宜宾住宅市场分析163636319.docx

1、宜宾住宅市场分析16363631912月宜宾住宅市场分析第一部分 宜宾市场概况一、 宜宾房地产市场概况近期，因政府政策倾斜，宜宾房地产得到了迅速发展。全市每年的房地产平均销售量约100 万平方米左右，其目前的房地产市场仍处于良性的发展状况，截止2006年6月宜宾市场的房屋空置面积 50万平方米。从项目的开发现状可以看出，近期新建的房地产项目无论从建筑风格、户型设计、小区园林景观、小区的配套设施等各方面都较城区内原来的房产项目有了明显的改观。城区内的房地产项目则主要集中在滨江路金沙江畔，其沿岸多为高层欧式电梯公寓，临江面均为落地式观景窗，客厅大而气派，且采光极佳。因此，各项目的销售基都已经结束，

2、客户多为本地私营企业主及公务员等。目前宜宾市的小高层电梯较多，但销售状况处于市场引导期，市场在售楼盘80%为电梯公寓或者含有电梯公寓，市场供给大，但其未来销势如何还有待观望。1、 宜宾房地产从2003年以来才正式开始发展，较周边二级城市晚3-5年；2、 03年以来，随着房地产市场开发政策法规的不断规范，100多家建筑公司逐步形成房产开发商，至今少数以初具规模。很多企业从建筑商到开发商再到经营商再发展到房产运营商，基本适应了市场经济环境下房地产市场对房产商的发展要求；3、 居住要求从以前的单一追求居住问题已发展到现在的以普遍追求“价格、位置、交通、户型、配套、环境、景观、物业管理”等为条件的人居

3、环境要求；4、 相关政府部门的职能从以前的统筹安排已转变为现在的规范政策法规、宏观控制、放开市场、不参与市场竞争的协调职能；5、 房价从几年前的500元/平米直至现在的3000多元/平米；6、 商业地产从传统住房单体小门面中逐渐独立出来并形成一定规模。二、 本月销售情况项目名称总套数项目销售情况60以下60-9090-120120以上已售合计未售合计销量未售销量未售销量未售销量未售梦想和居2487/11263412773398244245春江盛景1190229894211221065959105815375金凤凰428/21901550243039830碧竹山庄1036/15983462332

4、621415C街区868/79870798 70 鑫杰座41488064022141/373 41 E街区753/1120/58358695 58 宜都花园19472161691318592814903681311 636 园中苑62/30203152138 24 鼎业兴城1564/39846351665651381314 250 风情港湾292190 43 58 1 /248 44 吉祥名都120/90 /264116 4 天池雅苑292 / /156 12 2355838237 55春和花园4016010/105017848343 58天池花园460/18602086639466金江大厦4

5、6220420 0 8911199101308 154春秋花园148/3711137 111阳光名城809217 208 69 39 12001551561 248 新纪元大厦144/64 32 25710699 45合计1387710205612793304342935939061505111482729总套数13877，销售11148套，未售2729套。第二部分 区域市场情况与分析一、 部分个案情况与分析1、 德烨都市名园开发商：重庆美迪房产 项目地址：城区北正街 咨询电话：8250555建筑形态：多层+高层（高层为主）主要经济指标：总建面43678，容积：3.4，绿地：20%配套：银行、

6、学校（八中、东楼街小学、忠孝街小学）、二医院、北门菜市批发市场、北浩巷菜市、北门车站、叙府商圈、大观楼商圈等，滨江路休闲区，翠屏山公园。交通：2、3、4、7、11、13路公交，出租车方便，北门汽车站主要价格区间：具体价格未定，参考均单价约2700元/体量及户型配比：共302套，53-139平米，1号楼11层，以大户型为主；2号楼13层，三个单元三部电梯上下，通廊式设计，小户型为主。主要剩余户型：尚未销售优势：旧城区高档商住项目，符合大多数宜宾人的生活习惯，升值潜力高。城区建筑只拆不建，地块珍稀。周边二级城市区域位置看，此处具有较高的投资价值。配套完善，交通便捷，几乎享有旧城区所有生活配套、商业

