上海新塘桥广场优质项目市调报告.docx

1、上海新塘桥广场优质项目市调报告上海新塘桥广场项目市调报告-市调报告一、商业调查鉴于本案业态布局拟定、商铺租售价市场判断及各有关业态、业种招商引租需要，咱们进行了为期一周浦东商业供应调研，分别对项目周边商业、临近本案大型商业中心“新上海商业城”以及周边住宅中会所商业进行了实地调研，对她们业种购成、业态布局以及商铺租售价格作了详实记录，同步对她们经营状况也作了进一步理解。如下就重要业种和经营管理模式做一简要阐述。本次调研商业业种有：A.零售业：百货店、大卖场、超市、便利店、专业市场、专卖店等；B.餐饮业：大型酒店、风味美食店、休闲小吃店、连锁快餐店等；C.文化休闲娱乐业：迪厅、茶坊、酒吧、美容美发

2、、健身中心等；D.服务业：房屋中介、冲印、银行等。如下依照各类不同业种分别加以讨论。2.1塘桥地区商业当前周边商业业种重要有A.零售业：大卖场、超市、便利店、专业店、服装/鞋帽专卖店等；B.餐饮类：中小型酒店/饭店、火锅、快餐、风味小吃；C.文化娱乐休闲：美容美发、茶坊、棋牌、书店；D.服务类：房屋中介、冲印、银行A.零售业类大卖场大卖场合追求是居家生活用品一站式消费，其特性是经营规模超大及商品选取面广。浦东新区当前人均GDP已略高于上海平均数，是改革开放前沿，经济规模迅速增长、人口不断导入，人民收入不断提高，为大卖场迅速发展奠定了基本。依照去年记录数据，浦东8家大卖场销售额达到近25亿元，同

3、比增长超过60%，占全市大卖场销售额1/5强。平均每家大卖场日销售额能达到90多万元，节日期间销售好甚至高达500万元。而大卖场大多建在内环线边接近居民区，居民区人口普通2030万左右。本次调研重要考察了位于浦建路杨高路易初莲花超市，由于其规模大、经营时间久，已拥有了相称知名度，她作为浦东最早大型综合卖场，其当前已形成对周边数公里范畴内居民购物消费习惯影响力，有目共睹。其产生商业汇集效应及市场知名度远非周边其他商业项目所能比拟。因此对其经营业种、人流量及人均消费额调查旨在为本项目业种定位提供一定参照，避免其既有竞争影响。在本案业种配比及业态布局中，势必考虑到与之形成互补。易初莲花主力业种分布如

4、下：地下层：大型停车库（免费）、烟酒专卖店（小面积）地上一层：休闲食品、时鲜水果、饮料、菜物、乳制品、调味品、生活用品、家电二层：西南区 以休闲快餐类（涉及吉时客、麦当劳、上海风味小吃）和小朋友娱乐区（奇乐儿）为主，辅有面积较小上图书店、眼镜店。 东北区 普通体育用品、彩电专卖区、中低档休闲服装区、文化用品、小朋友玩具、日用化妆品等。人流量及消费金额:通过现场抽样调查测算，商场入口处人流量平均每小时应1000-1500人次，人均消费金额约在80-100元/次，且多数顾客均为经常性来此购物消费者。客源构成中以周边居民为主，但也有数公里以外外区域客源。对本项目启示:易初莲花作为一种以家庭寻常生活用

5、品为主营业种大型卖场，其业已形成市场影响力和商业效应决定了本项目在业种引进上应充分考虑到其对本项目构成潜在竞争威胁。其固有优势在于寻常生活用品经营上，而在休闲购物方面，无论是既有业种分布及市场号召力均难体现出优势。因此选取符合项目商业形态业种布局，走差别化商业经营定位将直接避开其对本项目竞争冲击力。超市、便利店连锁超市以及便利店以其分布面广、布点多等各种特性已成为当前居民重要消费场合，是社区商业不可或缺商业业态，特别是在近几年，由于其便利及崭新购物方式已在各大都市中蓬勃发展，超市便利店普及面似乎已成为衡量一种都市都市化限度原则之一。便利店：便利店最早于1927年出当前美国，国内内地便利店起步较

