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1、叶子房地产项目营销策划书叶子房地产项目营销策划书目录叶子购物中心房地产项目营销策划书 I1 引言 32 市场分析 42.1市场环境分析 42.1.1宏观市场经济 42.1.2 宏观市场政策 52.1.3宏观市场交通 62.2 区域市场环境分析 72.2.1地理位置 72.2.2幅员、人口、人均 72.3 叶子商业购物中心项目分析 102.3.1 项目概况 102.3.2项目用地情况 102.3.3 开发条件 102.3.4 周边配套 103 竞争楼盘特征与分析 123.1北城天街 123.2星光68国际名品广场 134 项目SWOT分析 154.1 优势（S） 154.2 劣势（W） 154.

2、3 机会（O） 154.4 威胁（T） 165 项目定位 175.1 客户群定位 175.2 产品定位 175.3 价格定位 175.3.1定价原则 175.3.2价格策划的目标 185.3.3定价方法 196 项目营销策略 206.1 营销推广流程图 20图6.1 营销策略图 206.2 营销策略 206.2.1 营销方式 216.2.3 营销重点分析 216.2.4营销特征 217 结论与建议 227.1结论 227.2建议 227.2.1有效研究居民生活需求 227.2.2提升购物广场项目人气 227.2.3深入研究社区居民的消费状况 227.2.4制订符合叶子购物广场项目长期发展规划

3、227.2.5适当调整招商政策 237.2.6增强购物广场项目的聚客能力 23参考文献 241 引言商业地产作为房地产开发形式的 一种，是消费水平不断提升的产物，商业与地产的融合，它成功驾驭了拉动经济发展的三驾马车的两驾-消费和投资，对经济的增长产生了不小的作用。但商业地 产具有投资额巨大、投资回收期长、投资风险大的特点。近年来随着经济环境、人们生活方式的改变，给商业地产的发展带来了严峻的挑战。2 市场分析2.1市场环境分析2.1.1宏观市场经济中国GDP八年首次跌破7%，但重庆持续保持11%的高速发展，CPI落入“1”时代,经济稳增长成第一要务，支柱产业房地产行业将受益；GDP:2015年政

4、府致力于经济转型，将投资驱动、以制造业为主导转变为以服务为导向、由消费驱动，但服务业增速不足以弥补投资增速放缓所带来的空缺。中国三季度GDP同比增速为6.9%，创2008年第一季度以来新低，八年来首次跌破7%。重庆GDP增速连续8年高于全国水平，且保持10%以上高速发展态势；CPI:重庆CPI与全国保持一致，自2015年年初起，CPI同比涨幅连续位于以下的区间内，CPI持续走低，短期内难有超预期宽松, 12月CPI预计同比增速1.6%，略高于上月，经济增长下滑的趋势正在减缓，但全年仍在探底中收官；全国房地产投资：1-11月，全国房地产开发投资87702亿元，同比名义增长1.3%。全年走势来看，

5、房地产开发投资累计增速从年初开始下滑，屡创新低，房地产投资占比17.6%，下滑1.3个百分点；重庆房地产投资：1-11月，重庆房地产开发投资3358.13亿元，同比增长3.3%，增速比1-10月回落2.7个百分点，房地产投资占比24.4%，高于全国6个百分点。图2.1.1 2004年-2016年全国GDP走势图2.1.1 2004年-2016年全国房地产CPI走势2.1.2 宏观市场政策资金面维持宽松，公积金政策或将多有创新。自2014年下半年进入降息通道以来，央行已是五次降息，四次全面降准，贷款利率降至有史以来最低水平，且多数城市首套房贷款利率优惠，普遍公积金政策也是调整频频，重庆积极落实，

6、房贷政策不断放宽，近一年全国楼市调控政策不断放宽，而重庆地方政府也在积极落实，经济下行周期内，重庆政府力挺楼市。图2.1.1 2015-2016年度政策回顾重庆积极落实，房贷政策不断放宽，近一年全国楼市调控政策不断放宽，而重庆地方政府也在积极落实，经济下行周期内，重庆政府力挺楼市。2015年5月，落实2014年“930”政策， 2015年5月重庆发布的关于做好住房金融服务工作的通知已开始实施，首套房及二套房（结清贷款）首付三成，利率可打7折，二套房（未结清贷款），商贷首付四成。2015年8月降低降低公积金贷款门槛，市公积金中心下发了关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知，连续足额缴存住房公积

