迎宾大酒店综合项目可行性研究报告.docx

1、迎宾大酒店综合项目可行性研究报告贵定县滨河迎宾大酒店综合项目可行性研究报告相关附表与附件第一章 总论1.1 项目简介1.项目名称：贵定县滨河迎宾大酒店综合项目2.项目建设单位：北京先马科技发展有限公司3.项目法人：张彬4.项目建设地点：贵定县原机械厂内5.项目建设内容和建设规模：贵定县滨河迎宾大酒店建设项目，按四星级标准设计，共有客房72套，贵宾房5套，主楼28层，总高99.7米，裙房3层，高19.2米，另有2幢酒店式公寓和酒店配套商铺，地上总建筑面积6333.36m2。地下一层建筑面积6100m2。6.投资估算及筹措资金总投资12493.95万元，采取自筹资金。1.2 可行性研究报告编制依据

2、、指导思想与范围1.2.1编制依据1.中华人民共和国城市规划法2.城市用地分类和规划建设用地标准（GBJ137-90）3贵州省国民经济和社 会发展第十一个五年计划纲要； 4贵定县城市总体规划；5贵定县机械厂地块城市设计6城市居住区规划设计规范2002版7餐饮建筑设计规范8旅馆建筑设计规范9高层民用建筑设计规范10住宅设计规范11住宅建筑规范12城市道路绿化规划及设计规范13其他有关规范及标准1.2.2指导思想1.充分利用项目建设所在地的区位优势，搞好项目的规划设计，突出经济、先进、实用、美观、舒适和多功能性。2.项目建设要围绕发展城市经济、知识经济、假日经济、旅游资源、人文优势等做好旅游观光事

3、业这篇文章。为搞好贵定县商贸易交流、文化交流做出贡献。3.项目建设是按贵定县城市总体规划的要求，通过项目建设，进一步完善周边环境和项目建设所在地的城市中心区域功能，创造良好的投资环境和经营气氛，吸引更多的客户，为贵定县经济和社会发展提供更好的招商环境。4.酒店设计既要现行特点体现行业特点（住宿、餐饮、娱乐、商务办公、旅游、展览与展示、购物、会议、交际等），又是具有服务社会（满足市场需要、增加就业、拉动全市经济增长等）的功能。1.2.3可行性研究报告编制的范围1.项目建设的背景及必要性2.项目选址及建设条件3.建设规模与建设内容4.工程技术方案5.公用工程和辅助设施6.环保、节能、安全与消防7.

4、项目实施计划8.组织机构与人力资源配置9.投资估算和资金筹措10.效益分析11.结论与建议第二章 项目建设背景与建设必要性2.1 项目建设背景2.1.1贵定县简介贵定县位于贵州中部，国土面积1630.8平方公里，辖8镇12乡，总人口28.7万人。贵定自然风光清纯秀美，文物古迹多。经省旅游资源开发专家们实地考察论证，是贵州省旅游资源大县，蕴藏着旅游业发展的巨大潜力。目前正在开发和亟待开发的重点旅游景区有国家级风景名胜区斗篷山；省级风景名胜区洛北河；有“金海雪山”之称的省级首批民族自然保护村音寨；阳宝山佛教文化遗址公园；贵州名胜牟珠洞旅游景区；云雾湖休闲观光度假景区；杨家寨白龙宫旅游景区；马场河天

5、生穿心桥飞天龙水帘洞瀑旅游景区等。阳宝山明清时与四川峨眉山、云南鸡足山并称为中国西南三大佛教名山，现存遗址被定为省级风景名胜区和文物保护单位，还有贵定城隍庙，云雾寿福寺、万寿宫，旧治古城墙、黑神庙，巩固的石牌坊等古建筑和多处发现的古城堡、330块古碑刻及不少古钟鼎等文物，令人叹为观止。贵定民族文化独特古朴，是代表贵州省参加国内和国际交流的重点民族文化县之一。新铺苗族“长衫龙”原生态舞蹈2003年10月作为贵州省少数民族唯一代表，参加北京第六届国际旅游文化节，被誉为“东方探戈”。云雾苗族芦笙长鼓舞独具特色、古朴原始，被专家们誉为苗岭文化活化石。此外，苗族坐花场、跳月、布依族六月六歌会、冬至云雾山