6、晚，1995年1月上海牛奶公司开设可食品便利店，华联罗森便利店为中华人民共和国第一批浮现便利店，而当前尚处在起步阶段。可便利店、华联罗森便利店、联华便利店、等是一批较有实力便利连锁店，其中可便利店已经拥有260家门店，销售额达到42700万元。应当说当前浮现24小时连锁便利店和此前粮油系统改造后以便民、利民、为民为宗旨便民店有本质不同。在某些经济比较发达国家，便利店最初发挥着附近单身居民大冰箱功能，但通过几十年发展便利店运用其网络优势服务范畴已有很大延伸。还协助附近社区居民收取电费、煤气费、保险费、水费、有线广播电视，甚至涉及快递费、国际通讯费收取，对附近居民切实起到了便利作用。便利店商圈范畴

7、应当不超过500米，重要顾客57分钟步行就能到达店面。她最重要特点就是便利，便利性作为公司一种无形商品，是公司利润重要源泉，因而便利店销售商品比普通超市要贵某些，毛利普通能达到40%以上，远远超过了普通超市水平。中型超市：中型超市定位比较难于满足顾客需求。市民普通在中型超市中选购商品与大卖场十分相近，因而但愿中型超市可以提供像大卖场同样多商品种类和服务，可以较为以便地选购到所需食品、日惯用品、家用电器、化妆品、服饰和办公用品。周边中型超市仅顶顶鲜一家，似乎众多商家都以为易初莲花存在使中型超市失去了生命力。但从顶顶鲜经营状况来看，由于易初莲花离居民区尚有一段距离，同步众多便利店商品线路也比较狭窄

8、，因此它客流量还是比较稳定。结论：就本案地理位置结合周边社区以及超市便利店分布状况，在本项目内设立一定面积日用品超市非常有必要。专业店普通大型专业店在营业面积在3000平方米以上，当前浦建路沿线有两家专业店，分别是为位于浦建路、南泉路春申江家具城以及位于浦建路近杨高路永乐家电城。这两家都是在该行业中经营时间较长同步都拥有一定知名专业店，在她们各自领域中都拥有了一定品牌知名度。此类专业店都拥有相称规模效应，有诸多都可达到免费送货上门、免费班车等各种服务项目，显现出其规模性优势。将专业店调查范畴扩大，周边尚有苏宁、国美等众多知名家电商业，而东方路又被称为家具一条街，对于塘桥社区来讲，家电和家具行业

9、商业供应显然已相称充分，因此，在本案业种构成中，对于此类商品比例设立应尽量减少或者与她们产生较大差别。由此可见家电、家具类商业，显然不能成为本案主力业种。同步就专业店这种业态来讲，多数专业店需要充分停车位，如家电、家具、建材等，而这一点是本案所无法提供，因而就本案而言，不适合发展专业店。而这些商业对本案有一定借鉴意义是她们租金状况，以春申江家具城为例，1楼8元/平方米天、2楼6元/平方米天、3楼4元/平方米天。从它租金状况来看，已可以支撑平均15000元/平方米左右售价。同步从区域商铺供求失衡比例来看，价格尚有一定上涨空间，但是总价控制尤为重要，也就是说商铺面积一定要控制得当。其她零售商业其他

10、零售商业重要业态以沿街商铺为主，个体私营商户承租此类商铺。重要业种为服装鞋帽、音像制品、医药商店、食品、面包房、鲜花、绸布店等，各业主自负盈亏，灵活商业机制以及充分人流量，使此类商业经营状况颇好。她们重要分布在兰村路、南泉路等路幅较窄，居民新村密集地带。物业形态重要为住宅破墙改建，因而店面条件较差。但面积较小。主力面积在20平方米左右。这种沿街小商铺显然受到商户极大欢迎，由于面积较小，虽然单位租金较高，但每月租金总额却并不是很高，是她们所乐于接受。当前沿街店面座无虚席，可见经营状况甚是让她们满意。可见，沿街商铺在外观陈旧，装修简朴，经营品种扎乱，产品档次不高状况下，由于单位面积较小，平均租金可

