房地产基础知识篇.docx

1、房地产基础知识篇第一章 房地产开发及投资房地产开发制度一、 房地产开发的概念房地产开发是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施和房屋建设的行为。二、 房地产开发的原则房地产开发应当遵循下列原则：1. 严格执行城市规划原则。2. 讲求效益的原则。即房地产开发应当将经济效益、社会效益和环境效益有机的结合起来。3. 全面规划、合理布局、综合开发、配套建设的原则。三、 土地征用的审批权限征用下列土地，由国务院批准：（1） 基本农田；（2） 基本农田以外的耕地超过三十五公顷的；（3） 其它土地超过七十公顷的。征用条款规定以外的土地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。四、 房地产

2、概念：指土地建筑物及其他地上建筑物，包括物质实体和依附于物质实体的各种权益。房产：建筑在地面上的各种房屋(包括住宅、厂房、仓库、商业、服务、文化、教育、办公用房等)；地产：是指土地和地下各种基础设施的总称（包括供水、供热、供电、供气、排水、排污等地下管线以及地面道路等）五、 房地产分类及权限一）掌握按用途划分为以下房地产类型：1、住房地产；2、商业房地产；3、工业仓储房地产；4、办公房地产。住房地产的几种类型：北京：1、普通住宅：原则满足于住宅小区容积率1.0以上，单套建筑面积为120以下，实际成交价格低于同级土地上住房平均交易价格的1.2倍以下。各省、自治区、直辖市根据实际情况制定本地区享受

3、优惠政策普通住宅的具体标准，向上比例浮动不得超过上述标准的20%（指房价和容积率）。不符合上述条件的住宅为普通住宅（北京市标准）容积率在0.1以上（含0.1），单套面积不得超过140。成交价格是同级别土地上的住房平均交易价格的1.2倍以下。首次上市交易的：已购公房、危改回迁房、合作社集资建设住房、安居房、绿化隔离地区农民安置住房等具有保障性质的住房视同普通住房。经济试用房：是以中低收入家庭住房困难户为供应对象。并按国家住宅建设标准建设的普通住宅。是以微利价出售给广大中低收入家庭。有社会保障性质的商品住宅，具有经济性和适用性的特点。城镇廉租住房：是指政府在住房领域实施社会保障职能，向具有本市非农

4、业长住户口的最低收入家庭和其他需要保障的特殊的家庭提供的租金补贴或者以低价租金配租的具有社会保障性质的普通住宅。二）所有权、使用权、抵押权等房地产权利类型1、房屋所有权：房屋所有人依法对自己的房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。（小产权）2、土地使用权：以开发利用生产、经营、社会公益事业为目的地，在国家所有或者集体所有的土地上营造建筑物或者其它附着物并进行占有、使用、收益的权利。3、抵押权：是指债务人或者第三人以其合法的财产以不转移占有的方式向债权人提供债务履行担保。当债务人不依法履行债务时，债权人有依法从该低押财产的价值中优先接受请偿的权利。六、国有土地使用权土地所有制类型及土地划拨、有偿

5、使用方式：1、 所有制：A、全民所有制（国有制）；B、劳动群众集体所有制2、土地划拨、有偿使用的方式：住宅70年 商业40年 办公50年。注：国家实行土地有偿有限期限使用制度，除了国家核准的划拨土地以外/凡新增土地和原使用的土地改变用途或使用条件进行市场交易的，均实行有偿有限期使用。土地使用权划拨：是指县级以上人民政府依法批准在土地使用者缴纳补偿安置等费用后，将该幅土地交付其使用。或者将土地使用权无偿交付给土地使用者的行为。以划拨的方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。国有土地使用权出让：指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付

6、土地使用权出让金的行为。国有土地出让的方式：招标出让国有土地使用权：是指市县人民政府、土地行政主管部门发布招标公告，邀请特定或不特定的公民、法人和其他组织参加国有土地使用权投标，根据投标结果，确定土地使用者的行为。拍卖出让国有土地使用权：出让人发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定土地使用者的行为。协议出让国有土地使用权（拆迁、地铁、铁路之类专用）：出让人与选定的受让房磋商用地条件和价款。达成协议并签定土地使用权出让合同，有偿出让土地使用权的行为。挂牌出让国有土地使用权：是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限，将拟出让。房地产综合开发流程1、 房地产开发项目策划

