物业管理采购项目需求模板.docx

1、物业管理采购项目需求模板物业管理采购项目需求模板采购需求最高限价：人民币 922.9 万元资格要求：1符合政府采购法第二十二条供应商资格条件；分公司投标的，必须由具有法人资格的总公司授权。2具有中华人民共和国物业服务企业一级或以上资质。是否接受联合体投标：（ ）是（ ）否招标范围1采购内容确定1家中标供应商，为采购人提供物业管理服务。2政策要求中标供应商应按照中华人民共和国劳动法的相关规定发放工资，服务人员工资不得低于广州市企业职工最低工资标准（工资不含按国家规定供应商必须支付的社会保险及其他应付费用）；中标供应商应按照中华人民共和国社会保险法和住房公积金管理条例的相关规定，支付国家规定必须购

2、买的社会保险费用（基本养老保险、基本医疗保险、工伤保险、失业保险、生育保险）和缴存住房公积金。3服务期合同签订后24个月/年。第二章 采购人需求中标供应商应按照中华人民共和国劳动法的相关规定发放工资，服务人员工资不得低于广州市企业职工最低工资标准（工资不含按国家规定供应商必须支付的社会保险及其他应付费用）。中标供应商应按照中华人民共和国社会保险法和住房公积金管理条例的相关规定，支付国家规定必须购买的社会保险费用和缴存住房公积金。一、 项目概况（一） 招标范围确定一家中标供应商，为广州市大学城文创中心提供物业管理服务，包括：保安服务；交通、车辆、停车场管理；保洁服务；高低压电房、水泵房的值班和公

3、共设备、实施的常规维护、保养、维修，用水、用电、工程改造和装修跟进，遗留问题的统计上报等工作；绿化服务；物业资料及档案管理。（二） 物业基本情况广州市大学城文创中心位于广州市番禺区大学城内环西路66号，总用地面积62762.30平方米，总建筑面积29529.69平方米，绿化面积44914.22平方米，包括展厅、多功能厅、A区、B区、C区、D区、E区、停车场，放大车间，两侧公路等。二、 人员配置和要求（一） 人员配置共88人。1. 管理处：3人（项目经理1人，主任助理1人，管理人员1人）2. 安全保卫：40人（其中含队长1人）3. 清洁：29人（其中含班长1人）4. 设备维护：8人，负责高低压电

4、房、水泵房的值班和公共设备、实施的常规维护、保养、维修，用水、用电、工程改造、装修跟进，遗留问题的统计上报等工作,但不包含改造、安装等工程工作。5. 绿化：8人，负责本项目范围内日常绿化养护工作。（二） 人员素质要求1. 管理人员：项目经理具备大专以上（含大专）学历，年龄在50岁以下，有3年以上物业管理经验。中标供应商要赋予项目经理一定的自主权，以利提高物业管理效率；管理人员需身体健康，具备较强的综合管理能力和专业化服务技能，有从事物业管理服务工作经验。沟通和文字表达能力较强。2. 安保人员：身体健康，年龄在50岁以下，男性身高不低于1.6米，女生身高不低于1.55米，形象正面，身体健康，政历

5、清楚，无不良记录；责任心强，服从性强，具有安全保卫防范经验，部分安保人员熟悉治安防盗报警系统运用。3. 清洁人员：身体健康，年龄在50岁以下，吃苦耐劳，有清洁工作经验，掌握清洁技巧，熟练使用各类清洁工具。4. 电工：身体健康，年龄在50岁以下，熟悉设备及房屋维修维护技术，具有相关专业证书。5. 绿化人员：身体健康，年龄在50岁以下，吃苦耐劳，有室内外绿化保养经验。三、 物业管理总体要求（一） 投标人要根据有关法规、政策及本物业的特点，提出整体设想及策划，包括但不限于：高标准、高水平的管理措施，超前性、创造性、全方位的服务意识，体现优雅文明环境、文化特色的物业管理典范模式。（二） 采购人对中标供