7、金6个月（含）以上即可申请住房公积金贷款。2015年10月，重庆市人民政府办公厅印发关于进一步促进房地产市场平稳发展的通知，首套房商贷最低首付款比例调整为25%，住房公积金贷款最低首付款比例统一调整为20%。2.1.3宏观市场交通 2004年，江北国际机场2期正式运行，现已成为全国排行第9位机场，将跻身国际大型枢纽机场之列； 2005年，寸滩港一期完工，西部最大港口，中国首个“水港+空港”一区双功能内陆型保税港区； 2007年，龙头寺火车站投入使用，中国西部南北、东西大通道交汇枢纽； 2009年，成渝高铁开通，路程缩短至2小时 ; 2009年，重庆“二环十射”已完成了一环、二环、成渝、渝遂、渝

8、合、渝邻、渝湘、渝黔八条线路，重庆将建立“八小时西南”的交通枢纽。国际化的交通奠定了重庆作为中国一线国际化大都市的基础，未来重庆将成为联通欧美国家的中心城市，城市价值不可估量。图2.1.3 重庆轨道图2.1.4宏观市场文化2.2 区域市场环境分析2.2.1地理位置渝中区地处长江和嘉陵江汇流处，东南北三面环水，西面通陆，形如半岛，地形狭长。地势西部和中部高，向南、北、东三面倾斜。西部鹅岭最高，海拔379米，东北角朝天门沙咀最低，海拔160米，坡降很大，比高悬殊。因山水相连，山水城融为一体，历以壮丽的山城、江城著称于世。气候属中亚热带湿润季风气候，受山城地貌、两江水域影响，热岛效应显著，具冬暖夏热

9、，气温高，日照少，雨季长，温度大，霜雪少，风速小等气候特点。2.2.2幅员、人口、人均全区水陆域面积23.71平方公里，其中陆地面积18.54平方公里，辖12个街道办事处、109个社区居委会，户籍人口60万，常住人口70万，日均流动人口30万人次左右。2007年，全区实现地区生产总值243.2亿元，完成区级财政收入13.2亿元，名列全市前茅，二、三产业比重为9.590.5，人均地区生产总值达到4448美元。2.2.3行政、经济、文化、医疗渝中区是重庆市的母城，也是重庆的行政、金融、商贸商务、信息、文化中心，同时还是重庆的基础教育高地、医疗卫生高地和水陆客运交通枢纽。渝中区是重庆市的行政中心。中

10、共重庆市委、市人大常委会、市人民政府、市政协委员会和驻军领导机关均在渝中区。渝中区是重庆的金融中心。区域内聚集了90%的国内商业银行、保险公司、证券公司驻渝总部，以及所有驻渝境外银行、保险机构，金融市场主体日趋多元化，初步形成以国有和股份制金融机构为主，中外金融机构并存的开放竞争金融市场格局。金融业发展态势良好，银行存、贷款余额分别占全市总额的1/4和1/3，2006年金融业对全区GDP和财政收入的贡献率达到22.2%和17.8%，是全市金融活动最活跃的地区。近年来，随着金融中心的功能不断增强，基本形成了面向重庆，辐射西南的区域性金融中心市场。渝中区是重庆的商贸商务中心。近年来，商贸业继续保持

11、领先地位，一批国际知名品牌汇聚区内，引领全市消费时尚，全区社会消费品零售总额约占全市的1/8。区域内商业网点密集、业态丰富，基本形成了解放碑、朝天门、大坪峨岭、两路口上清寺、菜园坝等五大特色商圈； “中国西部第一街”解放碑中心购物广场社会消费品零售总额约占全市的8.2%，“西部第一交易市场”朝天门综合交易市场实现成交额118.5亿元人民币。数百家国内外企业驻渝办事处、分公司、2500多家各类中介和专业服务机构云集区内。电子商务、连锁经营、物流配送等现代流通服务业迅猛发展，商务活动频繁，解放碑中央商务区的综合服务功能凸现，正在成为全市现代服务业中心。渝中区是重庆的信息中心。区域内集中了重庆电信、

