XX地区温泉度假村投资经营建设项目可行性研究报告.docx

1、XX地区温泉度假村投资经营建设项目可行性研究报告XX地区温泉度假村投资建设项目可行性研究报告目 录1. 第一节项目概况（4）一、项目简介（4）二、地理位置（6）三、交通与其它基础实施（6）四、政府规划（7）五、小结（8）第二节 资源优势分析（9）一、泉水资源（9）二、其它旅游资源（11）第三节 规划与经营项目建议（13）一、战略规划（13）二、主要经营项目建议（13）第四节 市场分析、预测与营销策划（17）一、行业分析（17）二、市场分析（18）三、市场竞争分析（20）四、营销策划（25）第五节 项目投资经济分析（27）一、度假村内各项目的具体收支与回收期分析（27）二、度假村总体经济评价（3

2、2）三、盈亏平衡与敏感性分析（33）第六节 投资建议（36）一、项目的优势与风险（36）二、投资建议（37）第一节 项目概况一、项目简介：1、温泉简介 温泉是地下热水的天然出露点。泉可分为矿泉和淡水泉，矿泉又分为温泉与地下热水和冷矿泉，前者主要指医用矿泉，后者主要指医用矿泉和饮用矿泉。我国对医用矿泉又进行不同的分类：依温度不同分为：冷泉：25C以下。微温泉：2533C。温泉：3437C。热泉：3842C。高热泉：43C以上。依渗透不同划分为：低渗：可融性固体在18g/L等渗：可融性固体在810g/L高渗：可融性固体在10g/L以上。依PH不同可分为：酸性泉：PH 24。中性泉：PH 67.5硷

3、性泉：PH 8.510弱酸性泉：PH 46弱硷性泉：PH 7.58.5温泉对人体的医疗作用早已被人们认识，在我国利用温泉治病有悠久的历史。温泉对人体的作用可分为：（一）机械的刺激作用，包括水的浮力作用、水的静压作用和水的液体微粒运动对机体的摩擦作用；（二）温度的刺激作用，温度相差越大则刺激作用越大。温度不同则其治疗作用不同：低温浴（低于34C）具有促进肾上腺能效应，兴奋交感神经，皮肤血管收缩，脉搏缓慢，心搏出量减少，血压升高，胃肠蠕动降低等作用；不感温浴的疗效：矿泉水浴温度在34-36之间时称为不感温浴。此温度对机体的刺激性最小，浸浴时对心血管和呼吸系统基本上无任何影响，此温度长时间浴疗对神经

4、系统有明显的镇静作用；温热浴的疗效：矿泉水温度在37-39之间时称为温热浴。此温度促进胆硷能的效应，能兴奋副交感神经系统，血管扩张，脉搏加速，心搏出量增加，血流加快，心动强度增加，血压下降，皮肤温度升高，皮肤电阻下降，基础代谢旺盛，胃肠蠕动增强，胃液分泌开始由增多逐渐减少。循环血量增加，呼吸频率增加；高热浴对机体的刺激比较强烈，机体反应明显，如强烈发汗，心脏负担加重，血压升高等。（三）矿泉的化学成分的刺激作用是矿泉水所独有的特异性作用，并依矿泉水中所含成分的不同，以及矿泉本身的放射性和分离出来的气体的放射性、矿化度、胶体性、渗透压的不同，其作用也不尽相同。矿水浴时矿水是通过两种形式对机体产生作

5、用的，即离子状态的化学成分进入体内与化学物质附着在体表面而产生对皮肤的刺激作用。2龙洞温泉度假村简介XX温泉位于惠东县稔（山）平（海）半岛平海镇鹧洞村辖区内，以绕树山（标高55.4m）为中心南北长1100m ,东西宽650m，面积约0.72km2。XX温泉度假村项目是一个以龙洞温泉为旅游媒介，以度假村内的自然资源为特色，以平海和惠东丰富的旅游资源为环境的，能够为国内外的游客提供健康、休闲、内容丰富的“绿色假期”的旅游度假村。度假村占地400余亩，村内有大量的果树，三面环山，内有坡地，背靠一座大山，风水极佳，是都市人休闲度假的好地方。平海镇三面环海，度假村到海边可欣赏日出、日落，到海里游玩。因此

