万科规划设计管理制度.docx

1、万科规划设计管理制度规划设计管理制度一、集团规划设计评审会管理办法二、万科住宅统一设计要求规范三、“上报集团规划设计部备案”制度的管理办法四、集团单体确认管理办法五、规划设计过程控制程序六、设计管理程序七、设计前期阶段作业指引八、实施方案设计作业指引九、施工图设计阶段作业指引十、建筑施工现场配合作业指引十一、景观设计作业指引十二、室内设计管理程序十三、设计变更管理办法一、集团规划设计评审会管理办法1、 目的 为规范集团各地产公司项目设计的操作，加强对万科集团规划设计管理流程与成果标准（以下简称流程和标准）中实施方案阶段的“集团规划设计评审会”这一重要节点的监控，以达到确保质量、进度目的，特编制

2、此办法。2、 主管部门 集团规划设计部负责各项目操作公司评审会的统筹安排。项目评审会在总部或项目所在地召开，由集团规划设计部或项目操作公司负责具体会务组织工作；3、时间计划 评审会的召开时间应以项目设计年度计划为依据，如有变更，项目操作公司应事先知会规划设计部。项目操作公司应在评审会召开前至少7日向规划设计部提出正式申请，会前至少3日提交评审文件汇编。4、 评审文件汇编应包括以下内容：（1） 项目可行性研究报告其中的规划设计部分详流程和标准中的“投资分析阶段成果标准”完成；（2） 项目设计工作控制性计划（3） 集团规划设计部对设计工作总体计划的意见（4） 集团规划设计部对设计前期工作结论的意见

3、（5） 概念设计方案任务书详流程和标准第23页条文1.1；（6） 概念设计方案文本详流程和标准第24页条文2.（7） 项目设计指导书详流程和标准第27页条文3.（8） 规划方案设计招标书（9） 规划方案设计任务书详流程和标准第41页条文1.1（10） 规划方案设计文本详流程和标准第41页条文1.1.5（11） 规划方案分析表详附件一5、 文件审核集团规划设计部对评审文件进行审核，发现不符要求的，可以要求评审会延期。6、 会议组织会议组织者应在评审会召开前至少2日向参会者发出会议通知及议程。7、 评审会投票人员组成集团主管设计领导、集团规划设计部总经理及总建筑师、项目操作公司总经理、营销部及设计

4、部经理、集团内专家（届时由集团规划设计部确定）。8、 评审会议程：（1） 整体时间安排视项目复杂程度而定，委托项目以不超过6个小时为宜，投标项目以不超过9个小时为宜；（2） 评审会具体安排：1 由项目操作公司的项目设计负责人及营销负责人对规划设计工作指导书进行讲解，重点介绍项目总体开发计划及市场、经营、成本方面的分析结论，和设计工程部门的前期研究成果,以不超过60分钟为宜;（此时投标单位应不在会场）2 项目操作公司的项目设计及营销负责人就所介绍项目向评审团答疑,以不超过15分钟为宜;3 投标单位分别介绍方案, 并向评审团答疑,每家时间以不超过40分钟为宜(其它投标单位应不在会场)，如果是委托一

5、家设计单位做多方案比较,时间可以适当延长;4 评审团以记名投票的方式从投标方案中选出2-3个优选方案;如果是委托设计,可以只选一家;5 评审团就所选的优选方案发表意见，集中讨论,由会议组织者形成评审结论，时间以不超过60分钟为宜。9、 评审会组织安排注意事项（1） 会前：1 准备并检测调试所有的会议器材：投影仪、数码录像机、白板和大铁夹（用于挂图、板书）、白板笔、板擦、无线麦克风、插线板2 如果是视频会议，应与对方同步调试；3 准备会议过程的文件资料：评审会文件汇编（详本文第四条）、会议议程、选票（详附件二）。每一位投票人员应有以上所有文件；4 根据参会人员情况布置会场，投票人员的位置应用名牌