7、配套及休闲配套。户型小适合投资出租。劣势：小区周边环境喧嚣加上商住混杂设计使得不够安静，这是旧城区楼盘共有的问题，户型设计只考虑了面积配比，未作居住人性化考虑，如100多平米单卫设计，小户型无阳台等。目标客户：喜欢热闹便捷的年轻人按揭客户，实力雄厚的投资型中老年客户，方便工作的本地及外来私营、个体经营客户等。2、 金江大厦开发商：成都忠心房产 项目地址：沿江路中坝大桥桥脚旁 电话：8355381建筑设计：中国建筑西南设计研究院建筑形态：高层电梯公寓（全剪力墙结构）主要经济指标：总建面126900（住宅60041），容积率2.014，绿地率36.81%，建筑密度18.6%土地年限：住宅70年，商

8、业40年配套：商业（金荷花市场）、宜宾市一中、西郊农贸市场等。交通：1、10路公交、接近西郊公交大站体量及户型配比：总共400套，90-120100套，120以上300套主要价格区间：约2900元/优势： 节能（采用铝合金断热桥中空隔热门窗），景观（金沙江景观、滨江公园），教育配套（一中），创新设计（屋顶足球场）劣势： 生活配套不完善，交通不便捷，商业体量大，影响居住环境，紧邻翠柏大道对低层住户的空气和噪音影响较大，单层户数多，影响局部采光通风。目标客户：喜欢江景的实力客户、重视孩子教育的知识型家庭、孝顺老人有一定财力的中青年客户、西郊一带做生意的换代自住型客户、工作生活长期往返于宜宾和柏溪的

9、人、其他投资型客户。3、 富邻金沙开发商：宜宾树高房产 项目地址：翠柏大道旁 电话：88886882025555建筑设计：四川商业规划设计院物管：宜宾物业管理公司建筑形态：小高层+高层电梯公寓10+1、14+1、17+1、27+1（框架剪力墙结构）主要经济指标：住宅总建面75966，商业10000多，容积率2.998，绿地率41.5%，建筑密度25%土地年限：住宅70年，商业40年配套：小区商业配套、规划中、小学、菜市场及公交车站交通：规划中有公交车站主要价格区间：未开盘，价格有待进一步了解体量及户型配比：总共447套，90以下281套（63%），90-140100套，140以上66套主要售出

10、户型： 诚意登记期间登记200套左右（80-902室和110以下三室的江景房较受欢迎）优势： 地块优势且是江景房，拥有滨江花园，环境优美，升值潜力很大，前期咨询价格并不高；建筑密度小，楼间距大，视野开阔劣势： 生活配套不完善，交通不便，邻近大道噪音污染重，交通危险事故系数较高目标客户：喜欢江景注重生活环境的人、有私车的白领一族，长期往返宜宾和柏溪的人、孝顺老人有一定财力的中青年客户及其他投资型客户。4、 春江盛景开发商：宜宾成中集团项目地址：翠柏大道旁 电话：8885888 8302222 建筑设计：四川商业规划设计院物管：成中吉星公司建筑形态：小高层+高层电梯公寓（框架剪力墙结构）主要经济指

11、标：住宅总建面101859，容积率2.8，绿地率40.5%土地年限：住宅70年，商业40年配套：小区商业配套、规划中、小学、菜市场及公交车站交通：规划中有公交车站主要价格区间：开盘起价2018元/，受周边地块影响价格已略有涨幅。体量及户型配比：总共937套（A区417套、B区520套），A区90以下457套（88.7%），90-12057套（11%），120以上6套（1.2%）热销户型： 90以下优势： 地块优势且是江景房，直接享受滨江公园，环境优美，升值潜力很大，且单价和总价都不高劣势： 生活配套不完善，交通不便，邻近大道噪音污染重，交通危险事故系数较高目标客户：喜欢江景注重生活环境的人、有

12、私车的白领一族，长期往返宜宾和柏溪的人、孝顺老人有一定财力的中青年客户及其他投资型客户、经济型自住客户。5、 万兴现代城（C组团加州阳光）开发商：宜宾兴业集团项目地址：柏溪黄桷树 电话：6206999 5502222 建筑设计：四川商业规划设计院物管：兴业集团物管公司建筑形态：多层+小高层主要经济指标：住宅总建面285996，容积率2.05，绿地率35%，建筑密度32.89%土地年限：住宅70年配套：县医院、邮政局、移动电信大搂、农业银行、柏溪小学等交通：1路10路公交车主要价格区间：价格待定体量及户型配比：总共1512套（57-220）主要售出户型：未售（咨询期间）优势： 大型社区，有足够资

