公共设施设备维护方案0221105930.docx

1、公共设施设备维护方案0221105930公用设施设备的维修措施公用设备设施维修保养计划公用设备、设施维修、保养的IJ标确保公共设备在使用中完好状态，满足服务要求，延长其使用寿 命，保证其使用功能得正常发挥。公用设备、设施日常维修、保养的管理工程部作为公共设备设施的专业部门，根据公司设备管理指导书 和行业规范规定要求对设备设施实行管理。设备的管理主要为以下内容:设备的日常运行和使用公共设备的运行管理山服务使用部门负责，如监控系统由监 控中心负责。期于基础功能性系统均由工程部负责其日常运行管理。 运行管理为严格执行相应设备运行操作规程。设备的维护保养根据公司设备管理的相关规定，设备的维护保养分为日

2、常巡 检保养和定期维护保养，据此设备设施的日常巡视保养山使用部门 或责任部门负责，而设备的定期维护保养则均由工程部负责。设备 的维护保养根据设备保养计划制定的保养任务书和维保 记录表开展工作。设备故障的修理设备常见简单维修，要求当日修复，较复杂或政府部门规定 需专职维修的可外发维修，但须在规定期内完成。设备的大修改造公用设备设施维修保养公共设备设施保养范围：供配电系统给排水系统公共设施系统日常维修小修费用从管理费支付。大修费用由工程部制订维修计 划和维修预算，经业主审阅批准后从管理费中开支或山集团公司和项Ll 公司支付。公共设备、维修保养计划供配电系统序 号项目标准保养 周期1供电情况24小时

3、正常供电，出现故障立即排 除每月2配电屏清洁每月3电器仪表清洁、显示正确、固定可靠每月4继电器、接触器清洁、接触完好、无过热、无噪音每月5控制回路动作正常、标识清晰、无变色、无 老化每月6指示灯、按钮、 转换开关清洁、标识清晰、固定可靠、转换 灵活每月7继电保护动作正常可靠一年8空气开关分断正常、绝缘良好半年9避雷器动作正常、试验合格二年1O进出线电源接触良好、牢固可鼎、相顺正确一年11配电屏对地测试接地良好一年给排水系统序 号项目标准保养周期1供水系统24小时正常供水出现故障立即排 除不定期2水泵清洁、油漆完好、无油垢每季度压力适合、运行良好、无渗漏不定期电动机运转灵活、电流正常、无过载、

4、无过热每个月机械滑油润滑良好、油位合适不定期3管道无渗漏、无锈蚀、油漆完好不定期4阀门无渗漏、无锈蚀、开闭灵活、正 确不定期5排污井无严重淤泥、无严重异味不定期房屋本体的维修管理Ll的建筑物维修管理的主要U的和任务是为了保证房屋的正常使用和 延长房屋的使用年限，防止和消除房屋及其附属设备发生损坏；保障房 屋的安全和正常使用。根据需要和可能适当改善条件。建筑物维修管理的范用与类型25类型（1） 紧急（2） 一般（1） 整修（2） 翻修指令作执行项U部应根据业主下发的工作指令进行并完成。工程完成的时间必须 与指令单上的紧急程度的说明联系起来，具体如下表：序 号执行工作种 类完成时间备注1紧急24小

5、时以内2一般2-3天以内3其他7天以内山业主决定各种工作类型的执行种类。这些决定基于下述准则:月 号执 行工作 种类完成细节备 注1紧 急D 影响整幢大厦日常必须的缺陷，如供水、供电主要污 水管堵塞，马桶溢出污水等2） 危及生活、生命和财产的缺陷3） 影响房屋建筑安全的缺陷2般1） 妨碍、烦扰或影响住户的缺陷2） 在公共场所并影响住户安全的缺陷3其 他1） 维护工作2） 所有不属于在上述两项的维 护、维修、更换等工作建筑物维修管理的内容预防性维修预防性维修采取的措施及方案，目的在于避免可预见的、或可 防止的设备失效，并确定有其完好的标准及使用功能。大致上，预 防性措施有：常年检验，鉴定电气装置