6、民族歌会等民族节日风情浓郁、丰富多彩。贵定是传唱全国的著名歌曲桂花开放幸福来的原创地。2004年我国著名音乐家吕远先生到贵定考察时，又欣然写下贵定好和云雾山上两首歌曲，由李琼等名家演唱，已逐渐在社会上广为传唱。贵定名优特产众多。烤烟始种于清乾隆年间，是贵州省首种烤烟之县，曾为全国四大烤烟产区之一。贵定云雾茶在唐、宋、元、明、清时均为朝廷贡茶，属清朝八大名茶之一，是贵州唯一、全国罕见的有碑文记载的贡茶，1986年以来在国际上5次荣获金奖，1997年中国佛教协会会长赵朴初先生品尝后欣然题词为“佛茶”。贵定是全国最大薇菜交易市场，交易量占全国的二分之一。沿山百合贡粉在明朝洪武十七年被列为朝廷贡品。还

7、有盘江酥李、新巴紫皮大蒜、岩下核桃、猴场堡辣椒、旧治生姜等特产及盘江狗肉、洛北河角角鱼、贵定甜酒粑、贵定烧饼、贵定米粉、沿山锅烙豆腐等风味小吃也各具特色，享誉省内外。距省会贵阳市、龙洞堡国际机场、黔南州府都匀市、黔东南州府凯里市均在1小时车程内。黔桂、湘黔、株六复线三条铁路和西南出海大通道贵新高等级公路、210国道、309省道穿越县城，区位优越，交通便捷，是西南地区重要的交通枢纽，素有“黔中重镇”和“贵阳门户”之称。 近年来，贵定县着力推进城市发展进程，按照发展贵定县城关北部经济功能区的目标。以功能区为核心、以西门和滨河景观为重点的商贸居住区，精心打造高品位、多功能的现代化城区。为此，贵定县滨

8、河迎宾大酒店综合项目，以满西门和及周边地区日益增长的休闲、娱乐、商贸、服务、文化、体育等方面需要。2.1.2本项目建设背景旅游经济是当今时代发展最快、最具活力、最有前途的产业。五十年代以来，世界旅游业以年均9.3%以上的速度递增，大大超过同期工业经济的年均增长率，全球国际国内旅游业总收入占各国国内生产总值的比重已达11%以上，其发展进程和趋势表明，旅游业已成为全球第一大创汇产业。我国是世界上旅游资源最丰富的国家，虽然旅游业起步较晚，但发展势头强劲，至1998年末，我国旅游业收入3237.21亿元，占国内生产总值的4.3%，1995-1998年年均增长率20%，是同期GDP增长率的2倍多，旅游业

9、在在我国国民经济发展中的地位越来越重要。展望21世纪，随着经济、科技的发展，人民生活水平的提高，旅游业的市场前景将更加广阔，可以预言，旅游产业是永远朝阳型产业。由于该产业是一项综合性极强的产业，它的发展，对拉动整个经济的发展将发挥越来越大的作用。宾馆作为旅游经济的基本细胞，是旅游业收入的重要来源，宾馆业发达也促进着旅游业的兴旺，并带动相关产业的技术水平不断提高。贵定是贵州省旅游资源大县，蕴藏着发展旅游业的深厚潜能。各界人士普遍认为贵定县是“公园省”中的“奇葩园”，集民族文化、军工文化、美食文化、优美的自然风景为一体，加上得天独厚的交通区位优势，完善的基础设施，配套齐全的功能，凉爽宜人的气候，贵

10、定旅游业发展的前景十分广阔。所有这些将是贵定大力发展旅游经济的生产和经营的基础条件。结合贵定县市场环境、特征、构成，经分析认为：贵定县域及周边地区，进行适应市场需求的旅游业、商业、服务业项目建设（如建设高档酒店等）尚有很大的空间区位。因此，项目单位审时度势、把握机会、根据目标市场（四星级酒店为空缺）特点，决定实施该项目项目，并通过高水平的经营管理而产生较好的社会效益和经济效益。2.2 项目建设必要性2.2.1建设贵定县滨河迎宾大酒店综合项目是发展三产、构建现代经济的客观要求发展三产，是现代化经济的要求。关注第三产业已经成为经济增长的第一推动力的新现象，必须认识生产服务业和生活服务业比重增大是第

