广，互动性较好消费客群的细分与针对性较弱消费客群细分性强，个单元可分列服务对象对消费能力有一定要求经营环境购物环境佳，易于消费引流，对经营促进性较好需要较大的投入与较高的营运要求经营环境营造的方式较灵活

8、环境对经营的促进性较弱配套设施公共服务配套设施共享性强配套设施要求全，投入较大配套设施设置较灵活公共服务配套设施共享性差（表3 集中商业与街区商业优劣对比 中国房产信息集团/克而瑞信息技术有限公司商业事业部）3.2.6 平面布局3.2.6.1概念与定义 概念：平面布局的是指建筑单体的出入口位置，内部交通组织方式，商铺布局划分等，也是本节的主要研究内容 各个名词的定义 动线的定义： 动线的分类单动线复合动线多动线平面示意定义仅有一根主要动线连接所有商铺有一根主要动线，存在若干根次要动线动线数量较多且无明显的主次之分特点所有的商铺都在主动线上，顾客能够一次性逛完，动线效率最高。受限于店铺的进深，多

9、适用于狭长型的基地。由一根主动线串联主要店铺，再分出若干条支动线来消化基地的进深。效率较单动线低，但适用范围大。内部商铺数量非常多时就需要多条动线来组织它们，多动线的效率最低，但确非常适合一些特定业态(潮流小商品街、建材、服饰市场)典型案例深圳万象城杭州万象城东京DECKS（表3 集中商业平面分类 三益绘制）动线效率的量化分析(以某商场方案为例)1.动线的行走便利性：在单层平面内，从建筑最主要入口进入，沿着主动线行走，在不走回头路的情况下所走过的动线长度占总动线长度的比例 红线(主动线) 动线行走便利= - 红线(主动线)+蓝线(次动线)2.动线的可视性：动线的可视性：在单层平面内，沿着建筑的

10、主动线行走，顾客只需上下左右环顾即可看见的店铺的长度占本层总店铺长度的比例。由于中庭的存在，顾客不仅能够看到当前层的店铺也能通过中庭看到上线层的店铺，因此，在计算可见店铺长度时需要对中庭进行分析，确定每个中庭对于视线的贡献程度。（以左图为例，红色为主中庭附件店铺按四倍计算长度，深黄为次中庭按两倍计算长度，黄色处无中庭按一倍计算长度，蓝色不在主动线可视范围内不算长度） 红线X4+深黄线X2+黄线 动线的可视性= -红线+深黄线+黄线+蓝线3.2.6.2平面布局中的要素 外部要素 基地区位：决定了项目人流量的大小 -老城中心 -新城中心 -郊区 基地的面积以及形状：结合基地的外部交通环境决定了建筑

11、将采用何种类型的动线 -狭长基地 -进深较大的基地 -异型基地 基地周边主要人流方向：影响建筑的主次入口位置与朝向 -市区位置 -公共交通站点位置 -附近居民区位置 -主要道路及其交汇点位置 -项目是否有高层塔楼或居住建筑 -周边是否存在大型公共建筑 内部要素 主力店 -主力店对于面积、进深的要求 -主力店对于其位置的要求.3.2.6.3案例分析 深圳万象城(单动线)1.业主：华润置地2.设计：RTKL3.指标：总商业面积18.8万平方米4.项目定位：中高档5.主力店： Gucci旗舰店、嘉禾影城、“冰纷万象”滑冰场、芮欧时尚生活百货、OLE超市6.主要业态：零售、餐饮、电影院、真冰场等7.

12、基地区位：位于深圳金融商业核心区域，与地标建筑“地王大厦”隔街相对，交通便利（图3 深圳万象城区位示意 三益绘制）8. 基地环境：基地面积约32000，形态呈长宽比为4:3的矩形。基地周边办公塔楼密布。且有地铁、公交站点与其接驳（图4 深圳万象城周边环境示意 三益绘制）9.平面布局：平面由一条动线串联起所有店铺，通过主力店、巴士站(二层以上为停车场)、后勤设备等功能来消化过大的进深，将更多的面宽留给各类零售商铺（图5 深圳万象城布局示意 三益绘制）10.动线效率的量化分析：-主动线的行走便利性没有次动线，所以主动线的可达性=100%-主动线的可视性红线X4+深黄线X2+黄线 708m动线的可视

13、性= - = - = 201%红线+深黄线+黄线 352m11.小结：1.项目位于深圳金融商业核心区域，有足够的人流拉动商业。 2.项目东侧面临宝安南路，为其最主要的人流方向，两个主入口均朝向它。 3.基地进深虽然较大，但通过主力店、停车场的合理排布，仍然使项目能够采用效率较高的单动线。杭州万象城1.业主：华润置地2.设计：凯里森3.指标：总商业面积12.3万平方米4.项目定位：中高档5.主力店：电影院、真冰场6.主要业态：零售、餐饮、电影院、真冰场等7. 基地区位：位于杭州新CBD东侧，南临钱塘江（图6 杭州万象城区位示意 三益绘制）8. 基地环境：位于杭州新CBD东侧，南临钱塘江（图7 杭

14、州万象城周边环境示意 三益绘制）9.平面布局：平面由一条动线串联起所有店铺，通过主力店、巴士站(二层以上为停车场)、后勤设备等功能来消化过大的进深，将更多的面宽留给各类零售商铺（图8 深圳万象城布局示意 三益绘制）10.动线效率的量化分析：-主动线的行走便利性红线 175m动线的可视性= - = - = 67%红线+蓝线 260m-主动线的可视性红线X4+深黄线X2+黄线 851m动线的可视性= - = - =164%红线+深黄线+黄线+蓝线 516m11.小结：1.项目位于深圳金融商业核心区域，有足够的人流拉动商业。 2.项目东侧面临宝安南路，为其最主要的人流方向，两个主入口均朝向它。 3.基地进深虽然较大，但通过主力店、停车场的合理排布，仍然使项目能够采用效率较高的单动线。