彭山县城市调研及项目建议报告.docx

1、彭山县城市调研及项目建议报告彭山县城市调研及项目建议报告一、城市发展状况1、 地理、交通概况彭山县位于成都的南部，与成都的新津、双流两县相连，距成都48公里，距离双流国际机场30公里；同时位于眉山的北部，距眉山市区18公里。 彭山已经形成了以县城为中心的全县公路网络，并与省道103线、成乐高速公路、成雅高速公路、成昆铁路相接。2、环境概况彭山属于亚热带湿润气候区，气候温和，雨量充沛。县境内水资源特别丰富，河流主要有岷江及其支流府河、南河，另有天然溪沟80余条，包括毛河、金鱼寺河、龙溪河等。历史文化载体有以宣扬彭祖长寿文化为主的仙女山，和世界茶文化发源地武阳茶肆，汉代以忠诚为人称道的张纲和晋代孝

2、子李密。彭山因此而有“忠孝之邦，寿星之乡”的美誉。3、历史人文概况彭山历史悠久，公元前316年设置郡县，人文自然景观相当丰富，其中汉张纲晋的“忠孝”文化和古代长寿老人彭祖的长寿文化为人们所推崇。另外，还有省级风景名胜区彭祖山；有高僧辈出的象耳寺；有李白读书台和范镇读书台遗迹，历代文人墨客多有题留诗作；有集中大量崖墓出土文物的“汉崖墓博物馆”；有集观光、游览、休闲、娱乐为一体的仙女湖；有中国道教开山祖师王乔、张道陵潜心修炼的北平观；有川西坝子第一洞之誉的“香山仙洞”，洞内钟乳石景观美不胜收。二、彭山县经济环境分析1、经济环境总体概况2009年实现农村经济总收入48.8885亿元，国内生产总值58

3、.1957万元，同比增长15.1%。一、二、三产业比重分别为：第一产业95199万元，同比增长4.6%；第二产业321119万元，同比增长20%；第三产业为165639万元，同比增长12.7%。人均国内生产总值达17992元，增加985元。2、人口状况彭山县辖9镇9乡，总人口33万，其中农业人口23万，非农业人口10万。在人口产业结构划分中，农业人口占了绝对比重。3、消费水平彭山县2009年社会消费品零售总额为16.975亿元，比上年涨幅达到18.7。同时，2009年人均社会消费品零售额为5248元/人。4、经济收入2009年彭山县在岗职工年平均工资为17698元/人；可支配收入为12780元

4、/人。农民人均收入为3247元/人。5、储蓄 2009年彭山县城乡居民储蓄存款为61.1833亿元。小结成都的城市空间向南向北发展给为彭山的经济发展提供了良好的发展机遇。成都平原城镇密集区空间发展将以成都中心城市为核心，沿交通走廊形成南北伸展的带状格局。彭山作为眉山地区最靠近成都平原经济圈层核心的地区，在北进南拓规划中处于南北向轴线连接地带，为向南拓展眉山、乐山和雅安的枢纽。彭山总体经济发展水平不高，人口总量少，人均收入较少，整体消费能力较低。 2009年，彭山县GDP实现58.1957亿元，总人口33万，其中农业人口23万，非农业人口10万。在人口产业机构划分中，农业人口占了总人口的71%，

5、是一个以农业人口为主的县城。人均消费品零售额不足成都的1/3。发挥长寿和忠孝文化的特色优势，打造健康产业是彭山加快城市化的重要途径之一。彭山作为距离成都1小时经济圈范围内的中小城市，其城市化战略目标不是大城市化，而是小城市特色化，即剥离或转移不必要的功能而突出自己的特色，在整个城市组群的价值链上找准位置，才能更好与成都的现代田园城市发展对接。三、彭山县房地产市场现状彭山房地产市场的供应现状：1）2009年彭山县房地产投资总额为14.8511亿元，同比增长222.57%。全年累计销售11.37609亿元。其中，第四季度为3.3127亿元。2）目前市场上项目总体量在15万平方米左右，市场均价为26

6、00元/平方米。3）建筑形态主要以多层为主，建筑结构以砖混为主，占供应量的100%左右，有少量的别墅和花园洋房产品提供。4）供应上主要以四房和三房为主，其中两房占30%，三房占40%，四房占20%，其他为10%。彭山房地产市场的需求状况：1） 2009年商品房销售面积达到12.64万平方米，基本与竣工面积持平，可以看出供需相对稳定。主要以个人购买为主。2） 购买人群为彭山县城有稳定收入的购房者（如政府部门、电信公司、供水、供电部门上班族），当地生意人及周边乡镇上有稳定收入人士（政府部门、老师等）。3） 从市场供应来看，两房和三房的需求量较大，占到整个需求量的70%，四房为20%，有一定高端产品

