烟台商业市场现状及发展分析.docx

1、烟台商业市场现状及发展分析烟台商业市场现状及发展分析根据项目的实际情况，我们此次调查的重点为烟台零售商业。因此，以下所叙述的烟台商业均指烟台零售商业。第一节：烟台商业调查一、商业发展历程要点概述： 烟台商业发展模式的不断提升，表明随着商业经济的发展和居民生活水平的改善，居民对商品的需求和购物环境的要求有所增强； 商业发展相对集中，商圈的功能和辐射范围有所扩大；城市商业发展的模式是随着时间的推移和居民购物需求的变化而变化的，以满足不同时期的消费模式和购物需求，根据商业物业类型的变化，烟台市的商业发展大致可以分为三个阶段：（一）第一阶段：百货大楼时期烟台的百货大楼建设于文化大革命期间。随着烟台市区

2、范围向东、向西扩张，城市商贸交易中心范围不断扩大，至上世纪80年代处，商业中心向西偏移，形成了以百货大楼为主体的商业格局。由于当时城市尚处在改革开放初期的社会环境下，计划经济模式依然存在，且城市交通不够便利，商品流通尚不发达，而具有计划经济模式的百货大楼在商品的种类和质量方面又较有保证，于是受到了居民的信任与追捧，形成了烟台该时期的主要商业形态。1、代表性项目：百货大楼2、主要特点：（1）具有计划经济的模式，市民购物呈集中购买的形式；（2）该时期商业模式单一，购物场所的可选择性少；（3）主营日常用品。（二）第二阶段：振华商厦、华联商厦时期该时期大约是上世纪90年代，居民对商品的需求不断增加，而

3、随着改革开放的深入，民营经济的发展和城市交通条件的改善，出现了经营商品更为齐全、经营理念更为市场化的振华商厦和华联商厦。其中华联商厦以舒适的购物环境及相对超前的经营理念深受市民喜爱。于是，烟台商业在该时期形成了“百货大楼、振华商厦、华联商厦”“三足鼎立”的竞争格局。1、代表性项目：华联商厦2、主要特点：（1）经营商品较为齐全；（2）商场经营理念贴近市场，以市民的购物需求为经营导向；（3）商业辐射范围有所扩大，但商业功能单一。（三）第三阶段：城市中心商业聚集时期随着消费者对商品的需求日益增加、对购物环境的要求不断提高，众多大型商业网点汇集于烟台城市中心区，逐渐形成了以海港路、南大街为核心的烟台市

4、市级商圈，其商业经营规模不断扩大、经营商品品种日益齐全、经营环境不断改善，商业辐射力逐渐向四周延伸。同时，海港路和南大街逐步形成了以服装、餐饮为主的街区式商业，极大的丰富了城市的商业形态。1、代表性项目：南大街购物城、南大街商业街2、主要特点：（1）商业规模扩大，商业辐射力增强，商品种类增多，业态分布趋于多层次；（2）出现较为先进的商业形态，如商业街；购物环境有较大改善；（3）大型商业网点聚集于城市中心区，网点布局不尽合理；网点数量多，而街区式商业少；地面停车位严重不足，交通拥挤。二、商圈调查要点概述： 市区商业网点布局不合理，大型网点集聚中心区； 市中心商业辐射力强，区域商业开发难度较大。（

5、一）商圈概述从烟台市商业分布的现状来看，芝罘区商业可作为烟台市商业的概括。因此，此次对烟台商业调查的重点范围是芝罘区商业中心：以海港路、南大街、西大街及北大西街为中心的南大街市级商圈和以九隆广场、振华广场为中心的幸福区级商圈。商圈名称级别区域范围主要特点南大街商圈市级以海港路、南大街为中心，向西至青年路，南到南大街，北到北马路，东至西南河路以百货、服装经营为主，其次是餐饮、家电、家居等幸福商圈区级以幸福路、幸福中路为中心以九隆广场综合性商业、振华广场百货为主（二）商圈示意图（三）典型商圈调查1、以海港路、南大街为中心的南大街市级商圈南大街商圈商业街分布图：（1）商圈定位在完善相关配套设施的基础

