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1、房地产我国房地产业的现状、存在问题和未来发展 最近几个月，中国房市引起了社会各界的极大关注。同时，由于我国房市目前正在面临着一轮新的调整，因而其走势和发展也越来越引起各界的关注。我国房地产业的现状究竟如何？存在哪些主要的问题？其未来的发展趋势和走向又怎样？这些问题是当前许多老百姓、投资者、地产商和政府决策者都迫切希望了解的问题。本文拟就这些问题进行一个粗略的梳理和分析。一、我国房地产业的现状 应该说，从2007年和今年以来我国房市的实际运行状况和走向来看，我们可以判定：我国的房市目前进入了调整期，步入了此轮房地产周期的下行阶段，也就是像某些业界人士所说的开始步入“拐点”。当然这个 “拐点”只是

2、此轮短周期的“拐点”，而不是我国房地产长周期的“拐点”。从房市的运行层面来看，我国房市目前的现状包括以下几个方面： 1、泡沫成分开始收缩，市场价格在高位运行的同时面临较大的下降压力，一些城市的房价开始下降 2007年以来，在紧缩政策调控下，我国的房市的泡沫成分开始收缩，一些城市的房价虽然仍然较高，但面临着较大的下降压力，并出现了不同程度的下调。 2、成交量萎缩，空置率上升 与房价下调相对应的是，购房者观望情绪严重，房市成交量大幅萎缩，商品房空置率大幅上涨。 3、紧缩政策下房地产商面临较大的资金压力，房地产金融风险加大 4、市场开始走向分化，一些实力较低的房企正在被洗出市场 一是土地制度方面监管

3、的加强，实力较小的房企很难拿到地，即便拿到地，也要及时支付地款。二是，信贷紧缩，使得房地产资金缺乏有效的资金来源，一些中小房企又不能通过股市发行股票来获取资金。三是，房价下跌和成交量紧缩使得房地产资金周转困难。四是，由于利率提高，一些中小房企无力支付巨额的房地产信贷的利息。五是，一些中小房企不具有品牌竞争力。六是，大型房企更具有实力进行价格战，通过价格战来清洗市场。这些因素的共同作用将会使房地产市场走向分化，一些实力较低的房企将被清洗出市场，从而提高市场集中度。 5、房地产中介经营困难 由于房市不景气，成交量急剧下降，加上来自房市的竞争加剧和规范性制度约束增强，一些房地产中介出现了经营困难和倒

4、闭。二、我国房市的主要问题 从我国房市的发育、发展过程来看，我国房市的主要问题是： 1、市场发育不良，泡沫化程度较高 我国的房地产市场市场化发育时间较短，而且在发育过程中，受到许多不健康因素的影响，导致了其发育不良、利润率太高而不可持续发展。由于在前期获取了巨额的暴利，使得多数房地产商未能摆正其定位和心态，以为暴利会一直延续下去，拒绝接受价格下降的现实。并人为将房价炒高，致使我国房价远偏离其真实价值和居民收入水平，出现了较严重的泡沫。 2、供需结构失衡 目前我国的房地产存在较严重的供需结构失衡。具体表现为： 一是新建的中小户型、中低价位普通商品住房和经济适用住房供应不足，而高端住房却供给过剩。

5、 二是廉租房供给很少，政府重视不足，覆盖面小，未以开发廉租房为政策重心。同时经济适用房的供给不能满足需求，而且政府以提供经济适用房为主存在很多问题 （发达国家和香港政府主要以提供廉租房为主）。 三是二手房市场和租赁市场发育缓慢，二手房的供给亦不能满足需求。 3、房地产业对金融依赖程度较高，蕴藏着较大的金融风险 4、房地产市场秩序混乱 我国目前的房地产市场秩序比较混乱。房地产开发、交易、中介服务和服务管理的各个环节，都不同程度地存在违法违规行为。尤其是一段时期以来，个别开发企业和中介机构误导市场预期，人为造成市场紧张，恶意哄抬房价，带来一些项目的房价短期内非正常上涨。而且随着房市的不景气和房价的