6、应商组建的物业管理机构进行业务归口管理。（三） 中标供应商对物业管理方案、组织架构、人员录用等建立的各项规章制度，在实施前要报告采购人，采购人有审核权。（四） 采购人有权查阅中标供应商有关本项目物业管理的财务状况及财务报表。（五） 在处理特殊事件和紧急、突发事故时，采购人对中标供应商服务人员有直接指挥权。中标供应商对所录用人员严格审查，保证录用人员没有刑事犯罪记录，持健康证及相应专业岗位资格证。（六） 中标供应商的服务人员按岗位要求统一着装、言行规范，要注意仪容仪表、公众形象，一些形象岗位录用人员体形、身高要有规定。（七） 中标供应商在做好工作的同时，有责任向采购人提供合理化建议，以提高管理效

7、率和管理质量。（八） 中标供应商不得擅自改动物业内所有的房屋、管线、设备等的位置和用途。（九） 中标供应商对本项目的消防、安全保卫工作进行定期检查，并定期组织人员进行业务培训和演习，确保物业人身财产的安全。（一十） 物业管理机构要求：物业管理服务机构健全、专业；物业管理人员具备相应的任职资格，管理人员和专业技术人员持证上岗；管理制度、服务规程、工作标准规范；具有科学合理的物业管理服务流程；员工统一着装，佩戴明显标志，工作规范，作风严谨。（一十一） 中标供应商自开始保安服务之日起30日内向物业所在地设区的市级人民政府公安机关办理备案，并于终止保安服务之日起30日内到备案的公安机关撤销备案。（一十

8、二） 服务人员薪金待遇等要符合广州市劳动用工现行政策法规，如因用工引起的劳动纠纷问题由中标供应商负责解决。四、 保安服务要求(一) 管理服务范围辖内的公共秩序维护、安全防范、消防、防盗、监控管理工作，包括公共区域、建筑物、停车场等；出入口及展厅、多功能厅等重要岗位24小时值班，整个管辖区域做到24小时有安保人员定时巡查；完成巡查管理，预防重大火灾、刑事和交通管理责任事件的发生，对突发、意外事件有应急处理程序计划和措施。遇特殊情况积极跟进处理并及时报告采购人，协助保护现场；做好其它与安全保卫有关的事项。(二) 保安队长工作职责1. 对项目经理负责。2. 负责做好治安防范及秩序维护工作，对本项目实

9、施全方位的安全监督和巡查工作。3. 巡查、监督各岗位队员任务执行情况，检查当值员工仪表仪容和着装。4. 抓好整体队伍的建设和业务培训，提高队员业务素质，制定、执行、落实安全保卫等各项措施。5. 处理一般性的治安案件和投诉，发生重大案件或事故要及时上报。6. 协助公安机关对辖区内发生的重大政治、刑事及严重事故的查处工作。7. 协助辖区内消防安全管理，贯彻落实“预防为主、防消结合”的消防八字方针。制订消防设施、设备安全检查制度和开展消防知识的宣传工作，每个月进行最少一次消防演习，每年与有关单位组织最少一次联合消防演习。8. 负责区域范围的监控管理工作。9. 合理调配人员，协助业主完成各项特殊工作及

10、突发事件的处理。10. 完成上级布置的其它工作，不得擅自修改人员工作时长，定期向业主反馈工作情况，有义务主动帮助业主分析发现可能存在的安全隐患及事项，并提出整改意见；遇其他入场项目，要负责做好现场监督与检查。(三) 保安员工作职责1. 对上级的指令绝对服从。2. 熟悉岗位的任务和要求，严格按照岗位的要求工作，并坚守岗位，未经许可不得离岗，积极完成当值任务。3. 严格遵守纪律，注重仪表仪容和礼节礼貌。4. 熟悉消防设施、器材的位置和使用方法。5. 熟悉本项目情况，主动为采购人提供服务，遇到访客违规事件，必须有礼貌地予以制止并耐心地解释。6. 爱护通讯器材和公共物品。7. 对采购人提出的力所能及的

11、工作要求及任务应当积极主动跟进完成。8. 遇到突发事件（火警、抢劫、盗窃、破坏等）敢于挺身而出，保护采购人财产和物业安全，如不能单独处理的，根据时间严重程度及时上报主管人员或公安机关。9. 保安员要严格操练、文明值勤、勤奋好学、乐于助人，为采购人提供优质服务。10. 团结友爱，互相关心，积极参与微笑服务活动。(四) 管理运作1. 管理定位(1) 专业管理：建立健全纪律严明、训练有素的队伍，加强工作人员在管理、治安、消防、交通等法律法规以及保安技能、服务意识的培训，按年度根据具体情况及时制定有效实际的培训计划。(2) 制度管理：建立健全切实可行且符合本项目正常运作的保安管理制度。(3) 安全防范