6、上，重点调整功能、提升档次、美化环境、繁荣气氛，形成功能齐全、集购物、餐饮、休闲、旅游、金融、商务、信息等为一体的市级商业功能区。（2）商圈概况行政区属芝罘区地域范围以海港路、南大街为中心，向西至青年路，南到南大街，北到北马路，东至西南河路人流结构中偏高档消费者商业区域由海港路、南大街、西大街及北大西街商业街组成区域价值烟台最繁华的商业中心，唯一的市级商圈商业特点由大型商业网点及商业街组成经营业态以百货、服装经营为主，其次有餐饮、电器、家居等典型网点振华商厦、良友广场、振华购物中心、南大街购物城、百盛购物中心等购物环境由于烟台商业大部分都是在自然发展与市场调节中形成的，购物环境较差商业氛围商业

7、集中，人气旺盛其他配套亚细亚、铁道大厦等宾馆，华达大厦写字楼、市邮电大厦电子信息中心，市工商银行、华厦银行，火车站、港站、长途汽车站等商圈描述1、该商圈以海港路、南大街为中心，为烟台市唯一的市级商圈，形成时间较久，商业氛围浓厚；2、商圈内大中型商业网点集中，辐射范围广泛；3、商业功能较齐全，可满足多层次人群的商业消费需求；4、商业形态较为单一，缺少街区式商业。（3）主要商业街调查按现有商业分布来看，可将烟台市南大街市级商圈分为海港路综合商业街、南大街服装商业街、西大街及北大西街综合商业街。海港路综合商业街 概况商业范围海港路及其两侧长度650米人流结构中年人，中高端消费群街区特点以大中型商业网

8、点为主，沿街商业较少交通条件道路四通发达，交通便利，42路、21路公交车经过主营业态百货、服装、家居主要品牌李宁、耐克、迪亚多钠、风之捷体育、阿迪达斯、锐步、皇家皮草名店租金水平底层沿街外铺租金为2400-4800元/平米/年售价底层沿街外铺售价为3万-5万元/平米收益率估算8%-9.6%门面间隔沿街单间店铺开间约3.5米，进深约10米经营环境人车嘈杂，地面停车位严重不足，经营环境较差商业氛围商业集中、人流量大主要网点富凯商厦、振华商厦、昌隆赛特、良友广场等，营业面积约20万平米政府规划1、将海港路规划成高档品牌一条街。北起北马路，南至南大街，长约590米，形成集世界知名品牌的专卖店等于一体的

9、高档名牌商业街，网点数达30家以上，商店密度达90%以上。2、在现有基础上将振华商厦提升改造为大型综合商场。 代表性网点调查百年好家私广场，营业面积近2万平米，部分面积正在招商中。详见附件振华商厦，营业面积6万平米，为烟台高档百货商场，经营业绩较好。详见附件 综合评价： 商业氛围浓厚该路段的商业氛围主要受振华商厦等一些大型网点的辐射作用影响，从而带动其它商场、沿街商业的人气。从整体上看，由北向南方向，商业氛围逐渐浓厚，与西大街相交处人流量最大。 大型商业网点经营情况反差过大其中振华商厦经营业绩突出，位居当地零售业“龙头”；而良友广场、润隆大厦则出现关门歇业的局面。 商铺出售单价高。由于海港路商

10、业街发展迅速，商业氛围浓厚，商业价值逐步为投资客认可，商铺最高售价达5万元/平米，创烟台商铺售价新高； 大型商业网点数量多，缺少街区式商业路段两侧分布了众多大型商业网点，营业面积达20万平米，而街区式商业则相对缺乏，没有严格意义上的商业街； 购物环境差商业网点入口人车混杂，缺乏绿化、休闲空间。南大街服装商业街 概况商业范围南大街，东起西南河路、西至大海阳路长度约750米人流结构年轻人居多街区特点街区较长，形成时间较久，商业氛围以南大街购物城附近最浓厚交通条件南大街为城市重要干道，交通便利，多条公交线路到达，如5路、43路、44路、21路主营业态服装、小餐饮主要品牌美特斯邦威、真维斯、以纯租金水