7、环节主要目的是决定投资开发的对象。2、 房地产开发的前期工作主要目的是为开工建设做好准备。3、 房地产开发项目的建设管理主要目的是保证按期、按质、按量、节约、安全地完成房地产开发项目的建设。4、 房地产开发项目的经营工作主要目的是找到客户，实现房地产开发项目的价值。5、 房地产开发项目后评价环节主要目的是弄清此项目的盈亏数目及其原因，弄清项目的综合效益如何。房地产投资房地产投资地产投资是指投资者将资本投入到房地产业，以期在将来获得不确定的收益，就是将资金用于房地产开发经营中的行为。特点：1、投资成本高2、投资回收期长3、投资风险大4、收益性好一、 储蓄和投资的比较方式项目储蓄投资货币使用者银行

8、直接对资金使用的参与间接直接货币增值程度较小较大报酬形式利息利润承担风险程度较小较大二、 不同类型房地产销售收益不同，影响因素也不同1、 花园公寓影响因素：销售时机2、 写字楼影响因素：地段3、 商店：商圈、楼层、朝向、临街状态等4、 住宅：质量、户型、朝向、设备、配套、环境、交通、人文、价格等5、 旅馆、酒店：地段三、（年）投资回报率：（年）回报/实投资本100%净回报（20年）：（月租-月供）1220总投资本-实投资本资金使用率（20年）：净回报/实投资本100%房地产投资及开发建设程序1、 企业注册2、 立项审批3、 项目建议书批准之后，向城市规划管理部门申请建设用地选址4、 在向计委、

9、建委报可行性研究报告之前，须与市供电局、市政工程局共同确定“四源”（供水、供热、供气及排污）供应的可行性。5、 在办理建设用地选址的同时，向计委、建委申请可行性研究如报告审批。同时提交项目建议书及批准文件。6、 建设用地选址批准之后，向城市规划管理部门申请办理建设用地规划许可证。7、 向土地管理部门办理建设用地批准书。8、 申请建设用地批准书的同时，向城市规划部门申请建设工程规划设计条件，并预交50%的建设工程规划许可证执照费。9、 依法取得土地使用权，领取国有土地使用证。10、 领取房地产开发手册。房地产开发企业应将有关内容如实填入手册，每半年按项目各实施阶段送主管部门验核。11、 领取拆迁

10、证，办理拆迁工作。12、 向城市规划管理部门申请审定规划设计方案。13、 向城市规划管理部门办理建设工程规划许可证，交纳执照费。14、 与四源程序供应主管部门签订提出供四源的协议。15、 到建委办理建设工程开工手续领取开工证。16、 持开工证到市政有关部门缴纳四源建设费和其他费用。17、 到招投标办公室办理建设工程施工招标投标手续。18、 申请办理商品房销（预）售许可证。房地产交易制度一、 商品房预售的概念商品房预售是指房地产开发经营企业将正在建设中的房屋预先售给承购人，有承购人支付定金或房价款的行为。二、商品房预售的条件第一， 已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；第二， 持有建设

11、工程规划许可证；第三， 按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金已达到工程建设总投资的25%以上，并已确定施工进度和竣工交付日期；第四， 县级以上人民政府房地产管理部门办理预售证可证明。第二章 建筑基础知识专业名词1、 规划用地：规划批准的可以使用的土地。2、 建筑率：建筑物占地面积与规划用地面积之比。3、 绿化率：绿化用地与规划用地面积之比。4、 道路用地：规划区域内道路的占地面积。5、 容积率：规划区域内总建筑面积与规划用地面积之比。6、 建筑面积：按比率计算的包括墙体、阳台、雨蓬在内的建筑物的总面积。7、 使用面积：一个使用单位扣去墙体面积之后剩余的净面积。8、 面积使用率：使用面积总

