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1、产业地产的运营商业模式简析产业地产的四大商业模式2021-12-24 17:12 来源:长安第2俱乐部物业/四大/房地产原标题：产业地产的四大商业模式近年来，以效劳实体经济为主要目的产业地产开场逐渐升温，刹那间，涉足产业地产各路资本的种种活动在地产领域掀起巨大的波澜。首先，传统房企开场往产业地产转型。房企跨界转型已经不是新话题，且有越演越烈的趋势，据统计，国排名前20的房地产商，目前有一半以上万科、绿地、富力、碧桂园、世茂、招商局、绿城、首创、远洋、中粮等涉足于产业地产，成立了专门的事业部、部门或中心，探求“创新驱动、转型开展的道路，打造企业的新增长板块。以绿地集团为例，近年来，绿地先后规划启

2、动了级广告产业园、绿地大学科技园、西咸新区空港产业城、省2.5产业示基地绿地未来城、小微企业工业园、呼和浩特白塔空港物流园、绿地空港产业城等产业地产工程。其次，产业地产商开场大肆布局。华夏幸福、天安数码城、联东等产业地产商已经在产业地产领域浸淫20年，取得丰硕成果的同时，也树立的行业标杆。近年来，随着产业地产的不断升温，多数产业地产商继续发力，开场在全国围大肆布局。华夏幸福在固安成功探索出“园区+地产的产业新城模式后开场在全国复制，拟在打造50个特色产业新城，规划面积约960平方公里，俨然成为国的一主。联东U谷以标准的产业综合体和总部综合体进展复制，目前已在联东U谷已在、XX、等一二线成果开发

3、了40多个园区，未来的510年，联东U谷运营的园区数量将到达100个。清华科技园依靠众多的资源优势，已在全国围建立超过30个园区，凭借自身的品牌资源，清华科技园还方案在未来的6年将园区数量扩大到100个，大有蓄势待发之势。中新集团、宏泰开展、亿达中国、天安数码城等产业地产商业均制定了自身的园区扩方案。第三、制造企业、电商向产业地产延伸。从产业链的角度看，制造企业、电商处于产业地产的上游，是产业地产的需求方。但现如今，产业资本开场觉醒，大量企业开场试水产业地产，产业地产上游驱动的现象十分普遍。中国汽车零部件工业公司是我国汽车零部件领域的龙头企业，开发、运营汽车零部件产业基地已经成为其七大业务之一

4、，目前，中汽零已在、XX、海门、义乌、XX、等地开发了近20个专业园区。作为医疗器械领域龙头企业的海凭国际也开场开展产业地产业务，拟在全国多个一、二线城市拿地建立医疗器械专业产业园，当前，其工程运作的十分成功。作为电商的阿里巴巴已经联合复星集团、银泰集团等合作、伙伴发布“菜鸟网络方案，在全国围大肆拿地，进军物流地产。、华为、中兴、海尔、联想、三一重工、玉柴集团、如意集团等均有进入产业地产的方案或行动。最后，金融资本开场青睐产业地产。资本的嗅觉一向敏锐，产业地产火爆后，自然少不了资本的身影。一方面，产业地产得到资本市场的充分认可，继华南城、华夏幸福、卓尔开展、毅德控股、五洲国际等产业地产商登录资

5、本市场后，2021年，光谷联合、亿达、中国宏泰相继在IPO，自贸区地主兼漕河泾的母公司临港集团借壳自仪股份，曲线完成IPO，赫赫有名的工业园中新集团也正在A股IPO排队中，据统计，20212021年在资本市场上市的房企中，超过70%是产业地产商。另一方面，产业地产也得到了私募基金的充分认可，平安不动产、银证基金、嘉民基金以向专业物流地产商注资的方式或直接投入自持的方式驱动物流园区的开展扩；绿野资本、天赋资本、高投为代表的产业投资基金，正以园区为平台，以投资打造产业集群为最终目的，追求传统地产性收益之外资产证券化的退出方式。各路资本的疯狂造成了产业地产进入门槛很低的假象，其实不然，由于产业地产的