11、平底层沿街外铺约2500-5000元/平方米/年售价底层沿街外铺售价约为3万-5万元/平方米收益率估算8%-10%门面间隔沿街单间店铺开间约3.5米，进深约12米经营环境人流量大，形成比较拥挤的感觉商业氛围商业集中、人流量大，特别是年轻人较多主要网点华联商厦、振华购物中心、银河大厦、供销大厦、泰丰商厦、南大街购物城、中心广场8家，营业面积约16万平米。政府规划在现有基础上将振华购物中心提升改造为大型综合商场 代表性网点调查南大街购物城，营业面积32000平方米，主营时尚服装，详见附件振华购物中心，营业面积7万平方米，为百货商场，详见附件 综合评价 商业底蕴深厚，辐射能力强南大街是烟台市的商业核

12、心街道，商业形成时间较长，百货大楼、华联商厦就位于南大街两侧，商业底蕴深厚，烟台市民已养成购物去南大街的习惯。 商铺租金高沿街商铺最高租金达5000元/平方米/年，为烟台商铺租金最高区域。 人流量大，且以年青人为主该路段以中档品牌服装和时尚服装经营为主，服装品牌有美特斯邦威、真维斯、以纯等，深受年轻人喜爱，人流量大。 交通方便，市民购物便利南大街为烟台城市主干道，多路公交车经过，如5路、43路、44路、21路等。 商业网点人流导向性不强商业网点顶层商业普遍存在运营不理想的现象，出现一层与顶层商业人流反差过大。如南大街购物城顶层商业人气淡。西大街、北大西街综合商业街 概况商业范围西大街、北大西街

13、，东起西南河路，西至青年路长度约900米人流结构西大街人流较多，以中年人为主街区特点街道面较窄，没有形成商业集聚效应，沿街商业少交通条件交通便利，4路、19路、6路公交车经过 主营业态综合商业主要品牌肯德基、必胜客租金水平底层沿街外铺约2000-3600元/平方米/年售价底层沿街外铺售价约为2万-4万元/平方米收益率估算6%-8%门面间隔沿街单间店铺开间约3.5米，进深约12米经营环境车流相对较少，环境较好商业氛围人流量相对较少，商业氛围有待培育主要网点百盛购物中心政府规划1、将北大西街在现有基础上提升改造，使其成为集国内外知名品牌服装的商业街；2、将西大街打造成以经营服装、皮具、高档商品为主

14、的综合商业街。 代表性网点调查百盛购物中心，营业面积约7万平方米，百货商场，已引进大润发、国美电器、KFC、必胜客等，详见第二节典型地产项目调查之经营个案调查 综合评价： 购物环境较好。人流量、车流量与海港路、南大街相比较少，人流、车流动线明显，有部分绿化、休闲空间； 商业规模较小，发展难度大。商业总体规模相对较小，大型商业网点主要以烟台商城为主。当年烟台商城几起几落都未能启动成功，最终以政府力量引进大润发和百盛购物中心才初现商业人流。（4）商业街调查对比商业街名称经营项目租金水平（元/平方米/年）商业特点典型网点海港路百货2400-4800大型商业网点集中振华商厦南大街服装2500-5000

15、商业氛围浓，人流量大南大街购物城西大街及北大西街综合商业2000-3600商业氛围尚需培育，购物环境好百盛购物中心南大街市级商圈分析：商圈特点商业功能较齐全商业网点多而密集，功能较齐全；经营商品品种多，消费者选购空间大。辐射范围广该商圈是烟台市唯一的市级商圈，是烟台市商业最繁华的区域，具备辐射与服务全市区及周边腹地地区的能力。交通便利该商圈处于烟台市中心区域，路网发达，交通便利，多条线路公交车抵达。商业氛围发展均衡该商圈内几条主要商业街道的商业氛围较均衡，商铺投资回报率在7%-8%之间。商业网点间竞争激烈大中型网点扎堆于市中心，经营层次不分明，经营商品同类化，使得网点之间竞争非常激烈。存在的问