12、和与建筑面积之比；一个使用单位的使用面积与一个使用单位的建筑面积加上该使用单位的分摊面积之比。9、 层高:本层楼地面距上层楼地面之间的距离。10、 净高：房间内地面到顶棚之间的距离。11、 一二墙（120mm）：指墙体的厚度120mm(半砖墙)，一般用于室内非承重的内隔。12、二四墙（240mm）：指墙体的厚度240mm (一砖墙)，室外市内的承重墙。13、三七墙（370mm）：指墙体的厚度370mm（一砖半墙），用于基础和一层或北方室外墙。14、砖混结构：由砖砌体，由混凝土圈梁及构造柱构造的建筑物。主要由砖砌体承重，适用于一至七层多层房屋，工期短，造价低，土地利用率低。15、框架结构：由现浇

13、混凝土框架柱及梁承重的结构体系，适用于8-15层。造价较高，房间布置比较灵活，土地利用率较高，抗震性能较差（相对于剪力墙结构）。16、剪力墙结构：竖向承重结构全部由纵横钢筋混疑土结构组成。适用于15-30层高层，建筑造价高，房间布置受约束，抗震性能非常好。17、框架剪力墙混合结构：由框架柱和剪力墙复合组成，适用于12-24层建筑，平面布置比较灵活，土地利用率高，抗震好。18、开间：两条横向定位轴位线之间的距离。横向指建筑物的宽度方向。19、 进深：两条纵向定位轴线之间的距离。纵向指建筑物长度方向。20、总建筑面积：指小区内所有建筑物的长度、宽度外包围尺寸的乘积再乘以尺寸的总和。21、建筑面积：

14、指建筑物外围所围成的空间水平面积。22、共用面积：指住宅楼内为住户方便出入、正常交往、保障生活设置的公共走廊、楼梯、电梯间、水箱间、楼层间、厅等所占面积的总和。23、套内使用面积：指主要使用房间和辅助合用房间的净面积。24、套内墙体面积：共用墙墙体水平投影面积的一半加上公用墙墙体水平投影的面积。25、阳台建筑面积：封闭式阳台，按其外围水平投影面积计算建筑面积。非封闭式阳台，按其底板水平投影剧院面积的一半计算建筑面积。26、面积计算公式：销售面积套内建筑面积分摊的公用建筑面积套内建筑面积套内使用面积套内墙体面积阳台建筑面积容积率总建筑面积/总占地面积绿化率绿化占地面积/总占地面积建筑密度建筑物占

15、地面积/总占地面积使用率使用面积/建筑面积27、七通一平：指基本建设中前期工作的通道、通自来水、通电、通排水、热力、通排洪、通电讯、通煤气管道及平整土地等的基础建设。28、八通一平：指第三产业建设工程在建筑安装工程施工前应完成的煤气、热力、电力、电讯、上水、下水、雨水、道路通及场地平整这些建设准备工作。29、三通一平：通常指施工现场达到路通、水通、电通和场地平整。30、大配套：指适用于居住区级区域或居住小区级区域的公共建筑和市政设施的配套。31、外墙：指位于房屋四周的墙体。32、产权：泛指所有者对财产的占有、使用、收益和处分并排除他人干涉的权限能力。33、红线：指在地形地图上划分建筑用地和道路

16、用地的界线，以标明其合法的位置和范围。因一般以红线来表示，故称“红线”。34、防潮层：一般设在室外地坪标高之上，室内地坪标高之下。35、防风柱：指支承房屋山墙以承受风荷载的柱子。36、防水层：为了防止雨水进入屋面，地下水进入墙体、地下室及地下构筑物，室内用水渗入楼面及墙面等而设的材料层。37、防水材料：主要是沥青及其制品，沥青是一种有机胶结材料，为有机化合物的复杂混合物，它具有良好的粘结性、塑性、不透水性及耐化学侵蚀性并能低抗大气的风化作用，在建筑工程上主要用于屋面及地下屋防水，道路路面等。38、联排式住宅：将许多独户住宅成排拼接，每户有单独的出入口或独立的院落形成的联排式住宅。39、标高：一