11、达到814元/平方米天而从商业环境来看，既有沿街商铺普通都为无品牌、档次较低商业，它重要通过人流量支撑，但本案建筑形态是垂直购物中心式建筑，普通店面都以店中店形式出当前内部，因而她与沿街店面人流量自然是无法比拟。因此，在招商过程中，应选取有品牌或有一定知名度连锁商业入驻其中，以带动人流进入式消费。而沿街或人流较多位置，可选取随意性消费比较强商业。综上所述，在招商过程种，注重品牌引进和单位面积控制，有助于汇集本案商业人气，提高单位面积商业价值。周边各路段租金/售价一览表：道路商铺租赁价格（元/平方米天）售价（元/平方米）面积（平方米）特点贵龙园底商浦建路（近易初莲花）10（大面积）14（小面积）

12、0（底层）40-300住宅底商，临近易初莲花，人流量大兰村路、南泉路11（小面积）810（大面积）12（实用面积）15-25（实用面积）多用住宅房改建，物业条件差，浦东南路、宁阳路781集中在宁阳路周边，重要吸引浦东南路以西客源以及当前南浦城内客源。东方都市花园东方路（近北园路）15000（1-3层均价）300（共三层，煤层100平方米）中高档住宅区裙房，物业品质较高雍江新座浦明路、唐桥路1区域零售商业一览表南泉路序号店名业种面积121世纪便利店502好德便利店1003音像店音像店204三枪内衣服饰405大众好面包店面包店106金浦鞋业、音像鞋业、音像507可便利店608南鹏鞋业、花店鞋业、花

13、店609南厦文化用品文化用品1010协大洋绸布店绸布店10011华祯食品店 食品5012显康鞋业鞋业6013新桥食品面包店4014红星眼镜眼镜10015喜士多便利店7016南泉参药店药店8017家家乐便利店10018好德便利店2019东方眼镜眼镜7020顶顶鲜超市50021蓝村日用品市场22香特莉西饼面包店20蓝村路1服饰店服装2罗森便利店703卡连娜西饼西点204好德便利店705老同盛南北货806三枪专卖服装721世纪便利店408乐字号面包房面包房609老凤祥银楼银楼8010可便利店7011美亚音像音像制品40宁阳路1好德便利店602同春国药店药店603家家乐超市超市904罗森便利店80塘桥

14、渡口1老同盛南北货2良友便利店603美亚音像连锁店音像制品304童氏大药房药房905新亚大包餐饮茂兴路1家家乐超市2农工商超市超市200B.餐饮类塘桥地区商业中，餐饮业所占比重较大，大概占到3040%左右。而兰村路火锅一条街美名也已名声在外。结合本次调研，咱们发现该地区餐饮业特点重要有：以中小型规模为主，大型餐饮较少。大众消费为主，有档次、有品牌餐饮颇少。火锅所占比重较大，其她类型餐饮为辅形式。经营状况普遍较好，且非常稳定，较少有易主餐饮店。建筑物业自然形成，条件较差。餐饮店面积相对其她业种店面面积要大，故租金比较便宜。客源还是以周边住宅区中居民为主，外来客源较少。形成以上特性因素重要取决于周

15、边居民消费能力，塘桥是上海老新村汇集地，消费水平有限，而此地居民形成习惯是如果有更高层次需求，她们普通就会到新上海商业城商圈消费，因而，需要引导客户某些消费习惯，以吸引某些中档餐饮消费回归。区域餐饮业一览表南泉路序号店名业种面积1广源饭店餐饮（杭帮）1-2楼2002美食来小吃餐饮1203小米多餐饮804莫狮莫堡快餐405南春饭店餐饮806振鼎鸡餐饮2007麦多小炒面店餐饮100蓝村路1上防火锅酒楼餐饮2如花酒家餐饮1F+2F3小蒙羊火锅餐饮4比大营PIZZA餐饮805五芳斋餐饮1206陌生人火锅店餐饮1F+2F（400）7图门串烤餐饮408四季旺餐饮9惠顺酒楼餐饮10胡乔火锅餐饮30011扬州