6、下跌，一些原来被遮掩的问题开始暴露，为减少损失，一些房地产商和中介机构就加大了其机会主义行为，使得市场秩序的混乱程度在短期内可能进一步加剧。三、此轮调整的必然性 综合来看，此轮房市调整有其必然性和合理性。主要基于以下理由： 1、房价过高，涨速过快是行业调整的内在原因 2、对房市的专项调控政策和宏观紧缩政策是导致此次调整的直接原因 3、美国次贷危机的爆发改变了我国房市的预期次贷危机的爆发在某种程度上也传导至中国，增加了我国经济所面临的外部压力、加大了我国的金融风险，也在一定程度上改变了我国房市的预期。这主要体现在以下方面： 一是改变了政府的预期。次贷危机使我国政府意识到房地产泡沫和房地产领域集聚

7、的金融风险及房地产金融危机会给我国经济带来极大的破坏，会危及我国改革开放的成果和社会稳定，因而有必要采取紧缩措施，加大挤压我国房市泡沫，使我国房市能持续、健康、稳定的发展。为此，我国政府在次贷危机爆发后开始警觉起来，并采取了多项紧缩政策来调控房市。 二是改变了金融机构的预期。美国次贷危机对中国房地产信贷风险是一个很好的预警，使我国银行意识到重视对第一还款来源的审查至关重要。美国次级房贷危机对中国金融业的影响几乎是立竿见影的，为降低风险，银行采取了多项针对房地产的措施。 三是改变了投机者的预期。 四是改变了房地产开发商的预期。次贷危机使房地产开发商认识到房市是一个一荣俱荣、一损俱损的市场，房市因

8、为泡沫破灭而衰落对谁都没有好处。 以上预期的改变都会改变我国房市的供求状况，使得房价在近期有向下调整的需要。 4、近期我国已进入此轮房市周期的下行轨道 四、我国房市的未来走向 目前，民众普遍关注的问题是我国房市此轮调整的时间有多长，幅度有多大，何时见底，其未来的走向如何？根据我们对中国经济发展长期趋势、我国城市化和工业化进程、人口结构以及世界其他国家的房地产发展历史，我们可以得出以下推断和结论： 1、我国房市已进入调整期，但不会崩盘 决定我国房市不会崩盘的原因如下： 一是房地产是我国的支柱产业，政府不允许房价崩盘。 二是我国房价价格偏离幅度不大，决定其跌幅有限。 三是我国经济的基本面未变坏，支

9、持房价的诸多因素仍然存在。 四是从我国历次的房市周期和其他国家的房市周期来看。 2、我国房市中长期供应仍然偏紧，未来的发展前景趋好 虽然短期内，房地产市场因为价格过高导致有效需求不足，从而使供给大于需求，但从中长期来看，供应依然偏紧。 从决定我国房市的长期因素来看，这些因素不仅没有发生大的变化，而且在未来会进一步发挥其作用。这包括： 一是人口因素。即随着人口的增加，对住房的需求就会增加，从而促进房地产业的发展。 二是收入因素。即随着人们的收入的增加，特别是收入跨越某个范围后，人们对住房的结构、住房大小、舒适度、环境等都会改变，从而促进房地产业的发展。 三是城市化因素。即随着一国城市化的发展，房

10、地产业也会得到很大的发展，城市化的过程就是一国房地产业快速发展的过程。 以上这三个因素综合分析，我们可以得出我国的房地产业目前已进入快速发展期，并且可以维持较长时期的较快发展。 3、我国房市其他方面的趋势 我们预测，我国房市的其他方面在未来会发生以下变化： （1）价格会逐渐趋于合理 随着泡沫不断得到挤压、行业竞争的加强、国家宏观调控的进一步成熟以及购买者理性的增加，我国房市未来的价格会逐渐趋于合理，房价收入比进入一个可维持的空间。 （2）供需结构会得到优化 一是高档住宅的比重会有所下降，经济适用房和廉租房的比重会上升；二是供求失衡的状态会有所改善，供求的匹配程度会得以提高。 （3）市场秩序会逐