6、在此建立旅游度假村既适合商务旅游，也适合家庭、个人度假。周边无任何其他工业企业、民居，为项目将来的发展提供了广阔的空间。二、地理位置XX县地处广东省东南部，濒临大亚湾、红海湾，地处低纬度，常年雨量充沛，阳光充足，气候温和，属南亚热带季风气候区，陆地常年葱绿，生机盎然。全县总面积3398平方公里。辖22个镇，总人口67万人。旅居港、澳、台同胞、海外侨胞和华裔17万余人。县政府机关驻平山镇。惠东既是广东省50个山区县之一，又属珠江三角洲经济开发区和沿海经济开发区，享受山区县政策、海岛经济试验区政策和对台小额贸易政策等。该县充分发挥地缘、人缘等优势，大力发展具有惠东特色的区域经济，从而促进了全县国民

7、经济持续、快速、健康发展，综合经济实力不断增强，社会各项事业协调发展，人民物质文化生活水平不断提高。XX镇地处惠东县的最南端。它东靠红海湾，西倚大亚湾，南临浩瀚南海，距惠东县城44公里，距香港57海里，距惠州深水港23海里。总面积136平方公里，其中城镇面积6平方公里（规划城镇面积12平方公里），总人口3.2万人(其中城镇居民1.4万人)。平海镇气候温和，雨量充沛，土地肥沃，特产丰富，素有“鱼米之乡”之称。海岸线长33公里，沙滩资源丰富，盛产海产品。境内蕴藏有丰富的矿产资源，对人体具有强烈治疗功效的矿泉资源，可开发建设成大型的旅游度假中心。XX镇地理条件优越。良好的港湾适宜建造大型综合码头。目

8、前，已建成年吞吐量100万吨、装卸能力1200吨的碧甲3000吨综合码头。而且台商已在此建设占地面积65000平方米的“宝岛工业区”。平海镇水资源非常丰富，电力充足，交通畅通，通讯方便。1. 二、交通与其他基础设施2. 作为旅游度假村，交通是一个非常重要的因素。XX县城距广州180公里、深圳特区95公里、汕头特区240公里、京九铁路惠州站38公里、香港50海里。每天有多班巴士直达香港，车程约2小时。穿越境内的公路有：广汕公路、深汕公路、深汕高速公路和广惠高速公路。惠州机场（距县城15公里）可直航全国20多个城市。全县海岸线长172公里，有多处可兴建深水码头的优良港区。全县公路通车里程达1819

9、.8公里，公路密度53.6公里/百平方公里，全县22个镇及278个村(居)全部通车。国道、省道和县道基本实现高级或次高级路面。通信业务发达，电信服务种类齐全。水能蕴量丰富，电力资源充足。投资硬环境较好。XX县至XX温泉仅仅1小时车程，从广州至龙洞温泉仅3小时车程，交通便利，特别对香港、深圳、东莞、惠州的游客，车程不到2小时，特别适合短期度假、休闲。四、政府规划XX县确立了“旅游旺县”的战略发展规划，已加快“旅游旺县”的步伐，邀请了一些著名学者、教授对巽寮和九龙峰旅游区进行考察，并定期为规划、旅游等有关部门举办旅游规划讲座；在省有关部门投入2000万元改造滨海公路的同时，县政府投入4000万元用

10、于滨海生态旅游区的基础设施建设。惠东县境内有山有海，有平海古城、龙峰祖庙、多祝黄狮村古民居等历史人文景观，还有港口海龟湾、古田等自然保护区，旅游资源非常丰富。因此，惠东县政府在其规划中，决定对旅游产业的发展加强规划建设和保护，新开辟了一批旅游线路，以吸引更多的游客到惠东旅游，并通过发展旅游业，带动商贸业、饮食服务业及运输业的发展，并因此成立了县旅游资源管理委员会。惠东县曾组织申报了“惠东县巽寮平海生态旅游区”为省级生态旅游区，在规划起点、游客容量、客源市场等方面提升定位，以加入惠州市大旅游的格局。他们曾邀请东南大学教授、原江苏省人大常委会委员刘先觉指导旅游规划的制订。刘先觉教授认为惠东县的平海