11、三产业内部结构升级优化的重要标志，积极采取措施推进第二产业的迅速发展。县区要进一步发展，实现“二次创业”，离不开一、二、三产的协调发展，力争使第三产业的贡献达到“三分天下有其一”。第三产业的兴旺发达是现代化经济一个重要特征。在中国都市地区和旅游城市，休闲已成为一种主流时尚文化，并相应产生多种市场需求，在旅游业和娱乐业基础上发展起来休闲经济，形成了地区新的经济增长点，2000年我国城乡居民的恩格尔系数已经下降到39.2%，开始迈入小康水平的门槛。2003年我国人均GDP首次突破1000美元，旅游休闲进入了一个急剧扩张期，“假日经济”就是一种突出表现。很多城市的经济增长模式已经由依靠制造业转向依靠

12、休闲业及其相关产业。贵定县区域基础设施系统比较完善，对外开放度大，经济基础好，产业结构层次较高，经济发展总体水平较好，经济集聚和辐射功能日益增强。贵定县滨河迎宾大酒店综合项目的建设，不仅完善贵定县的服务流通体系，适应了产业结构的调整需要，而且对整个黔南州的服务流通体系的改善都将产生积极作用，必将推动贵定第三产业的发展。本区作为西南地区重要的交通枢纽，素有“黔中重镇”和“贵阳门户”之称，合理开发利用当地和周边地区的旅游资源，进一步增强贵定在黔南州的经济增长极功能。鉴于贵定县良好的区位优势、商业战略地位、地方经济的快速发展，建设贵定县滨河迎宾大酒店综合项目具有客观必要性。2.2.2本项目建设是三大

13、工业园发展的需要贵定对接“两高”的重点是工业，依托南部昌明工业园区、中部城北工业园区和西部盘江工业园区。大力发展贵定社会、经济现状。提高贵定县的经济水平。随着工业园的发展，对配套服务提出了更高的要求，为入园企业服务的商务中心、购物中心、休闲中心、娱乐中心建设十分迫切。本项目的建设，正适应了工业园发展的需要，规划建设配套服务区，提升工业园的配套水平，为入园企业服务，为贵定招商引资创造良好的硬件条件。2.2.3本项目建设是融入“贵阳经济圈”建设的需要贵定县在贵阳经济圈中是作为贵阳的东大门存在，地理区位相当重要。贵定将根据内外部资源和环境承载力以及区位条件，高起点规划，对贵定产业进行科学选择，确定合

14、理可行的发展目标和建设规模，对配套基础设施、环境保护、交通与物流等进行科学规划，合理利用自然资源，符合循环经济发展理念，解决贵定社会、经济全面发展战略性、全局性问题，进一步推进贵定产业结构的调整和城镇化的进展，寻找经济新的增长点，重塑贵定新形象，提升其在贵州和中国西南地区的影响，成长为贵阳经济圈“手足”系统中真正之鼎立“一足”。因此贵定县滨河迎宾大酒店综合项目的建设，符合了贵定县区域发展的需要，该项目的建设将成为贵定标志性建筑，为贵定县融入“贵阳经济圈”奠定了坚实的基础。第三章 市场分析与预测3.1 贵定旅游市场简析贵定县城是贵州省中部的一座重要城市，战国时为且兰国地，隋置宾化县于大平伐司，唐

15、贞观年间司置多乐县于今都六乡，明万历36年(公元1608年)，析新贵县与定番州览贵定县，属贵阳府，县城建于今旧治镇，清康熙226年(公元1687年)，将县城移到新添卫城，即今贵定县城，1952年设贵定专署，1958年划归黔南布依族苗族自治州。贵定是贵州省旅游资源大县，蕴藏着发展旅游业的深厚潜能。各界人士普遍认为贵定县是“公园省”中的“奇葩园”贵定交通便捷，黔桂、湘黔、株六复线等铁路主干线在县城交汇，贵州南下大通道贵新高等级公路沿境而过，320、321国道以及304省道贯穿县境，区位优势明显，交通极为便利，是西南地区重要的交通枢纽。 贵定自然风光清纯秀美，文物古迹多。经省旅游资源开发专家们实地考

