江西南昌小商品城项目市场研究及总体初步定位报告.docx

1、江西南昌小商品城项目市场研究及总体初步定位报告 小商品百货批发市场研究报告第一章 前言第二章 小商品批发市场在我国.发展现状一、小商品批发市场.研究和发展（一）我国小商品批发市场.研究（二）国外批发企业.竞争分析二、小商品批发市场面临.主要问题（一）小商品批发市场.主要问题（二）小商品批发市场.主要对策第三章 江西.南昌市商业环境和市场构成分析一、江西.南昌市.区域构成及发展规划二、江西.南昌市商业现状和业态布局三、江西.南昌市小商品批发市场.发展四、江西.南昌市南部区域批发型商业分析第四章 项目.区位分析一、该项目简介二、该项目.区位分析第五章 该项目.战略理念和总体策略一、项目总体战略理念

2、二、该项目.整体策略第六章 该项目.综合定位一、项目.战略定位二、项目.目标市场定位1、目标客户群.类型2、主要目标客户.特点3、投资行为.特征三、项目.主题概念定位四、项目.总体功能定位1、项目功能规划.原则2、项目功能.规划3、功能说明五、名称与形象定位第七章 该项目.经营理念和模式一、经营理念二、经营策略三、预留管线第八章 该项目群.设计一、“项目群”主题经营理念二、“项目群”.整体功能设计三、展示交易功能.项目1、服装服饰展销中心2、儿童用品展销中心3、文化办公用品展销中心4、体育休闲用品展销中心5、家居用品展销中心6、日用品展销中心7、食品展销中心8、汽车用品展销中心9、国际贸易中心

3、四、辅助配套功能.项目1、会展中心2、商务休闲会所3、餐饮服务中心4、配送仓储服务中心5、商屋6、其它第九章 该项目常规性营销工作准备第十章 结束语江西.南昌小商品城项目市场研究及总体初步定位报告第一章 前 言本项目市场研究是通过对江西.南昌市商业现状，用一系列定性或定量.方法，对所提取.研究对象进行.一种信息筛选、归纳和分析.过程，是本项目定位、项目发展和项目推广.基础，其结果是为本项目提供系统.、前瞻性战略思路我司于2006年9月份接受-公司.委托，对江西.南昌小商品城项目进行总体策划工作；我司对此项目非常重视，成立了项目专案小组，在开展市场研究工作时运用了目前最先进.市场研究方法，从项目

4、开发所涉及.点、线、面等多角度获取相关.调查数据，并通过深入.分析得出有关结论，通过对江西.南昌本地各类专业市场.深入调查，从而得出有实质性意义.研究结论，为本项目.最终定位提供一个坚实.依据本项目作为委托方在江西.南昌市.第一个商业房地产项目，成功与否对委托方实现企业生存与发展具有关键性意义和长远影响特别是项目在规模、形态、商业行业等方面操作难度极大，使企业.生存风险过于集中在一个项目.成功与否上基于以上客观因素，我司对本项目.策划原则是：降低风险、树立品牌、长远发展！为了最大限度.减少项目运作过程中.失误，降低项目运作.风险，充分利用江西.南昌洪城路象湖北岸.商品小商品批发市场群、尤其是洪

5、城大市场商圈.商业文脉，委托方提出了把“江西.南昌小商品城建成一个我国中部最大.以商品批发为主.超大型、综合性.集商品展示、批发交易、仓储配送、零售、餐饮、休闲娱乐、配套办公于一体.现代化小商品交易市场”.战略思路；也为了使委托方该项目.战略思路得到更系统和规范地实施，我司在对项目进行多角度、多方位、多产业调查.基础上，基本认同委托.战略思路，并在此基础上进一步提出以“工贸联动为产业发展模式.市场展销中心”策划理论为指导，将“小商品批发市场”.概念提升为“我国新型.、有完善配套服务功能.，以商品展示和推介为主题.、经营有品牌和产地商品.、引入信息化系统、大型和规范.现代化市场展销中心”.战略概