11、滨海一带，可称为“小三亚”，很有吸引力；巽寮的海滨更美，有“东方夏威夷”之誉称。惠东县政府加强了对九龙峰和巽寮平海两个市级旅游度假区的基础建设的投资，并筹建通往九龙峰的3.1公里道路。惠东县也积极开发推出新的旅游点，比如多祝黄狮古围村、高潭革命老区、古田自然保护区作为新的旅游点。惠东县在“旅游旺县”的思路上，提出了接纳惠州中海壳牌石化项目辐射的新思路，要发挥惠东地利的优势，将惠东建成为中海壳牌石化项目的休闲度假区和后花园。这将是本项目投资的一个重要的客户资源。为了将惠东旅游业发展扩大，惠东推出了海滨旅游资源的招商项目，敞开巽寮湾、松园湾等8个风景迷人的海湾的胸怀，曾到美国的夏威夷招商，并着眼于

12、高标准的、可持续发展的、与国际市场接轨的旅游产业发展规划。XX镇计划分东面与西面两大块，东面建成以南门海湾旅游为中心的旅游、文化、商贸区；西面建成以碧甲为中心的新工业区，形成区域性经济综合发展的新格局，并充分利用优越的地理位置，丰富的自然资源和良好的投资环境，大力吸引国内外资金、技术和人才，重点拓展旅游业、工业和房地产业，把平海镇建设成古迹新貌浑为一体的经济发达的海滨城市。五、小结通过前面的介绍和分析，我们认为：第一、 在XX建立温泉度假村有相当的资源 ，项目建设符合国家产业政策规定，是地方政府鼓励和优先发展的项目。项目建设有重要的社会意义。其次、从当地的经济投资环境来看，投资硬环境较好，惠东

13、县（包括平海镇）具有良好的经济发展前景。作为为旅游配套服务的度假村也将具有较大的发展空间。因此，在当地建立温泉度假村具备较好的发展潜力。第三、XX县政府提出了“旅游旺县”的发展规划，旅游产业已成为惠东县的重点发展和支柱产业的地位。在平海镇建立温泉度假村，可以得到当地政府的有力支持，并享受到一定的政策、税收优惠。具体优惠办法有待于与当地政府沟通后确定。总之，XX温泉度假村具有较好的发展潜力。投资此温泉度假村项目是必要的，也是可行的。该温泉具体地理位置见下图：第二节 资源优势分析一、泉水资源对于温泉度假村来讲，矿泉资源无疑是需着重考虑的一环。矿泉的出水量、水温、以及泉水所蕴含的矿物质都将是投资此类

14、项目的投资者所需重点考察的对象。特殊的泉水矿物质、及其对人体的功效将构成温泉度假村的一项重要的资源优势，不仅可利用它来开发特色化的温泉消费项目，而且构成了此类度假村的营销重点之一。广东省内目前已经开发的温泉旅游地，不少已经出现资源老化问题，被游客戏称为“用锅炉煮的水”。因此对温泉资源的开发、利用和保护对此类度假村的可持续发展至关重要。XX温泉度村的泉水资源于九二年曾由平海镇政府委托广东省工程勘察院物理分院和另外一个勘察单位（资料未找到）进行勘察，施工钻孔7个，据说其中4个钻亿见温热水，水温分别37、43、49、59。温度高的两孔建了管井，井深为168m和74.79m,提供的单孔涌水量为1300

15、m3和650m3。管井建成后作温泉浴用和水产养殖用。据说水量长期稳定。至近两年闲置停用。目前井口温热水依然自流不断（流量和水温未测），水位高出地面1.2m。龙洞温泉原存在热泉眼，泉眼分布呈NE方向，泉眼周围存在地热异常带，据说冬季常见热气升腾。推测NE方向断裂是主要储热构造。地下深部地幔热带由固体岩石特别是断裂裂隙传导向地面散热，当岩层裂隙水渗入深大断裂深部增温后，作为载热流体在区域承压和对流作用形成上升热泉，由于区域大断裂延深入海，海水同时顺断裂渗透，造成热泉水含大量氯化物，具微咸味。对温泉的进一步地质勘察和分析情况尚有待于地质勘测工作的完成 。下面我们将能够获得的广东省内部分温泉资料介绍如