6、；常年保养电气连接点；定期检验避雷系统；定期冲洗房屋污水排放管；定期检验房屋的结构强度；定期检修闭路电视系统；月度养护灭火系统；月度养护水泵；例常维修一般常例维修工作是通过管理人员的日常巡视而执行的。基本 上，巡视的范围包括地面层空地、台板，排污沟，门廊及房屋的构 件、楼梯、电气房、水泵室，屋顶和水池。地面层综合巡视这项巡视在于观察在房屋底层的空地、台板、排污沟，是否 有任何碍眼的破损、或可能有碍健康、安全的部件失修。地面层详细巡察除上述综合巡视外，必须更仔细地观察地面层其他的抢修，失养的 项目。房屋综合巡视管理人员在进行房屋公共地方的综合巡视时，将会观察任何 被忽略或碍眼的破损，及其他清洁卫

7、生问题。房屋详细巡察（外部）房屋详细巡视是根据拟定的准则、指标，在房屋外部的公共 地方进行周详及仔细的巡察。房屋详细巡察（内部）这项巡视仅局限于电气房、监控室、储物室、储水柜、照明部位。鉴定养护也包括检查确定下列各类鉴定之养护工作责任 部门按期执行：4周期冲洗垃圾槽；月度冲洗房屋（公共部位）；*月度冲洗阴沟；月度水泵及增压器的养护；*季度冲洗商用房屋的阴沟。巡察及维修项Ll的记录管理人员必须保存其巡察系统的记录、记录必须反映所观 察的破损项目、部位、地点、修缮工程及竣工日期等。维修项Ll的期限首要层次之猝发性问题，广泛影响整座或局部房屋、 危及房屋或人命安全、引发极度的不便等，该层次抢修工作

8、必须在24小时内完工。*次要层之应急性问题，造成某些或个别业主之不便, 设施之功能失效之类，则需在2天完工。* 一般性之保养问题，项IJ零星非紧急性者，可允许在3天内完成修理工作。周期性维修周期性维修的重要性*有规划防御性的保养，是避免其设施或部件在超越 其有效使用期后，导致全面失效、严重故障的良策。修复设施或部件，从而确保其完整的功能，并有效 而继续地操作、运作。七提高现有设施的质量。周期性维修的类型*房屋的重新粉刷与修饰工程（5-7年周期）*重修、更新房屋外貌，包括房屋周围、公共场所的 整体修饰工程，改善设施、配备等。*更换水供增压器（7年周期）包括更换增压器的电机配备、控制盘已保持其效能

9、。4更换垃圾槽冲洗配备（7年周期）*冲洗机附件、配备，如喷水设备、定时器、控制盘等也同时 更新。4重修建筑物屋顶工程（14年周期）根据屋顶防水的保用及使用期满之后，更换所有的 覆盖灰板，重铺粘覆盖（防雨层），若有必要也修整屋顶的 排水斜度。占更新技防系统（约10年周期）*更新探头、录象机、矩阵、背景音乐播放等。*更新水管工程（约25年周期）丄更换水用总管道，支流管道及其他配备。建筑物维修的标准建筑物维修标准号项目操作标准完成细节楼层护墙平整光滑、不老化1） 无坑洼，不下凹2） 无积水，无裂缝弯道不阻塞1） 格子各弯道盖良好无 损2） 弯道不溢水护墙和排水沟斜度适当，不 阻塞D 水沟内无死水2）