13、源做配套；位置好，居于现成中心，生活便捷；周边竞争楼盘较少，地位突出；风格新颖，具有现代化时尚居住色彩，较易吸引消费者眼球劣势： 社区大，体量大，销售周期长，较积压资金，需要挖掘的目标客户也更多；做高端楼盘，作为县城之先驱，利润丰厚但风险性高；当地及周边多为无消费能力的人，有此能力的企事业员工及公务人员皆早已置业目标客户：天柏地区喜欢追求现代时尚生活的白领、有住房换代要求的企事业单位员工及公务员、满足一次置业的具有一定经济实力的年轻人、周边乡镇有实力的想过城市生活的人、习惯了县城生活、工作的居民、工作在柏溪或是长期往返宜宾和柏溪的宜宾方向客户。6、 爱尔楠岸开发商：宜宾金鹰房产项目地址：南岸金

14、沙大道 电话：23273332337111 物管：卫斯礼物业管理有限公司建筑形态：多层+小高层+高层主要经济指标：住宅总建面80163，容积率2.0，绿地率36.5%土地年限：住宅70年配套：鲁能生活广场、商业广场、规划中的市政配套、移动大楼、绿源超市、二医院等交通：9路公交车及西区直通车体量及户型配比：总共590套，一期120-180小高层200套，二期120-180多层200套，三期60-90高层190套价格区间： 二期开盘为2800元/起价。优势： 处于西区，是代表宜宾现代化城市的核心区域；背靠七星山，风景优美；户型设计好；劣势： 配套不够完善、出行交通不便、小户型采光不好、西区楼盘多竞

15、争激烈目标客户：喜欢追求现代时尚生活的白领、有住房换代要求的企事业单位员工及公务员、满足一次置业的具有一定经济实力的年轻人、拥有多套住房的投资型客户7、 鑫杰座开发商：宜宾鲁能集团项目地址：南岸金沙大道 电话：2101111物管：北京鲁能物业管理公司宜宾分公司建筑形态：高层主要经济指标：住宅总建面32785.6，容积率2.5，绿地率25%土地年限：住宅70年配套：鲁能生活广场、商业广场、规划中的市政配套、移动大楼、绿源超市、二医院等交通：9路公交车及西区直通车体量及户型配比：总共414套主要售出户型及价格区间：已基本清盘，价格2600元左右。优势： 基本上是小户型， 抓住了目前的市场需求；总价

16、不高，按揭压力较小，吸引大部分客户；地段在未来看来是西区中心区域，配套相对完善。劣势： 目前生活配套不完善、交通不方便、同等品质的小户型中价格偏高一梯九户影响采光通风。目标客户：经济能力良好的投资客户、经济条件一般的自住型按揭客户、空巢中老年自住客户8、 春秋花园开发商：宜宾金发房产项目地址：南岸金沙大道 电话：2338788建筑形态：多层+少量电梯主要经济指标：住宅总建面51590，容积率1.84，绿地率47%，建筑密度24.9%土地年限：住宅70年配套：鲁能生活广场、商业广场、规划中的市政配套、移动大楼、绿源超市、二医院等交通：9路公交车及西区直通车体量及户型配比：总共334套主要户型及价

17、格区间： 90-200，主要为120。优势： 容积低绿地率高，环境很舒适；价格不高；西区中心区域，未来配套完善。劣势： 户型中型，无小户型，忽略了很大部分消费者；暂时配套和交通条件不好。目标客户：有一定基础的三口之家和三代同堂自住型、高端投资客户9、 E街区江景苑开发商：宜宾鲁能集团项目地址：南岸西区碧峰园旁 电话：2160555 2160999物管：北京鲁能物管宜宾公司建筑形态：多层+小高层+高层主要经济指标：住宅总建面128300，容积率1.9，绿地率46%土地年限：住宅70年配套：鲁能生活广场、商业广场、规划中的市政配套交通：西区直通车体量及户型配比：总共904套主要剩余户型及价格区间：

18、剩余7套（2层和顶层），价格2450-2550元，热销户型90左右。优势： 容积低绿地率高，且是江景房，环境很舒适；劣势： 单价和总价较同等楼盘高目标客户：喜欢江景注重生活环境的人、有私车的白领一族、孝顺老人有一定财力的中青年客户、其他投资型客户10、 林中漫步开发商：宜宾鲁能集团项目地址：南岸西区碧峰园旁 电话：2160555 2160999物管：北京鲁能物管宜宾公司建筑形态：多层+小高层+高层主要经济指标：住宅总建面约11.3万土地年限：住宅70年配套：鲁能生活广场、商业广场、规划中的市政配套、移动大楼、绿源超市、二医院等交通：西区直通车体量及户型配比：总共925套主要剩余户型及价格区间：