6、指定；（2） 会议用饮料,食品的服务安排：1 会场上应备有饮用水、水果及点心；2 应事先安排好会议中途所需的咖啡、茶水；3 长时间的评审会应安排好工作餐事宜；（3） 会议进行过程中应留出适当休息时间，以每60分钟休息10分钟为宜；（4） 开会期间组织者应注意维持会场秩序和纪律：1 与会者应关闭手机以保证会场安静；2 投标单位介绍方案时，应保证其它投标单位不在会场，条件允许情况下，可安排休息室供投标单位等待使用；3 投标单位人员在会场内的活动，如摄影、摄像、录音，应受组织者的限制。10、 会议纪要由集团规划设计部负责整理和汇总会议纪要，会议纪要应包括投票结果、方案简评和会议结论。11、 会议结论

7、会议结论以如下方式给出：同意XX方案，建议增加XX内容，在XX方面应予注意； 倾向通过XX方案（可以有一个以上），应在XX方面改进后再确认规划思路，不需另行开会；各方案均难满足要求，须在XX方面仔细考虑，完成设计后申请重新召开评审会。会议纪要应由规划设计部在会议结束后3天内发文给项目操作公司，并抄送集团领导和各与会人员。评审会后会议纪要作为资料存档。附件：附件1 ：规划方案分析表户型配比部分附件2：规划方案分析表经济技术指标部分附件3：规划方案分析表设计成果部分附件1 ：规划方案分析表户型配比部分设计单位名称：住宅类型产品类型户型编号户型面积m总建筑面积m套数某户型的累加面积与所属产品类型的累

8、加面积比某户型的累加套数与所属产品类型的累加套数比某产品类型的累加面积与所属住宅类型的累加面积比某产品类型的累加套数与所属住宅类型的累加套数比某住宅类型的累加面积与住宅总面积比某住宅类型的累加套数与住宅总套数比低层13层独立式住宅（别墅）xyx/Xy/YX/1Y/21/a2/b小计XY双拼式住宅小计联排式住宅小计其他小计本类型合计12100100多层46层无电梯的多层公寓小计每户有露台或花园的多层住宅（花园洋房）小计有电梯的多层公寓小计本类型合计711.5层小计911.5层小计本类型合计中高层1218层本类型合计高层18层100m本类型合计超高层100m本类型合计总 计ab（注：应把我司在任务

9、书中的户型配比要求与设计单位成果列出）附件2：规划方案分析表经济技术指标部分指标名称我司要求单位名称单位名称单位名称项目规划总用地 （ ha）1.居住用地 （ ha）住宅用地 （ ha）公建用地 （ ha）道路用地 （ ha）公共绿地 （ ha）2.其他用地（ ha） 市政道路用地（ ha）代征绿化用地（ ha）市政道路绿化用地（ ha）居住区规划用地范围内非为居住区配建的公建用地（ ha）与居住区功能无直接关系的建筑和设施用地（ ha）其他政府保留用地或不可建设用地（ ha）总建筑面积（ 万m）1.住宅建筑面积（ m）非住宅建筑面积（ m）住宅建筑面积比重（ %）2.计入容积率建筑面积（ m

10、）不计入容积率建筑面积（ %）不计入容积率建筑面积比重（ %）3.不可售建筑面积（ m）可售建筑面积（ m）可售面积占总建筑面积比重（ %）住宅面积毛密度（ m/ha） 住宅面积净密度（ m/ha）公共服务设施面积毛密度 （ m/ha）住宅建筑套密度（毛）（ 套/ha）住宅建筑套密度（净）人口毛密度 （ 人/ha）人口净密度（ 人/ha）绿地率（ %）建筑密度（建筑覆盖率）（ %）容积率(建筑面积毛密度) 总户（套）数（户）总人口(按3.5 人 /户计)车位总数（个）车位/户数（1： ）附件3：规划方案分析表设计成果部分分类序号资料及文件名称份数单位名称单位名称单位名称文字表格1设计说明2经济

