瑞丽国际汽车城优质项目可行性分析.docx

1、瑞丽国际汽车城优质项目可行性分析瑞丽国际汽车城项目可行性分析10月编制人：李锋目录第一章 总 论一：项目概况项目名称：瑞丽国际汽车城 项目地址：中华人民共和国瑞丽姐勒经营范畴：市场摊位、进口及国产整车销售维修、汽车美容装饰改装、车辆落户、保险承保定损及理赔、二手车置换买卖、驾校、车辆设施出租、餐饮 、服务、仓储、物流。项目建设内容及规模：总占地18.8亩，项目包括:露天汽车展场，棚盖汽车展场，展场办公室及门面，道路绿化及环境。预测机动车年交易超过5000辆，年交易额5亿元以上。投资总额：人民币3000万元，其中固定资产投资万元，铺底流动资金200万元。二：编制范畴该可研报告编制范畴涉及：项目建

2、设背景及必要性、市场现状及前景分析、建设内容及规模、建设地址及建设条件、项目方案设计、环保、消防、节能及安全、招投标方案、项目组织机构设立、项目营销策划、项目实行进度、投资估算及资金筹措、经济效益评价、结论及建设。三：重要技术经济指标 详见附表1-1序号项目单位数据备注重要数据1项目占地面积亩18.8另加八面临风拐角面积2总建筑面积平方米3000预估3露天汽车展场平方米550预估4棚盖汽车交易展厅平方米2400待规划5办公室及门面平方米待规划6道路平方米待规划7绿化及环境平方米待规划8项目总投资万元30009固定资产投资万元含维修设备10其她费用万元800品牌保证金及车款11市场宣传推广费用万

3、元20012铺底流动资金万元20013年平均利润总额万元3000投入经营前平均数14自筹资金万元3000四：简要结论瑞丽国际汽车城建成后，国内外重点汽车生产厂家和云南知名汽车品牌经销代理商将汇集其中，同步，将瑞丽市机动车车检站整体迁入瑞丽国际汽车城，并对该市场实现专业化、规模化经营，逐渐将瑞丽国际汽车城哺育成为云南乃至东南亚地区具备较强影响力和辐射力当代化专业市场。预测将交易各类机动车5000辆以上，交易额将超过5亿元；运用瑞丽市独特地理优势通过努力，瑞丽国际汽车城将逐渐发展成为适应全市乃至东南亚经济发展机动车行业交易中心、信息中心、车辆维修保养中心、汽车进出口贸易中心。成为具备全国重要行业地

4、位机动车贸易服务中心，对增进区域经济发展产生较大影响力和带动力。项目实行后具备良好经济效益和社会效益，项目建设是必要，经技术、经济、市场等方面论证，项目是可行。第二章 项目建设背景及必要性一、项目建设背景（一）随着国务院关于支持云南省加快建设面向西南开放重要桥头堡意见颁布，瑞丽市都市基本设施建设迅速完善，经济状况发生了巨大变化。（二）、美丽边境口岸都市瑞丽，位于云南省西部，从属于德宏傣族景颇族自治州。绝对地理位置处在东经97. 3198. 02，北纬23. 3824. 14之间。陆路距省会昆明752公里，距州府潞西103公里，为东起上海，西达瑞丽320国道终点，是滇缅公路与中印公路（史迪威公路

5、）交汇处。其东连潞西，北接陇川，西北、西南、东南三面与缅甸山水相连，村寨相望，毗邻缅甸国家级口岸都市木姐。瑞丽具备得天独厚区位优势。它与中华人民共和国和谐邻邦缅甸山水相连，国境线长169.8公里，是中华人民共和国陆路边境线上对外开放条件最佳地方。从昆明出发沿320国道一天半路程即可到达邻国缅甸边境，地理、气候条件优越，边境口岸、边境通道可以“全天候”运用。 瑞丽处在中华经济圈、东盟经济圈和南亚经济圈结合部，是中华人民共和国实行南向印度洋战略重要门户。从交通条件看，瑞丽具备通往缅甸、辐射东南亚、南亚最便捷通道。起自上海320国道由瑞丽姐告出境与缅甸“史迪威”公路相连。从昆明到瑞丽高速公路于全线贯

