土地增值税清算项目的划分.docx

1、土地增值税清算项目的划分土地增值税清算单位各地规定的总结税种:土地增值税来源:新浪博客日期:2014-08-12引用文档：法规(2)篇，知识(4)篇【正文】大中小 北京发改委立项辽宁发改委立项；工程规划许可证安徽工程规划许可证宁波工程规划许可证深圳销售许可证重庆工程规划许可证浙江审批、备案项目（不许自行划分）吉林发改委立项；五证/竣工备案证江苏发改委立项；自行分期结合工程规划许可证厦门工程规划许可证大连企业会计核算单位（税局审核）广州整体开发、统一核算；销售情况+会计核算/初始产权青岛国土、规划审批西安工程规划许可证/销售许可证湖北工程规划许可证海南工程规划许可证附：各地法规清算单位确定各地政

2、策规定总结表一、中央的规定（国税发【2006】第187号）二、天津的规定（津地税地201049号）（津地税地201124号）四、海南的规定（琼地税发2009187号）五、湖北的规定（鄂地税发2008211号）六、北京的规定（京地税地200892号）（京地税地2007134号）（京地税地2007325号）七、青岛的规定（青地税发2008100号）八、广州的规定（穗地税函2012198号）（穗地税函2010170号）（穗地税发200639号）九、大连的规定（大地税函2008188号）十、厦门的规定（厦地税发201016号）（厦门市地方税务局公告【2011】5号）十一、江苏的规定（苏地税发20097

3、2号）（苏地税规20121号）三、南京的规定（南京市地方税务局土地增值税征管和政策问题解答）十二、常州的规定（常州地税法规处土地增值税清算政策解读）（常地税一便函20125号）十二、吉林的规定（吉地税发200777号）十三、浙江的规定（浙江省地方税务局关于土地增值税若干政策问题的解答）十四、丽水的规定（丽地税政200787号）十四、银川的规定（银地税发【2007】214号）十五、云南的规定（云地税发2007180号）十六、重庆的规定（渝地税发2007145号）（2014年征求意见稿）十七、甘肃的规定（甘地税函发2006206号）十八、深圳的规定(深地税发2005609号)十九、宁波的规定（甬地

4、税二2009104号）二十、安徽的规定（鄂地税发201344号）（皖地税函2012583号）二十二、辽宁的规定（辽地税函【2012】92号）二十三、西安的规定（西地税发2010235号）二十四、濮阳（濮阳市地方税务局公告2011第10号）一、中央的规定（国税发【2006】第187号）土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。 国税发【2006】第187号：关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知第一条 发文日期： 2006-12-28二、天津的规定（津地税地201049号）（津地税地201124号）第三条 土地增值税以区县级

5、以上政府有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别进行清算。津地税地201049号：天津市地方税务局关于印发天津市房地产开发企业土地增值税清算管理办法的通知 发文日期 2010-07-15四、海南的规定（琼地税发2009187号）一、关于清算单位的问题土地增值税以国家有关部门核发的“建设工程规划（临时）许可证”确认的房地产开发项目为单位进行清算。琼地税发2009187号：海南省地方税务局关于土地增值税清算有关问题的通知 发文日期：2009-12-23五、湖北的规定（鄂地税发2008211号）五、关于滚动

6、开发项目确定清算单位的问题以规划部门发放的建设工程规划许可证审批的房地产开发项目为单位进行清算。鄂地税发2008211号：湖北省地方税务局关于房地产开发企业土地增值税清算工作若干政策问题的通知 发文日期：2008-09-28六、北京的规定（京地税地200892号）（京地税地2007134号）（京地税地2007325号）第三条土地增值税清算以纳税人初始填报的土地增值税项目登记表中房地产开发项目为对象，对一个清算项目中既有普通标准住宅工程又有其他商品房工程的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，建造的普通标准住宅不能适用土地增值税暂行条例第八条(一)项的免税规定。京地税地20

7、0892号：北京市地方税务局关于印发房地产开发企业土地增值税清算管理办法的通知 发文时间： 2008-4-18第三条 土地增值税清算以纳税人初始填报的土地增值税项目登记表中房地产开发项目为对象，对一个清算项目中既有普通标准住宅工程又有其他商品房工程的，应分别核算增值额。京地税地2007134号：北京市地方税务局关于印发房地产开发企业土地增值税清算管理办法的通知 发文时间： 2007-4-9四、对于一个房地产开发项目，在开发过程中分期建设、分期取得施工许可证和销售许可证的，主管地方税务机关可以根据实际情况要求纳税人分期进行清算。京地税地2007325号：北京市地方税务局关于土地增值税清算管理若干

