工程建筑费用估算.docx

1、工程建筑费用估算投资规模和资金筹措1、 建设投资估算（1）建筑工程费用 经估算，工程费用为 万元。根据德州市及相关地区2006年2009年建设的类似工程，结合本项目实际，采用单位造价指标对土建及建筑装饰、给排水、消防、采暖、电气工程等进行估算。详见表1-2. 表1-2 建筑工程费用估算明细表 序号项目名称计算基数估计投资（万元）1地上部分土建及建筑装饰工程18100027150 1.1住宅（商品房及拆迁安置房）177000 26750 1.2配套设施4000 400 2地下部分土建及建筑装饰工程332509975 3给排水及消防工程1810001810 4采暖工程1810001810 5电气工

2、程181000905 6燃气工程1810001810 7室外工程201 7.1区内道路及广场5,430 163 7.2绿化11713.523 7.3场平围墙大门等其他工程15 合计合计43661 注：电气工程包括照明、动力、避雷、电视、电话、保安监视、计算机网络等内容。（2）设备购置及安装费 经估算，设备购置及安装费 万元，包括给水设备、电梯、照明设备、室外给排水消防管道、室外电缆等费用。详见表1-3. 表1-3. 设备购置费及安装估算表 序号名称估算价值（万元）1换热站设备105 2污水及中水处理设备53 3给水设备53 4灯具、配电箱105 5电梯84 6变配电设备158 7室外管道105

3、 8室外电缆53 9合计716 （3）工程建设其他费用估算经估算，工程建设其他费用 万元，其中：1 根据相关资料，本项目土地费用包括耕地再造费、土地有偿使用费、土地管理费、土地契税等，共计 万元；2 分摊小区公建配套费约 万元；3 勘察设计费、建设监理费、可行性研究报告编制费、标底预决算编制审查费按国家计委、建设部颁发的的收费标准及山东省、德州市有关规定执行，并参照市场价进行估算。4 人防易地建设费按40元/计取。其他费用估算详见表1-4。 工程建设其他费用估算表表1-4序号费用名称 计算基础计算标准总价（万元）1土地费用 108972分摊小区公建配套费1635 3建设单位管理费工程费用107

4、 4勘察设计费工程费用643 5建设监理费工程费用43 6可研、标底预决算编制、审查费100 7城市建设综合配套费1810002554616 8 人防异地建设费33250401339合计18173 （4）基本预备费 基本预备费按工程费用及其他费用之和的10%估算，为万元。（5）建设期利息 项目拟申请银行贷款 亿元，贷款利率7%，经测算，建设期利息为 万元。2、 投资估算表经估算，本项目建设总投资 万元，其投资构成见表1-5 项目建设投资估算汇总表表1-5序号费用名称投资额（万元）占项目投入总资金的比例估算说明1建设投资静态部分74521 95.51%1.1建筑工程费43661 55.96%1.

5、2设备及工器具购置费551 0.71%1.3安装工程费165 0.21%1.4工程建设其他费用18173 23.29%1.5基本预备费1197215.34%2建设投资动态部分3500 4.49%2.1建设期利息3500 4.49%3项目投入总资金78021 100.00%3、资金筹措及使用计划（1）资金筹措 项目建设总投资为 万元，由建设单位通过以下方式解决：1 单位自筹资金投入 万元。2 设单位自有资金投入 万元，为项目资本金。（2）投资及资金使用计划 据项目实施进度、融资方案和资金到位可能性，总投资需要在项目建设期一年内全部投入。经济影响分析 因项目属房地产开发项目，故只进行财务分析。第一

6、节 财务测算一、 经济效益分析的依据1、建设项目经济评价方法与参数（第三版）2、房地产开发项目经济评价方法二、财务基础数据的确定1、项目计算期 4年，其中建设期2年，销售期2年，第2年开始销售。2、项目行业财务基准收益率Ic为12%。3、收入测算（1）销售价格 根据乐陵市西部地区商品房及住宅行情和项目地理位置，参照周边地区类似项目销售价格，确定本项目住宅、商业和地下设施的销售价格如下：高层住宅楼销售均价为3500元/地上商业设施售均价为4000元/办公楼、酒店销售均价为5500元/地下车库每个车位销售均价为15万元/车位地下室销售均价为4000元/（2）销售面积项目地上建筑面积为128600平

7、方米，地上商业设施68000平方米，高层住宅14400平方米，办公楼、酒店46200平方米；地下部分包括地下室25000平方米，地下停车位700个。（3）销售收入 销售收入计算表表7-1序号项目数量（）平均单价销售收入（万元）1 住宅楼144003500元/50402商业设施680004000元/272003办公楼、酒店462005500元/254104地下室250004000元/100005地下车位70015万元/个10500合计78150（4）销售计划根据项目实施进度计划，在建设期第二年开展销售工作，计划项目建成后三年内全部售出，销售期限为3年。每年销售比例为30%、50%和20%年度销售