16、下：珠海斗门御温泉现有天然泉眼两处，深度为150米，出口水温70度，属高温氯化物偏硅酸型医疗矿泉水。经有关专家部门化验，确定含有极丰富的、有益人体的化学成份，如偏硅酸、锂、溴、硒、铁、铜、锶、锰、锌、砷、硼、碘、氟等，对风湿病、神经性骨痛、消化道等多种疾病均有特殊疗效，还能起到舒筋活络、强身健体、滑肤养颜、安神定神、抗衰老等作用。河源合溪温泉为龙川老八景之一，苏东坡曾为其题词“合溪温水汇成河”。现经龙川县人民政府批准设立旅游度假村。温泉水质独特，经地质部门验证属含硫磺以及多种矿物质的天然温矿泉，对人体具有治疗、保健作用，常年温度约90度。合溪温泉出水量大，可满足几百人淋、浸浴外，还足供准标大泳

17、池、小泳池用水及调温，冬天也可保持池水在40度以上，为国内罕有。是最佳游泳集训地。河源九和温泉被中山医科大学陈朝坤教授誉为“天下第一泉”，温泉自流水温7890，储量大，自流量为4000吨日，水质好，含有多种对人体有益的微量元素。我国著名留日医疗矿泉水专家陈炎冰，在1938年写中国温泉时，就把紫金九和温泉收入此书。考察过多个国家的张良博士认为，九和温泉比欧、美有名的温泉好。广东工学院地质矿产专业杨乃信教授说：“从水质资料来看，九和温泉是当今广东及国内最好的温泉，实属人类不可多得的优质温泉资源”。惠州汤泉的水资源较为丰富，包含了温泉、冷泉、瀑布，三位一体。水温70度，属碳酸钠钾型高温泉，含对人体具

18、有疗效的多种微量元素（如铁、钙、镁、钾等）。台山温泉地热出露带长达数百米，具有众多的天然温泉出露点。温泉水温高达摄氏80度，日流量为4000吨，属氯化钠型水，富含锶、偏硅酸、硫等矿物质，矿化度为0.836克/升，PH7.62，具有高温、恒质、无异味等特点，可进行理疗、饮疗。对于高血压、心血管疾病、风湿病、肠胃病、神经衰弱、皮肤病等具有显著疗效，同时对皮肤保健也具有显著效果，为理想的医疗保健型热矿泉。新兴温泉距县城10分钟车程，龙山林木郁葱，气势雄伟。六祖惠能开山创建的国恩寺，依山而筑，布局壮观，雕梁画栋，古朴典雅，被佛教界视为岭南第一圣城，是名扬海内外的千年古刹。山下的龙山温泉，水温高达摄氏7

19、2.8度，为硫氢化物泉，在全国众多温泉中是独一无二的，具有调节功能、舒筋活络、医疗保健、美容健体等超常规特殊功效。省级旅游度度假区龙山温泉度假区景点众多，生活娱乐设施配套，是休闲娱乐、商务洽谈的极佳选择，度假区的宾馆别墅已上星级，功能齐全，能接待省级大型会议。1. 三、其它旅游资源建设旅游度假村不可能孤立的建设，它必须与周围其它的旅游景点和资源配套与协调，甚至与要与地方整体旅游规划相一致。前面我们已经介绍了惠东县的旅游规划和平海镇的发展规划，下面我们再分析该温泉周围其它旅游资源。 惠东县3398平方公里的土地上，旅游资源拥有量和分布量达806平方公里，占全县地理面积的22.5%，高于惠州市的平

20、均数。山、海、江、湖、海岛、温泉等景点不胜枚举，古城遗迹、道教胜景等人文资源更是相映成趣。早在1993年，中国科学院对惠东的旅游资源进行考察后，所写的惠东县旅游资源考察报告中指出：惠东县主要旅游资源为：名山6座，林场4个，水库2个，瀑布11处，泉7处，海滩5处，岛5个，洞3处，怪石拟象4处，庙16座，亭3处，遗迹11处，民俗风情1处。惠东县现有主要旅游景点包括：港口国家级海龟自然保护区、古田省级野生动植物自然保护区、巽寮省级旅游开发区、九龙峰文物自然保护区、南山、西来庵宗教旅游区、白盆珠和安墩温泉浴场、长沙湾海水浴场等。正在筹建的有九龙峰森林公园、碧山旅游度假区等。拟开发的旅游资源有：白盆珠水