16、人家餐饮7012莱汤香餐饮10013新亚大包餐饮20014每天晓酒楼餐饮15上防（老店）餐饮1621世纪餐饮12017莱春香辣蟹火锅城餐饮12019老凤祥酒楼餐饮1F+2F20小重庆酒店餐饮1F+2F21胡乔火锅餐饮120浦东南路1吴越人家餐饮40宁阳路1小浦东鸡粥店饮食502朝国料理餐饮603每天晓饭店餐饮100塘桥渡口1我家厨房（大盈鸭面馆）餐饮120茂兴路1家家乐餐饮C.休闲娱乐类区域休闲娱乐类商业基本依赖新上海商业城商圈，在本商圈既有商业中，此类商业种类不但非常少，且发展及不平衡，美容美发行业多泛滥，而诸如茶坊、酒吧等当代休闲娱乐场合却少之又少，而所谓娱乐场合也仅为几间规模不大棋牌室而

17、已。因而，本案机会点应当为休闲娱乐类商业，适度引进各种类型休闲娱乐商业，是项目制造人气级佳手段。文化、休闲、娱乐商业一览表南泉路序号店名业种面积1金体美容美发美容美发502特价书店书店103阿兰美发厅美发304南泉理发店理发店305铭城美容美发沙龙美容美发806会都棋牌娱乐2F7慧纹美容美容美发208威娜美容院美容309宏盛棋牌娱乐中心娱乐蓝村路1雅阁休闲茶庄茶坊2诗诗美疗专业会所美容803文峰美容美发1004雅芳美容30浦东南路1新新美容城美容1202名粤专业美发美发100宁阳路1组合发型中心美发1002靓丝美容美发设计中心美容美发403名流美发美发30茂兴路1新南美发厅美发60D.服务类服

18、务类商业由于其特有利润低、技术性比较强等特点，在老式社区商业中所占比例非常小，而普通咱们所见到重要为银行金融机构、照片冲印店、洗烫店等。而如果作为社区商业中心模式发展商业，服务类业种设立是必不可少，她所体现是商业规划专业性。同步，对于这些商业自身来讲，消费目性是非常强，她们主力客源是老客户。因而，可去化那些位置相对较差物业，但租金也会相对低廉，这与她们利润也可相匹配。每种服务型商业数量不适当多，但服务种类应尽量齐全，给消费者以全方位服务感觉。服务类商业一览表南泉路序号店名业种面积1柯达冲印502建行银行3我爱我家房屋中介20蓝村路1上海银行银行2富士冲印冲印3中华人民共和国银行银行4柯达冲印3

19、0塘桥渡口1农业银行银行2柯尼卡冲印50小结:周边商业寻常生活机能颇为完善，但休闲娱乐机能缺少，显现出各业种比例失衡。社区商业氛围浓郁，但消费环境及档次欠佳，消费环境承待提高。老居民区内商业过于集中，而新建社区周边商业严重缺少，区域商业分布不协调。老式社区商业已经发展到顶峰，而取而代之将是有规划有布局新型社区商业中心。因而，本案商业规划应当立足周边中高收入阶层，商业规划恰当超前。2.2新上海商业中心概况作为浦东首个区域型大规模商业中心，新上海商业中心通过数年来市场哺育和在浦东大经济背景良势带动下，已成为浦东最有影响力和最繁华商业中心。由于其距本项目公交车程仅三站之遥，对本项目商业定位影响至关重

20、要，因此对该中心既有业态布局和租金价格市场调查分析，将会给本项目商业某些业种引进和售价租金上限制定上提供重要市场根据。既有业态布局和商业运营模式当前，新上海商业中心内已汇集了以上海八佰伴、时代广场等为代表综合性休闲购物广场；和以东方书城、永乐家电城、三鑫电脑广场、办公用品市场、世贸家居城等为主专业性卖场。而周边张扬路、浦东南路、崂山西路等汇集了众多大型品牌餐饮，如美林阁、丰收日等，尚有众多国际知名品牌餐饮。由于她还担任着交通、商务中心职能，人流密集，商业氛围浓烈。因而地段商业价值较高，所有商业项目都由投资商城成立专门商业运营公开进行长期租赁经营。招商模式上重要采用月租金方式和保底扣率两种方式，