11、渐改善 在竞争的压力和政府的监控下，房地产开发公司的行为会逐渐规范；各种中介组织也会逐渐地发育、壮大和成熟起来，其行为也会得到规范；相关制度建设也会逐渐得以改善。 （4）市场集中度会得以提高 随着拿地、政府调控、行业竞争的加强、银行贷款的收缩等原因，一些实力不强的中心房地产商或被淘汰出市场，或被其他大的房地产商兼并收购，从而市场集中度会得以提高。 （5）政府行为会得以规范 随着政府自身制度建设和监管的加强，随着公民主权和民主的推进及法制、舆论的建设的完善以及产权的明晰，政府 （尤其是地方政府）及其官员在土地交易、城市拆迁、项目开发等过程中的腐败等机会主义行为会逐渐得以规范。 2012年房地产行

12、业形势分析2012年国家仍然延续上年度的公民福利政策之路，房地产业将在挤压与淘汰中顽强成长。由于上年度对货币从紧政策、限价政策、限购都没有对商品房限制达到预期、保障性住房在人民强烈呼吁声迟缓走到台前，城镇住房刚性需求根本不会逆转，房地产业也绝对不会崩盘，商品房开发商确实难，商品房价格涨也难，降也难。保障性住房批量上市那一天，就是房地产业政策松动的光环，要等到下半年。2012年房地产业仍属于国家为经济放缓做贡献，为国家调控GDP走势的杠杆之一。一、房地产政策调整 2012年国家对房地产政策一是完善，二是调整，三是继续整顿，国家将进一步理顺房地产政策，纠偏改错，使其房地产业健康发展。1、国家进一步

13、完善保障性住房基建政策与使用管理政策；2、国家进一步完善房地产土地分类供应政策；3、一线城市征收房产税将陆续出台；开征房产税之时，就是限购房政策自动取消之日；4、国家按区域性调整政策性商品房政策；5、下半年对商品房的金融政策将适度调整；6、下半年对商品房的管理政策会也会适度调整，调整幅度不会太大。二、 土地供应量走势 土地供应量走势为：2012年土地供应总量会适度增加，但不会超过2011年15%，土地供应向政策性商品住房倾斜。对一二线城市商品住房土地供应仍属于严控范围。呈现商品住房有钱也无地的局面；三四线城市为了财政积累，将商品住房土地供应量会适量放开。 对保障性住房，政策性商品住房和商品住房

14、国家采用了不同的土地供应方式，政策性商品住房将是土地供应主体。1、保障性住房土地供应方式：以计划经济形式供应占总土地供应量15%。 2、政策性商品住房土地供应方式：以计划加市场经济形式供应，实行限制性招、拍、挂。占总土地供应总量50%。3、商品住房土地供应方式：以市场经济形式供应，招、拍、挂。占总土地供应总量35%。 这样的土地供应格局基本定型。由于地方财政情况没有较大的好转，地方土地财政的态势暂时无法缓解。三、房地产资金走势 对房地产金融货币从紧的政策会维持到明年的下半年。主要原因是以下五个问题造成的： 1、由于相互制约的税收政策与金融政策调整不到位；2、连续出台的金融政策没有到达预期，反而

15、拉高了CPI，CPI回落缓慢；3、区域性产业结构趋同化现象没有进行合理调整，政府需构建防范经济泡沫风险围墙；4、保障性住房不能如期到位，保障性住房属于公共产品全额由中央财政与地方财政支付，由于这两年公民福利年年超标，直接影响国家财政预算的总盘子；5、仍然要利用房地产把过快的GDP拉下来，维持到国家理想经济目标。 所以，2012年金融管理对房地产资金走势仍处于货币从紧的态势，当国家保障性住房按计划批量上市那一天，房地产业政策就会松动，要等到下半年。四、保障性住房走势国家由于财政问题对保障性住房会进一步放开，让更多的民间资本融入进来，参加保障性住房建设。同时加强对保障性住房建设监管，加强对保障性住

16、房使用监管。保障性住房建设资与使用管理资金将以地方政府公共产品指令性任务按年度分配，纳入中央与地方政府年度财政预算。一线城市：第一批廉租房与公租房陆续到位，第二批廉租房与公租房开建；二线城市: 第一批廉租房与公租房部分转变为政策性商品住房销售，用来保障资金回笼。第二批廉租房与公租房开建，来填补第一批廉租房与公租房未完成的任务。三线城市: 第一批廉租房与公租房开建，由于资金缺口进展缓慢。四线城市：廉租房与公租房由于地方财政无资金调配，要等到2013年启动。五、政策性商品住房限价房走势限价房属于政策性商品住房之列，由于我国庞大的城镇人口对房产的需求市场，30年内房地产的需求都属于刚性需求期。由于国