8、问题的通知 发文时间： 2007-8-15七、青岛的规定（青地税发2008100号）第三条土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算。开发企业成片受让土地使用权后分期分批开发的项目，以国土、规划等主管部门批准文书注明的分期分批项目为单位进行清算。青地税发2008100号：青岛市地方税务局关于印发青岛市地方税务局房地产开发项目土地增值税税款清算管理暂行办法的通知 发文时间： 2008-5-22八、广州的规定（穗地税函2012198号）（穗地税函2010170号）（穗地税发200639号）一、关于清算单位确认问题（一）对于符合土地增值税清算条件，属于分批取得立项批文、整体开发、统一

9、核算的房地产项目，清算时原则上应作为一个清算单位。（二）对于分期开发房地产项目，符合下列情形之一的，应视为分期项目：1同一开发项目内，房地产开发企业以分期销售形式开发并能够分别核算各期收入和扣除项目的。2同一开发项目内，房地产开发企业分期取得初始产权登记证明的。（三）对于分期开发房地产项目，以分期项目作为清算单位；但是，如果分期项目符合土地增值税清算条件且未清算的，清算时应将符合清算条件的各分期项目合并作为一个清算单位。穗地税函2012198号：广州市地方税务局关于印发土地增值税清算工作若干问题处理指引(2012年修订版)的通知 发文日期：2012年11月30日七、对分期开发房地产项目确认分期

10、项目问题对于分期开发房地产项目，符合下列情形之一的，应视为分期项目：（一）同一开发项目内，房地产开发企业以分期销售形式开发并能够分别核算各期收入和扣除项目的；（二）同一开发项目内，房地产开发企业分期取得初始产权登记证明的。八、对分期开发房地产项目确认清算单位问题对于分期开发房地产项目，以分期项目作为清算单位。如分期项目符合土地增值税清算条件但未清算的，清算时应将符合清算条件的各分期项目合并作为一个清算单位。穗地税函2010170号：广东省广州市地方税务局关于印发土地增值税清算工作若干问题处理指引（续二）的通知 发文日期：2010-08-27三、关于项目界定及清算时点的问题1办法中涉及的房产开发

11、项目，是以广州市发展和改革委员会批准的一个立项为一个项目。同一立项分期开发的房产开发项目，在最后一期开发的建筑物竣工结算并向建设管理部门提交房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验备案表的次季清算应交土地增值税。穗地税发200639号：广州市地方税务局关于房地产开发企业土地增值税征收管理的补充通知 发文时间： 2006-2-27九、大连的规定（大地税函2008188号）纳税人取得土地使用权后，分期分批开发的，其清算单位按纳税人成本核算的最基本核算项目或核算对象为单位计算。主管税务机关认为纳税人的核算项目或核算对象划分不合理的，可按主管税务机关确定的核算单位或核算对象进行清算。大地税函2008188

12、号：辽宁省大连市地方税务局关于进一步加强土地增值税清算工作的通知 发文日期：2008-10-27十、厦门的规定（厦地税发201016号）（厦门市地方税务局公告【2011】5号）第十五条土地增值税以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算；对于分期开发的项目，以政府建设主管部门颁发的建筑工程施工许可证作为分期标准，以分期项目为单位清算。开发项目中包含普通住宅和非普通住宅的，应当分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。厦地税发201016号：厦门市地方税务局关于印发厦门市房地产开发企业土地增值税清算管理办法的通知 成文日期：2010-01-26一、关于清算分期标准对2011年1月1日前采取分期方

13、式开发并已经取得商品房预售许可证的房地产开发项目，清算分期标准仍适用厦门市地方税务局关于印发厦门市房地产开发企业土地增值税清算管理办法的通知（厦地税发201016号）第十五条规定。对2011年1月1日后采取分期方式开发、销售的房地产开发项目，可按政府规划主管部门颁发的建设工程规划许可证作为分期标准，以分期项目为单位进行清算。厦门市地方税务局公告【2011】5号：厦门市地方税务局关于土地增值税征收管理有关事项的公告 发文日期：2011年4月27日十一、江苏的规定（苏地税发200972号）（苏地税规20121号）一、土地增值税清算单位土地增值税以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算，对于国家

14、有关部门批准的分期开发的项目，以分期项目为单位进行清算。对国家有关部门批准的开发项目或分期项目开发周期较长，纳税人自行分期开发的，其收入、成本、费用按规定分别归集的，主管税务机关可将自行分期项目确定为清算单位。解读：国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（国税发2006187号）规定：“土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。”此处所称“国家有关部门”一般是指发改委（发改局、经发局）。如果发改委（发改局、经发局）项目批文中未明确分期，一般是以整体项目为单位进行土地增值税清算。如果发改委（发改局、经发局）项目批

