商品房买卖合同示范文本.docx

1、商品房买卖合同示范文本商品房买卖合同示范文本详解1.本合同文本为示范文本，也可作为签约使用文本。签约之前，买受人应当仔细阅读本合同内容，对合同条款及专业用词理解不一致的，可向当地房地缠开发主管部门咨询。说明：本款明确了该合同的使用性质，根据中华人民共和国合同法（以下简称合同法）等相关法律、法规的精神，将本合同文本定性为示范文本。考虑到全国各地的实际情况不尽一致，各地在具体宣传、推广使用中可采取以下几种方式之一： 1）直接将本示范合同文本作为当地的商品房买卖合同签约使用文本样式。有条件的地区应当积极采用此种使用方式。这种方式有利于上下一致，便于主管部门对商品房买卖合同的解释和管理，也有利于使商品

2、房买受人提前了解合同内容，充分起到提示商品房买受人的作用。此种方式下，有两点需要说明：地方规定推广使用不能影响当事人双方对合同内容的自愿约定和协商；地方可结合本地实际情况，对本合同文本内容进行细化。 2）采取将该示范文本与当地制定的合同文本均可作为当地签约使用文本的方式，具体使用哪一种由商品房买受人决定。此种方式的操作难度较大，不利于统一管理。采取此种方式时，地方制定的合同文本也应当依照本示范合同的内容制定而成，其内容不得违反合同法的规定，也不能与本示范文本的内容相矛盾。 3）仍将此示范合同文本作为当地商品房买卖合同的示范文本，不作为签约使用文本，当地另行规定有正式的签约使用文本。采取此种方式

3、的地方，一方面，地方规定的正式签约使用权文本应当符合本示范合同的精神，其内容不得违反合同法的规定，也不能与本示范文本的内容相矛盾；另一方面，应当充分宣传本示范文本，要发挥其对商品房买受人的示范作用。 2.本合同所称商品房是指由房地产开发企业开发建设并出售的房屋。 说明：本合同的适用对象商品房，本款指明了商品房的含义。享受政府优惠政策的经济适用住房也是商品房，同样适用于本合同。二手房、单位内部的集资建房、房改售房可以使用本合同，也可使用其他合同。 3.为体现合同双方的自愿原则，本合同文本中相关条款后都有空白行，供双方自行约定或补充约定。双方当事人可以对文本条款的内容进行修改、增补或删减。合同签订

4、生效后，未被修改的文本印刷文字视为双方同意内容。 说明：本款强调了合同的自愿原则，提醒合同当事人双方有权依法约定合同内容。除当地主管部门有明确规定外，出卖人不宜单方删除合同中的相关条款及内容。 4.本合同文本中涉及到的选择，填写内容以手写项为优先。 说明：本款强调了合同填写中的手写项优先原则，这也反映了合同的自愿原则。 5.对合同文本【】中选择内容、空格部位填写及其他需要删除或添加的内容，双方应当协商确定。【】中选择内容，以划方式选定；对于实际情况未发生或买卖双方不作约定时，应在空格部位打，以示删除。 说明：本款说明了合同条款中如何约定【】中的内容，买卖双方一定要按该条的说明进行选择，不应有空

5、项，以免引起不必要的误解。 6.在签订合同前，出卖人应当向买受人出示应当由出卖人提供的有关证书、证明文件。 说明：本款强调了买受人在签订合同前的知情权。根据1998年7月20日公布的城市房地产开发经营管理条例（以下简称开发条例）及2001年6月1日起实行的商品房销售管理办法（以下简称销售办法）等相关法律、法规的规定，在签订商品房买卖合同前，出卖人应当向买受人提供该商品房可以合法销售的有效证明文件。概括说来，这些有效证件包括以下内容： 预售商品房，必须具有符合国家及地方规定的预售条件的证明文件，并取得商品房预售(预售)许可证，由市国土资源和房屋管理局核发； 现售商品房，必须具有符合销售办法中规定