6、客户是企业和政府，投资决策更加理性，产品要求更加严格，因此，相较于住宅地产和商业地产，产业地产的进入门槛更高，开发难度更大。再由于产业地产涉及融资、开发、效劳、招商、产业培育、税收、GDP等众多因素，因此成熟的商业模式对产业地产开发至关重要。纵览进入产，业地产的企业，似乎每家都宣称自己有独到的商业模式，如产业综合体模式、商贸物流城模式、产业新城模式、总部基地模式、office park模式等等。众多的产品线仅仅是产业地产开发的表象，其背后蕴藏的资本运作逻辑才是产业地产商业模式的精华，总结出四大产业地产商业模式，即以产业物业开发租售为主的地产开发商模式，以PPP为主的产业新城开发商模式，以双轮驱

7、动为主的产业投资商模式以及以基金运作为主的基金投资商模式，每类商业模式均有在的资本运作逻辑和开发能力要求，后进入的产业地产开发商可根据自身的资源、能力状况匹配相应的商业模式，以在产业地产领域少走错路弯路。一、地产开发商模式地产开发商模式是开发者在工业园区或其它地方获取土地，以整体开发或订制式开发的形式建立产业物业产品，如产业综合体、总部综合体等，然后以租赁、转让或合资等方式进展工程经营和管理，最后获取开发利润的模式。联东U谷，天安数码城、坤鼎集团是地产开发商模式的典型代表。从本质上讲，地产开发商模式与传统的住宅开发模式并没有太大的差异，因此，地产开发商模式成为众多资本进入产业地产主要选择的商业

8、模式。地产开发商可通过以下三种方式盈利：第一，物业出售，即出售产业物业获取利润，由于产业地产前期开发投资巨大，且我国缺乏畅通的产业地产融资通道，地产开发商不得不提高产业物业出售比例以迅速回笼资金，与国际产业地产开发商相比，我国的地产开发商物业销售比例偏高，普遍在7成以上，以联东U谷为例，其物业租售比维持在2:8左右。第二，物业出租，即通过持有的方式对物业进展出租获取租金收益，由于我国工业用地政策有很强的区域个性，很多地方规定，工业用地上的物业产权不能分单元、分层或分栋出让，这就堵死了物业出售的获利通道，开发商不得不持有并出租物业，以获取稳定的租金，持有物业虽然资金回收较慢，但能使开发商获取物业

9、增值收益。第三、提供效劳，即通过提供入驻企业所需的根底配套效劳和增值效劳获利。在专业分工越来越细化的时代，企业对人力资源、金融投资、科技信息等专业化、增值型效劳的需求越来越多，根底性的物业效劳已经不能满足企业的需求。提供配套的产业效劳在提高园区的招商能力的同时，也蕴藏着巨大的利润空间，甚至已有产业地产商开场向园区效劳运营商转型。如天安数码城提出“城市产业综合体的概念，通过提供人才、资本、技术、信息、市场、商务、政策等增值性效劳，建立产业配套效劳体系，打造一个以企业为核心的产业生态环境。作为地产开发商，至少需同时具备以下三大能力：产品开发能力，物业产品是地产开发商的生命线，也是能否打动客户的关键

10、，地产开发商首先应具有丰富多样的产品体系，如产业综合体、总部综合体等，而且其产品体系还应根据客户的需求不断调整升级，如天安数码城的产品经历了工业园工贸园科技园城市产业综合体的演进；产业招商能力，招商是提高产品去化率的关键，也是实现滚动开发的保障，地产开发商必须成立专业而强大的招商团队，采用多种招商渠道和策略，挖掘符合自身产品定位的有效客户；产业效劳能力，在招商优惠政策趋同的形势下，园区效劳成为提升园区综合竞争力和招商成功率的重要砝码，园区可围绕“创意孵化、创业初期、企业成长、规模扩、上市准备的企业生命周期链条，构建全面的企业效劳体系，如创业培训、市场开发、科技推广、融资担保、管理咨询、知识产权

11、效劳、上市辅导等。二、产业新城开发商模式产业新城开发商模式以华夏幸福基业、宏泰开展、中南建立为典型代表，其也是我国在产业地产领域最早实践PPP模式的开发商，其商业模式大致如下：A政府与B产业新城开发商就C产业新城一般为十几平方公里甚至几十平方公里的开兴旺成合作协议，在规定的合作年限，B开发商负责地块的土地平整、道路管廊等根底设施建立工作，学校、医院、文化、体育公共设施建立及运营管理工作，产业规划、工程招商、宣传推广等产业开展效劳工作，空间规划、建筑设计、物业管理、公共工程维护等根底性效劳工作等；于此同时，B开发商以C产业新城所新产生收入的该级政府地方留成局部的一定比例即扣除上缴中央、省、市级局