6、念，并通过发展江西.南昌小商品城项目、通过以各种主题交易市场为龙头，在更高层次上、以更大.力度带动江西.南昌市昌南城区小商品批发市场产业结构.全面升级；依托江西.南昌洪城路象湖东岸和北岸.商品小商品批发市场群.基础，构建中部最规范.、具有高度信息化和产业化.、集多产业商品.交易市场中心，同时将该项目建成为中部多种国内外商品.展销中心、集散中心、展示中心、推介中心、信息中心、旅游中心基于项目具体情况，该项目周边同类型.商业项目较多，极容易形成同业.竞争因此，必须挖掘项目.独特优势，使项目做到“三性”（即唯一性、排它性和权威性），使该项目在区域市场上脱颖而出，抢占市场制高点，获得市场超额利润，提高

7、项目开发.附加值通过前瞻性战略思路.该项目，围绕着与其相配套.公共配套设施和商业服务设施，将使江西.南昌市昌南城区获得更为广阔.发展空间，从而加快江西.南昌市昌南城区.城市化进程即通过“江西.南昌小商品城”项目.实施，将大大加速昌南城区.城市化、产业化、现代化.进程，实现商业配套、生活配套和社会配套发展协调.城区格局第二章 小商品批发市场在我国.发展现状一、小商品批发市场.研究和发展：（一）我国小商品批发市场.研究：1、我国小商品批发市场.态势：（1） 我国小商品批发市场.作用：我国商品小商品批发市场伴随着改革开放逐渐兴旺活跃，成为我国市场体系一个重要.组成部分，人们社会经济生活中一个不可或缺

8、.商品流通渠道我国商品小商品批发市场经过二十多年.发展，其在资源配置、扩大内需、引导生产、搞活流通、价格体系形成、推动地方经济发展等方面发挥了重要作用（2） 我国小商品批发市场与批发商面临.局面：近几年，批发行业在生产商自销（专卖店和直销店）和大型零售商批零兼营（沃尔玛、上海华联、国美电器、苏宁连锁）.双重挤压下，商品小商品批发市场作为批发业务.主要承担者，其交易额.增长速度趋缓，呈现出相对萎缩.局面同样，在商品小商品批发市场面临着交易额增长速度下降.情况下，批发商正面临着来自各方面.挑战一方面，部分厂商为减少营销环节，降低营销费用，杜绝伪冒品.损害，直接经营连锁专买（直销）店，通过这种方式，

9、厂商.产品跳过中间经销商而直接到商店陈列、展示与销售架，从而达到市场占有.目.；部分厂商介入零售业，或成立专业.营销公司，或干脆与地区经销商合资成立销售公司，介入批发经营以强化营销渠道.掌握力量；一些大.零售商直接与厂商协议与沟通，成立物流中心，取得较低.进货价格，把批发商甩到一边另一方面，批发商或因人力、物力、财力及经营观念.原因，不能满足厂商.整体需求，无法配合厂商.渠道策略或推广策略，不能发挥铺货、陈列、推广.功能，尤其是新产品上市时，厂商要求批发商配合厂商.推广政策全力铺货，但批发商不能全力配合，使厂商新产品上市政策没有收到应有.效果【结论】在这样.大市场环境下，该项目作为一个大型.、

10、定位在以批发业为主导.商业物业，必须成为一个全新.批发形态，必须在对现在小商品批发市场.历史、经验、发展趋势、运作手法和发展战略研究.基础上，进行创新2、我国小商品批发市场建设与发展经验（1）走统筹规划，强力依靠政府发展.路子：小商品批发市场.健康发展，必须建立在统筹规划.基础上各地小商品批发市场发展实践证明，凡是注重、加强统筹规划、合理布局，把市场发展纳入城市建设中去.地方，小商品批发市场就能够健康有序发展（2）走明确市场定位、办特色市场发展.路子：无论是产地市场、销地市场，还是集散地市场都必须依托当地优势，选择经营品种和发展规模例如：寿光蔬菜小商品批发市场、绍兴轻纺城依托当地产品和种植业优