19、预计均价2800-3000元。优势： 环境舒适、空气清新、品质较高劣势： 交通不便，离城区较远目标客户：喜欢幽静的工职机关人员和事业单位人员、有私车的白领一族、注重环境有一定财力的中青年客户、其他投资型客户11、 宜都崇文开发商：宜宾天成房产项目地址：西区金沙大道 电话：8888898物管：沁园卓越物业管理有限责任公司建筑形态：高层+多层主要经济指标：总建面37771，容积1.99，绿地40%土地年限：住宅70年配套：鲁能生活广场、商业广场、规划中的市政配套、移动大楼、绿源超市、二医院等交通： 9路公交、西区直通车体量及户型配比：总共460套，40-80主要价格区间：起价2180元，剩余少量3

20、0-50酒店式公寓。优势： 西区中心地段，比周边楼盘价格低，经济型楼盘劣势： 酒店式公寓住房在宜宾还缺乏市场，不适合自住型客户目标客户：经济条件较差的单身或二人同居者、普通投资型客户12、 莱茵河畔二期（西湖湾）开发商：丽雅置地项目地址：航天路 电话：8888818物管：宜宾雅信物业管理有限公司建筑形态：高层主要经济指标：总建面142071（住宅119028），容积3.31，绿地35%土地年限：住宅70年配套：华荣酒店、沃尔玛、绿源超市、莱茵春天、市三中、市政体育场、宜宾市图书馆、一医院南岸分院、蜀南医院、南岸客运站等交通：2、3、4、5、9、10、14路公交体量及户型配比：总共979套，60

21、-200。以125-165的中大户型为主，其中还有部分67一室一厅、98二室一厅、101三室二厅以及190以上超大户型和顶跃。主要价格区间：预计均价3000-3400元/。销售情况：从诚意金登记（即雅德商业联盟卡办理）来看，20万（优惠7，第一批次选房）仅限50号，而且已经全部登记完毕（估计预留了一部分）；10万（优惠5，第二批次选房）已排到200号左右；5万（优惠3，第三批次选房）排到100号左右。从客户意向房型来看，101三房和98为热销户型。优势： 自制湖景，创新楼盘，抓住了大项目的资源优越性，建筑品质高，物管好，安全放心劣势： 商住混杂对居住烦扰大，容积高造成密度可能很大，私密性差，视

22、野不开阔目标客户：喜欢湖光山色环境选择性客户、莱茵核畔一期未购到的诚意客户、经济型喜欢小户型的自住型客户、其他投资客户13、 宜都花园开发商：宜宾寅吾房产项目地址：南岸市政府对面 电话：8885555物管：成都德昌行物业管理有限公司建筑形态：多层+小高层+高层主要经济指标：总建面22万，容积3.5，绿地40%土地年限：住宅70年配套：市政广场、体育馆、图书馆、南客站等交通：2345路公交体量及户型配比：总共1700套50-200销售情况：50多380套售出160套，60-120700多套售出550多套， 120以上850套售出400套左右。主要价格区间：均价2450元。优势： 户型配比完善，选

23、择性多，地段好交通方便，价格不高劣势： 生活配套不够完善、临近七星路噪音重目标客户：自住型客户多、部分投资客户、追求经济型客户、喜欢成熟东区且觉得其他楼盘价格高的人14、 鼎业江北兴城开发商：宜宾鼎业投资集团项目地址：江北红坝路 电话：8887777物管：宜宾鼎业物业管理公司建筑形态：多层主要经济指标：总建面257895，容积1.79，绿地42%，建密28%土地年限：住宅70年配套：江北建材城、高客站、宜宾学院、宜宾市四中、宜宾市五中、宜师附小等、一医院江北分院、骨科医院、规划农贸市场、幼儿园、社区商铺等。交通：3、4、13路公交体量及户型配比：总共2259套80-140。90占70%，80-

24、90三室和两室是重点户型主要价格区间：一期开盘价1800元左右。排号当天全部满号。优势： 江北唯一的全多层大社区，地块成熟，配套完善，价格适中劣势： 社区档次不高，虽大不精，价格做不高；不能吸引大量的城区及南岸消费者目标客户：江北需要改善居住环境的长期居民、占地赔偿的农转非住户、周边企业需要走出老式宿舍的自住人群、其他投资型客户15、 新纪元大厦开发商：宜宾市新纪元房地产开发有限责任公司项目地址：江北五粮液大道（纸厂二岗）电话：5127516建筑形态：高层主要经济指标：总建面15062土地年限：住宅70年配套：街区型生活配套、江北农贸市场、绿源超市、成都人民商场、酒都生活广场、宜宾学院、江北小