6、通。从昆明到仰光公路全长1800公里，即可进入印度洋。绕开了“马六甲困局”瓶颈，并可缩短运距5000多公里，节约运送时间1530天。由此可见，在将来几年中，中华人民共和国经济发展处在良好态势，国民经济将长足发展，而瑞丽市作为具备不可代替优势区域资源中华人民共和国云南边境口岸，生产总值及各产业也将均衡发展。人民生活水平得到相应提高，从解决温饱上升到追求小康生活，其重要标志之一汽车必将在家电、住房之后形成国民下一种消费热点。综上所述，无论是轿车还是货车，无论是汽车还是汽车配件、美容等有关行业，在此后数年里将由于需求增长而繁华，全国各大汽车厂家提出产量筹划均比去年增长近一倍，如何让市场消化产品成为当

7、务之急，作为内陆都市，瑞丽市汽车流通相对滞后非常严重，解决瑞丽缺少大型、综合性汽车交易市场已成为燃眉之急，而瑞丽国际汽车城建设，正好弥补了滇西部汽车流通领域空白。二、项目建设必要性（一）该项目实行是推动本地汽车业发展有力办法汽车产业在国内属幼稚产业，是国家重点扶持和哺育对象，发展空间辽阔。随着汽车使用环境逐渐优化，汽车消费政策日益改进，中华人民共和国内地人均收入水平不断增长，城乡居民家庭汽车普及率将大幅度提高。中华人民共和国进入WTO，国际品牌汽车及经营模式迅速进入中华人民共和国市场。依照汽车行业“高起点、国际化、代理制”原则，迅速组建当代化、品牌化、规模化与国际接轨汽车营销体系，将我市汽车产

8、业从单毕生产功能有限发展空间提高到生产与流通协调发展阶段，必将加快瑞丽汽车行业、信息产业、金融业、商贸流通业和房地产业以及当代物流业、都市型服务业之间互相融合渗入与发展。（二）该项目实行有助于建立一种完善当代汽车流通体系据国外资料表白：在汽车产业利润中，制造业仅占30%-40%，流通及售后服务领域占60%-70%。国内汽车工业发展由于起步晚，再加上老式筹划经济影响等因素，使得厂家相对注重生产过程，比较忽视流通贸易重要性，从而导致汽车服务贸易相对薄弱，成为整个行业发展瓶颈。服务贸易，涉及售前、售中及售后服务各方面内容，即：售前购车指引、上牌手续办理、汽车配件供应、售后维修、装饰美容、驾驶技术培训

9、、信息网络建设以及汽车文化哺育等。国家关于汽车服务政策制定与执行、各地区汽车交易大环境状况、生产厂家对所售车辆执行售后服务力度等，都将直接影响到汽车服务贸易水平。现阶段，重要问题集中在生产与售后服务脱节，服务原则、维修技术差，零配件质量不高，伪劣配件多，政府关于部门监控不力，收费混乱等方面。虽然国内服务贸易水平发展缓慢，但在不久将来，服务贸易作为汽车销售必将延伸某些，发展潜力无疑是非常巨大。瑞丽市既有汽车市场规模偏小、布局分散零乱，给人一种散、乱、无序外在形象。有一定影响力和规模重要汽车市场中，翼龙、双龙、保成等，系自发形成街边市场，因场地限制已无发展空间。功能单一，商气局限性。设施简陋，规模

10、受限。既有市场经营模式老式落后，不能达到规模化和集约化经营，这不但与我市汽车生产行业发展不相适应，也与瑞丽市区域经济发展不相协调。该项目建成后，经营面积将达18.8亩，是当前边境地区规模较大、功能较全、模式较新、维修技术精湛汽车交易市场。该项目实行并运营，弥补了瑞丽市缺少超大规模汽车市场“空白”，并且凭借便捷区位优势、经营优势及网络资源优势，把广大消费者、生产厂商、配件供应商以及配套服务商紧密联系在一起，形成集团化经营优势，真正形成供、产、销一条龙配套体系，并建立完善经营格局，实现政府、厂商、消费者、市场经营者真正意义上“四赢”。（三）该项目实行可以带动滇西南区域经济发展瑞丽国际汽车城将形成汽