6、的现售条件的证明材料，并已将证明材料及房地产开发项目手册报送房地产开发主管部门备案； 出卖人委托房地产中介服务机构代理销售的，受托房地产中介服务机构销售商品房时，应当向买受人出示符合上述、中规定的证明文件和商品房销售委托书； 其他依据国家法律法规及地方的规定，应当由出卖人提供的有效证明材料。 7.本合同条款由中华人民共和国建设部和国家工商行政管理局负责解释。 说明：本款是关于商品房买卖合同（示范文本）解释权的规定。本示范合同建设部和国家工商行政管理局联合制定，其解释权归建设部和国家工商行政管理局。如果地方主管部门采取第1条说明中1、2两种使用方式的，合同的解释权归地方主管部门；地方主管部门采取

7、第1条说明中第3种使用方式的，地方主管部门要协助做好解释工作。 商品房买卖合同 （合同编号：） 合同双方当事人：_出卖人：_注册地址：_营业执照注册号：_企业资质证书号：_法定代表人：_ 联系电话：_邮政编码：_说明：以上是关于合同当事人中卖方主体（房地产开发企业）的名称及基本特征的填写栏目，由房地产开发企业据实填写，买受人要注意查验以上栏目内容是否属实。本示范文本依据合同法的表述，将居于卖方主体的房地产开发企业表述为出卖人，将居于买方主体的购房人表述为买受人。 委托代理人：_ 地址：_邮政编码：_ 联系电话： _说明：以上是关于出卖人委托代理人的名称及基本特征的填写栏目，由委托代理人据实填写

8、。依据合同法第九条的相关规定，当事人依法可以委托代理人订立合同。 委托代理机构：_注册地址：_营业执照注册号：_法定代表人：_ 联系电话：_邮政编码：_说明：以上是关于出卖人委托代理机构的名称及其基本特征的填写栏目，由委托代理机构据实填写。这样，既明确体现和保障了开发商、代理商之间的委托代理合同关系，也保障了购房人的签约知情权。买受人：_【本人】【法定代表人】姓名：_ 国籍：_【身份证】【护照】【营业执照注册号】【】_地址：_邮政编码：_ 联系电话：_说明：以上是关于合同当事人中买方主体买受人（购房人）的名称及基本特征的填写栏目，由买受人据实填写，出卖人应当予以核验。 【委托代理人】【 】姓名

9、：_ 国籍：_地址：_邮政编码：_ 电话：_说明：以上是关于买受人委托代理人的名称及基本特征的填写栏目，由委托代理人据实填写。空白【】中用于选择填写法定监护人等其他可以合法代理买受人买房的法定名称。 根据中华人民共和国合同法、中华人民共和国城市房地产管理法及其他有关法律、法规的规定，买受人和出卖人在平等、自愿、协商一致的基础上就买卖商品房达成如下协议： 说明：以上是关于本合同的制定依据及合同约定原则的规定。本合同的制定依据除了合同法、房地产管理法外，还有中华人民共和国城市规划法（以下简称城市规划法）、开发条例、建设工程质量管理条例（以下简称质量条例）、销售办法、城市商品房预售管理办法（以下简称

10、预售办法）等法律法规和部门规章、文件等法律性文件。依据合同法的规定精神，平等主要是指合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方。自愿是指当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。另外，当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第一条 项目建设依据 说明：本条主要是由出卖人如实填写与项目合法建设相关的用地、规划、施工等依据，买受人要注意查验。 出卖人以_方式取得位于_、编号为_的地块的土地使用权。【土地使用权出让合同号】【土地使用权划拨批准文件号】【划拨土地使用权转让批准文件号】为_。 说明：本款主要是要填写该

11、商品房所在项目的合法用地依据。主要看是否取得国有土地使用证，由市国土资源和房屋管理局核发，改证着重审查两点：一是看开发商是否已经足额支付土地出让金（未缴纳完毕土地出让金的开发商一般持有临时国有土地使用证而非国有土地使用证）；二是看开发商是否已将土地办理抵押贷款（以土地作为抵押物办理贷款的，国有土地使用证上往往作备案登记。根据房地产管理法的规定，房地产开发用地的取得有出让或转让和划拨两种方式。土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为；土地使用权转让是指受得他人已缴纳土地出让金的土地。土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法