15、文中明确了分期，则应当以分期项目为单位进行土地增值税清算。有些项目（或者分期项目）开发周期较长（一般是指从项目立项起满5年），纳税人自行分期进行开发，如果以发改委（发改局、经发局）项目批准的整体项目（或者分期项目）为单位清算，时间跨度太长，加大清算难度，造成土地增值税难以计算，也不利于土地增值税及时入库。因此，对国家有关部门批准的开发项目或分期项目开发周期较长，纳税人自行分期开发的，其收入、成本、费用按规定分别归集的，主管税务机关可结合该项目建设工程规划许可证将自行分期项目确定为清算单位。苏地税规20121号：江苏省地方税务局关于土地增值税有关业务问题的公告 发文日期：2012年8月20日第十

16、七条 清算审核时，应审核房地产开发项目是否以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算；对于由发改委或规划部门批准的分期开发的项目，是否以分期项目为单位清算；普通标准住宅是否与其他类型的房屋分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。苏地税发200972号：江苏省地税局关于印发土地增值税清算管理规程的通知 发文时间： 2009-9-3三、南京的规定（南京市地方税务局土地增值税征管和政策问题解答）三、清算单位确定问题6、房地产开发企业有一项建设工程，在工程项目登记备案时，没有进行分期项目的备案，但是，企业自行划分了项目分期建设，在做土地增值税清算时，是否可以自行划分的分期建设为项目单位进行汇算？答：

17、根据国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（国税发2006187号）的规定，土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。因此，在土地增值税清算时，不能以企业自行划分的工程建设项目为单位进行清算。南京市地方税务局土地增值税征管和政策问题解答 发布日期：2010-05-28十二、常州的规定（常州地税法规处土地增值税清算政策解读）（常地税一便函20125号）一、清算单位确认问题1、问：清算单位如何确定？房开企业自行分期的能否分期清算？答：根据细则第八条、国税发2006187号的规定土地增值税以国家有关部门审批的房地产开

18、发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。清算单位是由发改委（计委）、经发局审批的项目或分期项目，以发改委（计委）、经发局的立项批文为准。常州地税法规处土地增值税清算政策解读 发文日期：2010-10-28 来源于一、 清算单位1、清算单位的确认问题国家有关部门审批、备案的项目是指由发改委（计委）、经发局审批的项目，以发改委（计委）、经发局的立项批文为准。对开发周期较长的开发项目（一般是指从项目立项起满5年），纳税人可按照规划局的建筑工程规划许可证作为分期项目的依据申报办理立项登记；对纳税人自行分期开发且其收入、

19、成本、费用按规定进行归集的，经主管税务机关核准，纳税人可申请将自行分期项目确定为清算单位，并同时将各期开发的建筑面积、投资总额、预计各期开工日期、竣工日期、销售期限等有关情况报税务机关备案。在房地产项目开发过程中，因资金和房地产市场等情况变化，应当将调整后的分期开发建筑面积和投资额等情况报税务机关重新备案。2、立项登记的办理时限及要求从事房地产开发的纳税人应当自取得房地产项目立项批文次月15日内，向主管税务机关办理房地产项目信息登记，填报房地产项目开发情况报告表及其附表项目相关权证、报告统计表、项目合同统计表。登记内容发生变化的，应自发生变化次月15日内变更房地产项目开发情况报告表及其附表。常

20、地税一便函20125号：关于土地增值税若干征税问题的处理意见 发文日期：2012年10月1日十二、吉林的规定（吉地税发200777号） (一)土地增值税最基本清算单位为房地产开发项目；开发项目分期的，为每个分期开发项目。最基本清算单位的开发项目或分期开发项目的确认以对房地产业具有管理职能部门核发的证件、文书(立项批准证书、建设工程规划许可证、建设用地批准书、土地使用证、开工许可证、商品房销售许可证、项目竣工验收备案证)为依据。清算前，要填写土地增值税项目登记表(附件2)。吉地税发200777号：吉林省地方税务局转发国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知 发文时间： 20

21、07-6-20十三、浙江的规定（浙江省地方税务局关于土地增值税若干政策问题的解答）问题二：房地产开发中，如何确认属于单一开发项目还是分期开发项目？答：根据国税发2006187号国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知第一条规定：土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。因此对于分期开发的项目，须以国家有关部门审批、备案的分期项目为单位清算；对于未取得国家有关部门审批、备案而自行确定分期开发的，一律以单一项目作为清算单位。浙江省地方税务局关于土地增值税若干政策问题的解答 发文日期：2011年6月8日十四、丽水的规定