11、车整车及零配件专业市场。通过市场带动有关制造业与辅助行业发展，涉及物流中心、酒店、餐饮娱乐一条街等，必将有力地带动滇西南区域经济迅速发展。第三章 市场现状及前景分析一、市场前景分析据记录，至末，国内民用汽车保有量达到569521万辆(涉及三轮汽车和低速货车1468万辆)，比末增长14.3%，其中私人汽车保有量39534万辆，增长30.8%。民用轿车保有量91958万辆，增长26.7%，其中私人轿车21522万辆，增长58.5%。而国内汽车市场也将持续第保持两位数增长，预测国产汽车销售量将达19023万辆，比增长65%左右。瑞丽国际汽车城兴建弥补了滇西地区没有规模化汽车行业市场空白，可以满足滇西

12、大某些地区人民群众购车、用车需求。如此庞大汽车增长，也会催生出一种庞大车维修行情。随着滇西部开发，泛亚经济体形成。汽车社会化和私家车大量发展，使汽车销售、维修走向社会化，并促使汽车维修业从产品型行业向服务型行业过渡，按照市场化规定，形成了一种社会化、资金和技术密集型、相对独立行业。汽车产业化专业化运营势在必行。二、瑞丽国际汽车城优势（一）区位优势不可取代独特地理位置和边境口岸优势。（二）规模优势瑞丽国际汽车城是行业规模化，专业化运营大型汽车行业平台，极具规模优势。（三）经营优势瑞丽国际汽车城将采用国内外大型汽车市场先进管理经验，突出专业化服务优势，使厂商经营管理费用大大减少。（四）政策优势该项

13、目是瑞丽市重点项目之一，得到了瑞丽市各级领导和部门关怀和大力支持。市府关于部门明确表达，作为瑞丽市重点项目，从立项批复、手续办理到招商经营、税费及配套政策上都将得到特殊扶持，必将会给项目建成后运营提供政策保证。项目建成后我市车辆管理所,车检站将率先迁入。（五）网络优势老式汽车市场里厂商与消费者之间完全是一种面对面沟通、交流、销售模式，而瑞丽国际汽车城将在老式市场基本上，运用当代化互联网络服务突出“无形”市场功能。市场展销区配有先进通讯系统，并提供电子显示屏及“电子商务”等信息平台。 第四章 建设内容及规模一、功能定位（一）市场定位瑞丽国际汽车城定位为中华人民共和国滇西部地区集国内外品牌乘用车、

14、整车交易、配件供应、物流配送、维修保养、装饰美容、汽车会展等于一体汽车贸易及服务中心，是滇西部地区规模最大、功能最全、模式最新多功能国际化当代汽车城。（二）经营品种轿车、汽车配件、装饰美容材料、维修保养等。（三）功能分布整个汽车城分为贸易区、配套区和服务区共三大区： 1.贸易区：涉及汽车交易区、零配件交易区、会展区；2.配套区：物流配送、维修装饰区；3.服务区：涉及综合管理服务区、生活服务区、休息娱乐区。（四）服务项目 1.为进场厂商提供寻常商务服务：协调关于职能部门，现场提供工商、税务、车管、稽征、金融、保险等管理与服务；2.代客新车上牌、驾驶证备案、车辆、年审、办理保险服务等；3.组织汽车

15、展销会、交易博览会，提供关于国际汽车发展最新动态信息；4.建立汽车专业网站，开设电子商务项目，建立网上信息查询及交易通道，设立大屏幕电子显示系统，发布汽车交易信息；（五）辐射范畴立足瑞丽，辐射滇西，联结国内、国外汽车市场。（六）总体构想为保证项目成功，项目规划按照“前瞻性、高起点、低进入、统一设计、分步实行”原则，整合社会、政府、行业各方面资源，积极建造全新瑞丽西部国际汽车城。第五章 建设地址及建设条件一、建设地址本项目拟建于瑞丽姐勒，选址320国道，新修40米宽敞道，建设中火车站交通辐射网络中心，交通便捷。项目建成后该区位势必成为瑞丽市黄金商业地段。第六章 项目方案设计一、规划目的及总体思路