8、计划见表7-2. 年销售收入测算表 表7-2 单位：万元序号 名称 第1年第2年第3年合计1 住宅楼15122520100850402商业设施8160136005440272003办公楼、酒店7623127055082254104地下室300050002000100005地下车位31505250210010500合计234453907515630781504、 建设成本费用本项目建设成本费用，由项目开发建设总投资和运营费构成。（1） 项目开发建设总投资为45313万元。（2） 运营运营费用为项目销售费用和管理费用。销售费用为房屋销售过程中发生的各种费用，包括广告费、宣传费、销售服务费等，按销售

9、收入的3%计算。管理费用为组织和管理项目的开发经营活动而发生的各项费用，包括人员工资、办公费、差旅费、业务招待费、各项税收等，按销售收入的2%计算。三、税金及附加（1） 本项目营业税税率为5%，城市维护建设税和教育费附加分别按营业税的7%和3%计算。（2） 土地增值税根据土地增值税暂行条例规定，土地增值税实行四级超率累进税率进行测算。（3） 所得税企业所得税税率按25%计算。 第二节财务分析一、 盈利能力分析经测算，项目在计算期内实现销售收入78150万元，可获利润总额为17695万元，税后净利润为12916万元。项目利润总额及分配见表7-31根据利润及利润分配表和总投资表计算出如下指标：总投

10、资收益率= 100%=39 .05%投资净利润率= 100%= 28.5%销售净利润率= 100%= 16.53% 项目利润及利润分配表表7-3序号项目比例（%）第1年第2年第3年第4年1经营收入2344539075156301.1售房收入2344539075156301.2租房收入2开发成本453133管理费用4697823134销售费用70311724695销售税金及附加12892149860 6土地增值税2312231223127利润总额-453131867232660116768弥补上年度亏损额266419应纳税所得额6019 1167610所得税 1505291911税后利润0451

11、4875712可分配利润04514875713盈余公积金100451.4875.714应付利润00015未分配利润04062.67881.316累计未分配利润04062.67881.33、 根据财务现金流量表（详见表7-4）表7-4 财务现金流量表序号项目第1年第2年第3年第4年1经营收入2344539075156302售房收入2344539075156303租房收入4回收固定资产余值 5回收流动资金6其他72现金流出453134773792068738建设投资453139流动资金10经营成本1172 1954 782 11销售税金及附加12892149860 12土地增值税231223122

12、31213所得税01505291914其他153净现金流量4531318672311558757164累计净现金流量45313-26641451413271175所得税前净现金流量45313186723266011676186所得税前累计净现金流量45313-26641601917695 计算指标如下：所得税前：财务内部收益率： 19.55%财务净现值（IC=12%）： 5094.22万元投资回收期： 2.6年（含建设期）上述指标表明，项目建设具有一定的盈利能力所得税后：财务内部收益率： 15.36% 财务净现值（IC=12%）： 2167.91万元投资回收期： 2.82年（含建设期） 。 第

13、三节不确定性分析 一、 敏感性分析该项目作了所得税前投资的敏感性分析，将建设投资、销售收入等因素作为不确定性因素进行敏感性分析，详见表7-5和图7-1. 敏感性分析表7-5项目变化率（%）财务内部收益率（%）财务净现值（万元）投资回收期（年）建设投资+10-1013.4423.721048.429140.022.952.68销售收入+10-1026 .5913 3210026.011266.52.682.95基本方案：内部收益率为19.55% 净现值 ： 5094.22万元投资回收期： 2.6年 从表和图中可以看出建设投资和销售收入两个因素对项目的效益都很敏感。如果销售收入向不利方面变动10%

14、，全部内部投资收益率降至13.31%，净现值下降为1266.5万元，投资回收期增加到2.95年。如果建设投资向不利方面变动10%，全部投资内部收益率下降至13.44%，净现值下降为1048.42万元，投资回收期增加到2.95年。二、临界点分析 临界点分析是反映在预期可接受的投资内部收益率下，投资方能承受的各种因素向不利方向变动的极限值。根据敏感性分析，计算各因素临界点详见表7-6 临界点分析表7-6敏感因素基本方案结果临界点计算期望值12%（IRR）建设投资（万元）45313最高值51000 住宅楼（元/） 最低3300商业设施（元/）最低3100办公楼、酒店（元/）最低3300三、财务评价结论 从上述财务评价看，财务内部收益率高于基准收益率，净现值大于零，从敏感性分析看，项目具有一定的抗风险能力，因此，项目从财务上讲是可行的。