16、察论证，是贵州省旅游资源大县，蕴藏着旅游业发展的巨大潜力。目前正在开发和亟待开发的重点旅游景区有国家级风景名胜区斗篷山；省级风景名胜区洛北河；有“金海雪山”之称的省级首批民族自然保护村音寨；阳宝山佛教文化遗址公园；贵州名胜牟珠洞旅游景区；云雾湖休闲观光度假景区；杨家寨白龙宫旅游景区；马场河天生穿心桥飞天龙水帘洞瀑旅游景区等。阳宝山明清时与四川峨眉山、云南鸡足山并称为中国西南三大佛教名山，现存遗址被定为省级风景名胜区和文物保护单位，还有贵定城隍庙，云雾寿福寺、万寿宫，旧治古城墙、黑神庙，巩固的石牌坊等古建筑和多处发现的古城堡、330块古碑刻及不少古钟鼎等文物，令人叹为观止。贵定县政府十分重视旅游

17、事业。自“九五”以来，旅游投入逐年大幅度增长，旅游基础设施逐年完善，城市建设、旅游接待、服务设施等方面都取得了突飞猛进的发展。近几年来，黔南地区旅游产业在贵州全省发展旅游的大环境推动下，得到了较快的发展，取得了一定的成效，旅游资源逐步得到开发，旅游业发展得以增强，旅游业方兴未艾。2007年的全省旅游发展大会将在黔南召开，这些都为黔南旅游市场的建立、保障和扩大打了良好的基础。2006年，贵定县全年共接待游客115万人次，旅游总收入109亿元，“金海雪山”全年旅游接待人数70万，旅游收入5700万，洛北河全年接待旅游人数28万，旅游收入2100万。以上数据，还是在旅游产品结构不够完善，旅游产业规模

18、较小的状况下呈现的，由此可见贵定县市场潜力还很大。3.2 贵定县星级酒店市场简析贵定县内现有酒店较多，但住宿、配套设施、服务接待等条件一般，星级酒店是少之又少。3.3 项目周边市场环境分析3.3.1区域特点本项目建于贵定县城，原机械厂内，位于县城中心地段，西面邻西门河，环境优美，东面邻城市干道，交通便捷。周边有较大居住小区，为项目的建设注入了人气。3.3.2市场分析一是随着昌明经济的发展和二条高速公路和铁路的建成，加大贵定县的流动人口量。二是近年来，“黄金周”和双休日长假的实行，使旅游热升温，我县的云雾湖民族休闲度假景区和斗篷山生态旅游景区，加上交通的便利，吸引许多游客到此来观光旅游，预计周边

19、景区、景点的游客量将达到120万人次以上。三是区内没有一家四星级酒店，有着很大的市场缺口。伴随着中国加入WTO并且企业的业务范围不断加大，企业交往将大大增加，会带来大量的国际国内客源，另外一方面开发区各知名企业的商务活动（包括商务会议）对该区域内高星级酒店有较大的需求，商务客源及会议客源呈现跳跃式增长。而本项目正是充分顺应了这种趋势。3.4 本章小结1.由于项目所在地的地理位置、经济发展强劲势头和需求旺盛等造成了极大的高星级酒店市场机会，同时形成了一个刺激酒店业结构优化化的过程。2.目前，项目所处范围内的没有高星级酒店，而本项目凭借其优势和管理优势，使其具有极强的竞争力，有望成为贵定县城中心区

20、域酒店中的明星和龙头企业。3.项目建设地周边的经济圈、旅游圈使得本项目存在极大的发展空间。客源、会议以及有关活动较多，加上本项目将委托有经验的管理集团对其进行管理，这些都对该项目建成以后的正常经营十分有利。4.伴随着贵阳经济圈的形成，贵定县的经济地位、区位优势也必将加强，区域内的商务活动的日益频繁，以及国际、国内旅游业的持续发展将推动贵定酒店业的持续繁荣、兴旺。第四章 项目建设条件分析和需求分析4.1 项目建设条件分析4.1.1县域概述贵定县城，国土面积49平方公里，海拔1165米，辖7个村八个社区，常住人口49147人，其中：居民人口32436人，农业人口16711人。城关镇是贵定县政治、经

21、济、文化、科技、商贸中心和对外开放的重要窗口，是全国最大的薇菜交易市场，交易量占全国的二分之一。距省会贵阳市、龙洞堡国际机场、黔南州府都匀市、黔东南州府凯里市均在1小时车程内。4.1.2县域自然条件1.气候条件。贵定县自然条件优越，地处东亚季风区，属于中亚热带湿 润气候，年平均气温15，年平均降雨量为1143毫米，年平均无霜期为289天，年日照时数1068小时。2.地质条件。该地区地基承载力在l.0kg/m2左右，可以进行工程建设，一般建筑物仍需考虑地下防水，沉降和施工排水、沙涌等。4.2 县域基础设施分析2010年，全县生产总值达28.7亿元，年均增长12%，比“十五”时期高4.6个百分点；