11、势，走市场连基地，基地促市场.发展路子，有意识.培育自己.产业基地，形成“产（业）-（加）工-贸（易）”结合.体系，为市场发展打下坚实.基础河南中原芝麻小商品批发市场、浙江海宁皮革服装城、深圳布吉农产品小商品批发市场分别以其经营品种、款式与价格优势、新.交易方式为特色，形成了“贸-贮-贸”.商业体系，确定了其在同类市场中.领先地位，并保持强劲.发展势头河北保定依托传统优势，发展特色专业市场，一举成功，如安国东方药城、留史皮毛、望都辣椒、满城草萄市场等等（3）走强化市场管理与净化市场服务，完善市场功能发展.路子市场.竞争，很大程度上可以说是管理与服务.竞争办市场并不是简单.物业管理，而是要不断创

12、新服务手段和方式，一切以客户.利益为前提，为客户提供最优质.服务，增强市场.凝聚力（4）走小商品批发市场多种交易模式.发展路子走出传统.“一手钱，一手货”.简单模式，积极寻找适合不同市场发展.新型模式，是促进小商品批发市场发展.重要内容大多数市场在这方面进行了有效探索，如一些市场通过举办展览会、展销会、交易会、博览会等，使市场得以快速发展与升华；一些市场通过在外地办分市场，扩大了规模；一些市场在现货仓单交易方面上进行了大胆探索，如我国商品交易市场、华通有色金属中心小商品批发市场、昆明商品中心小商品批发市场等，取得了较好.效果；有.已开始在电子商务方面进行积极探索，一些市场在拍卖、计算机网络交易

13、方面进行了尝试，为市场发展注入了活力，一些市场积极引进现代营销方式，把连锁经营、代理、配送等新型流通形式引入小商品批发市场（5）走以股份制形式办市场.发展路子：一些市场在股份制改造方面进行了探索，为市场注人了新.活力如深圳布吉农产品中心小商品批发市场、绍兴轻纺城等通过股份制改造，一方面解决了企业办市场面临.资金困难，另一方面也促进了经营机制.转变西南建材中心小商品批发市场、武汉武泰闸农副产品中心小商品批发市场、义乌我国小商品市场、合肥长江小商品批发市场等在股份制改造方面进行了积极探索，有效地实现了小商品批发市场管理机制创新【结论】该项目.投资开发应该在总结我国小商品批发市场成功经营.基础上，有

14、所创新必须有非常清晰.市场定位、明确.主题特色、完善.管理与服务体系，而且该项目在建成后还必须经营，只有经营才能获得更高.收益和更有特色；促销.手段不仅仅有会展、博览这些阶段性促销手段，而且要有每天都有多主题.、多概念.促销方法，包括新品推介、滞销品.甩卖、季节产品倾销等3、我国小商品批发市场.战略性转变：小商品批发市场从起步到发展有近25年，虽然全国发展很不平衡，东部沿海省市已基本饱和，中西部地区还有较大发展空间，但从总体上讲，我国.小商品批发市场已基本完成发展期而进入调整期，面临着一个业态提升，扶优扶强，功能扩充，管理升级，二次创业.严峻挑战在2006年至2020年期间，由于我国仍然还是一

15、个发展我国家，城市化水平还较低，各地经济发展.不平衡性，加上传统.消费习惯，还将存在较大.发展空间，充满着活力，但数量不应增加太多，一些名牌小商品批发市场将存在更长.时间，特别是农副产品小商品批发市场存在.时间会更长如何实现我国小商品批发市场.战略性调整、创新与发展呢? （1） 实现小商品批发市场.管理创新，向法制化转变市场经济就是法制经济，小商品批发市场作为市场经济.一种形式，必须通过法律手段进行规范化发展（2） 实现小商品批发市场.组织创新，向质.提高转变市场建设.重点要放在市场功能.完善上，要大力发展专业化市场，综合性市场要按经营品种.商品特性进行分类，建立专业交易区，专业性市场要重点培