16、题网点布局不尽合理大中型商业网点扎堆于该商圈内，其它区域则明显偏少。商业形态单一大中型商业网点多，缺乏街区式商业。购物环境亟需改善网点配套设施建设不完善，周边环境较差，人车混杂，缺乏绿化、休闲等空间。行业管理未得到重视网点建设缺乏引导机制，处于自然发展和市场调节的状态，商业设施布局凌乱，缺乏统筹规划、开发，行业管理没得到重视。网点的人流导向性不强商业网点顶层商业存在运营差的普遍现象，出现一层与顶层商业人流反差过大、人气淡和面积空置较高的问题。商业功能受到限制商业网点间各自为阵，缺乏良好的有机整合、优势互补，商业功能受到限制。商圈规划1、在海港路两侧向西至大海阳路地段，商业用地面积约34公顷，规

17、划新建大型购物中心1处，大型综合百货商场1处；2、将现有的大型商业零售网点提升：1处大型综合百货商场（振华商厦）、2处大型综合超市（中心广场、良友广场），2处大型专业店（创进广场-电子通讯专业店、田园大厦-图书专业店）；3、恢复时代广场美食一条街，提升改造海港路高档品牌一条街和西大街综合商业街，完善扩建基层商业网点。2、以九隆广场为中心的幸福区级商圈典型商业网点示意图：（1）商圈定位在现有商业设施基础上调整、提升，增加餐饮、文化娱乐、休闲设施，使该功能区形成以购物消费为主，档次适中，功能较为完善，满足幸福区域大众化消费需求的区级商业功能区。（2）商圈概况行政区属芝罘区地域范围以幸福路和幸福中路

18、为中心，向周边延伸人流结构幸福区域居民，中青年为主商业区域由幸福路和幸福中路组成区域价值满足幸福区域大众化消费需求的区级商业功能区商业特点以幸福路和幸福中路交界处商业价值最大，且以九隆广场和振华广场为商业支撑，目前尚未形成区域商业中心经营业态餐饮、服装、百货、娱乐休闲等综合商业主要网点振华广场、九隆广场购物环境由于该商圈商业物业是近年规划建设，动线设计合理，购物环境较好商业氛围区域商业较为集中，人流较大商圈描述1、该商圈属幸福区级商圈，主要针对幸福区域居民的日常消费，辐射范围较小；2、该商圈人流量大，日平均人流量达18万，与三站商业中心人流量相差无几；3、形成时间较短，缺乏街区商业；4、商圈内

19、商业建筑设计合理，人流导向性较强；5、该区域居民消费力不强且偏向市中心购物，商业经营情况一般。（3）代表性网点调查九隆广场，总建筑面积15万平方米，为综合商业区，目前8万平方米的家居中心正在招商，详见附件幸福区级商圈分析：商圈特点辐射范围狭小该商圈属幸福区级商圈，主要针对幸福区域居民的日常消费，辐射范围较小。人流量大四周居民小区较多，常驻人口近30万，日均人流量达18万次。汇集众多知名商家汇聚了振华广场、家世界、肯德基、麦当劳、永和豆浆等知名商贸餐饮业及新世纪影城等休闲娱乐业。区域商业竞争激烈振华地下超市人气较旺，楼上部分则差强人意；九隆广场则是家世界超市经营较好，新世纪影城和正招商中的家居广

20、场清淡，铜锣湾则于2005年底撤出经营。存在的问题区域消费力不强周边居住人口虽然较多，但消费力不强，多为中、低收入者。高档消费品经营困难该商圈离市区商业距离不远，收入较高者养成了到市中心购物的习惯，使该区域消费力分流。市场形象不良铜锣湾百货撤离九隆广场后，对九隆广场及幸福商圈都造成了不良的市场形象。商业定位不准目前只有餐饮及超市经营业绩较好，其余业态则出现经营不理想的局面。商圈规划1、在幸福路和幸福中路现有设施基础上，以九隆街为支撑，提升、调整；规划建设大型专业店1-2处，中小型超市若干；改造建设幸福路商业街，使幸福区级商业功能区形成；大型综合百货商场（九隆商城）1处，大型专业店1-2处，商业