22、财政总收入完成3.49亿元，年均增长14.54%，比“十一五”预期目标高4.54个百分点；全社会固定资产投资完成30.25亿元，年均增长52.64%，比“十一五”预期目标高32.64个百分点；社会消费品零售总额6.03亿元，年均增长20.05%，比“十一五”预期目标高10.05个百分点；招商引资到位资金10.2亿元，年均增长35.9%，比“十一五”预期目标高15.9个百分点。2010年底金融机构存、贷款余额分别达到26.34亿元和9.35亿元，是2005年底的2.5倍和2.49倍。4.3 发展优势。贵定县以实施“185工程”为抓手，大力发展现代农业，茶、烟、果、蔬、畜、药成为助农增收的“六大特

23、色产业”。2010年，粮食总产量达9.95万吨，比2005年增加1.3万吨，年均增长2.83%；农林牧渔业总产值达7.11亿元，年均增长7.08%。成功引进贵定海螺盘江水泥等一批重点项目，基本形成以烟草、建材为主导，纸制品、食品和服装加工为重点的工业产业格局，全县工业增加值达13.15亿元，年均增长14.71%。第三产业增加值突破10亿元大关，年均增长9.82%。三次产业比重由“十五”期末的21.43：46.20：32.37调整到15.10：46.91：37.99，第一产业比重下降6.33个百分点，第二、第三产业分别上升0.71和5.62个百分点，经济结构更趋合理。4.3 发展优势1.区位优势

24、贵定县东邻麻江县，东北与福泉毗连，东南连都匀，南与平塘接壤，西南紧靠惠水县，西北与龙里县相挨，北面与开阳县隔河相望。距省会贵阳市60公里，龙洞堡机场50公里，州府都匀市70公里，凯里市90公里。 2.交通优势桂、湘黔、株六复线等铁路主干线在县城交汇，贵州南下大通道贵新高等级公路沿境而过，320、321国道以及304省道贯穿县境，区位优势明显，交通极为便利，是西南地区重要的交通枢纽。3.其他资源优势贵定县的名优土特产众多，各具特色。烤叶种植已有五十多年的历史，是贵州省首种烤烟之县，以生产烤烟及卷烟享誉省内外。县城有贵定卷烟厂和贵定卷烟分厂，故有“烟城”之称。 是全国的四大烟区，全省13个重点县，

25、7个基地县之一，素有“高原烟都”的美誉；云雾雪芽因产于境内云雾山麓一带而得名，又因盛产于仰望苗族山寨又称“鸟王茶”。第五章 建设内容与规模5.1 建设内容与规模贵定县滨河迎宾大酒店位于贵定县城区，西面滨临西门河，风景优美，东临城市干道，占地面积6333.36平方米。酒店按四星级标准设计，共有客房72套，主楼28层，总高98.7米，裙房3层，高19.2米，另有2幢酒店式公寓和酒店配套商铺，地上总建筑面积73800m2。地下一层建筑面积6100 m2 。主要技术经济指标如下：总用地面积：6333.36m2建筑占地面积：2439 m2总建筑面积：地上：73800 m2 地下：6100 m2其中酒店办

26、公：地上：39000 m2酒店式公寓：34300 m2配套服务用房：500 m2建筑密度： 38.5%容积率：11.65绿地率： 28.5%机动车停车数： 150辆5.2 经营内容1.客房服务（为国际、国内的个人或团体提供高档次的客房服务） 为短期国际、国内游客服务（标准客房）。 为短期国际、国内商务服务（标准客房）。 为短期国际、国内政务人员服务（标准客房）。 为短期国际、国内事务人员服务（标准客房）。 为短期国际、国内政要服务（高级套房）。为长期国际、国内政要服务（高级套房）。 为国际、国内机构办公用房服务（写字间）。2.会议、展览与展示服务为国际、国内、省级、市级不同规模的会议、展览与展