12、管理：做好治安联防工作，加强与当地公安部门的联络沟通，在“群防群治”环境下做好本项目的各项安全防范工作，安全防范管理档案齐全可供随时备查。(4) 消防管理：明确消防安全责任制，定期做好防火安全检查。(5) 秩序管理：维护责任范围内的公共秩序，规范车辆管理，确保车辆停泊有序、交通畅顺。(6) 财产管理：包括馆内文物及一般财物的安全管理，严格执行看护巡查工作，预防盗窃丢失事件的发生。2. 管理措施(1) 队伍管理所有保安人员招聘都要通过严格的考核、筛选，择优录用，整体队伍平均年龄控制在48周岁以下；非特殊情况不得随意改变人员队伍架构及组成，控制人员稳定性，新进人员必须通过岗前培训方可上岗。(2)

13、量化管理根据项目具体情况制定一整套完善的规章制度和办事程序并确保落实到位，使管理工作做到行为标准化、管理规范化，能够定期主动接受采购人的考核检查，对采购人提出的工作要求及时作出跟进、整改、反馈。(3) 工作落实A 建立岗位安全责任制，实行全天二十四小时对本项目各区域进行全方位值岗巡查，预防各类刑事案件和治安事故的发生，做到预防为主、防范结合。B 坚持本项目内的治安管理工作与周边社会治安工作相结合原则。积极与当地公安机关保持密切联系，加强沟通与联络，及时了解社会治安情况，积极配合公安机关搞好物业周围的治安工作。C 建立安全责任制度，定期进行治安、消防安全巡查，及时发现隐患并整改。D 在执勤工作时

14、，对违反治安管理规定的人给予制止。E 在执勤时必须做到：统一着装、统一佩带标志并配有通迅工具，遵纪守法、服从命令、听从指挥、团结协作、热情服务，自觉接受社会和公民的监督。(4) 消防管理A 明确防火责任制和消防工作领导小组。B 制订消防安全定期检查制度，根据文保单位特征制订落实本项目重要部位防火措施，加强消防安全检查。C 开展消防宣传教育，每年举行至少两次以上消防演练，提高工作人员灭火扑救能力，同时制定灭火和应急疏散预案。D 加强消防设施设备管理，对本项目内的消防设施设备实行每个月每个季度定期检查，发现问题及时向有关部门报告，确保消防设施设备100%处于正常待投入使用的状态。E 加强防火管理，

15、建立动火作业审批制度，确保动火作业安全。F 建立健全详实、统一的消防档案，随时可供查阅。(5) 维护公共秩序，规范车辆管理根据项目情况制定合理有效的车辆管理规定，严格按照采购人的指示，做好车辆的导泊和管理工作，确保车辆停放、出入安全有序。3. 其他(1) 细化人员培训方案，包括进驻接管前的培训计划、项目正式运作期的培训以及后续不定期的专业培训。(2) 具备实际有效的入职考核及定期工作考核制度，保证保安业务理论知识合格率达85%以上。(3) 全年治安、火灾管理责任事故发生率为零。(4) 全年保持车辆安全进出、停放无管理责任事故发生。(5) 人员变动或工作安排调动需经采购人同意方可执行。(五) 保

16、安管理制度与服务规程1. 保安服务基本要求1. 每天上班前20分钟、下班后10分钟为班前、班后会时间，不得无故缺席。2. 上岗前应统一着装，在岗时应保持仪表端庄、仪容整洁、精神饱满，进入管理区域不得将手插入制服的衣裤口袋内，不准戴墨镜等饰品。3. 上岗时应保持制服干净无褶皱，衣着打扮整齐统一。4. 当值保安人员应在规定位置上以站立姿势站岗，动作规范统一，当值期间不得从事其他与岗位工作无关的事务。5. 每个当值岗位要配备对讲机。6. 保安人员的头发应勤梳理，不留长发，不留胡须和鬓角，不留长指甲。7. 当值岗位要认真按规范要求执勤，并做好相关记录，不允许代他人填写记录，不允许事前填写或事后积累补填

