造价工程师《案例分析土建》第一章建设项目投资估算与财务评价考点及解题分析.docx

1、造价工程师案例分析土建第一章建设项目投资估算与财务评价考点及解题分析本章授课思路（三步走）：熟悉考试大纲基础知识点详解与专项训练综合知识点汇总与教材典型案例剖析第一步：本章考试大纲1.建设项目投资估算； 2.建设项目财务分析； 3.建设项目不确定性分析与风险分析。 第二步：基础知识点详解与专项训练本章的基础知识点主要包括：1.建设项目总投资的构成及计算；2.建设期利息的计算与偿还；3.增值税及附加的计算；4.总成本费用的构成及计算；5.与利润相关的指标及计算。基础知识点一：建设项目总投资1.目标：熟练掌握建设项目的总投资构成及三种估算方法。2.总投资估算内容我国现行建设项目总投资构成建设项目总

2、投资 固定资产投资工程造价 建设投资 工程费用 设备及工器具购置费 静态投资 建筑安装工程费 工程建设其他费用 包括建设单位管理费、用地与工程准备费、市政公用配套设施费、技术服务费、建设期计列的生产经营费、工程保险费、税费等 预备费 基本预备费 价差预备费 动态投资 建设期利息 流动资产投资流动资金 3.总投资估算方法（1）构成法，详见上表。（2）生产能力指数法C2C1（Q2/Q1）nf式中：C2拟建项目的投资额；C1类似项目的投资额；Q2拟建项目生产能力；Q1类似项目生产能力；n生产能力指数，若已建类似项目的生产规模与拟建项目生产规模相差不大，Q1与Q2的比值在0.52之间，可取n1；f综合

3、调整系数（如终值系数）。（3）综合差异系数法拟建项目投资额（或建安工程费）=已建类似项目投资额（或建安工程费）综合差异系数综合差异系数=（某影响因素占投资额或建安工程费的比例该因素的调整系数）4.专项训练 训练1（构成法）背景资料：某建设项目的工程费由以下内容构成：（1）主要生产项目1500万元，其中设备购置费1050万元，建筑工程费300万元，安装工程费150万元。（2）辅助生产项目300万元，其中设备购置费110万元，建筑工程费150万元，安装工程费40万元。（3）公用工程150万元，其中设备购置费40万元，建筑工程费100万元，安装工程费10万元。项目工程建设其他费为250万元，基本预备

4、费为220万元，价差预备费为316.11万元。项目建设期2年，运营期15年，建设期贷款1200万元，建设期贷款利息合计为65.66万元。项目流动资金为500万元，其中300万元为自有资金，200万元为银行借款（建设期末从中国建设银行借贷），借款利率5%（按年计息）。问题：列式计算该建设项目的工程费用、建设投资、固定资产投资、固定资产静态投资额及总投资额（以万元为单位）。（注：计算过程和结果数据有小数的，保留两位小数）正确答案工程费用=1500+300+150=1950（万元）建设投资=1950+250+220+316.11=2736.11（万元）固定资产投资=2736.11+65.66=280

5、1.77（万元）固定资产投资中的静态投资额=1950+250+220=2420.00（万元）或=2801.77-316.11-65.66=2420.00（万元）总投资=2801.77+500=3301.77（万元）训练2（生产能力指数法）背景资料：2019年某业主拟建一年产15万吨产品的工业项目。已知2016年该地区已建成投产的年产12万吨产品的类似项目，静态投资额为500万元，总投资额为850万元。自2016年至2019年每年平均造价指数递增3%。项目建设期为1年，运营期为10年。问题：试用生产能力指数法列式计算拟建项目的静态投资额。（注：计算过程和结果数据有小数的，保留两位小数）正确答案C

6、2C1（Q2/Q1）nf500（15/12）1（1+3%）3=682.95（万元）解题思路：当Q1与Q2的比值在0.52之间，则生产能力指数n的取值近似为1。正确理解（1+3%）3的含义。即资金时间价值中的终值系数，即已知P，求F。训练3（综合差异系数法）背景资料：某投资人拟建一化工厂，除建筑安装工程费用需要根据同行业类似厂房调价外，该项目的工程设备及工器具购置费、工程建设其他费、预备费、建设期利息及流动资金都已估算完成，合计为20987万元。已知拟建项目所需厂房的建筑面积为6800m2，同行业已建类似项目厂房的建筑安装工程费用为3500元/m2，类似工程建安工程费用所含的人工费、材料费、机械