12、部后的收入作为投资回报，如新产生的土地出让金、税后、非税收入及专项资金等；合作期限完毕后，B开发商将C产业新城的根底设施公共设施产权及经营权无条件已交给A政府。产业新城开发商主要通过土地一级开发和土地二级开发获利。土地一级开发获利，产业新城开发商代替政府从事区域一级开发如九通一平、公共设施建立等，因此，土地是其最大的产品，土地出让收入也是其最大的土地一级开发收入，另外产业新城开发商参与产业招商等新城的运营，税收收入、根底设施配套费等非税收入以及地方财政可以支付的专项收入也是其土地一级开发收入来源。土地二级开发获利，即开发商获取房地产用地进展二级开发，通过销售房产获利，目前，房地产开发销售收入成

13、为产业新城开发商的重要收入来源，以华夏幸福基业为例，2021年其在园区住宅配套的收入和本钱均占70%以上。产业新城开发商至少需同时具备以下三大能力：1.政府谈判能力实际上，产业新城开发商在代替地方政府从事新城开发，紧跟政府步伐是其天然属性要求，产业新城开发商在拿地、规划、开发、运营等环节都必须与政府进展多轮谈判，尤其在拿地环节，随着地方政府在产业地产领域的见闻不断丰富，产业新城开发商的拿地谈判难度十分巨大。2.区域规划能力产业新城开发商从事的是大片区开发，为使片区开发顺利进展，必须在蓝图描绘、目标制定、产业导入、空间布局、招商引资、投入产出等方面具有前瞻性、创新性和操作性的思考，区域战略规划、

14、产业规划至关重要。3.资金募集能力产业新城开发面积动辄十几乃至数十平方公里，涉及数百亿的土地开发资金，开发商必须综合运用银行贷款、信托融资、夹层融资、企业债、中期票据、短期融资卷、债权融资、上市融资等多种融资手段，构建强大的资金募集能力。三、产业投资商模式以双轮驱动为主的产业投资商模式产业投资商模式以江高科、清华科技园和高投为主要代表，其也是国最早实行“基地+基金双轮驱动模式的开发商，与地产开发商模式和产业新城开发商模式相比，产业投资商不仅将资金投向产业地产，同时还将资金投向入驻园区的企业。产业投资商的商业模式如下：产业投资商首先向社会资本募集园区开发基金，该基金不仅投向产业园区进展土地及产业

15、物业开发，同时还投向具有市场前景的科技型创新企业，用投资的方式吸引大批创新企业入驻，产业投资在实现资本溢价的同时还是带动园区资产增值。产业投资商可通过园区运作、资本运作、基金管理三种方式盈利。1.园区运作模式园区业务仍为产业投资商的主要业务之一，与地产开发商和产业新城开发商类似，产业投资商也可通过出让园区土地、租售产业物业获取收益；2.资本运作模式产业投资商发挥充分熟悉入驻企业的优势，采用产业投资基金或物业入股的方式对成长型企业进展孵化、培育，待孵化企业被并购或上市后，透过分享企业成长的红利来获得资本增值，形成既当“房东又当“股东的模式，2021年江高科、高科分别实现投资收益1.84亿元和3.

16、7亿元；3.基金管理模式管理发行的产业投资基金，收取基金管理费也是产业投资商重要的获利渠道，例如高投管理14支创业投资基金。作为产业投资商，其需要具备园区开发运营的产品开发能力、产业效劳能力、和产业招商能力外，还至少需要具备基金募集和产业投资两大能力，其中，基金募集能力是指基金主发起方大规模、快速度向社会募集资本的能力，一般与基金管理团队的经历、有无政府引导基金兜底、第三方理财机构的营销能力等因素有关；产业投资能力是指高质量向潜在的产业工程投资的能力，该能力可通过组建高质量、经历丰富的基金管理团队实现。四、基金投资商模式以基金运作为主的基金投资商模式基金投资商模式是国际流行的以Reits为核心