17、记录。2. 保安员交接班要求(1) 准时参加班前班后会，服从队长的工作安排，明确接岗位置，做好岗位交接准备工作。(2) 接岗时，要提前5分钟进入岗位，仔细检查接班（岗）物品（如对讲机、警械等）以及岗位设施设备、环境卫生情况等，了解岗位有关事项。(3) 交接班时要严格执行交接班制度，接班人员未到岗前，当班人员不得离岗。3. 出入口岗服务规程:人员及物品出入管理(1) 要熟悉本项目各个地点的名称和工作人员的基本情况，包括姓名、相貌特征等。(2) 当采购人工作人员或其上级部门领导及工作人员（或客人）有服务需求时，要主动提供帮助。(3) 若遇上级领导或重要客人参观考察或指导工作，要及时将情况上报并在保

18、安部工作记事表记录清楚，由保安部保存备查。(4) 在非开放时间阻止无关人员进入项目范围，有特殊情况应第一时间与采购人取得沟通。(5) 当有财产物品出入时，要求工作人员、客人自行打开物品接受检查，规范做好登记备案。(6) 核对出行物品数量与货物出行证明所列数量是否相符，出行证明上的签名是否有效，若不符要求，应制止搬出并通知领班报管理处、采购人查明原因；若相符，收取货物出行证明并签署放行人姓名，放行日期、时间，由保安部保存。4. 巡逻岗服务规程(1) 巡逻次数要求：每30分钟对整个辖区内巡查一遍，必要时领班安排增加巡查次数。(2) 巡逻工作要求：A.巡逻要多看、多听、多嗅，以确保完成巡视质量。B.

19、对各部位要细心观察和聆听，发现异声、异味、异光应设法弄清情况，将可能发生的事故扑灭在苗头阶段。C.及时将巡逻发现的情况向领班/主管汇报并在保安巡逻记录表上详细记录清楚，并由保安部保存。D.巡逻保安员必须在各个地方设置的保安巡逻签到卡上准确填写巡逻人姓名和巡逻签到时间，并按时更换由保安部保存。E.巡逻时发现设施损坏，应查明原因，及时上报管理处主管处理。 (3) 巡查内容A.检查治安、防火、防盗、水浸等情况，发现问题立即处理，并报告领班。B.检查消防设备设施（即灭火器、消火栓、警铃等）是否完好。C.检查公共部位设施（公共照明、墙体装饰、洗手间、卫生洁具等）是否完好。E.巡视各通道是否完好畅通，有无

20、堆积杂物。F.巡查公共地方卫生保洁情况，发现问题及时报相关部门处理。 H.随时准备好支援各个岗位的特殊情况和紧急事务，与监控岗保持联系，及时听取监控岗的情况汇报。I.劝阻制止无关人员进入工作区或非对外开放区域。(4) 巡逻时发现问题的处理A.巡逻时如发现突发性事（案）件巡逻人员按照应急工作手册进行处理。B.巡逻时发现可疑游荡人员，应根据具体情况采取礼貌查询或尾随跟踪，如有可疑情况，交由领班/主管处理。C.巡逻时发现可疑被盗现场，即守护现场，制止人员出入，迅速报告队长，不得擅自进入现场，以防破坏现场，妨碍案件侦察。D.每次巡查完毕，须在保安巡逻记录表做好记录，领班在保安工作记事表上记录清楚，由保

21、安部保存。五、 设备维护服务要求（一） 设施设备维护服务要求1. 负责中心的设施设备日常巡查、检修和维护工作。2. 负责高低压电房、水泵房的值班和公共设备、实施的常规维护、保养、维修。3. 用水、用电、工程改造、装修跟进。4. 遗留问题的统计上报等工作，但不包含改造、安装等工程工作。（二） 设备维护人员工作职责：负责本项目所有供电系统设备及外围照明、给排水设备、消防设施设备、有线电视及电讯网络系统等设备设施的维修保养工作；负责房屋建筑本体养护及楼宇装饰、门窗及地面等的零修小修工作；负责本项目公共场所、门窗、通道、地面及管理责任范围之楼宇养护的土建零修、小修工程。（三） 房屋与设施管理服务措施1