21、街1条，基层商业网点若干。2、规划幸福路综合商业街，长约760米，以商业、饮食为主。以海港路、南大街为中心的烟台唯一的市级商圈，辐射能力强，辐射范围可达烟台市区及周边腹地地区，使得区域商业经营难度大。如幸福商圈的居民就偏向于市中心购物，使得九隆广场消费力不足。第二节：业态调查分析选取当地主要商业业态和具有参考性的业态作为重点调查对象，以便对本项目的业态规划及商家引进提供参考。要点概述： 烟台零售商业和专业卖场大都集中于城市商业中心区，餐饮、娱乐休闲业则分布相对分散，区域市场应针对实际情况，发展细分业态及特色卖场，以满足周边居民的生活需求。一、零售商业（一）百货商场、购物中心、超市业烟台市的百货

22、商场、购物中心、超市业可谓品牌商家云集，其中规模较大就有：振华商厦、振华购物中心、振华广场、百盛购物中心、步步高购物中心等，以及大润发、家世界等大型超市；即将进入市场的还有山东银座、沃尔玛等。它们分别分布在海港路、南大街、幸福中路、西盛街等烟台商业中心区的主要商业街道两侧。由此，我们可以看出烟台市百货、购物中心、超市业的整体市场需求旺盛，所以引得众多品牌商家的加入。同时，我们也看到了两种市场表现：一是百货商场、购物中心人气较淡，以振华商厦的经营业绩最为突出，其余商场则经营情况一般；二是超市经营旺盛，人流量大，不论是大润发，还是家世界，经营现场均人声鼎沸。评价：烟台市百货、购物中心对经营环境的要

23、求使得其集聚于市中心，区域市场较难发展；而超市则针对居民的日常消费，居民购物的就近原则非常明显，居住人口密集的区域则一般有其发展空间。（二）专业卖场1、服装服装，一般是城市商业店铺经营的主流，烟台也不例外。烟台服装的经营场所除遍布于各商业街道外，主要集中于各大购物中心、南大街购物城、三站批发市场中的五房韩国城等。经营情况均向好，其中以南大街购物城和五房韩国城的经营业绩最为突出，商业氛围浓厚，人流量大。烟台现有的服装经营品牌有耐克、迪亚多钠、阿迪达斯、锐步等高档品牌，李宁、美特斯邦威、真维斯、以纯等中等消费品牌，以及南大街购物城经营的一些相对较为低档的品牌。其中中档品牌具有大众化消费特征，深受烟

24、台中青年人的欢迎，处于消费上升趋势，以服装的款式、性价比、一定的品牌知名度等为卖点。评价：烟台市中青年人购买服装时比较关注服装的款式、性价比、一定的品牌知名度，处于大众化消费的中档品牌服装在烟台具有较大的发展空间，但卖场主题要鲜明（如五房韩国城）。2、电脑烟台的电脑卖场主要是三站电脑市场。三站电脑市场楼层经营项目营业面积一层品牌电脑、打印机、复印机1300平方米二层电脑配件、电脑维修1300平方米三层二手电脑1300平方米经营品牌联想、海尔、方正、TCL、清华同方、七喜、神舟、海信、新月三站电脑市场经营情况较好，人气旺，同时带动了打印机、复印机的经营，以及形成了电脑配件等相关产品的经营以及电脑

25、维修等延伸服务的发展，物流配置较好，辐射力较强，辐射范围可达烟台市区，在烟台电脑市场有一定的知名度，但经营环境较差。评价：烟台以三站电脑市场为主的电脑专卖市场辐射范围可达烟台市区，其它区域发展此类市场较难与之抗衡。在区域市场规划电脑卖场时需要选择标准化、连锁性较强的品牌产品，和价格较低的小件与配件经营。3、手机手机卖场主要集中在振华商厦，青年路通讯一条街，国美、五星、苏宁、三联等电器卖场以及协亨、迪信通等手机专卖店。各卖场经营的品牌基本类似，没有非常受市民青睐的主题鲜明的手机卖场。二手手机卖场则集中在时代广场。大钟楼（时代）通讯市场楼层经营项目营业面积一层二手手机、二手手机配件约1000平方米