12、批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。出卖人所售为非经济适用住房的商品房的，其土地使用权应当是通过出让方式取得的。经济适用住房作为享受国家优惠政策的商品房，其土地使用权应当是通过划拨方式取得的。出卖人应当根据土地主管部门核批的土地使用权证书上的内容来填写土地使用权的获得方式及该地块相应的坐落位置、编号等特征。由于取得用地方式的不同，各地所用名称不同作为取得土地使用权的法律文书的名称也不尽相同，本款以【】的方式列出了三种常见的名称供出卖人选择，如果项目取得土地使用权的法律文书的名称不在本款列出的三种之中，当事人双方可以手写方

13、式填写。各地在具体贯彻本示范文本时，也可将本地区规定的几种法律文书的名称列出来供当事人双方选择。未变更土地性质得集体土地使用权不能用作房地产开发；非用于经济适用住房建设得划拨地不能用作房地产开发；工业用地出让地不能用作房地产开发。该地块土地面积为_，规划用途为_，土地使用年限自_年_月_日至_年_月_日。 说明：本款是要求出卖人根据取得土地使用权证的内容如实填写该商品房所在项目占用地块的面积、规划用途、使用年限等基本特征。根据我国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例第十二条的规定：居住用地最高使用年限为70年。出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，【现定名】【暂定名】_。建设工程规划许可证号为

14、_，施工许可证号为_。 说明：本款是要求出卖人根据商品房项目批准的名称填写项目名称；根据商品房项目所在地规划主管部门批准的建设工程规划许可证填写批准号，商品房项目的名称无论是现定名还是暂定名，必须与商品发预售许可证或其他相关证件的描述一致，建设工程规划许可证由市规划局核发；根据商品房项目所在地建设主管部门批准的建设工程施工许可证填写批准号，建设工程施工许可证由市建委核发。 _。 说明：本条后面的空白栏供当事人双方补充约定双方关心的其他有关建设依据。 第二条 商品房销售依据。 说明：本条主要是由出卖人如实填写商品房可以合法销售的相关依据。 买受人购买的商品房为【现房】【预售商品房】。预售商品房批

15、准机关为_，商品房预售许可证号为_。 说明：本款是关于买受人所购商品房的销售方式的约定。如果是预售商品房的，还必须填写批准预售的主管部门名称及商品房预售许可证号。预售商品房也就是平常所说的期房，根据房地产管理法、开发条例、预售办法、销售办法等法律、法规的规定，预售商品房是指达到国家及地方规定的商品房预售条件，但尚未达到商品房现售条件，经主管部门批准领取商品房预售许可证后进行销售的商品房。现售商品房方面，新近出台的销售办法对商品房现售条件进行了明确规定，并规定，房地产开发企业应当在商品房现售前将房地产开发项目手册及符合商品房现售条件的有关证明文件报送房地产开发主管部门备案。买受人可以据此规定约定

16、现房销售依据。 _ 说明：此空白行的作用有二，一是同其他条的作用相似，提醒当事人双方可以对其他有关条的内容依法进行约定；二是，目前还有一些地方在商品房销售中还有内、外销之分，并规定了相应的商品房内、外销许可证，从长远看，这些分类是不符合市场经济条件的，应该取消，但在未正式取消前，为了充分保护买受人的利益，当事人双方还可以将这些内容作为本条中的约定内容。即保证我们买的房子为内销房（从商品房销售许可证上可以看出，内销有N标志，外销有W标志），外销房价格一般比内销房高，契税也比内销房高。第三条 买受人所购商品房的基本情况。说明：本条是要求出卖人依据该商品房所在项目的建设工程规划许可证、经批准的设计等