27、示活动提供全方位、全过程服务。为此，设计了大、中、小会议中心和展览与展示厅。 为商务会议服务。为技术会议服务。 为学术会议服务。 为政务会议服务。 为新闻发展会服务。 为展览与展示服务。3、商业服务 为住店客人及机构提供一体化的购销服务。 为过往客人及机构提供精品购销服务。 经营主业：旅游用品、礼仪用品、纪念品、艺术品、生活用品、文化用品、办公用品等。4.餐饮服务 为住店客户提供一体化餐饮服务。 为过往客户提供特色性餐饮服务。 经营主业：中餐、西餐、茶座、酒吧。5.娱乐服务 为住店客户提供一体化娱乐服务。为过往客户提供大众化娱乐服务。经营主业：游泳、保龄球、台球、网吧、健身、棋牌、卡拉OK、舞

28、会等。 根据时尚性要求开展新奇性、趣味性、刺激性的娱乐及健身服务。6.其他服务 美容、美发服务。 保健服务（医疗、桑拿、按摩、氧吧、生理测评、心理咨询）。 停车服务 邮政服务金融服务交通服务 旅游代理第六章 工程设计方案6.1 设计依据1.甲方提出的设计要求。2.规划用地红线图。3.国家和地方颁发的有关规范、和标准。6.2 工程概况贵定县滨河迎宾大酒店位于贵定县城区，西面滨临西门河，风景优美，东临城市干道，占地面积6333.36平方米。酒店按四星级标准设计，共有客房72套，主楼28层，总高98.7米，裙房3层，高19.2米，另有2栋酒店式公寓和酒店配套商铺，地上总建筑面积73800m2。地下一

29、层建筑面积6100 m2 。6.3 建筑设计6.3.1总体布局与环境设计贵定县滨河迎宾大酒店位于原机械厂内，西面临西门河，环境优美，东临城市干道，周边有一个高档居住小区。该项目位置环境优美，交通方便，是建造高档酒店的理想位置。整个项目包括一幢28层的四星级酒店、2幢30层的酒店式公寓和25个酒店配套商铺。总图布置以功能分区明确，流线清晰为要求，沿用地南面布置酒店，使得酒店有较开敞的集散空间，2幢酒店式公寓放在北面。酒店沿东面城市干道都设有单向4.5m宽的出入车道，这一道路形式与转角的绿地（靠酒店道路一侧广场组织）一起组成了极为气派、高档的酒店入口空间。酒店主入口广场与南面绿地交接处呈弧形布置，

30、中间是圆形的喷水池和花坛，通过不同色彩的石材图案来渲染酒店入口广场的精美风格。2幢酒店式公寓错位布置，使得每幢楼都能看到河道景色。在酒店的东布置了室外停车场地，主要考虑地下停车。建筑周边有环通道路作为消防和货运、停车场使用。3栋建筑围合成的广场空间结合总体布置，组成疏密有致的高档绿地，与大酒店形成一个统一的整体。6.3.2单体设计1.酒店酒店按星级标准设计，地上总建筑面积为73800平方米，共布置72套不同面积的客房和商务套房，配有多功能宴会厅、大小会议、大型餐饮、游泳池、健身房、SPA会所、KIV、棋牌室等休闲设施。酒店主楼六至十层为客房标准层，核心筒内布置有四台客梯（1.35吨），另有一台

31、服务电梯（兼消防电梯）。所有南面客房部都有阳台，在此可优美的西门河风光。其余楼层考虑高档办公空间，填补了贵定县无写字楼的空白，为贵定县城市形象增添了独特的一笔。2.酒店式公寓酒店式公寓总建筑面积34300平方米，每幢都有5个带独立卫生间的客房，并有宽敞的客厅、餐厅，三层还有一个带南北大露台的活动室，客人在此可眺望南湖风景，每幢楼都有两个车位。3.酒店配套商铺酒店配套商铺总建筑面积500平方米，配套商铺为25个，西面4个考虑为酒店通道。东面临路的21个考虑门面，以出售特色旅游产品为主。6.3.3方案二简介由于方案一用地局限性较大，周边均有建筑，影响了用地的功能布置，交通的组织以及出入口宽度都受到极大到影响。从而该用地的使用价值不高。方案二中考虑将沿河六层的住宅建筑拆除，使整个地块与河道连接起来，整个地块更具完整性，而地块的价值将发生更大的变化，同时丰富了河道沿线的天际线，对城市的形象也有很大的改观。6.4 结构设计6.4.1设计荷载使用荷载：根据使用功能按规范确定主要使用活载标准值如下：1.使用荷载： 上人屋面 2.0KN/m2 非上人屋面 0.5KN/m2 办公室及客房 2.0 KN/m2 厨房、空调机房、餐饮