17、般地图上标记的地面点高程。有时作“高称”。40、四源费：建设项目需外部供应：自来水、热力、天然气、排放污。41、物业管理：利用现代管理科学和先进的维护技术以经济手段管理物业，为业主和承租人提供高效、优质、经济的服务。使物业发挥最大的使用效益和经济效益。42、分质供水：管道分质供水是将优质饮用水（纯净水）通过专业输送管道（新型管材替带镀锌钢管）直接入户。设两条管道分别供应生活用水和优质饮用水，彻底解决了水质差及二次污染问题，优质饮用水和日常生活用水分管道供应是和国际接轨的新举措。43、单元住宅：指除卧室外，包括起居室、卫生间、厨房、厕所等辅助用房，且上下水、供暖、燃气等设施、设备齐全，可以独立使

18、用的住房，一般是指成套的楼房。44、公寓式住宅：公寓住宅是区别于独院独户的西式别墅住宅而言的。公寓式住宅一般建筑在大城市里，多数为高层大楼，标准较高，每一层内有若干单元独用的套房，包括卧房、起居室、客厅、浴室、厕所、厨房、阳台等等，还有的附设于旅馆酒店之内，供一些常常往来的中外客商及其家属中短期租用。45、跃层式住宅：指住宅占有上下两楼面，卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房及其他辅助用房可以分层布置，上下层之间的交通不通过公共楼梯而采用户内独用小楼梯连接。优点：A、每户都有较大的采光面，通风较好。B、户内居住面积和辅助面积较大。C、布局紧凑，功能明确，相互干扰较小。46、复式住宅：一般是指每套住

19、宅在层高较高的一层楼中增建一个1.2米的夹层，两层合计的层高要大大低于跃层式住宅（复式住宅3.3米，而一般跃层为5.6米），其下层供起居用，如炊事、进餐、洗浴等，上层供休息睡眠和贮藏用，户内设有起居室高2米，上层直接作为卧室的床面，人可坐起但无法直立。基础知识一、 房屋建筑分类1、 按使用性质划分建筑物的实用性质又称为功能要求，具体可以划分为以下几种类型：A、生产性建筑1） 工业建筑：指各类生产用房和为生产服务的附属用房。如单层、多层工业厂房。2） 农业建筑：指各类供农业生产使用的房屋。如种子库等。B、非生产性建筑非生产性建筑又叫民用建筑，可以分为：1） 居住建筑：如住宅、学生宿舍、招待所。2

20、） 公共建筑：如办公、科教、文体、广播、医疗、商业、邮电、交通和其他建筑等。2、 结构类型划分结构类型是以建筑的承重结构或构件所选用材料与制作方式、传力方式的不同而划分，一般分为四种。A、 砖混结构：这种结构的竖向承重构件是砖墙，水平承重构件为钢筋混凝土或钢材制作的梁、板、柱形成的骨架，墙体只起围护和分隔作用。这种结构空间划分灵活，可以用于多层和高层建筑中。B、 框架结构：这种结构的承重部分是由钢筋混凝土或钢材制作的梁、板、柱形成的骨架，墙体只起围护和分隔作用。这种结构空间划分灵活，可以用于多层和高层建筑中。C、 混凝土板墙结构：这种结构的竖向承重构件和水平承重构件均采用钢筋混凝土制作，施工时

21、可以在现场浇注，通常被称为大模建筑，也可在工厂预制，现场吊装，通常被称为大板建筑。这种结构可以用于多层和高层建筑。D、 间架结构：它包括悬索结构：壳体结构：折板结构，拱结构等形式。这种结构多用于大跨度的公共建筑中。如体育馆、大剧院、航空港等。3、 按照建筑物层数或高度划分建筑层数是房屋的实际层竖的控制指标，但多与建筑总高度共同考虑。A、 住宅建筑的1-3层为低层；4-6层为多层；7-9层为小高层；10层以上为高层。B、 公共建筑及综合性建筑高度超过24为高层建筑，低于24为多层建筑。C、 建筑总高度超过100时，不论其是居住建筑或公共建筑均为超高层建筑。D、 联合国经济事务部于1974年针对当