10、 水沟内无藻类和淤泥3） 水沟内平滑无聚集物多孔的水沟板在原位，不损 坏1） 护墙水沟不暴露2） 格子不腐蚀伸缩缝完好、不漏水完好，接合处无杂草照明和公用事业井完好1） 井盖不损坏2） 井盖不碎裂淸洗区保养好1） 陶瓷锦砖完好不碎，表 而无油迹2） 弯道不阻塞3） 无积水4楼层/护墙供给管道和阀牢固，状态良 好D 供给管道不阻塞，不会 停供2） 供给管道安装在墙面， 无污迹和锈3） 关闭装置状态良好丿号项目操作标准完成细节墙面保养良好1） 墙壁无植物生长，无乱 刻字画2） 油漆表而不剥落3） 墙面裂痕修补4） 墙而踢脚板不碎裂，涂 层不隆起避雷器保养良好避雷器绝缘带固泄在墙上屋顶维修保养好水泥

11、和油漆不剥落机电设备维修良好电气设备标准为准*楼梯和公共走廊楼梯扶手保养良好D 扶手牢固笔直，不腐蚀 生锈2） 楼梯突边不破碎、腐蚀3） 涂料不褪色地面维修良好D 地面无积水2）伸缩缝防水板完好，牢 固天花板维修完好无水泥和油漆剥落墙壁维修良好1） 墙壁裂痕不超过2cm2） 涂层不隆起3） 水泥踢脚板不碎裂4） 每层和单位指示牌固定：不损坏和缺少2楼梯和公机电设备维修良好以电气设备标准为准-号项目操作标准完成细节共设备卫生设备维修良好落水管和废水管标准为准供给管道维修良好D 供水分表阀向内倾斜2） 分表和供给管道接合 处不渗漏3） 供给管道上无水泥和 油漆4） 分表底部不生锈楼层和空 地设备所

12、有设备维修良好桌和椅桌和椅固定不损坏1） 陶瓷锦砖完好，桌椅完 好2） 桌表而无斑点3） 无凹痕，不碎裂和褪色4） 桌椅牢固埋置5） 木板不腐烂和损坏6） 金属板不腐蚀、凹陷， 缺少或变形电梯平台平台维修良好D 电梯平台凸处不损坏2） 平台地而和墙而的砖 不碎裂和缺少3） 按钮和而板不损坏4） 按钮指示灯正常5） 紧急开头装置标志牌 牢固，淸楚-号项目操作标准完成细节电气设备线路埋设有序1） 电缆管道和夹板在原 位2） 电线穿过夹板和电缆 管道公共照明状态良好D 灯正常灯罩在原位2） 天花板接线盒在原位3） 灯柱底座不腐蚀，灯柱 垂直电源插座和插头正常D 插座不损坏、脱体和腐 蚀2） 插座盖未

13、损坏3） 电源插座盖盖上电源插头和电源线正常D 插座在原位2） 插座无燃烧迹象3） 变流器段开装置完好排水管浇口维修良好1） 垂直和水平浇口完好， 不腐蚀2） 接水平浇口不损坏-号项目操作标准完成细节灯维修良好1） 灯柱垂直牢固2） 灯柱不腐蚀和生锈3） 灯柱套管用混凝土浇 至少25Omm高4） 灯柱上油漆不褪色灯 柱上编号淸楚5） 灯臂牢固安装在灯柱 上6） 灯罩不损坏，灯正常落水管和 废水管落水管和废水管固泄，状态良好D 竖直水管无锈斑2） 连接管不渗漏3） 淸洁孔盖上螺丝，紧固 件完好通道通道的屋顶状态良好1） 砖和覆盖物不碎裂，损 坏和渗漏2） 无渗漏3） 护墙间接缝完好屋架和板状态良

14、好屋架不变形，损坏，腐蚀和碎裂支承柱状态良好1） 圆柱垂直，牢固埋置2） 圆柱不腐蚀和散裂3） 木版无虫害侵蚀4） 柱上漆不剥落和褪色-号项目操作标准完成细节地面状态良好1） 砖完整，不碎裂2） 粉刷的裂纹不超过2mm宽无积水C公共厕所卫生装置维修良好1） 小便池，洗脸盆和抽水 马桶无阻塞2） 弯道不损坏3） 地面弯道畅通4） 洗脸盆和抽水马桶不 碎裂和损坏5） 供给管道不渗漏腐蚀6） 供给管道牢固固定在 墙上7） 废水管不渗漏和腐蚀埴维修良好1） 墙而无乱刻的字画2） 涂料不剥落和褪色3） 墙面裂纹不超过2mm4） 墙面涂层不隆起地面维修良好D 砖不碎裂和缺少2）砖无污迹天花板维修良好D 无