22、. 建立健全规章制度结合本项目的实际情况，制定出切实可行的适合本项目特点的各项规章制度、操作规程及服务规范。如岗位责任制、设备安全操作规程、设备定期维护保养制度、考核细则及应急突发事件技术支持方案等有关制度。2. 供电系统、网络系统和照明系统的管理与维修(1) 建立严格的配送电运行制度和电气维修制度。(2) 配置的技工要接受过业务培训，持证上岗。(3) 8小时值班巡查制度，发现故障或隐患及时排除，并做好相关运行巡查记录备查。(4) 加强日常维护检修及定期保养，用电设备、照明、指示、显示灯、网络线路等确保完好。所管辖范围内的电气线路安装要符合设计、施工技术规范要求，并保证用电安全，确保供电设备、

23、网络线路安全高效运行。(5) 加强所属公共照明、车场照明、外围照明设备的日常检查维护、更换灯具等工作，确保照明系统正常运行。(6) 经常检查节日照明，做好维护检修工作，确保节日照明设备正常工作。(7) 每周一次定期检查库房内供电系统的检修工作。(8) 建立遇火灾、地震、水灾等灾害时，及时切断电源等有关抢险、救援措施，并协助供电部门做好安全用电的有关工作。(9) 照明设施设备完好率必须保持在99%以上。3. 排水系统的管理与维修(1) 建立正常用水、供水、排水的管理制度，制定操作规程及维修保养计划并严格执行。(2) 对供水管道、水表、泵、水池、阀门进行经常性维护和定期检查，确保供水安全；负责定期

24、对排水管道、沙井、化粪便池进行维护、清通，防止阻塞。(3) 每月检查维护给排水设备，确保设备正常可靠运行。(4) 防止跑、冒、滴、漏和大面积积水的事故发生，节约用水。(5) 制定事故处理应急措施，当发生跑水、断水故障时，及时处理，防止事故范围扩大。(6) 定期对排水系统进行疏通，确保完好率保持在99%以上，能正常使用。4. 消防系统的管理与维护 (1) 建立消防管理制度、操作规程、火警疏散平面图、消防设备设施日常检查维修保养制度及火警应急方案等。(2) 制定应急抢险措施，当发生火灾报警时，应能按应急方案的要求采取紧急疏散、现场补救、对外联系协调等有效措施，控制事态发展，将损失降到最低。(3)

25、协助做好消防系统各类设备设施的日常检查，并做好有关记录备查。(4) 每年由中标供应商组织保安部、设备维护部、清洁部、采购人及有关部门进行消防模拟演练，全面检查消防系统的总体状况。(5) 维护保养及检查灭火器等设施设备，并按中华人民共和国消防法规定进行灭火器定期换药更新，确保其使用在有效期内、完好率保持在100%。5. 土建、外墙、门窗等管理与维护1. 定期对房屋本体、屋面进行检查养护，如果发现较大的损坏，应及时与采购人协商，制定处理方法（土建工程、翻修工程一般由采购人外承包）。2. 定期对公共内墙、走廊、楼梯、公共配套设施进行检查维护，修补及油乳胶漆。3. 每周巡查公共场所门窗、地面，发现损坏

26、及时修理。4. 每月检查公共场所装饰、天花等，并视情维修。5. 每周检查道路、围墙、栏杆等，发现损坏及时修补、油漆。六、 清洁服务要求（一） 保洁服务内容：1. 负责对本项目范围内的公共通道、庭院地面、侧石清刷；2. 地漏口、沙井定期清掏；3. 廊道、楼道、展厅、大堂、办公室等内地面拖抹和保洁；4. 门、窗、桌、椅、展架、展台、标示物、玻璃屏风和天花清抹、保洁；5. 洗手间清洁和保洁；6. 天台、露台、平台打扫、清洁；7. 墙体污迹处理，地面污迹、胶迹、油迹处理；积尘、蜘蛛网、装修痕迹；8. 空调机及其附属配件、消防柜、消防灭火箱等消防用品清洁和保洁。（二） 保洁整体服务要求：1. 展厅、多功