21、库、港口的红海湾、以及平海古城及平海湾。靠近XX温泉度假村的主要旅游景点有如下一些：1. 国家级海龟自然保护区海龟自然保护区港口湾是我国唯一的一个海龟自然保护区，位于惠东县港口镇与红海湾交界处，稔平半岛最南端的大星山脚下。1985年由广东省人民政府批准建立。保护区面积4平方公里，三面环山，一面濒海，沙岸面积仅0.1平方公里，环境僻静。历史上一直是海龟产卵的传统场所，当地人称“海龟湾”。这里为亚热带典型的外海性海域，年平均降水量1402-2085毫米。近岸海底沙质，有少量礁石，水深5-15米，水质清澈，夏秋水温28。C左右，常年海水盐度为30以上，沙滩坡度平缓，沙粒细小，利于海龟爬行、挖掘和产卵

22、繁殖。岸滩三面环山，环境幽静，海域中水生动植物资源丰富，为海龟的栖息繁殖创造了良好的条件。海龟是我国二类保护动物，能在陆地爬行和水中游弋，游速很快，每年定时返回产卵地繁殖。这个保护区主要保护绿海龟。世界上现存海龟共7种，在中国海域栖息的就有绿海龟、玳瑁、螺龟、太平洋丽龟和棱皮龟5种，种群数量以绿海龟最多，其余4种已很稀少。南海绿海龟是珍贵的海洋动物，具有重要的经济价值，现被列为国家重点保护的野生动物。海龟自然保护区是研究保护海龟的基地，把它开辟为旅游区，旨在教育人们懂得保护生态平衡使人类可持续发展的重要性，寓教育于旅游之中。2、巽寮湾位于惠东县巽寮镇，南海大亚湾的东部，距龙洞温泉不足一小时车程

23、。海湾烟波浩淼，巨浪滔滔、海欧飞翔，帆影点点，海湾山上的大小石头奇姿异彩，麒麟山、象山、狮山、凤凰山等，座座雄姿英发，形状逼真。海面上分布着莲花、沥格、鸡心等大大小小99个洲，风光旖旎。这里的海水清、无污染，海底平缓、百米内水深不过1.5米，沙滩洁白，沙粒细，被誉为“海赐白金堤”。巽寮湾现已逐步发展成为惠东新的旅游景点，建有巽寮湾海滨浴场渡假村，松园湾渡假村，还有体育训练其地、潜水基地，每年接待游客十多万人。3、大亚湾大亚湾地处惠州市东南， 位于深圳大鹏半岛、惠阳、惠东之间，距龙洞温泉一小时左右车程。濒临南海，水域面积近500平方公里，有岛屿和岩礁近百个，属典型的亚热带海洋性气候，历年平均气温

24、21.8度。位于大亚湾西北隅的惠州（澳头），三面环山，面对南海，如同一个大袋子的底部。水下地形平坦，常年风平浪静，回淤少，是天然避风良港。因水陆交通方便利，历史上已是一个通商口岸。鱼贝类资源丰富，盛产高级海产品，其中有饮誉港澳地区和东南亚各国的“水桂尤鱼”、“三门龙虾”。大亚湾的岛屿和山岭，大都奇形怪状，不但饶有趣味，而且还有不少动人的传说，如“黄鱼涌狮子庵”：传说狮子眼望香港，只有拜过此庵的人，才能在香港“发达”。大亚湾景点很多，主要有：大亚湾游乐场、清泉寺、辣甲岛、岩前万年庵、螺岭、小桂湾、铁炉峰、老虎洲等。4、平海古城及平海湾平海古城现在是惠东县一个建制镇，为广东省历史文化名城。始建于洪

25、武18年，距今已有600余年的历史，仍保持完整的东西南北四大古城门楼的“十字街”，古城门楼高大雄伟，造型冼炼、典雅，具有浓郁的民族特色。平海古城被誉为岭南文化的一块“活化石”。平海位于县城东53公里，地处惠东县最南端，面临南海，东靠红海湾，西倚大亚湾,历来是海防军事重镇和惠州南部地区海运进出口的咽喉。元末明初，盗寇猖蹶，民不聊生。洪武年间，明太祖派花都司到平海建造城池，抵御外侵。“城周五百二十丈，高一丈八尺，雉蝶八百七十一，城门四座。”。平海建城设所后，又设立平海巡检司署，平海营参将署，平海营中军守备署，还设有平海仓，为直隶归善县屯粮机构。清康熙至嘉庆年间，在平海城前沿相继筑有大星山炮台，盘沿