15、剥落混凝土2）漆不剥落和褪色门维修良好D 门不损坏2 ）门锁装置牢固、不松动和损坏丿号项目操作标准完成细节1)烘手机状态良好2)卫生纸卷筒架安装就附属装置维修良好位，可使用3)灯正常4)线路穿过管道和板条屋而中间盖板保养良好屋而中间盖板不损坏，在原位1)避雷器垂直向上，埋置避雷器保养良好牢固2)水平向避需器绝缘1)防水层不碎裂或磨损防水层保养良好2)盖板上，防水层牢固粘在屋顶 无气泡3)防水层无积水O屋顶辅助维修良好1)2)屋顶无废弃物 屋顶不用作储藏间1)搭扣和钩环状况良好，安装牢固活动铁门和通气门保养良2)通气门和铁门导轨平好滑3)通气门和铁门不损坏和生锈墙上竖梯保养良好墙上竖梯安装牢固，

16、不损坏和生 锈4.11智能化设备设施管理设备管理主要内容是指从设备的更新改造、选型开始，一直到设备报废为止 的设备管理的全过程。按设备管理中的不同阶段，总程序可分为四个不同的运行 程序：第一程序：设备的更新规划、选型、订购、安装调试及日常运行今后设备的更新规划：根据物业的发展LJ标，结合业主的意见，制 订出3-5年中设备增添和更新改造的具体规划，山工程部提出，报项Ll部总 物业经理审核后提交公司相关部门审核，经山我司分管领导审批同意后提交 业主。设备的选型：选型应考虑三个方面。第一是技术先进，选用同类产 品中效率高，操作简便，安全可靠并符合国家标准要求的产品；第二是同类 产品互换性能好，选用检

17、修简便，零部件通用性强的产品；笫三是经济合理, 选用能耗低和维修费用较低的产品。设备订购：订购可由物业公司负责，也可由业主直接订购，采购时 必须注意随机附件、技术资料和易损件的供应等问题，订购合同按相关操作 程序申报。入库保管：设备到货运至物业后，必须及时开箱验收（进口设备应 有外贸和商检人员到场），查验装箱单、合格证书和技术文件等，按装箱单 仔细核对品种，数量。认定质量合格的惜况下，登记造册，办理入库手续。 有问题时，应及时与有关单位交涉。开箱验收过程应有业主人员在场。暂时 不用的设备，仓库管理员应按技术要求做好保养工作后，封存入库。资料员 应把全部资料编册存档。设备安装调试：安装调试可由物

18、业工程人员完成，也可委托供应商 找专业公司进行。对关键设备的安装，物业工程人员应全程在场共同参加。 验收工作由业主、物业项IJ部、公司物业部等共同参加。特种设备（如电梯、 锅炉等）应请政府部门参加。最后会签验收单。设备移交、入帐及建档：依据设备竣工验收单，由工程部会同客户 服务部门向使用部门移交（如保安部、物业部等），根据设备统一编号，填 写设备登记卡，立入台帐，工程部管理的设备应移交相关技术班组。培训计划：技术员上岗前的操作培训和考核工作由工程主管负责，在行政人事部备案，每年应制定相应各工种的培训计划。日常管理：设备移交后，应会同使用部门或班组制定设备的操作规 程及完好标准，按操作规程运行操