17、家对房地产实行金融严格从紧的政策，计划期的限价房远远不能满足市场需求。2011完成的廉租房和公租房将有一大部分会被改变性质，地方政府将保障性住房变为政策性商品住房出售。这样，既解决了庞大限价房群体的需求，又可以使地方政府可以迅速完成资金回笼，呈现政策性商品住房PK保障性住房，政策性商品住房PK商品房两种局面。致使政策性商品住房成为房地产开发商新的相互角逐的战场。六、商品房走势无人能够改变城镇住房刚性需求的局面，但商品房不会走出计划与市场经济共存的怪圈。土地在市场经济模式下循环，建设在计划经济模式下循环。地方政府不堪财政捉襟见肘的压力，为了迅速回笼资金，将部分保障性住房改变为政策性商品住房的大趋

18、势不可逆转，对商品房较大冲击的态势已经形成。2012年商品房的金融政策仍然是以从紧为主，城市商品房的态势仍然严峻。一、二线城市商品房：按土地按市场经济运行，建设按计划经济模式中运行。全年是“紧、紧、紧、松”。商品房从紧的政策对一、二线城市的开发商来说，可能会逼迫房地产开发商转向为商业办公用房开发，这是房地产业的一个危险信号。三线城市商品房：这里的房地产商比一、二线城市日子好过的多，他们属于在计划与市场夹缝中游离生存的企业。全年中央政府是“紧、紧、紧、松”。地方政府是持续土地财政的做法，房地产业必须完成地方财政税收。 四线城市商品房：属于穷则思变地区。应该说四线城市房地产商日子最好过。地方政府是

19、必须超额完成地方财政税收，乘上土地财政最后一班车。七、商品房价格走势 一、二线城市商品房价格走势仍然不乐观，三、四线城市商品房价格走势仍然和2011年一样，上涨空间较大。 一线城市价格：将回落空间4%8%，反弹空间3%5%。， 二线城市价格: 将回落空间3%5%，反弹空间4%6%。三线城市价格: 将上涨空间3%5%。四线城市价格: 将上涨空间4%8%。八、房地产业产业质量标准化走势在房地产业的大调整中，除了去解决市场与资金问题，每一个房地产企业决策者都会想到解决本企业的产品质量问题。2012年房地产业的产品标准化会有四点突破：1、房地产业的产品标准化；2、房地产业产品工艺化；3、房地产业配套产

20、品标准化；4、房地产业配套产品工艺化。现行粗框大面积房地产业建设，一无法有效的控制作业时间，二无法有效的控制建设与装修成本，三无法有效的控制作业质量。产品质量标准化与质量工艺化是我国房地业必经之路。九、2012年房地产业的警示1、房地产企业由于大市场原因不得已转入到商品办公用房开发时，必须考虑到本企业自有资金与确有保证的贷款流动资金能否坚持一个完整的开发周期，如果没有资金实力，进入商品办公用房开发请三思。2、2012年房地产开发商根据房地产政策对土地的供应及土地价格问题会出现：一是对商品住房的土地需求的减少，二是违心的向商品办公用地转移，对其土地需求的增加。后者是一个危险想信号，当大量房地产商

21、将转入商品办公用房开发时，房地产泡沫开始真正形成，其原因是资金回笼太慢，在基建过程中会有许多不可控制因素，当形成无法控制局面时，就会出现建设资金链断裂。3、由于城市化进程过快，城市新增人口的住房矛盾会激增。 结束语 2012年国家对房地产政策是坚持宏观调控的取向不变的政策，以确保公民福利政治，以保证改革脆弱期平稳过渡。我国公民对房地产的刚性需求不会变，保障性住房回暖，政策性商品房成为市场新的垄断，商品房在困难中向前。 申论热点：房地产调控让房价回归理性水平【背景链接】2012年3月5日，温家宝在政府工作报告中指出：继续搞好房地产市场调控和保障性安居工程建设。严格执行并逐步完善抑制投机、投资性需