22、时世界高层建筑的发展情况，把高层建筑划分为四种类型。1） 低高层建筑：层数为9-16层，建筑总高度为50以下的建筑物。2） 中高层建筑：层数为17-25层，建筑总高度为50-75的建筑物。3） 高高层建筑：层数为26-40层，建筑总高度为75-100建筑物。4） 超高层建筑：层数为40层，建筑总高度为100以上的建筑物。4、 按照施工方法划分施工方法是指建造房屋所采用的方法，它可以划分为以下三种形式；A、 现浇、现砌式：这种施工方法是指主要构件在施工现场砌筑（砖墙等）或浇注（钢筋混凝土构件等）。B、 预制装配式：这种施工方法是指主要构件均在工厂预制，施工现场进行装配。C、 现浇现砌，部分预制装

23、配：这种施工方法是一部分构件在现场浇注或砌注，一部分构件为预制装配。二、 面积的计算原则1、 商品房按“套”或“单元”出售，计算如下：商品房销售面积套内建筑面积分摊的公用建筑面积套内建筑面积套内使用面积套内墙体面积阳台建筑面积套内使用空间周围维护或承重墙体，分为共用墙及非共用墙两种；共用墙指商品房各套之间分隔墙、套与共用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）。共用墙壁墙体等水平投影面积的一半计入户内墙体面积。非共用墙墙体水平投影面积全部计入户内墙体面积。2、 阳台建筑面积，按国家现行建筑面积计算规定进行计算1） 封闭式的阳台，按其外围水平投影面积计算建筑面积；2） 挑阳台（底阳台）按其底板水

24、平投影面积的一半计算建筑面积；3） 凹阳台按其净面积（含挡板墙墙体面积）的一半计算建筑面积；4） 半挑半凹阳台，挑出部分按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积；3、 面积的分摊原则：商品房公用建筑面积的分摊以幢为单位，分摊的公用建筑面积为本幢内的公用建筑面积，与本幢不相连的公用建筑面积不得分摊到本幢房屋内。为整幢商品房服务的公用建筑面积，由该幢楼各套商品房公摊：为局部范围服务的公用建筑面积，由受益的各套商品房分摊。多次分摊建筑面积的，分别计算分摊系数。各套商品房应分摊的公用建筑面积之和。公用建筑面积分摊后，不划分各套商品房分摊的建筑的墙体部位，但任何人不得侵占或改变原计划的使用功能。4、 可分

25、摊的公用建筑面积大堂、公共门厅、走廊、过道、公用厕所、电（楼）梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防通道、变（配）电室、煤气调压器、卫星电视接收机房、空调机房、热水锅炉房、电梯工休息室、值班警卫室、物业管理用房等以及其他功能上为该建筑服务的设备用房。套与公用建筑空间之间的分隔及外墙（包括山墙）墙体面积水平投影面积的一半。5、 不应计入的公用建筑空间1） 仓库、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅炉房、作为人防工程的地下室、单独具备使用功能的独立使用空间。2） 售房单位自营、自用的房屋。3） 为多幢房屋服务的警卫室、管理（包括物业管理）用房。6

26、、 分摊的公用建筑面积的计算方法公用建筑分摊公系数套内建筑面积公用建筑面积分摊系数公用建筑分摊系数公用建筑面积/套内建筑面积之和公用建筑面积整幢建筑的建筑面积-套内建筑面积之和-不应分摊的建筑面积任何人不得侵占或改变全楼公用建筑空间（包括整层、整楼门销售面积中含有的公用建筑面积）原始设计的使用功能。7、 建筑面积的范围1） 突出墙面的构件配剪和艺术装饰，如：柱、垛、勒脚、台阶、无柱雨蓬等。2） 检修、消防等用的室外爬梯。3） 层高在2.2米以内技术层。4） 构筑物，如：独立烟囱、烟道、水塔、贮油（水）池、贮仓、圆库、地下人防干、支线等。5） 建筑物以内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置