19、作，定期检查确保设备正常运行。第二程序：设备的定期维护保养设备的定期维护保养，即设备一级、二级保养和设备大修，工程部应编制年 度维修计划，设备的一、二级保养的内容和标准以及外判保养的项H。外判项LJ 中应审核合同中有关保养程序和计划，并在合同执行中配合和监督。一级保养：物业大厦或项目的动力、电气设备等，可每月按一级保 养的内容进行一次保养工作，保养内容根据相关设备和系统的保养要求和程 序进行。一级保养由领班督促检查，工程主管抽查。二级保养：设备使用三个月后按规定进行二级保养工作，根据保养 程序和要求，逐项开展。二级保养由领班和工程主管/经理进行验收并备案。设备大修：一般设备使用一年后，可进行大

20、修程序工作（视各设备、 系统情况而定）。大修项目确定后，应填写大修申请表，编制大修方案，明 确修理内容、技术标准，并做好技术资料及备件准备工作。对大型重要设备 或系统建议山专业公司承担大修工作，修理过程中，要做好现场质量及进度 监督工作，大修结束，应组织竣工验收工作并将大修技术资料完整归档。第三程序：设备的技术改造设备的技术改造，设备在运行一段时间后，会发现某些系统和设备配套不尽 合理等情况，需在设备原有基础上作一些技术、效率、安全、环保和节能等方面 的技术改造，工程部须对改造的原因、方案提出可行性报告，上报项LJ部最高负 责人，经公司工程部审核后，发文给集团公司和项IJ公司建议改造，设备的技

21、术 改造程序与大修程序相同。第四程序：设备的更新报废设备的报废原则为：国家指定的淘汰产品。已超过使用期限，损坏严重，修理费用昂贵。因受自然灾害或事故损坏，而修理费接近或超过原设备价值的设 备。虽能运转，但有严重隐患，而修理费用昂贵的设备。无法修复的设备。设备报废应由使用部门提出申请，由工程部会同有关技术单位进 行评判和技术鉴定，确认后，由工程部出具书面报告报项LI部最高负责 人，价值超过人民币2000元的应报浙元物业公司工程部审批，经公司 客户服务部最高负责人同意后，报集团公司和项Ll公司审批通过后，方 可办理报废手续。智能化管理内容智能化系统 的前期管理业户智能化系统须知单元装修须知使用智能

22、化系统须知门禁系统的使用智能化系统 的日常运行方案巡更系统的运行方案闭路监视系统的运行方案租户安全报警系统的运行方案智能化系统 的维修项目智能化系统维护项Ll巡更系统维护检查表闭路监视系统维护检查表业户安全报警系统维护检查表智能控制中心维护检查表智能化系统 巡视和保养计划项 目内容周期监控系统巡视、检 查一周保养半年巡更系统信息读取器巡视、检 查一个月保养半年防盗系统保养一年智能控制中心设备保养_年背景音乐系统保养半年消防报警系统巡视、检 查月保养半年第5章 管理机构运作方法及管理制度51项LI服务机构我们结合园区的特点，对园区的管理工作进行计划、组织、领导、控制和协 调，以最为先进的理念为业

23、主/租户提供最高的服务质量，从经营者的角度为业 户降低营运成本，创造最高效益。机构岗位设置原则服务第一的原则岗位的设置和各类员工的配备，均以提高园区物业服务的整体水平为前提， 充分体现园区物业服务理念，从组织上和人力资源上确保高标准、高效率、高品 质地为业主和租户提供全天候、全方位优质服务。精干高效的原则着眼于管理科学化和机构扁平化，通过减少内部摩擦系数，提高员工基本素 质，增加管理科技含量，以严格控制管理机构和员工队伍的臃肿，既保证服务的 高质量，乂实现运行的低成本，使园区具有可持续发展能力。反应迅速原则从行业特点和实际经验考虑，合并相关管理服务工作职责，从而避免因设置 过多平行部门成相互推