26、港炮台，墩头港炮台、东缯头炮台和吉头炮台、筑成一道道壁垒森严的海防线。600年沧桑，平海古城至今仍较完整地保留着四座城门楼、部分城墙、完整的十字古街、大部分古民居以及一批古寺庙、古文化遗址和大量的历史文物。在城内，还保留着绚丽多姿的民间传统艺术。到平海古城观光，可观赏到众多的名胜古迹。平海南门海湾位于平海古城南面约1公里处,处于红海湾与大亚湾的汇合处，距县城平山镇53公里，有往返的直线班车。南门海湾呈半月形，长11公里，沙滩宽阔，沙粒细，呈白色，干时松，湿时紧。海底平缓无礁石，海水清澈，海浪巨大，风光旖旎，是天然的海滨浴场。5、九龙峰位于惠东县城平山镇东南十四公里处，因有九九山脊似九条龙而得名

27、，又因海拔563米的主峰挺拔如笔尖，也称尖笔峰。这里有以祖庙为中心的大小十余座庙亭和动人的神话故事，九龙峰、冬无严寒、夏无酷署、古木参天、树荫蔽日，池清山碧，幽谷溪流，兼有秀、清、逸、媚、幽之长，为莲花山脉山水风貌的精华，加之庙亭其间，更显迷为景色，古往今来，不知多少游客到此驻足观光，烧香问卦，寻幽探胜，流连忘返，主要名胜古迹有：祖庙、文昌宫、志荫亭、下棋亭、龙通寺等。第三节 规划与经营项目建议一、战略规划为了更好地对该项目进行分析，我们首先对该项目进行初步的战略规划，具体的规划建议投资者聘请专业的设计公司设计。目前，广东省内的已开发的温泉度假村的战略定位大多以“健康”为宣传主旨，单纯突出温泉

28、的医疗效果而已，定位内涵过于狭窄。另外，由于战略定位的雷同，无法让旅客区分出自己与竞争对手的区别，从而导致市场竞争激烈，顾客忠诚度低，温泉度假村的盈利水平低。随着新的温泉度假村的不断开发，原有的温泉度假村面临着设备老化，服务项目缺乏创新等问题，经营上陷入尴尬的局面。因此，为了把握旅游者的消费趋势，延长温泉度假村的产品生命，增大盈利空间，提高利润水平，本度假村的战略规划除了要充分挖掘温泉的独特的健康、医疗文化外，还应拓宽思路，充分利用度假村内的自然山区资源，结合温泉这种独特的自然地底资源，在食、住、行、游、购、娱各个方面突出其完全生态、自然、环保的特点，为旅客提供健康、休闲、丰富的“自然假期”。

29、在进行项目的战略规划时，应该着重解决以下几个问题：1.项目的开发初期，如何制定一个完整的、规范的、有创意的战略规划？这个规划应该是经过广泛论证的；2.在项目的建设初期，就要体现和服从项目的战略规划；3.战略规划如何体现可持续发展？包括温泉资源的利用与保护、内部环境建设与外部环境的协调、短期经济利益与长期市场培育等。二、要经营项目及其设施要求在未进行项目的总体规划前，我们建议XX温泉度假村的经营项目主要由温泉会所、温泉别墅、生态农庄和室外娱乐场四大部分组成，相关的设施要求具体如下：项目设施要求温泉会所是温泉度假村的标志工程，由温泉浴城、康体理疗中心、商务会议中心和风味餐厅四部分组成。温泉浴城和康复理疗中心要求具有浓厚的温泉文化氛围，注重温泉与中医、文化和娱乐的结合,借助温泉别墅的住宿条件优势，把康复理疗中心朝温泉疗养院方向建设；商务会议中心要求会议设备齐全，要能满足不同类别的商务会议客人的需求；风味餐厅要布置独特，体现农家氛围。温泉别墅以住宿客人为服务对象，按照四星级旅游涉外饭店的标准配套服务设施，各座别墅要突出建筑外观、内部装修风格的独特性和多样化，体现各国、各民族的特色。生态农庄是