21、永乐家电城、三鑫电脑广场、世贸家居城等专业性卖场，以月租金招商模式，普通租价在12-17元/平方米/天；而以第一八佰伴、时代广场为代表百货类商业项目则采用保底扣率方式，规定经营者必须达到一定营业额，在此基本上按规定扣率上交租金，局限性者仍由经营者补足，超过规定营业额仍按此扣率提交租金。并视经营业种不同，普通在20-25之间，其中服装业租价最贵。内部环境配套通过对新上海商业中心既有商业项目内部环境配套调查发现，整体上除八佰伴、时代广场和世贸家居城购物消费环境较好外，其他项目在内部装修、环境布置和物业服务上均较为普通。拥有中央空调、自动扶梯和大型地下或地上停车位均是商业中心既有商业项目共性，此外物

22、流区域相对较为宽敞。对本项目商业定位影响分析新上海商业中心固有地段商业氛围及专业性卖场规模影响力，决定了本项目业态布局上应尽量避免与其产生正面冲突。从“错位经营，拾遗补缺”商业经营定位考虑，弱化其对本项目市场竞争影响力。新上海商业中心商业繁华限度、市场影响力、规模效应上均非本项目所能抗衡现实，决定了其既有商业经营租金水准在短时间内应是本项目租金/售价定位上限值。以此为参照，预测本项目上限租金水准应较符合市场规律。由于上述单位面积均为实用面积，主力租金水准普通为12-18元/平方米/天，结合本项目商业某些产品形态，从实际得房率考虑（暂按60测算）可得出项目按建筑面积计算最高租金水准应在7.2-1

23、0.8元/平方米/天。在此基本上，再结合项目周边商业环境、商业房产租金/售价状况及项目自身物业形态、单位面积分割和经营业种定位等综合因素，最后拟定物业售价及租金水准。重要项目简介东方书城位于新大陆广场一、二层内，总营业面积约5000平方米，其中底层为整层，二层约占用一半面积。1F为各类图书，带有一小型咖啡吧，2F为音像、软件制品和文具。内设二部狭窄自动扶梯，货运电梯二部，有地上泊车位和地下停车场，整体租金约为8-10元/平方米/天。永乐家电城共4层，当前1-2F为永乐家电连锁店，3F为其他家电代理商，4F暂空。每层面积约在2500-3000平方米间，租金价格：1F为15元/平方米/天，2F为1

24、2元/平方米/天，3F为6元/平方米/月。由于永乐家电租金较高，经营状况不太抱负，3F层经营者单位使用面积在50-70平方米之间。鑫电脑广场营业面积约为4000平方米左右，共2层。重要经营业种为：电脑及电脑配件、手机、电信产品。主力单位面积在10-15平方米间，平均租价为15-17元/平方米/天。办公用品市场营业面积约平方米，为整幢大楼底下二层半，三层以上为办公用房。单层面积约800平方米，单位经营面积在12-60平方米之间，平均租金为8-9元/平方米/天，重要经营办公用品。体育运动城总营业面积约300平方米，单位经营面积16-25平方米，采用保底扣率方式出租，扣率普通在20左右，重要经营中高

25、档体育用品（涉及运动服饰），单位铺面月营业额多在10万元左右。世贸家居城项目为地上4层，地下1层（供仓库用），总建面3.1万平方米。单位经营面积为108-234平方米间，可自由组合。重要家具品牌为深圳、北京、广州、香港等地厂家，约100家。各层租金分别为：1F：380元/平方米/月、2F：322元/平方米/月、3F：265元/平方米/月、4F：207元/平方米/月。家具城南侧有可供50车辆汽车同步停泊露天广场。有关配套服务：每周一次报纸、电视媒体广场；统一布局，营造温馨家居购物环境。统一营业员服装，统一打卡上下班；代办送货、安装、仓储等一条龙服务（需收费）。第一八佰伴整个商厦位于浦东南路和张杨