7、费和其他费用占建筑安装工程造价的比例分别为18.26%、57.63%、9.98%、14.13%，因建设时间、地点、标准等不同，经过分析，拟建工程建安工程费的人、材、机、其他费用与类似工程相比，预计价格相应综合上调25%、32%、15%、20%。问题：列式计算该厂房建安工程费的综合差异系数、拟建项目的建筑安装工程费用及项目总投资（以万元为单位）。（注：计算过程和结果数据有小数的，保留两位小数）。正确答案建安工程费综合差异系数=18.26%1.2557.63%1.329.98%1.1514.13%1.21.27建筑安装工程费用=35001.2768003022.60（万元）总投资=20987+30

8、22.6=24009.60（万元）基础知识点二：建设期利息的计算与偿还1.目标：熟练掌握（1）建设期借款利息的计算；（2）三种还款方式下的还款本金、利息计算；（3）填写还本付息表。2.建设期借款利息的计算（1）说明：均衡贷款，建设期只计息不还。逐年计算。（2）公式建设期年贷款利息=（年初累计借款本年新增借款2）实际年贷款利率（3）名义利率与实际利率之间的换算实际利率=（1+名义利率/年计息次数）年计息次数1 （4）特别说明注意与流动资金贷款利息、临时贷款利息的区别（5）专项训练训练1：某新建项目，建设期为2年，从银行均衡贷款900万元，其中第1年300万元、第2年600万元。若年利率为6%，按

9、年计息，列式计算该项目建设期利息。（注：计算过程和结果数据有小数的，保留两位小数）正确答案第1年贷款利息=（0+300/2）6%=9（万元）第2年贷款利息=（300+9）+600/26%=36.54（万元）建设期贷款利息=9+36.54=45.54（万元）训练2：某新建项目，建设期为2年，从银行均衡贷款900万元，其中第1年300万元、第2年600万元。若年利率为6%，按季计息，列式计算该项目建设期利息。（注：计算过程和结果数据有小数的，保留两位小数）正确答案实际利率=（1+6%/4）41=6.14%第1年贷款利息=（0+300/2）6.14%=9.21（万元）第2年贷款利息=（300+9.2

10、1）+600/26.14%=37.41（万元）建设期贷款利息=9.21+37.41=46.62（万元）训练3：某新建项目，建设期为3年，从银行均衡贷款900万元，其中第1年300万元、第2年600万元。若年利率为6%，按年计息，列式计算该项目建设期利息。（注：计算过程和结果数据有小数的，保留两位小数）正确答案第1年贷款利息=（0+300/2）6%=9（万元）第2年贷款利息=（300+9）+600/26%=36.54（万元）第3年贷款利息=（300+9+600+36.54）6%=56.73（万元）建设期贷款利息=9+36.54+56.73=102.27 （万元）3.建设期借款利息的偿还建设期利息

11、的偿还包括三种方式：等额本金法、等额本息法、最大能力偿还法（1）等额本金法（等额本金，利息照付）：运营期内某几年等额还本，利息照付：每年应还等额的本金=建设期本利和/还款年限某年应付利息=当年期初本利和年利率（2）等额本息法（等额还本付息法）：运营期内某几年等额还本付息（即每年应还的本息和相等）：每年应还的等额本息和说明：此折现系数的计算公式务必掌握。（3）最大能力偿还法运营期某年最大能力可用于还本付息的资金（最大偿还能力）=营业收入（不含销项税额）+补贴收入经营成本（不含进项税额）增值税附加所得税=营业收入（含销项税额）+补贴收入经营成本（含进项税额）增值税税金及附加所得税=未分配利润+利息

12、+折旧+摊销=息税折旧摊销前利润所得税（4）专项训练背景资料：某项目建设期2年，运营期6年。建设期内，每年均衡投入自有资金和贷款各500万元，贷款年利率为6%，按年计息。问题：（1）列式计算建设期贷款利息。（2）如项目贷款在运营期间按照等额还本、利息照付的方法（等额本金法）偿还，列式计算运营期各年应还本金与利息额，并填写还本付息表。（3）如项目贷款在运营期前3年按照等额还本付息的方法（等额本息法）偿还，列式计算运营期各年应还本金与利息额，并填写还本付息表。（4）如合同约定运营期第1年按照项目的最大偿还能力还款，假定运营期第1年的营业收入为720万元（不含销项税额），经营成本为224万元（不含可

13、抵扣的进项税额），增值税附加为43.2万元，利润总额为28.08万元。列式计算运营期第1年应偿还的本金和利息。正确答案问题（1）：第1年贷款利息=（0+500/2）6%=15.00（万元）第2年贷款利息=（500+15）+500/26%=45.90（万元）建设期借款利息=15+45.90=60.90（万元）问题（2）：运营期各年应还本金与利息：建设期借款本利和500+500+60.91060.9（万元）运营期每年应还本金1060.9/6176.82（万元）运营期第一年应还利息1060.96%63.65（万元）运营期第二年应还利息（1060.9176.82）6%884.086%53.04（万元）