16、（一）规划目的实现布局合理、功能齐备、环境优美、技术先进当代化综合社区。密切联系客观实际，结合气候、风向、地形、地貌及周边环境进行创作，建立“以人为主，物为人用”观点。（二）总体思路1.结合地表，统一设计、分区规划，由总体到局部进行设计。2.合理分区，合理布置景观大道、会展区、露天停车展场、商务办公区、物流配送中心区。做到既紧密联系，又分区明确，互不干扰。3.考虑场地地理优势，注意国际汽车城形象，采用高低错落，一张一弛等手法，来强化各类建筑所体现景观特色二、规划布局将用地划分为几大功能某些来进行规划设计，规划用地范畴大某些规划为汽车展场及经营用房，并结合管理、服务等设立相应配套设施。出入口某些

17、解决成入口广场，以有利集散人流、车流。在建筑形式上强调简洁、明快，具备当代感及高科技感，以给人视觉上强烈冲击力。品牌轿车交易区整个平面布置和建筑力求模式新颖，具当代感，以充分展示项目形象。城内绿化带形成有机整体，配以休闲、歇息场地、草坪和花坛等。满足促销对场地需求、营造良好汽车经营氛围，树立市场形象。综合管理服务、零配件交易、物流中转区等，规定设施齐备，功能完善。考虑活动集会地等，规定极具当代感。该项目在设计上充分展示特殊风格，达吸引人流及商家前来观赏和增进购买力效果。汽车棚盖展场1层。轻钢网架构造。棚盖采用轻质透明玻璃钢瓦，与地面大块高档地面砖相辉映。三、绿地规划规划区内绿地规划布局构造可概

18、括为“点”“线”“面”有机结合系统构造。（一）点：重要指庭院绿地，展场绿地，以草坪、花卉和灌木为主。（二）线：充分运用场内道路两旁行道树和人行道两旁带状绿地形成线性绿化布置，行道树采用效果好常绿乔木，带状绿地则多用树木点缀。（三）面：在汽车城入口处及会展中心旁等地方充分运用土地成片布置草坪和整型植物，同步辅以五彩花卉来点缀，形成大片绿地。汽车展场与停车场满铺草坪砖，以增长绿地面积。四、建筑风格建筑风格既不拘泥于老式，也不适当一味追随潮流，而应当选取一种典型，富于渲染展示氛围建筑形式，通过多次比较，初步决定采用晚期当代主义建筑理念来指引设计。同步，借助于新型材料、当代解决方式，使瑞丽国际汽车城融

19、入高科技、当代化时代风格，做到既气派又典雅效果。五、防灾设计该规划片区防灾规划重要是指防火，防震，防盗，规划区内各项建设工程必要严格执行现行国家颁布防火规定（范），加强消防设施建设。 汽车及配件交易市场道路成环状，并可端部回车，消防车均能顺利通过，便于发生火灾时，可由市政消防支队施救。区域内各建筑物构造造型、墙、柱、梁、板等均按照“建筑防火规范”规定进行。各建筑物疏散距离用出口数量也符合防火规范规定。各重要建筑耐火级别为二级。第七章项目组织机构设立一、组织管理瑞丽国际汽车城由全职公司统一负责整个项目建设和建成后经营管理，涉及规划、设计、拆迁、建设、管理、招商、融资事务组织、协调、运作。二、组织

20、机构及人员配备（一）组织管理及经营者基本概况 1.组织架构公司严格按当代公司制度建立组织机构，设立董事会，实行董事会领导下总经理负责制。机构设立详见“组织机构图”。组织机构图 各部门重要职责为：行政人事部：负责公司行政、办公、人事等工作；同步负责协调公司各部门关系。招商策划部：负责项目策划招商设计、实行、市场营销拓展、外联。 后勤部：负责市场寻常经营、管理，餐饮，安保，维修保洁、防火、保持良好生活、经营环境。财务部：负责公司会计核算、监督、划拨款项、报销、资金筹划制定、财务预决算编制，协调银行、税务机关关系。维修美容部：负责车辆维修保养，装饰美容改装。销售部：负责整车销售，二手车置换，后市场产