16、育代表市场特色.品种，形成市场自己.特色，建立起各具特色.市场群体要大力培育有影响力.交易商，特别是一级批发商，大力培育市场中介组织与经纪人队伍（3） 实现小商品批发市场交易方式.创新，向集约型转变小商品批发市场不是简单.商品中转站，从世界小商品批发市场发展趋势来看，小商品批发市场必须具备“商品集散、财务结算、信息传播和价格形成”四大功能（4） 实现小商品批发市场形象创新，向成为优质产品.集散地转变小商品批发市场总是与假冒伪劣商品联系到一起（5） 实现小商品批发市场制度创新，向投资多元化转变积极引导小商品批发市场运行和管理体制向现代企业制度方向发展，通过对现有小商品批发市场.改组、改制，努力实

17、现跨所有制、跨行业、跨地区.联合，实现小商品批发市场.战略性重组，通过股份制形式来经营管理小商品批发市场（6） 我国小商品批发市场.前景据有权威专家预测：2012年后.我国批发业将变得生机勃勃，实力非凡 【结论】 如何解决一个企业经营.形态是市场与政府经营.管理形态.职能转变，对开发商是一个考验 该项目.功能必须借鉴许多其他商业.功能，增加配送、仓储、推介、展示等辅助功能，按照商品品种规划多个主题.专业市场，并通过培训、专题会议、俱乐部、推介会，提升内部批发企业.水平，增加该项目.整体竞争能力 该项目一定不能走目前小商品批发市场千篇一律.摊位制.对手交易模式，积极把连锁、代理、配送、拍卖等现代

18、营销方式引入到小商品批发市场中来，对于部分商品大胆探索网络交易、仓单经营等符合小商品批发市场运作.交易方式，使其成为商品.集散中心、信息中心、价格形成中心和统一结算中心 该项目必须加强管理，积极推广与宣传，提高小商品批发市场中经营商品.质量，杜绝假冒伪劣商品，树立在小商品批发市场.品牌形象 对于该项目，从企业运作形态上，开发商可以将项目分拆，通过与国内.著名小商品批发市场加强联合（例如浙江义乌小商品、永康五金，广州白马服装），这样，一方面可以降低开发商.投资风险，另一方面，通过兼并、联合，扩大市场规模，增强市场.竞争能力和辐射力二、国外批发企业.竞争分析1、国际小商品批发市场.发展趋势根据对国

19、外小商品批发市场.研究分析，发达国家.批发业已发生了明显.变化国外.流通产业发展.趋势是从以生产者为主导发展到以批发商为主导，最终发展到以零售商为主导零售主导批发主导生产主导可以看出万客隆、麦德龙、山姆店、普尔斯马特等应该说都是从批发业向零售业过渡转型过程中.商业业态大力发展物流，做配送服务，通过与物流、网络.有效整合来完成传统小商品批发市场.转型，使批发企业向规模化、连锁化发展【结论】该项目.批发形态绝对不同于周边摊位式.小商品批发市场，而是一种批零兼营.、批发采用零售运作模式.、集批发与多种形态商业混合.市场形态2、国外批发企业进入我国.模式：我国虽然尚未对外开放小商品批发市场，但国际上一

20、些大型跨国批发企业利用我国批发商.困难，通过不同.手段涉入我国.批发业 这些外国批发商主要采取以下四种办法在我国建立批发网络： （1）与较小.零售商建立仓库小商品批发市场：德国麦德龙公司在我国以经销商.名义登记，开展批发业务，并在上海、无锡和宁波建立四个连锁仓库市场；其每个市场面积达16000平方米，自称拥有 10-12万顾客；麦德龙公司初步.市场目标是让中小零售商成为顾客，并计划在长江三角洲每片100-150 平方公里.范围内建立一个类似.市场目前麦德龙公司60-70.客户是集体采购者（2）在出售国内生产产品.幌子下潜入小商品批发市场，建立批发销售网：可口可乐在我国已投入8亿美元建立20多家