26、路交汇处，西侧、南侧、东侧均有公交站点，商业人流量密集，总体经营产品定位为中高档产品。内部装修档次较高，硬件环境优越，底层设总服务台，保安严谨，各层导示系统清晰。除户外二部自动上下扶梯外，每层均设有二处自动上下扶梯区。整个商厦内部设有多处货运电梯通道，运营模式上总体采用保底扣率方式出租经营单位。当前除地下一层尚有空余位置外，其他楼层几乎均无虚席。普通扣率在20以上，视经营业种和空间位置增长，服装行业最贵。商厦设有经返八佰伴至南京路步行街商厦巴士。详细业种如下：B1层：以流行饰品、服装小百货为主，辅以少量办公灯具、家具用品（沙发、床势垫等）、五金配件等。主力单位面积在10-20平方米，扣率折合租

27、金价格约在12-18元/平方米/月，经营业种档次不高。1F：名牌化妆品、汽车展区、珠宝、金银饰品店、品牌快餐美食区、咖啡吧、高档箱包，配有总服务台和自动取款机。2-3F：女士服饰、皮鞋、箱包、潮流手表、品牌餐饮（避风塘）、咖啡屋等。4-5F：品牌绅士服装、皮具、旅行箱包、运动体育用品等。6F：家庭用品、钟表眼镜、家具沙发、书籍音响、办公文教、照相器材、中外工艺品、床上用品、保健品、室内饰品等。7F：综合家电、通迅产品、土特产品、药房、洋参柜、烟酒茶叶、洗涤店等。8F：小朋友用品、小朋友娱乐天地（涉及服装、玩具、婴儿用品、娱乐区、小朋友图书等）。9F：美食天地（含火锅、中华名点，汉堡、寿司吧、家

28、常小炒、休闲饮料等）。10F：健康娱乐2.3社区型商业案例分析A.联华社区商业地址：浦东新区浦三路、临沂路口规划：总建筑面积23000平方米，共有五层楼面，分设便民服务街、华联吉买盛、百货文化用品专卖、餐饮娱乐、健身美容中心和“邻里乐”社区服务中心七大功能区域。此外，中心还备有3800平方米停车场。租金状况：1F：7-9元/平方米/天2F：5-7.65元/平方米/天面 积：面积从30至90平米。重要业态布局： 1F：麦当劳、食品二店店、妇女商店店、可颂坊、红星眼镜、达芙妮、奇安特、宝璐丝、汇丰医药、豫园、凯普狄诺等 2F：网吧、游戏世界、新华书店（40M2）、小朋友天地（各类童装）、避风塘、今

29、亚金店、东方体育、柯达彩扩、上海时装公司、钟表修理、老介福布店、中央干洗、天宝典当行、小皮件、花花公子、百事、三枪、乔家栅旅行社等 3F：超市、服务中心 4F：平方米诗美婷STARBAR 450（平方米左右）、棋牌室 5F：邻里中心简 述：该项目是比较典型集购物、餐饮、休闲、娱乐、健身、便民服务和社区服务于一体社区商业中心，其内部业种非常贴近社区，将社区购物和社区服务相结合，不但引进华联吉买隆重卖场和某些品牌专卖店，还和街道联手共建“邻里乐”社区服务中心，将家政服务、医疗保险、社区教诲、政策征询、职业中介等引入中心，为创立社区商业服务业先进模式做了积极摸索，受到了周边社区居民欢迎。华联集团为此成立了上海浦东华联购物中心有限公司，将把社区商业作为新商业形态逐渐推广。店堂内装修尚可，自动扶梯、中央空调，有导购系统。经 营 状 况：采用店中店形式招商引资，引进品牌多数为上海品牌店，店内品牌齐全，以“中档”产品为主。但是各类商品不够丰富，顾客挑选商品余地不大，并且商品缺少潮流感，只是供应普通寻常需求。顾客年龄层次偏大。在布局上没有充分运用沿街店铺优势，所有品牌店均没有对外开门，重要以百货店形