22、（丽地税政200787号）一、土地增值税的清算单位土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。 丽地税政200787号：丽水市地方税务局关于加强房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知 发文时间： 2007-9-19十四、银川的规定（银地税发【2007】214号）第二条 土地增值税清算单位及相关规定(一)土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算。其他企业从事房地产开发项目，均比照本办法执行。对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。经土地部门批准成片承受土地，由于企业有计划的对开发项目分期分批进行，先后进入开发阶

23、段的，以分期项目为单位清算。银地税发【2007】214号：关于上报银川市房地产企业土地增值税清算实施办法的请示 发文日期：2007-06-15十五、云南的规定（云地税发2007180号）二、土地增值税的清算单位土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。云地税发2007180号：云南省地方税务局转发国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知 发文时间： 2007-10-22十六、重庆的规定（渝地税发2007145号）（2014年征求意见稿）一、关于土地增值税清算单位问题根据清算通知规定，土地增值税以国家有关部门审批的

24、房地产开发项目为单位进行清算，分期开发的项目，以分期项目为单位清算，也可以按每个销售(预售)许可证规定的范围作为计税单位进行清算。渝地税发2007145号：重庆市地方税务局关于转发国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知 发文时间： 2006-12-28一、房地产项目清算有关规定(一)清算单位及分类房地产开发以规划主管部门建设工程规划项目为土地增值税清算单位，工程规划分期的，以分期为清算单位。重庆市地方税务局关于土地增值税若干政策执行问题的公告征求意见稿 征求意见日期：2014年1月十七、甘肃的规定（甘地税函发2006206号）单位项目是指纳税人房地产成本核算的最基本的核

25、算项目；已竣工决算项目是指取得建设工程质量监督部门已出具工程质量认定合格证书，建设施工单位对工程已签署工程造价决算书的工程项目。甘地税函发2006206号：甘肃省地方税务局印发甘肃省土地增值税预征办法和甘肃省土地增值税预征清算办法的通知 发文时间： 2006-5-26十八、深圳的规定(深地税发2005609号)二、对同一房地产开发项目有若干个预售许可证的，以预售许可证为单位编制项目编码。深地税发2005609号: 深圳市地方税务局关于土地增值税有关问题的通知 发文时间： 2005-12-15十九、宁波的规定（甬地税二2009104号）清算项目以规划部门审批的建设工程规划许可证中所列建设项目为准

26、。甬地税二2009104号：宁波市地方税务局关于进一步加强房地产开发项目土地增值税清算工作的通知 发文日期：2009-06-26二十、安徽的规定（鄂地税发201344号）（皖地税函2012583号）五、关于取得土地使用权所支付金额计算分摊问题对于成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，原则上应按分期开发项目（以建设工程规划许可证为单位）占地面积占该成片受让土地总占地面积的比例计算分摊取得土地使用权所支付的金额和土地征用及拆迁补偿费（以下简称“土地成本”）。同一项目中建造不同类型房地产开发产品的，按不同类型房地产开发产品的建筑面积占该项目总建筑面积的比例计算分摊土地成本。但对占地相对独

27、立的不同类型房地产，应按该类型房地产占地面积占该项目房地产总占地面积的比例计算分摊土地成本。鄂地税发201344号：湖北省地方税务局关于进一步规范土地增值税征管工作的若干意见 发文日期：2013年3月20日二、关于房地产开发项目的确认问题国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知(国税发2006187号)规定：“土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。”上述“国家有关部门审批的房地产开发项目”是指规划部门下发的建设工程规划许可证中确认的项目。皖地税函2012583号：安徽省地方税务局关于土地增值税有关问题的批复发

28、文日期：2012年11月14日2、纳税人开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅，不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，依照财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知(财税字1995第048号)规定，其建造的普通标准住宅不能适用条例第八条(一)项的免税规定，此时，应以整个开发项目(包含普通住宅和非普通住宅)为基准，计算征收土地增值税。3、纳税人开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅，应在清算申请中明确，是否分别核算增值额，主管税务机关应区分不同情况相应处理。皖地税函2007311号：安徽省地方税务局关于土地增值税有关问题的通知 发文时间： 2007-6-14二十二、辽宁的规定（辽地税函【2012】92号）一、关于土地增值税的清算单位确定土地增值税清算单位时，地方税务机关应以发改委审批、备案确定的房地产开发项目作