17、的轻资产运作的产业地产商业模式，以普洛斯、安博、嘉民、丰树等物流地产开发商为典型代表，国的万通控股正在实践这一商业模式，该商业模式大致如下列图所示：基金投资商通过发行工业地产基金的形式募集资金，其可通过与老厂房拥有方，如制造企业合作，收购该物业后进展现代化改在并将改造好的物业回租给合作方，或者其通过拿地新建工业物业的形式吸引潜在客户入驻，当工业物业的入驻率到达一定水平，每年能够产生可观而稳定的现金流时，通过发行Reits的方式对物业进展资本化运作，完成一轮的资本循环，进而从事下一轮投资。基金投资商主要通过以下两种方式盈利：物业租赁和物业资本化1.物业租赁无论对老厂房进展改造还是新建工业物业，其

18、目的都是将工业物业进展出租，赚取稳定的现金流，较高的物业出租率是获取稳定租金的根底，也是将物业进展资本化运作的根底；2.物业资本化一般而言，通过物业租赁需要10年左右的时间回收本钱，为提高资金周转速度以实现快速滚动开发，必须对成熟的物业进展资本化运作，发行Reits即是常用的资本化方式，这不仅缩短了资金回收期，还能使基金投资商获取额外的物业增值收益。对于基金投资商而言，其最为关键的能力是资本对接能力和资产管理能力。基金投资商只有对金融知识、金融工具及渠道方面有很好的掌握，才能够确保能再前期的并购和物业投资上获得县级以及在未来的资本运作上对接资本市场，从而保证公司在业务开拓上能够获得足够的资金开

19、展动力和清晰的退出渠道，维持公司投资运转。基金投资商的自身定位决定了其必须具备足够强大的资产管理能力，才能对物业进展持有运营，对物业升值和资产价值成长周期有敏锐的判断和把握，保证公司业绩的可持续开展。为了同时具备资本对接能力和资产管理能力，基金投资商必须成立专门的部门具体负责，以普洛斯为例，普洛斯形成了由地产开发部、物业管理部、基金管理部形成的“三核联动模式，地产开发部主要负责物流地产的开发及前置招商，物业管理部主要负责将出租率提升到90%以上，基金管理部主要负责对接资本。产业地产的四种商业模式均有在的资本运作逻辑、盈利方式以及核心能力要求，对于产业地产商，尤其是新进的产业地产商而言，该四种模

20、式没有优劣之分，只有适合不适合之说，产业地产商还需在行业法律法规的边界，根据自己的资源、能力状况，选择适合自己的商业模式，以帮助自己在产业地产开发建立领域少走弯路、错路、冤路主体企业引导模式、产业地产模式、工业园区开发模式、综合运作模式1、企业主导的渐进开展模式，主体企业引导模式，一般是指在某个产业领域具有强大综合实力的企业，为实现自身更好的开展，首先通过获取大量的自用徒弟，营建一个相对独立工业园区；其次，在自身企业入驻占主导的前提下，借助企业在产业中的强大凝聚力号召力，通过徒弟在开发，建立晚上的响应配套设施，已出让工程租售等方式引起其他同类企业的距离，实现整个产业链的打造及完善。这种模式一主

21、体企业为主导，一方面符合主体企业战略开展需要，一方面又带动了同种产业的聚集，促进了整个城市的专业化建立。但是相对于城市建立而言，该种模式独立于政府主导，是完全自发、自助形成的，因此具有建立速度慢、形成周期长、缺乏整体规划、具备一定程度的盲目性等特点，难以作为城市专业化开展的主要模式。2、地产商的直接开发模式：产业地产商模式是产业投资开发企业在工业园区或其他地方获取土地工程，进展工程的道路、绿化等根底设施建立乃至厂房、仓库、研发等房地产工程的营建，然后租赁、转让或合资、作何合作经营的方式进展工程相关设施的经营、管理，最后获取合理的地产开发利润。产业地产模式依旧是房地产开发模式，地产开发商誉整个产

22、业的结合不严密，由于地产商的利润来源点并不建立在产业的开展与繁荣上，而产业本身也并不过分依赖于其所使用的地产，因此难以形成产业辐射力，是产业地产的初级开发运营模式。例如国际知名的物流仓储企业普洛斯，他专注于物流房产租赁效劳，在同类上市公司中，普洛斯的国模行业第一。首先美普洛斯公司在取得土地之后，进展一级开发包括根底设施的建立，二级工程以仓储设施为主，采用租赁方式销售，客户对象包括制造商、零售商和物流公司等等。之后派出专业的团队进展二级工程的物业管理和客户维护工作。普洛斯称之为物流房地产，即由普洛斯打造一个设施平台，吸引物流企业入驻，普洛斯只作房地产投资开发和物业管理，日常物流业务仍有客户操作，