14、运营期第三年应还利息（1060.9176.822）6%707.266%42.44（万元）运营期第四年应还利息（1060.9176.823）6%530.446%31.83（万元）运营期第五年应还利息（1060.9176.824）6%353.626%21.22（万元）运营期第六年应还利息（1060.9176.825）6%176.806%10.61（万元）表1.5还本付息表单位：万元项目计算期12345678期初借款余额515.001060.90884.08707.26530.44353.62176.80当期还本付息240.47229.86219.26208.65198.04187.41（187.4

15、3）其中：还本176.82=1060.9/6176.82176.82176.82176.82176.80（176.82）付息63.65=1060.96%53.0442.4431.8321.2210.61期末借款余额515.001060.90884.08=1060.9176.82707.26530.44353.62176.80问题（3）：运营期各年应还本金与利息：建设期借款本利和500+500+60.91060.9（万元）运营期前3年每年应还本息和P（A/P，i，n）=P（1i）ni/（1i）n-11060.96%（1+6%）3/（1+6%）3-11060.90.3741396.89（万元）运营

16、期第一年应还利息1060.96%63.65（万元）运营期第一年应还的本金396.8963.65333.24（万元）运营期第二年应还利息（1060.9333.24）6%727.666%43.66（万元）运营期第二年应还的本金396.8943.66353.23（万元）运营期第三年应还利息（1060.9333.24353.23）6%（727.66353.23）6%374.436%22.47（万元）运营期第三年应还的本金396.8922.47374.42（万元）表1.6还本付息表单位：万元项目计算期12345678期初借款余额515.001060.90727.66374.43当期还本付息396.893

17、96.89396.89（396.90）其中：还本333.24396.8963.65353.23374.42（374.43）付息63.651060.96%43.6622.47期末借款余额515.001060.90727.661060.90-333.24374.43问题（4）：说明：因为利润总额0，所以所得税为0运营期第1年可用于还本付息的资金（最大能力还款）=营业收入（不含销项税）经营成本（不含进项税）增值税附加所得税=72022443.20=452.8（万元）其中应还的利息1060.96%=63.65（万元），应还的本金=452.863.65=389.15（万元）基础知识点三：增值税及附加的计

18、算1.目标：正确区别生产性建设项目下的增值税与建安工程费中的增值税的区别。此章重点掌握基于拟建生产性项目运营期的增值税及增值税附加的计算。增值税是对销售货物或者提供加工、修理修配、劳务以及进口货物的单位和个人就其实现的增值额征收的一个税种。2.计算公式（1）增值税=当年销项税额当年可抵扣的进项税额上一年未抵扣完的进项税额其中： 增值税（运营期第1年）=当年的销项税当年可抵扣的进项税固定资产中可抵扣的进项税当年的销项税=当年的营业收入（不含税）增值税率增值税（运营期第2年及以后）=当年的销项税当年可抵扣的进项税上一年未抵扣完的进项税说明：当某年的增值税为负值时，在融资后的财务表格中“应缴纳增值税

19、”一栏应填写为0，但计算过程应保留其负值，在下一年计算增值税时继续抵扣。（2）增值税附加=增值税增值税附加税率3.专项训练背景资料：某业主拟建一年产50万吨产品的工业项目，建设投资为6554.44万元,建设投资全部形成固定资产（包含可抵扣固定资产进项税额500万元）。该项目有关其他数据资料如下：1.项目建设期为1年，运营期为6年，固定资产使用年限10年，按直线法折旧，期末净残值率为4%，固定资产余值在项目运营期末收回。2.运营期第1年投入流动资金500万元，全部为自有资金，流动资金在计算期末全部收回。3.产品不含税价格60元/吨，增值税率13%。在运营期间，正常年份每年的经营成本（不含进项税额

20、）为800万元，单位产品进项税额为4元/吨，增值税附加税率为10%，所得税率为25%。4.投产第1年生产能力达到设计生产能力的60%，预计这一年的营业收入及其所含销项税额、经营成本及其所含进项税额均为正常年份的60%，以后各年均达到设计生产能力。问题：列式计算运营期每年应缴纳的增值税和增值税附加。（注：计算过程和结果数据有小数的，保留两位小数）正确答案（1）运营期第1年（即计算期第2年）：销项税=506060%13%=234万元可抵扣的进项税=5060%4+500=620万元增值税=234620=386万元或增值税=506060%13%5060%4500=3860，不需缴纳增值税增值税附加=0

