高层住宅项目投资估算及资金筹措计划.docx

1、高层住宅项目投资估算及资金筹措计划高层住宅项目投资估算及资金筹措计划部分(项目投资可行性研究报告)第一节 建设项目的大体概况与投资经营方案一、高层住宅项目概述1、项目概况项目位于南宁市旧城区,南临XXX，北临XXX，西南面对XXX，项目东侧为XXX，项目总用地47375.75m2，经南宁市规划国土局批准，用地功能为商住及配套设施，实际建设用地面积39390.36 m2，计容积率建筑面积率为149683.37平方米。（表：6-1-1） 【项目主要技术经济指标】内容指标内容指标建设地点南宁市区规划总用地面积47375.75m2实际用地面积39390.36m2计容积率面积149683.37m2总建筑

2、面积157689.07m2建筑容积率3.8建筑密度28%绿地率30.8%住宅面积141125.49 m2商业面积8527.04 m2地下室面积8036.54 m2居住总户数1520户根据上述规划经济指标，计容积率总建筑面积149683.37m2，其中住宅141125.49m2，商业部分8527.04m2，另外不计容积率之地下室建筑面积8036.54m2，共494个车位，项目总建筑面积157689.07m2，拟建21栋18层商住楼。二、项目投资方案（一）投资组合方式 在房地产开发中，大量的资金周转使开发商很难单凭自身的经济实力进行项目的开发，本项目总投资（含贷款建设期利息）为37725.35万元

3、，整个建设经营期为3年，是一个建设周期长、资金投入量大的建设项目。所以，一般采用投资的多种组合运用，一方面可减低融资的压力，有助资金的流通；另一方面可相对降低开发商的风险，使项目顺利开发。 本项目开发投资的资金来源有三个渠道：一是自有资金，二是向银行贷款，三是预售收入用于投资部分。资金动作方式如下：自有资金全部用于投资；销售收入扣除与销售有关税费后用于投资，初步估算按销售收入15.5%计算；此外还缺少的资金，则向银行借贷。本项目开发总投资（含贷款利息）共计37725.35万元，自有资金10000万元，占总投资的26.5%，销售收入再投入用于投资合计7725.35万元，另需贷款额合计20000万

4、元。（二）资金动作方式 在项目的前期，将汇集到的自有资金用于支付土地使用权出让金和前期工程费；在获取土地使用权后，可将其向银行或金融机构抵押以获取银行抵押贷款，用于地上建筑物建设；当住宅楼建设完成了主体工程后就可进行销售，销售收入再加上用其它方式筹措到的资金，就可将整个项目投资完成。 1、自有资金 整个项目的自有资金为10000万元，占总投资的26.5%，分3年投入。详见表:6-1-2(表:6-1-2) 自有资金年度投入表 (单位:万元)第一年第二年第三年3340.156582.2177.122、银行贷款银行长期贷款共有二笔，共计200000万元，占总投资53%；从第一年起到第二年止每年借一笔

5、。(表:6-1-3) 银行贷款年度投入表 (单位:万元)第一年第二年10000100003、销售收入再投入。销售收入再投入按销售收入的15.5%计算，从项目有销售收入最后第三年开始，直到项目建设经营期结束，上半年为整个销售收入的11.9%,下半年为整个销售收入的3.6%,总销售收入再投入为7725.35万元，占总投资的20.5%。(表:6-1-4) 销售收入再投入年度投入表 (单位:万元)第三年上半年下半年5931.451793.9第二节 项目的建设工程规划与安排二、商层住宅项目建设规划及进度安排（一）建设方案及规划说明1、建设方案。经南宁市规划管理局审定，本项目的建设方案如下：2、规划目标。

6、（1）以建造具有当代先进水平的优质城市住宅为目标，满足人们生活环境和居住条件的舒适性、安全性和生态性的要求，为人们提供多样化、可选择、适应性强的住宅，创造具有良好居住环境、有完善基础设施的文明、卫生的示范花园。（2）依靠科技进步，推广新材料、新产品、新技术，提高住宅功能质量水平和花园与住宅节能、节地、节材效果，使花园和住宅具有较高的科技含量。（3）合理组织绿化、交通体系、完善公建布局和住宅分布，使整个花园具有良好的空间布局形态（4）吸收各项目好的居住规划特点，创造有特色的、能满足居住生活需要的环境功能。（二）建设方式及进度安排1、开发计划拟定的原则本项目作为一个以市场为导向的中高档住宅项目,在