25、学等交通：2、3、11路公交体量及户型配比：总共144套70-129销售情况：剩余少量90左右（14、16、17、18层）和129（3层、17、18层）主要价格区间：3层带平台2700元，四层2480元（起价）。优势： 江北少有电梯公寓，地块成熟生活配套极其完善，高层视觉效果好（山水景色）劣势： 楼盘小，户型选择少；周边环境复杂，安全性差；周边歌舞厅等小商业多，影响居家生活；价格在江北很高，会流失大量客户目标客户：江北需要改善居住环境且有一定经济底子的长期居民、占地赔偿的农转非住户、周边企业需要走出老式宿舍的自住人群、江北以外区域在江北上班的人群、其他投资型客户16、 金凤凰花园开发商：宜宾成

26、中集团项目地址：下江北黄桷坪大道二段电话：3581888建筑形态：高层、小高层、多层主要经济指标：总建面约20万，绿地率42%土地年限：住宅70年配套：规划生活和商业配套、下江北799一带生活商业配套交通：7路公交体量及户型配比：总共1700套50-140主要价格区间：咨询价1850元/优势： 新兴开发区，投资价值高，升值空间大；未来规划配套完善，属于新兴现代化区域劣势： 购房者不敢卤莽置业或是投资，需要大量的区域性宣传；地块不成熟，投资风险高；配套极其不完善；交通不便；居住环境过于冷清目标客户：下江北需要改善居住环境且有一定经济底子的长期居民、占地赔偿的农转非住户、周边企业需要走出老式宿舍的

27、自住人群、具有长远眼光的投资型人群、追求未来区域生活品质的人17、 黄桷坪花园开发商：宜宾寅吾房地产有限责任公司项目地址：下江北黄桷坪大道二段电话：3583888建筑形态：小高层、多层主要经济指标：总建面82752，绿地率42%土地年限：住宅70年配套：规划生活和商业配套、下江北799一带生活商业配套交通：7路公交体量及户型配比：总共724套。共有9幢多层住宅和1幢小高层住宅；面积80-140主要咨询价： 1800元左右优势： 新兴开发区，投资价值高，升值空间大；未来规划配套完善，属于新兴现代化区域劣势： 购房者不敢卤莽置业或是投资，需要大量的区域性宣传；地块不成熟，投资风险高；配套极其不完善

28、；交通不便；居住环境过于冷清目标客户：下江北需要改善居住环境且有一定经济底子的长期居民、占地赔偿的农转非住户、周边企业需要走出老式宿舍的自住人群、具有长远眼光的投资型人群、追求未来区域生活品质的人二、 区域市场分析：宜宾城区现有楼盘大致可分为旧城区、南岸东区、南岸西区、天柏片区、上江北、下江北六个区域版块，而各个区域个体楼盘既具有宜宾环境下的共性，又有区域环境影响的个体特性。共性是：宜宾定位长江上游次中心城市，川、滇、黔结合部重要物资流向集散地和适应宜宾地理环境的山水园林城市，个案开发大方向不能太远地背离这个环境要求，应具有宜宾地方特色；另外，所处于每个不同地块区域的个案又应符合每个区域在宜宾

29、总体环境下区域特点的要求。也就是说楼盘的定位先要符合大环境要求，其次要符合区域小环境要求。现在来谈谈区域情况：旧城区：房价2700-3500以上，因区域极其成熟，小区内套缺乏，由于地域优势，忽略了产品品质建设，所以旧城区缺乏高端品质项目；旧城区早已是寸土寸金，几乎没有地块，且市政府要求只拆不建。能在这里拿到的可能也只有中坝方向及延伸地块。所以能够拿到旧城区地块的开发商应该庆幸，可以争取到几乎全部的意向性购房消费者。但是也有弊端，旧城区交通拥挤，虽然热闹方便但也鱼龙混杂，且喧嚣吵闹，一些追求品质且有相对经济条件的人早就厌倦了旧城区，再则这里永远是宜宾房价的领先区域，高端价格如果只靠地理位置不做品质，那么你的价格只能是针对高端客户，而产品却是对准了大多数常年居住而且也习惯了住在旧城区低端消费人群，