11、技术指标表3成本估算报告 总图4总平面图 5分析图日照分析图6公共服务设施布置分析图7交通分析图 8景观结构分析图9小区管理模式分析图10详图小区各道路断面图11其他工作模型 12土方平衡图13道路及竖向设计图14彩色总平面图15总体剖面图16总体鸟瞰图组团与管理17分析图典型组团管理示意图18典型组团交通分析图19其他效果图低、多层住宅单元/高层住宅单体20高层住宅单体地下及裙房各层平面图21标准层平面图 22立面图23剖面图24效果图主要公共建筑25各层平面图26立面图27剖面图28效果图分类序号资料及文件名称份数单位名称单位名称单位名称技术图纸新技术、新材料应用图纸遮阳减噪措施图纸电子文

12、档以上内容的电子文档光盘模型工作模型其它方案介绍磁带备注：单位名称下表格内划： 或 X二、万科住宅统一设计要求规范前言1、目的（1）方便一线公司确定审查图纸之审查要点；（2） 编制可行、实用的住宅设计统一技术措施，为设计单位提供设计参考依据，使设计处于受控状态，杜绝设计常见错、漏、碰、缺等问题出现，提高万科住宅品质；（3） 为设计部设计人员提供技术流程指导。2、形式（1） 住宅设计统一技术措施（2） 图纸编制深度统一技术措施（3） 重点部位营造作法（4） 典型构造节点3、适用范围（1） 本要求适用于初步设计开始阶段为设计单位提供设计参考依据和为设计部设计人员提供技术流程指导；（2）本要求仅对建

13、筑专业，其他专业要求见工程管理相应规范；（3）要求中涉及到的材料及部品应按部品标准执行。4、实施本要求为各分公司设计部编制统一设计要求和习惯做法提供参考，在正常情况下，各分公司设计部应按此要求执行；当出现特殊情况或存在更好的技术措施时，请提前知会集团设计工程部，以便集团设计工程部及时对要求进行改进。5、编制单位集团设计工程部第一部分 住宅设计统一技术措施1. 总平面设计（1） 间距建筑平面搭接错位时，h值（净尺寸）不宜大于2.4m，以免影响采光。（2）消防 总图中应做好消防车道及消防车登高面设计，注意人车分流；当消防车道下面为地下室时，结构应考虑消防车总重300KN荷载。 登高面 登高面宜在用

14、的红线内解决，条件限制时可利用绿化带作登高面，但绿化带下应设硬地，并按消防车总重300KN计算。当建筑物凹入处进深不大于4m（净宽）时，该凹入范围可计入1/4周边长度算作登高面；如凹槽宽度不大于2.5m（净宽），该宽度可不计入建筑周边总长度。 消防车道 高层建筑周围宜设环形或沿建筑的两个长边设置消防车道；尽端式消防车道应设18m18m回车场。 消防车最小转弯半径：高层12m，多层9m。 消防车道最小宽度：登高面处6m，其它处4m。消防车道的坡度：登高面1，其它处7。 消防车道距建筑物距离宜5m。 高层建筑的沿街长度超过150m或总长度超过220m时应设穿过高层建筑的消防通道。 高层建筑应设有连

15、通街道和内院的人行通道，通道之间的距离不宜超过80m。（3）流线设计 住宅出入口处应设置人车分流专用通道；当商住楼住户大堂与流量大的商业服务空间临近时，商业用房的货运出入口宜设在地下室或与大堂入口异向布置，避免人、货流交叉，减少交通安全隐患。（4）附属用房1 总平面设计时应在小区显著位置（如入口附近）设置管理用房。 应在住宅（区）的下风向和较隐蔽处设垃圾站，其面积不宜小于6，与住宅距离不宜小于10m，外部与道路相连；垃圾站地面及内壁宜贴光滑、宜清洁材料，并配置给排水设施。 箱式变电在总图中要综合考虑，不应设在入口附近，建议其与主体建筑的间距不小于9m，以免影响景观和采光。（5）摩托车、自行车存

16、放 总图中应结合绿化设置摩托车、自行车存棚（库），其与主体建筑的间距不宜小于9m；偏低档次的住宅项目，宜按每户一辆自行车、每十户一辆摩托车设置。 出于安全问题,自行车库不宜设在地下车库内，应单独考虑。2. 单元户型设计（1） 单元户型基本设计要求 层高：采用分体空调的普通楼盘层高宜为2.8m，档次较高的可为3.0m；若采用中央空调不宜小于3.3m。厨房、卫生间室内净高不小于2.2m；排水横管下皮距楼地面的净高不小于1.9m且不应影响门窗的开启。 起居厅开间不宜小于3.4m（净宽），深宽比不宜大于2；应减少开向起居厅的门洞，布置家具的墙面直线长度不应小于3m；无阳台的起居厅宜设计宽度大于1.8m