17、合法有效的证明材料，填写本商品房的坐落、层数、面积等基本情况，买受人要注意查验。建设用地规划许可证由市规划局核发。买受人购买的商品房（以下简称该商品房，其房屋平面图见本合同附件一，房号以附件一上表示为准）为本合同第一条规定的项目中的： 第_【幢】【座】_【单元】【层】_号房。 说明：本款说明了本商品房的确切位置，包括商品房所在幢（座）号、层数、门牌号。需要说明的是，这些指标应当与所附的规划、设计图的标注一致。房屋平面图应当作为合同的一个重要附件，商品房的许多基本情况是要通过房屋平面图来反映的。平面图应当尽量详细，平面主要尺寸，包括墙体厚度、门窗尺寸要全，房屋朝向也应当在平面图中标明。为了和后面

18、的规划设计等条款的内容相配套，合同中最好将该商品房所在小区的总平面图附上，对于买受人关心的规划、设计等问题，总平面图要标注清楚。买受人一定要注意这些资料及相关内容的约定。 该商品房的用途为_，属_结构，层高为_，建筑层数地上_层，地下_层。 说明：本款是要求出卖人依据该商品房所在项目（楼宇）的建设工程规划许可证上载明的内容填写该商品房的用途，依据报批的设计图填写该商品房的结构类型及层高、层数等相关指标。需要注意的是，这里的层高不是楼层净高，包括了楼板的厚度。如果当事人双方要约定楼层净高，在这里需要特别注明（要求填净高）。 该商品房阳台是【封闭式】【非封闭式】。 说明：该款是为了解决阳台面积的计

19、算纠纷问题。商品房阳台的封闭方式与其面积确定有直接关系。依据中华人民共和国国家标准房产测量规范8.2的相关规定，全封闭阳台的建筑面积按其外围水平投影面积计算；未封闭的阳台按其外围水平投影面积的一半计算。本款中的“封闭式”是指全封闭的阳台，“非封闭式”是指未封闭的阳台。阳台的封闭方式以经报批的商品房规划设计图决定的，开发商不得擅自变更其封闭方式。 该商品房【合同约定】【产权登记】建筑面积共_平方米，其中，套内建筑面积_平方米（公共部位与公用房屋分摊建筑面积_平方米（有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二）。 说明：本款约定签订合同时的商品房建筑面积数与面积构成。在签订商品房买卖合同时

20、，商品房的建筑面积一般存在两种情况，一种是该商品房的建筑面积已由具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘成果已经房地产行政主管部门审核通过。另一种是该商品房建筑面积还未经具有房产测绘资格的单位实施测绘，或虽经具有房产测绘资格的单位实施测绘，但还未经房地产行政主管部门审核通过。在第一种情况下，在签订合同时，适用“产权登记”建筑面积；在第二种情况下，在签订合同时，适用“合同约定”建筑面积。从目前的实际情况看，购房人在购买预售商品房或符合第二种情况的现售商品房时，当事人应当约定“合同约定”建筑面积，（要求选合同约定）。商品房产权证上载明的是商品房的建筑面积。根据销售办法的规定，商品房建筑面积套内建筑面积

21、+公共部位与公用房屋分摊建筑面积，套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权，买受人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。本款中的公共部位与公用房屋分摊建筑面积就是指分摊的共有建筑面积。由于按套内建筑面积和按建筑面积计价时都是以此处相应的面积约定数为依据的，因此，这几个面积数都必须填写。套内建筑面积套内使用面积+套内墙体面积+阳台面积。_ 说明：此空白行的作用其一是填写使用面积（要求填写），其二是提示当事人双方可补充自愿约定商品房的其他基本情况，如果空白行不够，可签订补充协议说明。 第四条 计价方式与价款。 说明：本条是由买卖双方约定商品房的计价方式及总价款。买受人应注

22、意商品房“价外价”问题，个别出卖人除收取按面积记得的总价款外，还会向买受人提出收取配套费、教育实施费等其他收费项目，因此，买受人在支付房款时应当对这些收费项目加以关注，如出卖人没有法定收费依据的，购房人可以拒付。出卖人与买受人约定按下述第_种方式计算该商品房价款：（要求第一项和第二项都选），方法为保持总价不变。1.按建筑面积计划，该商品房单价为(_币)每平方米_元，总金额（_币）_千_百_拾_万_千_百_拾_元整。 说明：本款是按建筑面积确定价款的计价方式。前面已经讲到，商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积（公共部位与公用房屋分摊建筑面积）组成，第一项规定按建筑面积计价时，商品房单