21、（2）运营期第2年（计算期第3年）：增值税=506013%504386=196万元0，不需缴纳增值税增值税附加=0（3）运营期第3年（计算期第4年）：增值税=506013%504196=-6万元0，不需缴纳增值税增值税附加=0（4）运营期第4年（计算期第5年）：增值税=506013%5046=184万元0，需缴纳增值税增值税附加=18410%=18.4万元（5）运营期第5年6年（计算期第67年）：增值税=506013%504=190 万元增值税附加=19010%=19万元基础知识点四：总成本费用的构成及计算1.目标：熟练掌握运营期各年总成本费用的构成及计算，准确填写总成本费用表。2.总成本费用

22、的构成说明：总成本费用指的是年总成本费用，它发生在项目的运营期（1）总成本费用经营成本+折旧+摊销+利息（+维持运营投资）（2）总成本费用固定成本+可变成本3.各构成要素的计算总成本费用经营成本+折旧+摊销+利息（+维持运营投资）或：总成本费用年固定成本+年可变成本（1）经营成本一般已知，与生产能力成正比（2）折旧（重点掌握平均年限法）折旧费（固定资产原值残值）/折旧年限重要提示：1）建设项目融资前，固定资产原值不含建设期利息；融资后，固定资产原值应包含建设期利息。2）固定资产原值中不包含可抵扣的固定资产进项税额其中：残值固定资产原值残值率余值（折旧年限运营年限）年折旧费+残值 （3）摊销（平

23、均年限法）摊销费无形资产/无形资产摊销年限+其他资产/其他资产摊销年限注意：建设期、建设前期、运营期、计算期、还款期、折旧年限、摊销年限的区别。（4）利息利息包括当年应偿还的建设期贷款利息、流动资金贷款利息、临时借款利息即：运营期某年应偿还的利息当年应偿还的（建设期贷款利息+流动资金贷款利息+临时借款利息）其中：1）建设期利息的偿还详见基础知识点二2）流动资金贷款利息按题干背景全年计息，一般本金最后一年偿还3）临时借款利息发生在临时借款的第2年，全年计息（5）维持运营投资维持运营投资根据实际情况有两种处理方式，一种是费用化，列入年度总成本；一种是予以资本化，即计入固定资产原值。教材采用前者，即

24、维持运营投资计入当年的总成本。（6）固定成本及可变成本根据成本总额对产出品数量的依存关系，某年的总成本可分解为固定成本和可变成本两部分。项目背景一般会说明成本的比例及计算基数，其中可变成本通常与产品可变单价及数量有关。说明：固定成本与可变成本的计算常与盈亏平衡分析相结合。4.总成本费用表表1.4 某项目总成本费用估算表 单位：万元序号3456781经营成本2折旧费3摊销费4利息建设期贷款利息5流动资金贷款利息6临时借款利息7维持运营投资（可列入总成本的部分）8总成本费用（123456+7）8.1固定成本8.2可变成本5.专项训练背景资料：某拟建项目计算期为10年，其中建设期2年，生产运营期8年

25、。第3年投产，第4年开始达到设计生产能力。项目建设投资估算10000万元。其中1000万元为无形资产；300万元为其他资产；其余投资形成固定资产。固定资产在运营期内按直线法折旧，残值（残值率为10%）在项目计算期末一次性收回。无形资产在运营期内，均匀摊入成本；其他资产在运营期的前3年内，均匀摊入成本。项目的资金投入、收益、成本等基础数据，见表1.5。表1.5 拟建项目资金投入、收益及成本数据表 单位：万元序号12345101建设投资自有资本金部分40001000贷款（不含贷款利息）200030002流动资金自有资本金部分600100贷款1002004年经营成本350050005000还款方式：

26、建设投资贷款在项目生产运营期内等额本金偿还、利息照付，贷款年利率为6%，按年计息；流动资金贷款年利率为5%，贷款本金在项目计算期末一次偿还。在项目计算期的第5、7、9年每年需维持运营投资20万元，其资金来源为自有资金，该费用计入年度总成本。经营成本中的70%为可变成本支出，其它均为固定成本。假定建设投资中无可抵扣固定资产进项税额，上述其他各项费用及收入均为不含增值税价格。运营期各年都能满足还款要求，不需要临时借款。说明：所有计算结果均保留小数点后两位。问题：（1）计算运营期年固定资产折旧费。（2）计算运营期各年的摊销费。（3）计算运营期各年应还的利息额。（4）计算运营期第1年、第5年、第8年的总成本费用。（5）计算运营期第1年、第5年、第8年的固定成本、可变成本。（6）按表1.6格式编制该项目总成本费用估算表。表1.6 总成本费用估算表 单位：万元序号3456789101经营成本2固定资产折旧费3无形资产摊销费