24、诿、指责。简化管理层次，以利于项LJ部对整体工作进行 全面、有效的控制。各部门职责纲要客户服务部资料档案管理业主入伙管理二次装修管理报修接待管理投诉处理及住户回访有偿服务及其他外围及停车库的保洁服务公用部位管道、消火栓、玻璃窗及设施设备的保洁服务消防通道、扶手及公共走道的保洁服务楼层电梯层门、轿厢的保洁生活垃圾的收集、清运外墙清洗大理石地坪保养空置房的清洁绿化养护灭鼠杀虫工程部物业设施设备接管验收管理设备的使用管理设施、设备的维修保养管理设施、设备管理基础工作二次装修管理房屋修缮、养护管理设备机房管理设备安全运行管理能源管理保安部治安管理消防管理二次装修管理突发事件处置管理交通车辆管理礼仪管理

25、行政财务费用收缴管理物业项Ll部财务管理员工招聘、录用管理组织员工培训、考核 员工出勤管理办公室内务管理物资采购管理对外联络及外包合同谈判主要岗位管理职责总物业经理：1.负责部署物业业/租户入伙之一切工作。2.按公司或业主所授予权限，负责现场一切管理事物。3.负责制订策略计划，主要绩效指标等，组织及监督所管 辖之物业服务工作，以达到良好管理水平。4.定期（如每月或每周）向业主、公司汇报物业之管理情况, 并能积极地对各项管理事项提出具有建设性的意见和建议。5.执行公司之政策及指示，并按需要传达及推动至各级员 工，确保落实。6.协助业主提供、制订及修订相关管理政策。7.监察物业之财政状况，予以检讨

26、及制订预算案，并于每 月、每年予以内部及市场比较，以期降低营运成本，提高收益。8.与各有关部门或公司保持良好的业务关系（如：政府部 门、集团公司、其他业主及租户、建筑单位、设计单位等9.执行物业公共契约之条款。10.定时或不定时巡视项口，以监察项LJ之管理工作，负责 处理重大、特别问题。11.定期召开员工会议及培训，加强沟通和及时解决工作弊 病，并培训骨干员工，灌输管理知识、技巧。12.每年进行年终考绩、总结、检讨，并根据当年工作业绩, 制订下一年的工作计划。保安经理：1.全面负责大厦安全方面的工作，满足客户的需要，保证 物业服务的高质量。2.审核/制定本部门各项工作计划，及年度预算并落实执行

27、 情况，检查并指导各项工作的开展，控制日常工作质量，及时纠 正不合格现象，提交部门工作报告。3.负责二次装修物业管理部门的监管工作指导。4.开展业务培训，提高并保持本部门员工的总体业务水平。5.贯彻公司开源节流制度，堵塞各类漏洞，降低管理成本。6.处理重大投诉问题。7.负责突发事件的处理。8.完成上级交办的各项任务。9.全面负责大厦安保的管理工作，保证业/租户、员工的人 身、财产安全。10.贯彻执行国家公安部门关于安全保卫工作的方针、政策 和有关条例建立、健全项日的各项安全保卫制度，督促员工认真 执行并及时加以检查。11.负责维护项Ll的内部治安秩序，预防和查处治安事故， 协助国家公安、保卫部

28、门侦破有关违法、犯罪案件，会同相关部 门共同搞好项目的安全保卫工作。12.负责制定项目的治安、消防年度工作计划及安保部各项 费用的年度预算，并负责做好安保部年、季、月度各项总结工作。13.负责安排保安部人员的工作，并对其进行督查、培训与 考核，提出任免意见、建议。14.检查各项安保措施的落实情况，每天巡视并认真做好有 关记录。15.组织、协调好部门内各岗位的分工与协作，主持每日的 当值领班例会。16.做好部门内员工的思想政治工作，关心员工的生活和业 务水平的提高。17.写好工作日记，完成上级和市、区安保部门交办的其他 任务。18.按其职权所属，负责本部门员工的培训及考核，紧密监 管其辖下各员工之日常工作。19.负责保护项LJ内一切消防设施，使其保证完好。20.定期组织消防培训，组建义务消防队，定期举行消防演 练。21.负责与消防部门建立良好的协作关系，预防火灾