22、求的政策措施，进一步巩固调控成果，促进房价合理回归。继续推进保障性安居工程建设，在确保质量的前提下，基本建成500万套，新开工700万套以上。抓紧完善保障性住房建设、分配、管理、退出等制度。采取有效措施，增加普通商品住房供给。加快建设城镇住房信息系统，改革房地产税收制度，促进房地产市场长期平稳健康发展。近期政策动态：地方“小动作”露头就打2月22日，上海房管局“旧政新解”，申明居住证满三年的非户籍家庭可购买二套房，2月27日该政策即被叫停。此前，芜湖、佛山和成都调整政策均被叫停。目前来看，中央对地方政府“救市”充满警惕，楼市调控政策不许打折，地方“小动作”露头就打。楼市政策微调不可触及底线。北

23、京、上海、天津、武汉、厦门等城市放宽普通住宅标准，重庆、合肥、南京等提高住房公积金贷款额度，还有其他地方政府从税费减免、购房补贴、户籍限制等方面对“刚性需求”给予保护。中央在限购等方面的政策导向仍然严厉，在坚持房地产调控的前提下，不触及“限购”、不明显鼓励购房、顺应房地产市场发展的政策微调其生存的可能性较大。 【标准表述】楼市调控向何处去，政府工作报告给出了明确方向。今年关键是“严格执行”与“逐步完善”的统一。保障房建设除了“保量”，今年会更加重视分配、退出等制度建设。关键词：700万套 在建规模1800万套是历史之最政府工作报告提出，2012年要继续推进保障性安居工程建设，在确保质量的前提下

24、，基本建成500万套，新开工700万套以上。中国国际经济交流中心常务副理事长郑新立认为，今年新开工保障房700万套以上的任务目标是实事求是的。虽然数字看上去比去年的开工量要小，但加上前两年结转的项目，整体在建规模将超过1800万套，是历史之最。保持适度的新开工规模，充分考虑了地方财政的压力。只要今后几年年均开工规模不小于700万套，“十二五”的建设目标可以顺利完成。“我们不应只把眼光盯在开工规模上，更要注重在建项目的进展情况。”郑新立说，今年在建规模大，重点是要加快建设进度，保证在建项目按计划、按时竣工。关键词：保障房制度 完善建设、分配、管理、退出等长效机制报告提出，要抓紧完善保障性住房建设

25、、分配、管理、退出等制度。郑新立指出，今年保障房建设和竣工都将进入高峰期，应设立专门的保障房管理机构，完善相关制度，逐渐将工作重心从建设环节转到管理环节上。在建设方面，要重点确定保障房的面积标准，按照户型小、功能全、保基本的原则来设计保障房。现在有些城市在建100平方米的保障房，这不符合保基本的原则，增加成本压力，也容易滋生寻租。保障房选址应该尽可能与商品房配建，以加强各阶层融合，使大家共享公共设施。今年保障房建设资金的筹集情况比较乐观。中央财政的支持力度进一步加大，地方通过增加土地出让金的投入比例也可以解决一部分。还要鼓励银行等金融机构、住房公积金增加支持力度，并探索社保基金等投入保障房。科

26、学合理地确定保障对象的准入门槛，加上阳光操作，是保证公平分配的关键。退出制度应更加人性化，避免一刀切，给不符合保障条件的居民一个缓冲期。关键词：楼市调控 建立多元化住房供应体系政府工作报告指出，2012年要继续搞好房地产市场调控，进一步巩固调控成果，促进房价合理回归。“楼市调控还不能说取得了成功，一旦放松，房价随时有可能大幅反弹，最终不仅普通百姓受伤害，也不利于房地产市场和国民经济的健康发展。”郑新立说，除了继续执行现有的调控政策，增加普通商品房供给将越来越重要。通过增加普通商品房供给，可以缓解未来的供求压力。商品住宅与保障房相结合、买卖与租赁市场共同发展的多元化住房供应体系，将是我国住房制度