7、拟定项目的开发建设计划时,我们主要依据大中规模住宅项目的基本规律,遵循最佳的市场对接时机与购买力适应,以及按基地的成熟条件渐进的原则。本项目经测算销售值达49838.4万元人民币,从南宁楼市的发育及区域购买力,以及合理的市场占有率角度,我们暂定为开发经营时间为3年，其中销售期为2年。根据项目基地及规模情况,在项目的开发的过程中以整体开发为主，但为了利于资金回收等原因，在施工的过程中，以滚动开发的模式进行开发经营。2、建设方式。采用公开招标方式选择施工单位，并聘请工程监理，从而有效地控制项目的工期、成本和质量。3、进度安排。项目拟用三年分三期进行（见表：6-2-1）根据南宁市可外协配套的设计、施

8、工等资源能力，我们初步设定的各主要分段工程进度周期如下：A 项目的设计及开工准备（初步及施工图设计、三通一平、报建、招标等）：3个月B 住宅的主体建筑（基础、主体、外装及设备）：18个月C 室外环境配套（道路、管网、环艺、验收等）：15个月4、 项目周期设定开发正式启动的时间设定为项目规划方案通过规划部门审批时间,并以此时间为项目开发周期的起始日。根据南宁市可外协配套的设计、施工等资源能力，我们初步设定的各主要分段工程进度周期如下：根据项目基地及规模情况,在开发建设中设清晰的分期,从项目基地较成熟的衡阳西路渐次向西推进,按总建设面积的1/3左右为一个工程流水节奏,间隔六个月(一季左右)的动工时

9、间,形成项目整体开发的形象及市场影响。5、 分段周期设定 开发正式启动的时间设定为项目规划方案通过规划部门审批时,设此时间为项目开发周期的起始日。 开发计划安排 根据的规划方案及开发总周期、各主要分段工程周期的设定，本项目的开发粗略计划拟定如下表（以季度为单位）。第三节 项目投资估算及资金筹措计划一、高层住宅项目投资与成本费用估算（一）开发成本估算（1）土地使用权出让金、土地征用及拆迁安置补偿及前期工程费的三通一平、各种税费，共计投入资金6000万元人民币。（2）前期工程费：1199.26万元，详见本项目前期工程费估算表（见表：6-3-1）。（表：6-3-1） 前期工程费估算表 (单位:万元)

10、序号项目计算依据计价（万元）1规划设计费建安工程费税率620.302可行性研究费建安工程费税率31.023水文、地质、勘察费建安工程费税率31.024筹建开办费建安工程费税率516.92合计1199.26 (3)建安工程费：20676.77万元。（见表：6-3-2）（表：6-3-2） 高层建安工程费用组成每平方米建筑面积造价 (单位:万元)项目高层（元/平方米）项目高层（元/平方米）桩基础70土建工程750电梯120消防30一般水电安装100煤气10通讯5公用天线3普通装修50对讲机系统12地下室费用130智能化设施80高层建安工程费用组成每平方米建筑面积造价=70+750+120+30+10

11、0+10+5+3+50+12+130+80=1360元/平方米建安工程费：高层建安工程费=1360149652.53+(300+50)8527.04=20676.77万元注:其中(300+50)为裙楼玻璃墙和中央空调的每平方建筑面积造价。（4）基础设施费（红线内外工程费）：1348.62万元，（详见表：6-3-3）。（表：6-3-3） 基础设施费估算表 (单位:万元)序号项目计算依据金额（万元）1供电工程65万元/公项47375.75=307.94307.942供水工程15万元/公项47375.75=71.0671.063电信工程7万元/公项47375.75=33.1633.164煤气工程7万

12、元/公项47375.75=33.1633.165绿化工程5.4万元/公项47375.75=25.5825.586道路工程42.13万元/公项47375.75=199.59199.597排水工程37.6万元/公项47375.75=178.13178.13合计500+848.62=1348.62848.62注：本项目是一个高绿化花园小区，在原来的绿化成本内再增加500万建设中心花园（5）公建配套设施费：485万元,详见表:6-3-4（表：6-3-4） 公建配套设施费估算表 (单位:万元)序号项目建筑面积（平方米）单价（元/平方米）金额（万元）1幼儿园1000500502卫生院1000（位于裙楼房内