23、其本质是依旧是房地产开发商。3、产业园区的协调开发模式，社会开展、百姓就业等各种综合因素考虑，经招商引资、徒弟出让等方式引进符合园区开展的工程，以地产为载体，依托产业工程，实现城市功能建立的完备。这种模式下，政府首先吸引产业地产商进展符合产业运营需要的地产规划与开发，在此根底上，创造相关产业政策支持、税收优惠等条件，吸引相关产业入驻没从而形成产业化的区域模块，提高产业地产辐射力和影响力。多个产业地产木块形成时，城市的产业专业化水平就得到了质的提升，城市的专业化形象也就形成了，城市的经济推动力得到大大加强。产业园区协调开发模式是目前我国各级政府最常使用的产业地产开发模式，同样也是我国目前工业地产

24、市场的主要载体。各类工业园区作为本地区国外经济的交汇点，是我国价值链中具备良好辐射、师和带动作用的重要环节，是促进区域基尼开展的强有力的推动器。4、综合运作模式，综合运作模式是指对上述的产业园区开发模式、主体企业引导模式和工业地产商模式进展混合运用的工业地产开发模式。由于产业地产工程一般具有较大的建立规模和设计经营围较广的特点面积要求在土地、税收等政策上的支持，也需要在投资方面能跟上开发建立的步伐，还要求具备产业想哭的经营运作能力的保证，因此单纯的一种开发模式，往往很难到达是产业工程建立能顺利推进的目的，必须对产业园区协调开发模式、主体企业主导模式、产业地产商开发模式等进展综合使用。近年来，以

25、效劳实体经济为主要目的产业地产开场逐渐升温，刹那间，涉足产业地产各路资本的种种活动在地产领域掀起巨大的波澜。首先，传统房企开场往产业地产转型。房企跨界转型已经不是新话题，且有越演越烈的趋势，据统计，国排名前20的房地产商，目前有一半以上万科、绿地、富力、碧桂园、世茂、招商局、绿城、首创、远洋、中粮等涉足于产业地产，成立了专门的事业部、部门或中心，探求“创新驱动、转型开展的道路，打造企业的新增长板块。以绿地集团为例，近年来，绿地先后规划启动了级广告产业园、绿地大学科技园、西咸新区空港产业城、省2.5产业示基地绿地未来城、小微企业工业园、呼和浩特白塔空港物流园、绿地空港产业城等产业地产工程。其次，

26、产业地产商开场大肆布局。华夏幸福、天安数码城、联东等产业地产商已经在产业地产领域浸淫20年，取得丰硕成果的同时，也树立的行业标杆。近年来，随着产业地产的不断升温，多数产业地产商继续发力，开场在全国围大肆布局。华夏幸福在固安成功探索出“园区+地产的产业新城模式后开场在全国复制，拟在打造50个特色产业新城，规划面积约960平方公里，俨然成为国的一主。联东U谷以标准的产业综合体和总部综合体进展复制，目前已在联东U谷已在、XX、等一二线成果开发了40多个园区，未来的510年，联东U谷运营的园区数量将到达100个。清华科技园依靠众多的资源优势，已在全国围建立超过30个园区，凭借自身的品牌资源，清华科技园

27、还方案在未来的6年将园区数量扩大到100个，大有蓄势待发之势。中新集团、宏泰开展、亿达中国、天安数码城等产业地产商业均制定了自身的园区扩方案。第三、制造企业、电商向产业地产延伸。从产业链的角度看，制造企业、电商处于产业地产的上游，是产业地产的需求方。但现如今，产业资本开场觉醒，大量企业开场试水产业地产，产业地产上游驱动的现象十分普遍。中国汽车零部件工业公司是我国汽车零部件领域的龙头企业，开发、运营汽车零部件产业基地已经成为其七大业务之一，目前，中汽零已在、XX、海门、义乌、XX、等地开发了近20个专业园区。作为医疗器械领域龙头企业的海凭国际也开场开展产业地产业务，拟在全国多个一、二线城市拿地建