21、地方工厂，每家都拥有广阔.销售网（3）在我国建立销售代理网：代理商促销.国外品牌产品包括汽车、电脑、机械、设备、服装、食品和日用品等等，这种批发业务是由不同层次.代理进行.（4）投资在产品生产、流通和经销以及建立加工和配给中心，以此做批发业务：外国批发商进入我国小商品批发市场.典型做法是：一开头做零售，然后发展成连锁商店，再后就建立配给中心，最后进行批发业务国外批发商静静地逐步进入我国市场已引起有关部门.注意，同时也引起国内批发经营企业.重视上海国内批发商已决定加强批发业务，并培训自己.代理，建立配给中心，发展大型专业化市场和建立大型.流通中心，使自己适应市场.变化，与外国批发商展开竞争【结论

22、】了解国外.批发商进入我国.模式，同时了解未来小商品批发市场.运作手段，采用适度超前.手段，是建设一个符合市场需求.项目如何利用国外批发企业试图进入我国.机会，通过合资、合作等模式，共同建立具有国际水平.小商品批发市场（类似国内零售业发展.初期）；通过培训，提高我国批发企业.水平是十分重要.3、台湾批发商.运作模式：（1）CC.商品批发交易模式：目前，台湾.一些批发商以 CC(cash and Carry)即付现与自取.方式，开创了台湾小商品批发市场运作.新模式CC模式可以称之为顾客(零售店)自行在小商品批发市场采购、自行配送产品、并直接支付现金.交易模式，类似于麦德龙购物中心.批发模式（2）

23、CC.批发商品.特点：通常，台湾饮料或食品行业，都采取经销商模式，划分区域经营辖区内.零售客户，采用路线推销(一边订货、一边下货)或引货推销(以预售方式，今天委订，明天送货).方式，以掌握市场业绩（目前国内.宝洁公司采用这种模式）而 CC模式则是，以高周转特性商品为主要.商品结构，成立一个大型批发中心(仓库)，由顾客自行前来采购，原则上以自助式和现金购买来完成交易，同时自行配送商品（3）CC模式.市场对象：市场对象，一种为零售形态.超市、杂货店、百货店等团体客户，一种为大批量业务使用者，如工厂、学校、餐厅、酒吧、饭店等，都是潜在.客户群（4） C C模式.经营形态：商品结构：以一般消费品为主，

24、主要集中于高周转特性.商品销售方法：以自助方式参考陈列架上样品为选择对象结算：现金配送：顾客自行负责经营形态：批发商建立.批发中心顾客：为持有会员卡.零售业及业务使用.团体客户在CC.销售市场范围内，除了零售客户外， 采用 CC模式.批发中心，可以成立连锁店C C模式相对路线销售.批发模式，在于降低负担给业务员.推销与商品配送等成本一般而言， CC模式.批发价，大约比一般批发业低5至10，而季节性商品更可以再低1至3，提供给零售客户作为季节性促销用【结论】该项目在条件许可.条件下，可以同台湾批发企业合资或合作，对于部分产品采用这种模式.批发经营，来带动整个市场展销中心.水平，也符合国际小商品批

25、发市场.发展趋势当然，也可以引入国外类似.批发企业，例如法国.低压电气设备分销商蓝格赛、德国.麦德龙；在条件成熟.情况下，还可以在国内采用连锁.模式发展4、WTO对我国小商品批发市场.冲击：（1）我国批发行业发展.“保护时间”：入世5年后，我国市场将全面对国外开放对于我国批发业来说，从2000年起至2006年底是最后.保护期，利用这一时间差，迅速使企业发展壮大因为国外批发企业借助资金势力，先进.物流技术和管理技术，一旦介入我国批发业，对传统小商品批发市场必然带来极大.冲击 【结论】不研究国际上小商品批发市场.发展趋势，不研究国外.批发行业.规律，盲目.投资建设传统.小商品批发市场，风险是非常大