17、的低窗台观景凸窗。 平面有凹槽的高层住宅，其凹槽的开口宽度不应小于2.4m（净宽），凹槽的深宽比不应大于4。 避免卧室紧靠电梯井道，如无法解决则应采取相应降噪措施：相邻的墙体为隔音墙体；大于2.5m/s井道上部应设高度大于1m的隔声层，隔声层设800800进出口。 复式住宅顶层卫生间设在下层卧室上方时不应采用下排式排水。 户内通向所有房间的走道净宽不宜小于1000；当走道长度大于2000时，应相应加宽至1100。 户内楼梯宽度应注意为净宽；当一面临空时，墙面到楼梯扶手最小宽度应不小于800。 门宽大于900的储藏室门宜采用推拉或外开平开门以增加储藏空间。北方地区首层为架空车库时二层地面应采取保

18、温措施。 （11）设于底层或靠近外墙的壁柜以及厨房、卫生间储物柜应采取防潮措施。（12） 严寒地区居室、起居厅的外窗应设置可开启的气窗以进行定期通风换气，且内门门下空隙不应小于25。（2） 玄关 玄关内应考虑衣帽镜、柜的设置空间，净宽宜1500。 户配电箱应避免与对讲机、开关及门铃一同设置，以免发生冲突；户配电箱所龛入墙面可适当加宽为120；门铃宜采用遥控式门铃；对讲机距门边的距离宜大于100，其下方可设玄关灯开关。（3）厨房 中、高档住宅厨房面积不应小于5m2；单排布置设备的厨房净宽不宜小于1.6m, 双排布置时净宽不宜小于2.2m。 橱柜布置应遵循洗、切、炒的流线，以间距800、单排布置为

19、宜。炉灶应避开窗口设置；橱柜进深宜550，长度在20003000之间，吊柜进深350，净高不小于500；厨房应考虑微波炉、消毒柜的位置，并设相应的插座；电器插座应避免靠近水盆、灶具。（厨房具体设计可详集团设计工程部之厨厕详图）厨房主要设备尺寸表设备名称 长（mm） 宽（mm） 高（mm）灶台 800 500-550 650-700洗涤台 900-1200 500-550 800操作台 400-1200 500-550 800吊柜 普通 400-1200 300-350 500调料 400-1200 300-350 350-400抽油烟机 800 300-350 根据油烟机型配合确定 冰箱位宽度

20、不小于650，若考虑美式大冰箱尺寸应为800；注意冰箱门的开启方便及冰箱散热。 如洗衣机设在厨房，预留机位应不小于600x600；厨房仅在布置有洗衣机时设防止溢流和干涸的专用排水地漏地漏，地漏位于洗衣机出水口一侧，离橱柜距离不小于200。 洗菜盆，洗手盆建议采用底出水供水方式。 厨房吊柜设置时应注意避免挡窗。 吊顶下皮应高于窗洞上皮50。 厨房应设排烟道；中高档厨房应结合烟道设计管道井。（排烟道尺寸表详见“二.单元户型设计9.油烟机” ）为便于迅速排除油烟和异味，厨房外窗或外墙宜设换气扇。 北方地区厨房应进行采暖设计。 设于底层或靠外墙、靠卫生间的厨房壁柜内一定要采取防潮措施，北方地区尤其要注

21、意。 厨房楼面结构板未降板时应设门槛。 厨房门下端如设百页通风口，其外形尺寸不小于250450；无百页者，门下空隙不应小于25。（4） 卫生间 当两户卫生间位于凹槽相对布置时，窗应错位布置避免通视；卫生间窗宜采用磨砂玻璃。 卫生间门应在隐蔽处开设；直接开向起居厅的卫生间应设前室。 应考虑坐便器、洗脸盆等洁具上下水噪音对卧室的影响，不宜沿卧室墙面布置。 卫生间设施（卫生间具体设计可详集团设计工程部之厨厕详图） 公用卫生间宜以柱盆或挂式台盆为主，柱盆或台盆边距墙应大于150； 主人卫生间台面宽度宜560600，长度不小于900，高度850；台盆镜面宽度应与台面长度相同且镜面底边距台面的距离为200