21、品销售。 服务部：负责车辆落户，检审，上牌，税收，保险。2.经营者素质公司对经营班子成员选聘实行高原则、严规定，副总经理及以上职位，规定本科及以上学历，大型公司、公司有关职位工作经验，并且获得突出成绩者。（二）人员编制员工筹划为：时间一季度二季度三季度四季度人数10人20人30人40人注：员工人数应分阶段增长，项目竣工后将基本保持员工队伍稳定。第八章 项目实行进度一、建设工期瑞丽国际汽车城工程项目建设总工期为二月时间,依照筹划于10月开始进行前期谋划工作,到12月底主体工程竣工验收,交付使用。二、项目实行进度安排在二个月时间内完毕主体工程、设备安装、室内外水、电、气、通讯等地下管线铺设，内外装

22、饰工程及道路、广场绿化、环保、灯饰等配套设施建设。 第九章项目营销策划一、项目定位（一）目的客户定位依照项目市场定位，该项目目的客户重要涉及如下几类：轿车经销商：重要涉及各品牌专卖、各级代理商、以及轿车经营者等；汽车零配件经销商；汽车维修和美容服务行业经营者；生活服务行业经营者：重要涉及餐饮、休闲、娱乐、汽车销售“一站式”办公服务单位：重要涉及税务、银行、车管、保险等职能机构（办事处）等。（二）项目形象定位瑞丽国际汽车城云南汽车市场风向标瑞丽汽车市场领头羊。她积淀了国内汽车市场领域发展成果，同步又吸取了世界汽车行业发展中菁华。从规模上讲她是一座宏大“汽车城”；从功能上讲她是一座涵盖了汽车流通领

23、域所有环节“汽车贸易园”。汽车都市场区域是以瑞丽为基地，辐射至保山腾冲芒市乃至缅甸，以及东南亚市场。瑞丽国际汽车城汽车流通领域功能完善、设施齐全汽车交易、博览及售后服务中心瑞丽国际汽车城我市首座当代化国际汽车贸易园区瑞丽国际汽车城我市首座提供汽车资讯信息交流中心二.产品方略所谓“推销第二性，物业第一性”，即产品质量是基本，整合营销是上层建筑。（一）品质规划方略近两年来，汽车市场蓬勃发展，各地汽车城上马项目激增，市场竞争空前激烈。该项目并不盲目追求豪华高档，而是以“美观、实用、以人为本”为基本准则，达到 “人无我有，人有我精”。1.室外展场：地面铺设广场砖，露天展场设立零星露天休憩区，为顾客及商

24、家提供以便。2.展场办公室及门面：办公室可依照商家规定变更面积，天地墙简朴装修。各商家在公共区域各种展示（涉及门楣、广告等）由汽车城统一规范，重点放在安全系统及电子商务系统配备。出入口控制均采用玻璃破损红外线综合控制系统；闭路电视监视系统；保安巡更管理系统；自动感应消防喷淋系统；三A智能化系统（办公自动化DA，通信自动化CA，设备管理自动化BA）；计算机网络采用FDDI，100MBPS，可靠性规范，48/5B编码，分布式时钟；公共广播传唤系统；构造化综合布线：信道直接符合BISDN设计原则，最大数据传播功率为100MBPS，能传播语言、数据、传真、图形、图像资料、电视会议与安全监视系统信息、建

25、筑物安全报警和空调控制系统信息等;宽带网设立；卫星电视信号接受、调制、调解系统。3.公共区域：提高绿化面积及道路宽度，以便人流及车流，并营造一种舒服购物环境。（二）软件服务方略除保安、车辆调度及清洁等常规服务外，特别提供秘书、翻译、图文传真、电报、复印、打字等商务服务；订购国内国际机票、火车票及船票服务；房屋维修及装饰服务；室内水电、家电、办公用品维修服务；办理宾馆客房、餐饮、娱乐预定服务；提供代购物品及送餐服务；提供代管房屋及会议设施服务；提供代缴费服务；提供代办各种工商执照服务；举办俱乐部活动；举办行业有关知识讲座及培训等；提供健身及休闲娱乐服务等。三、价格方略该项目价格应采用竞争导向定价