28、立医疗器械专业产业园，当前，其工程运作的十分成功。作为电商的阿里巴巴已经联合复星集团、银泰集团等合作、伙伴发布“菜鸟网络方案，在全国围大肆拿地，进军物流地产。、华为、中兴、海尔、联想、三一重工、玉柴集团、如意集团等均有进入产业地产的方案或行动。最后，金融资本开场青睐产业地产。资本的嗅觉一向敏锐，产业地产火爆后，自然少不了资本的身影。一方面，产业地产得到资本市场的充分认可，继华南城、华夏幸福、卓尔开展、毅德控股、五洲国际等产业地产商登录资本市场后，2021年，光谷联合、亿达、中国宏泰相继在IPO，自贸区地主兼漕河泾的母公司临港集团借壳自仪股份，曲线完成IPO，赫赫有名的工业园中新集团也正在A股I

29、PO排队中，据统计，20212021年在资本市场上市的房企中，超过70%是产业地产商。另一方面，产业地产也得到了私募基金的充分认可，平安不动产、银证基金、嘉民基金以向专业物流地产商注资的方式或直接投入自持的方式驱动物流园区的开展扩；绿野资本、天赋资本、高投为代表的产业投资基金，正以园区为平台，以投资打造产业集群为最终目的，追求传统地产性收益之外资产证券化的退出方式。各路资本的疯狂造成了产业地产进入门槛很低的假象，其实不然，由于产业地产的客户是企业和政府，投资决策更加理性，产品要求更加严格，因此，相较于住宅地产和商业地产，产业地产的进入门槛更高，开发难度更大。再由于产业地产涉及融资、开发、效劳、

30、招商、产业培育、税收、GDP等众多因素，因此成熟的商业模式对产业地产开发至关重要。纵览进入产业地产的企业，似乎每家都宣称自己有独到的商业模式，如产业综合体模式、商贸物流城模式、产业新城模式、总部基地模式、office park模式等等。众多的产品线仅仅是产业地产开发的表象，其背后蕴藏的资本运作逻辑才是产业地产商业模式的精华，总结出四大产业地产商业模式，即以产业物业开发租售为主的地产开发商模式，以PPP为主的产业新城开发商模式，以双轮驱动为主的产业投资商模式以及以基金运作为主的基金投资商模式，每类商业模式均有在的资本运作逻辑和开发能力要求，后进入的产业地产开发商可根据自身的资源、能力状况匹配相应

31、的商业模式，以在产业地产领域少走错路弯路。一、地产开发商模式地产开发商模式是开发者在工业园区或其它地方获取土地，以整体开发或订制式开发的形式建立产业物业产品，如产业综合体、总部综合体等，然后以租赁、转让或合资等方式进展工程经营和管理，最后获取开发利润的模式。联东U谷，天安数码城、坤鼎集团是地产开发商模式的典型代表。从本质上讲，地产开发商模式与传统的住宅开发模式并没有太大的差异，因此，地产开发商模式成为众多资本进入产业地产主要选择的商业模式。地产开发商可通过以下三种方式盈利：第一，物业出售，即出售产业物业获取利润，由于产业地产前期开发投资巨大，且我国缺乏畅通的产业地产融资通道，地产开发商不得不提

32、高产业物业出售比例以迅速回笼资金，与国际产业地产开发商相比，我国的地产开发商物业销售比例偏高，普遍在7成以上，以联东U谷为例，其物业租售比维持在2:8左右。第二，物业出租，即通过持有的方式对物业进展出租获取租金收益，由于我国工业用地政策有很强的区域个性，很多地方规定，工业用地上的物业产权不能分单元、分层或分栋出让，这就堵死了物业出售的获利通道，开发商不得不持有并出租物业，以获取稳定的租金，持有物业虽然资金回收较慢，但能使开发商获取物业增值收益。第三、提供效劳，即通过提供入驻企业所需的根底配套效劳和增值效劳获利。在专业分工越来越细化的时代，企业对人力资源、金融投资、科技信息等专业化、增值型效劳的需求越来越多，根底性的物业效劳已经不能满足企业的需求。提供配套的产业效劳在提高园区的招商能力的同时，也蕴藏着巨大的利润空间，甚至已有产业地产商开场向园区效劳运营商转型。如天安数码城提出“城市产业综合体的概念，通过提供人才、资本、技术、信息、市场、商务、政策等增值性效劳，建立产业配套效劳体系，打造一个以企业为核心的产业生态环境。作为地产开发商，至少需同时具备以下三大能力：产品开发能力，物业产品是地产开