23、价是一个均价的概念，每平方米套内建筑面积与每平方米分摊的共有建筑面积价格是相同的。 2.按套内建筑面积计划，该商品房单价为（_币）每平方米_元，总金额（_币）_千_百_拾_万_千_百_拾_元整。 说明：本款第二项是按套内建筑面积确定价款的计价方式。按套内建筑面积计价时，商品房单价也是一个均价的概念，房价款跟套内建筑面积数有关，跟分摊的共有建筑面积数没有直接关系。分摊的共有建筑面积数主要体现买受人在房屋产权关系中的相关权益。 3.按套（单元）计算，该商品房总价款为（_币）_千_百_拾_万_千_百_拾_元整。 说明：本款第三项是按套确定价款的计价方式。按套计价时，房价款跟商品房的建筑面积、套内建筑

24、面积及分摊的共有建筑面积数没有直接关系。这些面积数主要体现买受人在房屋产权关系中的相关权益。 4._ 说明：本款第四项是由双方当事人自愿选择其他的计价方式确定房屋总价款。如按照使用面积计价等。 第五条 面积确认及面积差异处理。 说明：本条约定按建筑面积或按套内建筑面积计价的商品房的面积确认及面积差异处理。 根据当事人选择的计价方式，本条规定以【建筑面积】【套内建筑面积】（本条款中均简称面积）为依据进行面积确认及面积差异处理。 说明：本款是要确定处理面积差异的依据。进行面积差异处理必须与计价方式相对应，这样才有可比性，即选择按建筑面积计价的，以产权登记时确认的建筑面积数为依据进行面积确认及面积差

25、异处理；选择按套内建筑面积计价的，以产权登记时确认的套内建筑面积数为依据进行面积确认及面积差异处理。 当事人选择按套计价的，不适用本条约定。 说明：当事人选择按套计价时，是以整个商品房为计价单位，不涉及建筑面积或套内建筑面积计价问题，因而就无从谈起面积差异处理问题。对于按套计价的商品房如何在合同中确定总价款，2001年4月发布的销售办法（建设部令第88号）对此有明确规定，可为当事人双方提供依据。该办法规定：按套（单元）计价的现售房屋，当事人对现售房屋实地勘察后可以在合同中直接约定总价款。按套（单元）计价的预售房屋，房地产开发企业应当在合同中附所售房屋的平面图。平面图应当标明详细尺寸，并约定误差

26、范围。房屋交付时，套型与设计图纸一致，相关尺寸也在约定的误差范围内，维持总价款不变；套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围，合同中未约定处理方式的，买受人可以退房或者与房地产开发企业重新约定总价款。买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。因此，采取按套计价的当事人应当就有关价款及相关违约责任等问题专门进行约定。 合同约定面积与房产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。 说明：本条中的产权登记面积，是指房地产行政主管部门确认登记的房屋面积，是商品房最终的确定面积，也是按面积确定价款的最终依据。但如果产权登记测绘单位所作出的测量结果与买受人的实得面积不符，买受人依旧有权利聘请专业

27、测量公司重新测量，并要求房地产行政主管部门对原产权登记面积作出修正处理（应作为补充条款）。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第_种方式进行处理： 说明：本款是要求当事人双方约定误差处理方式。为了体现合同的双方自愿原则，第一种约定采取双方自行约定方式。考虑到买受人在商品房买卖中处于弱势地位，为了提醒买受人，本示范文本又明确写了第二种约定方式，当事人可以借鉴第二种约定的表述方式自行约定，也可以直接约定采取第二种方式。需要说明的是，为了充分保护买受人的利益，解决目前商品房买卖中的面积纠纷问题，销售办法第二十条明确规定，按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。合同未作约定的，按以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3以内（含3）的，据实结算房价款；（二）面积误差比绝对值超出3时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当