13、）400403文化活动中心15007001054超市2000（位于裙楼房内）5邮政支局500（位于裙楼房内）6电信营业所500（位于裙楼房内）7储蓄所700（位于裙楼房内）8物业管理处200（位于裙楼房内）30069会所3000（位于裙楼房内）70021010公厕100500511垃圾压缩站200300612变电站12005006013煤气调压站506003合计485（6）开发期间税费：2657.38万元,详见表6-3-5。（表：6-3-5） 开发期间税费一览表 (单位:万元)序号类别计算依据交纳税额（万元）1配套设施建设费建安工程费税率1240612建筑工程质量安全监督费建安工程费税率827

14、13供水管网补偿费住宅：0.3T/人,600元/T商铺：0.1T/平方米,600元/T住宅:95.76商铺:51.164供电用电负荷费住宅:4KVA/户,480/KVA商铺:8KVA/百平方米,1000元/KVA住宅:291.84商铺:68.225其他建安工程费税率413546物业管理基金建安工程费税率41354合计2657.38(7)不可预见费。711.29万元,取上面1-5项之和不可预见费=（0+1199.26+20676.77+1348.62+485）税率=711.29万元（注：第一项土地使用权出让金为政府公布数据，不存在不可预见性）（8）开发成本。33078.32万元,以上1-7项小计

15、:开发成本=6000+1199.26+20676.77+1348.62+485+2657.38+711.29=33078.32二、开发费用估算1、管理费用：891.29万元,取上面1-5项之和的(6000+1199.26+20676.77+1348.62+485) 税率=891.29万元2、销售费用：1495.14万元,详见表6-3-6。（表：6-3-6） 销售费用估算表 (单位:万元)序号项目计算依据计价（万元）1广告宣传及市场推广费(49838.4)销售收入税率498.382销售代理费(49838.4)销售收入税率498.383其他销售费用(49838.4)销售收入税率498.38合计14

16、95.143、财务费用：2260.6万元,详见贷款还本付息表4、开发费用：4647.03万元,前面1-3项之和三、总成本费用汇总及分摊表本项目的总成本费用详见投资成本费用估算汇总表（表：6-3-7）（表： 6-3-7） 投资成本费用估算汇总表 (单位:万元)成本项目总额（万元）得房成本（元/平方米）高层商铺车位1开发成本33078.321903.714903.712862.31（1）土地成本60003001500985.8（2）前期工程费1199.2676.0576.0576.05（3）建安工程费20676.77120030001472.8（4）基础设施费1348.6285.5285.5285

17、.52（5）公建配套设施48530.7630.7630.76（6）开发期间税费2657.38168.52168.52168.52（7）不可预见费711.2942.8642.8642.862开发费用4647.03319.79213.89213.89（1）管理费用891.2953.7153.7153.71（2）销售费用1495.14105.9-（3）财务费用2260.6160.18160.18160.183合计37725.352543.295331.493290.09注：投资分摊的原则：总原则：所有的总投资均应分摊到可售（可租）的面积中去。细则：（1）按计算投资的各项成本来分摊 （2）各分项中能按

18、各功能使用容量来分摊的按各功能使用容量分摊 （3）若不能按使用数量或容量来分摊，则按各功能的面积比例来分摊 （4）各种税费中与工程有关的按同一分项功能工程成本比例分摊，同工程无关的按功能面积比例分摊 （5）与工程无关的分项按各功能面积比例分摊四、资金筹措、投资计划及借款利息（1）资金筹措与投资计划本项目开发投资的资金来源有三个渠道：一是企业自有资金，二是银行贷款，三是销售房收入用于投资部分。本项目开发商投入自有资金10000万元作为启动资金，另需向银行贷款20000万元用于投资，剩余部分7725.35万元由销售房收入补充，总投资为37725.35万元，其中2260.6万元的银行贷款利息从住宅销

19、售收入中支付。 详细投资见计划与资金筹措表（表：6-3-8）（表：6-3-8 ） 投资计划与资金筹措表 (单位:万元)序号项目合计建 设 经 营 期200520062007上半年下半年上半年下半年上半年下半年1投资总额37725.3521673340.1511240.0613175.156008.571793.911建设投资35464.752167306711240.0612340.86008.57640.8111土地成本6000150015001500150000112前期工程费1199.26400500299.26000113建安工程费20676.7700700090004676.7701