22、；毛巾架距地1200；避免与插座位置矛盾； 坐便器净宽宜为900，最小净宽不小于850。 淋浴间净宽宜为1000，最小净宽不小于900；淋浴开关距地10001200，淋浴喷头由距地16801880上下推拉杆固定；地漏位于淋浴头下部居中，并距墙400。 浴缸尺寸宜采用750x1550，档次较高时可考虑增加浴缸平台尺寸；淋浴喷头做法参上；热水器不应设在浴缸的中部。普通有外窗的卫生间排气扇应安装在窗固定扇上；高档次宜结合吊顶设吸顶式排风扇；无外窗的卫生间排气扇应与通风道排风口相连。 不宜采用下沉式卫生间设计；如条件限制必须采用时，卫生间楼面应为抗渗混凝土，给水管管材宜采用新型管材，水平溢流管应接至排

23、水立管。 排水设计时严禁将给水管明设在浴缸底部；施工时要注意浴缸底部一定做防水层。大户型主卫生间宜洗、浴分间设，洁具设施要与户型档次相匹配；应设管道井。 暗厕应设计通风道，其位置应避免靠近给水管及设在门后。成品排风道选用表层数 尺寸6 360200或380240或43029079 500300或5503501030 600300或650350注：1. 高层排风道宜采用“主次主”变压式风道，且防止串味应采用单双层分别排风系统。2高层排风道排风口应有防火止回阀，加工厂应随风道统一供应。 当下层为商用空间时，结构设计时应考虑卫生间洁具的布置，避免洁具正下方是大梁，导致无法居中安装。 复式住宅当顶层卫

24、生间设在下层卧室上方时不应采用下排的排水方式。 卫生间、厨房地漏的排水管应设存水弯；且洗衣机排水处应设防止溢流和干涸专用地漏。 卫生间应从门口向地漏找坡度；地漏应设在室内最低端并靠近浴盆或淋浴喷头。 卫生间结构宜沉板50100；未降板的卫生间应设门槛。 卫生间吊顶下皮应高于窗洞上皮50。 管线设计要合理，避免影响放置浴盆、淋浴房及开窗；塑料泛水管穿墙埋设时，高度应大于1500，避免因高度不合理被二次装修打穿漏水。 插座应靠近镜台设置并避免设在毛巾杆的下方。 北方地区卫生间散热片位置设计时一定要与电气专业互相配合以免互相矛盾,如将插座设在散热片的后面。（21） 室内的PVC管线应设置消音措施以减

25、少上下水管道噪音。（5） 阳台 非封闭阳台地面应比室内最少低50，如有困难以及顶层露台的门应设门槛。 当洗衣机位于阳台时，洗衣污水不应直接排到雨水管内，应设防止溢流和干涸专用排水地漏；阳台栏板要考虑洗衣机位的摆放避免镂空；当洗衣机置于窗下时，窗台高度不宜小于1200，以保证窗的开启和给水管的设置。进深大于1500的阳台挑梁要设计成梯形，避免挑梁高度过大影响室内采光。 阳台栏板下部应设100高边梁；阳台栏杆严禁横向设计，防止幼儿攀爬，减少安全隐患。 观景阳台宽度不宜小于1500，其它阳台不宜小于1200。 顶层阳台应设顶板；复式住宅的阳台应考虑晾衣及遮阳的需要。 北方地区生活阳台应设计为封闭阳台，且栏板及顶层阳台顶部要设保温以防止产生结露；底为架空的封闭阳台应在底板下面贴50厚聚苯保温板，并设吊顶。 阳台排水禁止散排应设地漏，地漏的位置建筑专业要结合雨水管，宜靠近外墙、阳台角端设置，不宜设在门口；阳台地面应