26、二层二手手机、二手手机配件、二手手机维修约1000平方米时代广场形成了以二手手机交易、手机配件销售以及手机维修等相关服务为主的“一条龙”式的发展，还吸引了协亨、迪信通手机专卖店的进驻。由于经营特色明显，市场人气较旺，已成为烟台二手手机交易及维修的主要场所。评价：手机连锁店的普及发展使品牌卖场的商品、商品价格、服务等趋向同质化、透明化、标准化，消费者对卖场的区域性要求不强。4、电器烟台电器卖场主要分布在商业中心区各大商场，以及国美、五星、苏宁、三联等电器卖场。由于各卖场经营的商品基本类似，同类商品的价格不相上下，消费者对卖场的消费偏向性不明显。电器卖场多为品牌连锁店，所以其辐射范围相对较小，城市

27、区域居民大都认可卖场品牌，一般都就近选择卖场消费。评价：电器卖场一般多为品牌连锁店，各连锁店针对的消费者大都是区域内的居民，其竞争点主要体现在服务、导购的专业性及经营环境等。5、家居目前，烟台家居市场不仅数量多，而且规模较大。有营业面积近2万平方米的“百年好家私广场”、8万平方米的“好万家家居博览中心”、阳光家具花园、三站批发市场内的天宝家具城、楼方圆家居城等。这些家居市场大都位于城市中心区，经营档次分明，经营环境及物流配套等较好，消费者对家居用品的消费目的性较强，市中心的家居市场可辐射整个烟台市，但市场上缺乏主题鲜明的配套家具卖场。评价：烟台市中心分布了众多大中型家居卖场，辐射范围能力强，区

28、域家居市场较难运作，但适合周边消费群体的家居用品及小型配套家具卖场则可与市区家居市场避开直接竞争。二、餐饮、娱乐休闲业（一）餐饮烟台餐饮有上夼西路餐饮一条街，规模不大，辐射较弱，其余餐饮店则分布零散。上夼西路餐饮一条街长约500米，稍具规模的餐饮店约20家，以烧烤、海鲜及一些特色餐饮（如川菜，饺子等）为主，其次有酒楼、快餐店等。店面多为上下两层结构，有的经营场所可达三层甚至更高楼层，底层营业面积在50-200平方米之间，开间4-15米不等，价格适中，中等消费。餐饮街的形成带旺了沿街零售业与娱乐休闲业的发展，如上夼西路沿街有万光诚润、十八乐超市，罗马假日休闲中心等。形成了饮食、购物、娱乐、休闲的

29、良好互动。但由于地段稍偏、就餐环境不良而使得经营情况一般。评价：餐饮店的经营灵活性大，易于布局，如大餐饮、特色餐饮可将经营场所安排在商业物业的较高楼层。餐饮店的聚集易凝聚街区商业氛围。（二）娱乐、休闲烟台的娱乐休闲业分布较为分散，市中心的娱乐休闲场所未形成规模效应，缺乏影响力与号召力，给烟台其它区域娱乐休闲业的发展预留了市场空间。1、电影院两三年前，烟台较有影响力的电影院尚有东风影院、大光明影院、儿童影剧院和艺都影剧院四家。到目前为止，具有一定知名度的烟台影院仅有新世纪影城和艺都影剧院。分析其原因：电影院的可持续发展与其硬件设施、观看环境、经营者的经营理念关系甚大。如烟台目前经营情况相对较好的有新世纪影城：总面积2300多平方米，6个放映厅，近800个座位，观众可以自由选择不同类型的影厅，观看自己倾心的电影，也可以在影院预定座席和包场，又可以唱卡拉OK。电影院的目标客户群以年轻人为主，目的性消费特征非常明显；经营灵活，可将经营场所安排在较高楼层，利于集聚人气。评价：电影院不仅有利于集聚人气、提升商业辐射力；而且可将经营场所安排在较高楼层。烟台电影院正逐步向小型化、服务型、多功能转变。2、网吧、游戏室等通过对烟台网吧、游戏室的调查，可以发现烟台市网吧及游戏室的分布大致可分为三种情况：一是分布在政府规划的区域；二是分布在居住人口较密集处或人流量较大的区