20、14基础设施费1348.6200800400148.620115公建配套设施费4850020002850116开发期间税费2657.380800800800257.380117不可预见费711.29118.5118.5118.5118.5118.5118.5118管理费891.29148.5148.5148.5148.5148.5148.5119销售费用1495.1400373.8373.8373.8373.812贷款利息2260.60273150834.3501153.113流动资金0.00000002资金筹措37725.3521673340.1511240.0613175.156008.5

21、71793.921自有资金1000003340.151240.065342.1577.12022借款20000216701000078330023销售收入再投入7725.3500005931.451793.9（2）贷款本金的偿还及利息支付 长期借款采用每年本金等额偿还方案，最后1年还清，从建设经营期第三年开始计算。详见贷款还本付息表。（央行2000年9月起执行的贷款利率：5.463%）（表：6-3-9） 贷款还本付息结算表 (单位:万元)序号项目名称合计建设经营期-第一年第二年第三年1借款还本付息11年初借款累计-第一笔借款本年借款1000010000102731510834.35本年应计利息

22、1426.2527315561.2591.9年底还本付息11426.25-11426.25年末借款累计102731510834.35012第二笔借款年初借款累计-1027315本年借款10000-10000-本年应计利息834.35-27315561.2年底还本付息10834.35-10834.35年末借款累计-1027315013借款汇总年初借款累计-0-本年借款2000010000100000本年应计利息2260.627315834.351153.1年底还本付息22260.60022260.6年末借款累计-2借款还本付息的资金来源21投资回收-22260.6注：1、贷款利率为5.463%;

23、 2、当年利息=（年初借款本息累计+当年借款/2）年利率第四节 项目销售和租赁收入测算一、住宅销售单价的确定用房地产市场比较法确定销售价格上限（平均价格）详细见本项目价格定位与策略部分：由上次测算可知道本项目房地产价格为：2500元/平方米（二）建议销售测算单价 为了方便计算本项目的销售总额，我们取2500元/平方米为计算单价（三）总销售收入的确定根据估算出来的结果，确定住宅部分从建设经营期的第二年中开始出售，整个销售过程大概分四批进行，住宅部分分别为10%、20%、30%、40%，价格分别为：2500、2600、2700、2800，销售率100%；商铺部分从建设经营期第三年中开始出售，整个销

24、售过程分二批进行，商铺部分分别为：30%、35%，价格分别为：11000、12500，销售率65%；车位部分从建设经营期第三年中开始出售，整个销售过程分二批进行，车位部分分别为：50%、20%，价格分别为：15万/个，销售率70%。按照上述确定的每年出售比例和销售单价，计算实际销售总收入。（详细见表：6-4-5）（表：6-4-1） 住宅销售总收入预测 (单位:万元)项目可销售面积建议销售单价（元/平方米）销售收入（万元）第一批10%高层14112.5525003528.14第二批20%高层28225.1026007338.53第三批30%高层42337.65270011431.17第四批40%

25、高层56450.20280015806.06合计38103.9（表：6-4-2） 商铺销售总收入预测 (单位:万元)项目可销售面积建议销售单价（元/平方米）销售收入（万元）第一批30% 铺面2558.11110002813.92第二批35% 铺面2984.46125003730.58合计6544.5（表：6-4-3） 车位销售总收入预测 (单位:万元)项目可销售个数建议销售单价（万/个）销售收入（万元）第一批50%比例247153705第二批20%比例99151485合计5190（表：6-4-5） 全部销售收入分批比例预测 (单位:万元)销售计划建设经营期年收入(万元)合计批数比例面积2005

26、20062007上半年下半年上半年下半年110%高层14112.553528.143528.14220%高层28225.107338.537338.53330%高层42337.6511431.1711431.17440%高层56450.2015806.0615806.06530% 铺面2558.112813.922813.92635% 铺面2984.463730.583730.58750%比例24737053705820%比例9914851485合计3528.147338.5317950.0921021.6449838.4注：1、项目销售计划1.1销售的政策限定1.1.1根据国家现行的商品房销售政策商品房销售管理办法（2001年6月1日执行）中规定,房地产项目须投资达到总投资的百分之二十五后方后预销售,南宁市一般的执行原则是工程形象达