27、箱罐的平台。6） 有围护结构的屋顶水箱。舞台及后台悬挂幕布、布景的天桥、挑台。7） 单层建筑物内分割的操作间、控制室、仪表间等单层房间，层高中低于2.2米的深基础下架空层、坡地建筑物吊脚架空层。8、建筑高度：指建筑物室外地平面至外墙面顶部的总高度，应符合下列规定：1） 烟囱、避雷针、旗杆、风向器、天线等在屋顶上的突出的构筑物不计入建设高度。2） 楼梯间电梯塔、装饰塔、眺望塔、屋顶窗、水箱等建筑物之屋顶上突出部分的水平投影面积合计小于屋顶面积的20%，且高度不超过4米的，不计入建筑高度。3） 建筑为坡度大于30度的坡屋顶建筑时，按坡顶高度一半处至室外地平面计算建筑高度。第三章 房地产知识基础知识

28、1、 五证：国有土地使用证：本证是证明土地使用者向国家支付土地使用权出让金，获得了一定年限内某块国有土地的使用权的法律凭证。建设用地规划许可证：经城市规划行主管部门，确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证。建设工程规划许可证：是确认有关建设活动的合法地位，保证有关建设单位个人的合法权益，证明有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证建设工程开工证：本证是建筑施工单位符合施工各种条件，允许其开工的批准性证件。商品房销（预）售许可证：本证是房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准性证件。2、 两书商品房使用说明书：住宅使用说明书应当对住宅的结构、性能和各部位(部件)的类型、性能、标准

29、等作出说明，并提出使用注意事项，一般应当包含以下内容：1、开发单位、设计单位、施工单位，委托监理的应注明监理单位；2、结构类型；3、装修、装饰注意事项；4、上水、下水、电、燃气、热力、通讯、消防等设施配置的说明；5、有关设备、设施安装预留位置的说明和安装注意事项；6、门、窗类型，使用注意事项7、配电负荷；8、承重墙、保温墙、防水层、阳台等部位注意事项的说明；9、其他需说明的问题。 住宅中配置的设备、设施，生产厂家另有使用说明书的，应附于住宅使用说明书中。商品房质量保证书：是房地产开发企业对销售的商品住宅承担质量责任的法律文件。房地产开发企业应按住宅质量保证书的约定，承担保修责任。商品住宅售出后

30、，委托物业管理公司等单位维修的，应在住宅质量保证书中明示所委托的单位。1工程质量监督部门核验的质量等级。2地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修。3正常使用情况下各部位、部件保修内容与保修期：屋面防水3年；墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年；地面空鼓开裂、大面积起沙1年；门窗翘裂、五金件损坏1年；管道堵塞2个月；供热、供冷系统和设备1个采暖期或供冷期；卫生洁具1年；灯具、电器开关6个月；其它部位、部件的保修期限，由房地产开发企业与用户自行约定。3、 商业贷款（银行按揭）：满足银行贷款资格的购房者向贷款银行贷款，并将自己拥有产权的房屋向贷款银行抵押的行为。4、 公积金贷款：缴存

31、住房公积金的购房者向银行提出公积金贷款申请，并将所购房屋向贷款银行抵押的行为。5、 组合贷款：缴存公积金的职工购房时，既申请公积金贷款申请，同时又获得商业贷款，并将拥有的产权房屋向贷款银行抵押的行为。6、 经济适用房：以中低收入家庭住房困难户为供应对象，按照国家住宅建设标准建设，得到国家政策扶持的普通住宅。7、 商品房：指按市场价购买的房屋，有合法的完全产权，分为内销和外销。8、 商品房价格由什么构成？由三部分组成：（1）成本：包括征地费、拆迁安置补偿费、土地出让金、建筑前期费及建筑安装费，包括勘察设计费、配套设施费、建设工程施工费、材料费和人工费、管理费等；（2）税金；（3）利润。9、 商品房与经济适用房的区别：经济适用房商品房性质微利商品房商品性质