27、能厅、A区、B区、C区、D区、E区等区域清扫1天1次，全天保洁；2. 庭院地面、侧石下雨清刷；3. 地漏口、沙井清掏1周1次（星期六、日处理）；4. 展厅、多功能厅内和办公室内地面拖抹1天1次，全天保洁；5. 门、窗清抹1周1次（星期六、日处理）、循环进行；6. 桌、椅、展架、展台、标示物、玻璃屏风清抹1天1次，循环进行；7. 天花清抹2天1次，循环进行；8. 洗手间1天3次、全天保洁；9. 天台、露台、平台清洁1周1次（星期六、日处理）、每天跟进保洁；10. 墙体污迹处理1周1次、明显部位随时处理；11. 地面污迹、胶迹、油迹随见随处理；12. 积尘、蜘蛛网随见随处理；13. 建筑装修痕迹清

28、洁、整理清洁按专项处理；14. 空调机及其附属配件、消防柜、消防灭火箱等消防用品1周1次。（三） 公共地方清洁标准：1. 清洁会议室、接待室桌椅，茶具、杯具等接待用具。 1次/日2. 办公室内的办公桌椅、文件柜、沙发、电话机等 1次/日3. 清理烟灰缸 1次/日4. 地面拖抹 1次/日5. 收集清倒垃圾 1次/日6. 清洗室内玻璃、门、窗 1次/周7. 清洁灯盘、排送风机口、天花等 1次/月8. 洗手间、走廊通道 巡回保洁9. 机关服务中心公共设备设施的抹尘。10. 每月进行一次大扫除 1次/月（四） 其他办公室清洁标准：1. 办公室内的办公桌椅、文件柜、沙发、电话机等 2次/周2. 清理烟灰

29、缸 2次/周3. 地面拖抹 2次/周4. 清洁灯盘、排送风机口、天花等 1次/月5. 清洗室内玻璃、门、窗 1次/周6. 收集清倒垃圾 1次/日（五） 清洁工岗位职责1. 热爱本职工作，遵守各项规章制度及守则。2. 秉持“服务第一”的宗旨，做好文明服务。3. 讲究社会公德和职业道德，努力维护采购人的声誉。4. 努力学习专业知识，不断提高业务技能，提高服务质量。5. 严格按照岗位责任制尽职尽责工作，提高效率，在有效的工作时间内按质按量完成任务。6. 员工之间应相互配合、真诚协作、团结友爱，尊重采购人，尊重上司，做到“齐心、全力、全勤”的良好工作状态。7. 服从上级的一切工作安排和调度，工作认真、

30、主动积极、一丝不苟地做好本职工作。8. 注意个人仪容仪表，保持个人清洁。（六） 清洁人员仪容仪表和纪律要求1. 仪容仪表(1) 统一着装、配带工作证、整齐干净、整理着装后上岗。(2) 严禁执勤不穿制服，或不按规定着装，不得披衣，敞怀、挽袖、卷裤腿戴歪帽、穿拖鞋、穿运动鞋或赤脚（要穿平底黑色皮鞋），不得将任何物体夹于腋下。(3) 头发不得露于帽檐外，帽墙下发长不得超过1.5厘米，不留长鬓角、长指甲,鼻毛不得长出鼻孔、不得染发、烫发或纹身，不得配戴饰物、不得化妆、不戴眼镜。(4) 坐立时要抬头挺胸，不得弯腰驼背，不得东倒西歪，前依后靠，站立时按军姿标准站立，行进时按军训“齐步走”规定进行，二人成排

31、，三人成行，步伐统一。(5) 不得勾肩搭背、不得伸懒腰、不袖手、背手、插腰或将手插入衣袋、不准边执勤边吸烟、吃零食、看书报，不准哼歌曲、吹哨。(6) 注意检查和保持仪表，不得当众整理衣物。(7) 不得随地吐痰，乱丢杂物。2. 清洁员的纪律(1) 遵纪守法，遵守各项规章制度。(2) 按时上下班，不迟到早退，不无故擅离职守。(3) 上班穿工作服，戴工作牌，仪表整洁，精神饱满。(4) 讲文明，有礼貌，服从领导，团结同志。(5) 不得在工作时间做与本职工作无关的事。(6) 不做有损采购人形象的事。(7) 不得擅自将采购人物品挪作他用，损坏，遗失工具要照价赔偿。七、 绿化服务要求（一） 绿化养护服务内容花圃养护，门口区域花卉摆设养护，草坪推剪养护，大树养护，花卉养护，绿化园带养护、塑型，植物园带形象建设、修剪；植物防虫治害，花基的适当修补，按商定的植物补植；处理台风折枝，清理杂草杂树，树木涂白防虫，绿化