12、重庆日报报业集团、重庆出版集团、西南信息中心等全市主要的邮电通信、新闻媒体、网络媒介、出版机构，是各类信息资源的富集之地。信息要素市场体系日臻完善，连接到户、辐射四方的信息高速公路初具雏形，政务信息化、商务信息化、社会信息化走在前列，在全市信息汇集、交流、扩散中的地位作用突出。近年来，信息产业发展迅速，信息化水平接近沿海发达地区水平。全区信息产业实现增加值29.5亿元，占全区GDP的比重达12.13%。渝中区被国家和重庆市分别列为全国、市级信息化试点区。渝中区是重庆的文化中心。作为重庆的“母城”，三次建都，四次筑城，历史悠久，是巴渝文化、抗战文化、红岩文化的发源地，是重庆文化的“根”和“源”。

13、区域内通远门城墙遗址公园、湖广会馆、国泰大剧院、周公馆、红岩村、三峡博物馆等见证了重庆的发展历史。辖区内汇集了全市各大新闻媒介、出版机构和市级主要文学艺术团体、协会以及近百个文化事业单位，形成了电影、艺术、公共图书、文物博物、新闻出版等构成的门类齐全的文化网络，文艺演出、文化交流精彩活跃，文化市场繁荣规范，文化产业快速发展，文化、商业、旅游融合互动，全市“文化中心”的地位正在不断加强。渝中区被授予全国文化名区。渝中区是重庆的基础教育高地、医疗卫生高地和水陆客运交通枢纽。基础教育高地优势明显，区内共有高等院校4所，各类中小学校65所，基础教育实力雄厚，区内市级骨干老师占全市老师总数的4.3%，位

14、居全市第一。教育信息化处于全市领先水平，素质教育全面实施，各级各类教育均衡协调发展，一大批名校正在涌现，已形成了完善的基础教育体系。全区学前三年儿童入学率达到98%，高质量、高水平“普九”义务教育阶段入学率保持100%，高中阶段教育基本普及，普通高中全部进入全市联招学校行列，教育事业均衡化、优质化发展，被重庆市确定为素质教育实验区和德育实验区。公共卫生体系日臻完善，基本形成以预防、医疗、教学、科研、培训为一体的区域性医疗卫生高地，各类医疗机构431家，其中市级以上医疗机构13家，三甲医院9家，占全市三甲医院的1/2；医疗学科门类齐全，专科特色鲜明，医疗专家云集，医疗卫生水平名列全市最前列；平均

15、每千人拥有床位10.93个、医护人员23人，2006年度门诊量近550万人次，医疗卫生收入连续多年居全市之首。人均期望寿命达80.4岁，居全市领先水平。渝中区被命名为全国首批社区卫生服务示范区，并被确定为国家艾滋病综合防治示范区。作为重庆市水陆客运交通枢纽，渝中区两江汇流、七桥飞架，路路通达，坐拥重庆最完备水、陆、轻轨、空中索道构建的立体交通网络，人畅其行，物畅其流，便利快捷。区内的重庆火车站是成渝、川黔、襄渝铁路干线的交汇点，年客流量达2000万人次以上，重庆汽车站是全市最大的公路客运中心，朝天门港是长江上游最大的客运港。经过长期建设发展，渝中区政治文明、物质文明和精神文明蓬勃发展，经济实力显著增长，城市面貌日新月异，人居环境不断改善，社会事业快速发展，城市综合服务功能不断增强，现代大都市风貌初步显现，人民生活步入较为宽裕的小康阶段，社会安定祥和。立足现实，展望未来。在“十一五”发展期间，渝中区将牢牢把握“服务重庆、发展渝中”的战略方向和不断深化“四中心、两高地、一枢纽”的战略地位，大力实施“服务强区、创新活区、人才兴区、实干立区”四大发展战略，全力推进“效益渝中、魅力渝中、活力渝中、和谐渝中”四项重点建设任务，努力实现全面建设小康社会的宏伟目标。力争到2011年，地区生产总值超过400亿元，