26、.（2）对工业品.冲击小于日用消费品：小商品批发市场从性质上说，它承载众多批发户，如厂家、一级批发、二级批发、零售商等，入世后，国外大量资金、技术对批发业.介入和对其关联行业.冲击必然影响国内.批发业；而小商品批发市场中按批发行业不同，影响也各有不同一般来说，对以工业消费品为主.小商品批发市场.冲击要小于以农产品及日用百货为主.小商品批发市场比如，对农副产品、糖酒、食品、家电、日用百货等商品.挑战较大；而在建材、书刊、医药等某些行业.机遇则更多一些 【结论】若从开发形式看，江西.南昌小商品城属于房地产开发，我们研究认为，入世后对以小商品批发市场为依托.商业房地产业也会带来一定.影响 （3）对零

27、售业.冲击小于批发业：对我国零售业从1992年商业改革开发以来，通过各种渠道进入我国.外资零售企业已达500多家，竞争虽然激烈，但国内.商业企业从效仿到超越，已积累相当丰富.经验，因此，其零售业.应对能力应大于外资零售对其.冲击能力 【结论】在今后.竞争中，如果我国.批发商业企业，还是沿用老.管理手段、经营手段，将很难在竞争中占据优势因此，该项目若不寻求制胜对策，最终竞争.结果将使自己市场对象被淘汰出局“二、小商品批发市场面临.主要问题：（一）小商品批发市场.主要问题：1、小商品批发市场.定义小商品批发市场是指为买卖双方提供经常性地、公开地、规范地进行商品批发交易，并具有信息、结算、运输等配套

28、服务功能.场所2、小商品批发市场.特征有固定.场所和商品分装、加工、储运配套设施；陈列大量商品以供看样订货；为吸引客户进场交易提供便利；“市场”经营管理机构不参与商品经营；进场客户有相当经营实力，长期驻场3、小商品批发市场.主要功能集散（商流）功能；结算功能；信息中心功能；价格形成功能；加工、配送功能；服务功能；交易功能；管理；展销功能；代理功能4、小商品批发市场.作用衔接产需，指导生产，引导消费；发挥价值规律.作用，发现商品价格；维护交易秩序，规范交易行为；有利创造品牌，促进新产品开发，保证成交质量；提供规范交易场所；有利加速资金流转（保证金制度，为购销双方合同担保，避免经济诈骗行为）5、国

29、内小商品批发市场.主要问题摊位制为主，档次较低，设施简陋；交易方式简单、原始，交易行为不规范；交易功能单一，配套功能差；以管理为主，管理人员素质低，市场.创新能力极差；个体户为主、企业和有品牌.产品参与.极小；资金能力有限；不注重经营，是房地产开发商，只是租赁摊位，经营能力较差甚至没有经营；投资能力不足，注重硬件投入，不注重软件.投入，更不注重配套服务.功能；缺少小商品批发市场必备.物流、配送、包装等服务；管理技术落后（二）小商品批发市场.主要对策1、对策之一：整合资源：与“物流”及电子商务整合，速度制胜现代物流，被称为是企业.第三利润源泉，是21世纪最大.蛋糕之一据有关资料介绍，日本著名批发

30、商业企业丸红已经和上海一百正式成立我国第一家合资批发企业，该企业向社会各类零售企业提供物流配送服务而除大型百货商店、街头各小型非连锁便民店需要物流配送外，即便是沃尔玛这样.国际连锁店也需要社会物流配送服务因此，我国.批发业与物流业整合势在必行 在我国，物流运作.真正主体制造商、批发商和零售商物流意识.觉醒才是近两年.事情绝大多数传统物流企业仍然停留在低水平.服务层面上将来小商品批发市场要做到一切以满足客户需求、开发客户需求和创造客户价值为基本出发点和终结目标【结论】小商品批发市场不仅仅是为批发商业企业提供一个简单.“卖场”，所以，该项目一定要增加“卖场”之外.功能规划，这也是同周边小商品批发市场竞争.关键所在物流配送服务旨在解决企业管理创新和商品.流通速度问题信息.全球化，世界范围内物流业.介入，将使交易.直接化倾向更大，批发业作为交易.中间环节