26、法和成本导向定价法相结合原则，所拟定价格必要为项目利润和目的市场承受力之间最佳平衡点，并具备绝对市场竞争力和冲击力，除了汽车有关行业商家外，为了吸引商业物业长、短线投资商，必要给项目创造增值空间，并为汽车城留有价格回旋余地，建议采用“低开高走”价格方略，即以相对而言较低价格入市、先汇集人气，再视其市场反映和销售进度来调节中后期价格，特别是开业第一年，价格优惠是销售及租赁杀手锏。付款方式规定灵活多样，最大限度满足不同客户规定，以便支付，分为一次性付款、按揭、以租代售等。四、招商筹划依照汽车城功能分区经营面积以及辐射范畴内汽车有关行业商家数量，拟定汽车城招商筹划。五、营销方略（一）营销阶段划分依照

27、汽车市场经营周期规律和瑞丽国际汽车城整体工程进度安排以及公司对招商工作节奏安排，本推广方案将项目推广工作大体划分为如下几种时段：1.项目蓄势期（/11/01/12/30）本阶段重要采用谋求媒体合伙伙伴、召开媒体年终联谊会、新闻记者招待会、轿车经销商会面会、云南汽车市场专项研讨会等方式在媒介和业界初步树立项目第一印象。在信息发布方面仅局限在项目VI、名称、概况等方面，让项目“犹抱琵琶半遮面”，朦朦胧胧，唤起媒介和业界求知欲望。通过厚积薄发方式进行前期蓄势。完毕工作： 联系并拟定广告合伙单位、印刷品设计制作单位、模型设制作单位、报社、电视、电台、网络等新闻媒体单位。VI设计及VI系统导入项目宣传品

28、设计及制作项目模型设计及制作户外广告选址及设计制作项目工地及招商接待中心包装软性新闻宣传制作并发布项目电视形象广告设立项目专业网站并将项目有关信息在网上发布召开开盘典礼2.强势推广期（/1/01/3/15）本阶段重要通过开工典礼、开盘庆典、汽车赛事、优惠促销、开业庆典等促销推广和各媒体广告联合强势推广项目，让目的客户充分理解项目状况以激发起交易欲望。在信息发布方面重要涉及项目各强势卖点和客户重要关怀实质性问题。本阶段推广重要目是全面配合和增进项目招商工作。完毕工作：硬性广告宣传播放电视专项片大型户外喷绘形象广告、路牌及霓虹灯广告展开系列SP促销活动广告3.辅助推广期（/3/15/1/1）本阶段

29、重要通过各种促销活动、汽车交易博览会、汽车专项研讨会和专业知识讲座、汽车行业经纪人培训等方式制造新闻事件并辅以少量项目形象维护广告，其目重要是维护项目市场形象,扩大市场业绩。筹办汽车城专业期刊或杂志筹建汽车俱乐部重要推广渠道报纸：春城晚报、云南信息报电视：YNTV电台：云南交通广播电台户外广告：瑞丽以及周边大型喷绘、路灯、路牌、霓虹灯广告网站：云南信息港、新浪云南（三）重要推广方式 媒体重要推广方式备注报纸平面广告、软性文章、新闻电视形象广告、专项片、专项栏目电台新闻、广告、专项节目户外广告平面喷绘、布幅、网站项目信息发布、行业信息交流现场工地及招商中心包装及宣传 第十章 经济效益评价一、基本

30、数据（一）项目营业及销售收入拟定1.项目销售收入拟定（1）商业门面销售商业门面建成后第一年售出50%，余下某些次年出售30%，销售率80%。价格按每平方米8000元计算：（2） 车辆销售销售价格按每台车10万元计算,利润按照每台车平均5000元计算(取建成后平均值,每年销售5000台)： 收入：5000台5000元=2500万元；其她收入:汽车露天展场、汽车棚盖展场、展场办公室、门面租赁收入；综合服务管理费用收入；会展收入；物流配送收入四某些。（3）会展收入：每年在市场举办两次大型会展，预测展场收入每年60万元。（4）后市场维修改装,汽车装饰美容收入：预测经营收入第一年为1000万元，从次年起每年为2500万元。（二）总成本费用测算水电费、工资及附加费、管理费用、财务费用、营业费用、折旧费及摊销、房产税和土地使用税。二、风险分析（一）重要风险因数辨认该项目风险因数重要有：门面销售价格，汽车展场、展场办公室等租赁价格，运营期间经营成本能否得到有效控制，固定资产投资规模。第十一章 结论及建议一、结论经本可行性研究初步分析、报告论证，该项目建设，是一种充分运用地理优势以及公司整体经营能力、符