27、顶层设计的大方向。“必须加强对住房问题的分类指导，早日让中低收入家庭能享受住房保障，有能力的家庭买到满意的商品房，愿意租房的家庭能租到稳定的住房，从而实现真正意义上的住有所居。” 高度重视房价问题【背景材料】目前，房价调控正进入关键阶段，虽然由于美国国债危机爆发，央行取消了加息计划，但高房价态势仍然在维持，上有政策、下有对策的局面还很稳固。在此情况下，还是应当想办法从改变供求关系的角度解决问题，加大保障性住房建设，同时要进行正确的宏观调控。因为房价牵涉到千家万户的生活，并不仅仅是经济事件，也是一个社会事件。【相关评论】据了解，今年以来，全国各地的保障性安居工程建设快马加鞭，计划开工的各类保障性

28、住房和棚户区改造住房1000万套，建设规模为历年之最。据住房和城乡建设部数据，截至今年5月底，全国城镇保障性住房和各类棚户区改造住房已开工340万套，占计划的34%。在任务量大幅增加的情况下，开工进度为历史同期最快。以广州市为例，为确保完成8.5万套保障性住房的目标任务，现阶段从土地出让净收益、住房公积金增值收益、单位住房基金增值收益等渠道提取的已经落实的保障性住房建设工程资金已达35.34亿元，比2010年实际筹集数25.8亿元增加9.54亿元，增幅为37%。【热点评述】如何解决住房问题，让中端收入群众买得起、住得起，我认为要善用金融工具，利用金融杠杆为中产阶层住房服务，需要从以下几个方面着

29、手：一是稳定房贷利率。房价过高，原因是多方面的，如地价高、开发商融资成本高，如果一味提高利率，群众购房压力更大。建议对房贷利率，要实行相对稳定政策。在利率提高的调控政策下，对购第一套房贷140平方米以下的房子，应继续给予七折或更低的利率优惠。新房贷政策只适用于第二套以上的，如此可以缓解中产阶层的刚性购房压力。二是全面推行住房公积金制度。住房公积金制度是我国住房制度改革的重要内容和中心环节。据分析，7月第三次加息后，公积金基准利率差距达到了2.15%，选择公积金自住购房的比例将明显增加。但是我国目前的住房公积金制度还不够完善，缺乏强制性。由于地区间经济发展差异，一些欠发达地区还没有实施住房公积金

30、制度，特别是县、乡镇一级的公务员、企事业单位的干部职工，至今未能享受到这一好政策。就这一问题，我在今年全国人大会议上提出了关于强制实施住房公积金制度的建议，要求实行强制性措施，像征收社保一样，实现住房公积金管理信息系统覆盖市县，全国与各省市县联网，强化监管工作。同时要优化住房公积金贷款服务，简化手续，方便群众申贷，并通过转移支付等形式，支持和帮助欠发达地区落实住房公积金制度。三是大力实施“三旧”改造，把商住房开发与保障性住房建设结合起来。这就必须完善支持“三旧”改造的财政政策措施，制定金融机构对“三旧”改造工程的融资扶持政策。同时，要安排一定比例的用地作为保障性住房用地，其余用作商住房开发，通

31、过不同的品质满足不同群体的住房消费需求。【点评】宏观调控不能囿于加税思维，不能总是以抬高生产者和消费者的成本方式来进行调控，这样的调控在近年来几乎没有成功过;问题的关键是要真调控，真正把房价问题看成是社会问题，从解决社会问题的角度把房价稳定下来甚至降下来。2012政府工作报告解读:继续明确调控不放松报告要点：调控不放松 住房信息系统建设和房产税改革为重点温总理在2012年政府工作报告中指出，去年房地产市场投机、投资性需求得到明显抑制，多数城市房价环比下降，调控效果正在显现。今年继续搞好房地产市场调控和保障性安居工程建设。进一步巩固调控成果，促进房价合理回归。政府工作报告连续第三年指出“抑制投资投机性需求”。2010和2011年政府工作报告中均指出抑制投机性购房，今年政府工作报告中强调“严格执行并逐步完善抑制投机、投资性需求的政策措施”，抑制投资投机性需求继续成为房地产政策的重点。今年要求严格执行并逐步完善抑制投资、投机性需求政策措施，“严格执行”表明坚持抑制投资投机需求的政策方向不改变，“逐步完善”表明要对合理住房需求给予保护。继续推进保障房建设，注重建设和管理制度的完善。住房信息系