7、的消费需求。4） 绝大多数居民选择多层住宅，由于目前市场开发的水品影响，很少的居民了解高层住宅，高层和小高层的需求量有一定市场空间。5） 选择的面积主要集中在75平方米至90平方米以及100平方米至150平方米之间。 彭山房地产市场总体评价：1）当地市场开发尚处于初级阶段受地理位置、经济水平和人口状况等多方面因素的影响，彭山县的房地产市场尚未形成一定的规模和热潮，仍处于市场开发的初级阶段。目前，交通设施和各种生活配套主要集中在老城区，因此开发主要集中在老城区及其附近。楼盘规模不大，品质较低，其购买人群主要来自当地，受其购买能力的限制，市场开发主要是以中低档住宅为主，中高档市场开发尚处于初级状态

8、。当前，购买人群主要以解决自身居住需求为主，相对的投资行为较基础，这也主要是受当地经济影响，外来人口仅有7743人，流动人口较少，很难形成投资热潮。2）市场竞争环境尚未成熟彭山县房地产开发竞争，主要集中在传统老城区开发项目之间的竞争，竞争层面处于中低档项目之间的竞争，且相互之间的竞争较弱，中高档次楼盘开发较为空缺，这一档次的楼盘之间的竞争还未形成。房价仍然是阻碍消费者购房的主要因素，受区域经济的影响，本地区的消费者购买能力有限，很难形成住房消费热潮，于是项目之间的竞争处于平淡，因此，彭山县房地产市场的竞争激烈程度不够，老百姓还不能真正买到称心如意的房子。在营销过程中，以当地媒体为主，且多以DM

9、单、现场楼书、户外广告为主，包装形式单一，包装效果较差，从侧面反映出当地的竞争环境还未真正形成。3）趋势预测随着土地制度的逐步完善，土地的价格将更加透明化，加上土地的稀缺性，土地价格将持续上涨，从而造成房地产的价格上涨。另外，由于大量面积的上市供应，而居民的消费能力在短时间内难以有较大的增长，将造成房屋的相对供过于求的情况。因此，在一段时间内，房价将稳中有升，但涨幅不大。综述：综合分析彭山县的经济环境状况、整体市场和其房地产发展现状，依靠本地市场支撑本项目的可能性非常小，风险也很大。因此，我司将项目的眼光放在成都以及其他区域市场，让其成为本项目的主要消费市场。四、周边市场类比成都各郊县的固定资

10、产投入的力度保持了逐年稳定增长的势头，其中双流、龙泉的投入力度在郊县中居前列，使得城市居民居住郊县化在这些典型郊县得以体现，这与政府向东、向南发展的政策带动不无关系。1） 成都郊县土地供应状况成都市各郊县目前开发土地供应比较2）各郊县住宅开发供应情况成都市各郊县住宅开发供应情况对比温江和龙泉的规划体量巨大，但是当前面市的体量所占比例较小，这两个区域的后继供应体量可能更多的来自已面市项目的后期开发；3）各郊区销售情况分析各郊区供销体量对比近郊区如双流、华阳、高新西区的销售率较高；其中，远郊区青城山，其楼盘的目标客户群庞大，销售周期日渐缩短，加之某些楼盘销售尤为突出，使其总体销售率巨幅增长。青城山

11、板块基本情况青城山位于成都平原西北边缘，隶属于都江堰市，气候温和，空气清新，冬无严寒，夏无酷暑。该地交通方便，距离成都市区68公里，由成灌高速贯穿。该地旅游资源丰富，与都江堰一同均为世界文化遗产地，主要有道教文化、朝阳洞、上清宫等旅游胜地。市场特征近几年，都江堰房城区地产市场得到迅猛的发展，商品住宅的开发不断增长，尤以5.12汶川大地震后，楼价也不断地上升，从市场跟踪来看，其平均价格从2001年的800元/平方米到现今的4500元/平方米以上，市场的涨幅是相当大的，而同时由于自然资源的稀缺性，其房地产市场呈现较好的发展态势。 该地区项目定位主要以度假和养老相结合的方式，更多的倾向于度假为主。

12、其住宅市场的主力客户群大多来自成都地区，占到45%，四川省内其它地区占到25%与其他区域由较大区别的是有30的人群来自全国各地，包括港澳台地区。 通过我司的调查分析，购买人群45%通过商报了解信息，30%的人通过房交会，10%通过车身广告获取信息。 青城山别墅的价格在4500元/平方米以上，多层在3000元/平方米左右； 区域别墅的销售率达到66%左右，普通住宅的销售率达到75%以上。 青城山片区的常住人口入住率较其它区域低，只有35%左右，一些高端产品不足20%。 据调查情况反映，当地购房居民50满意或基本满意现在的生活，其他居民认为当地生活和娱乐配套较差，生活不方便；或者物管不到位，社区内

13、部较为杂乱；或者因为当地气候原因，大部分常驻居民受蚊虫滋扰，容易患各种风湿性疾病。前景预测目前，为了5.12.灾后重建，政府已明文土地的供应的加强，由于土地资源丰富，其房地产市场的发展将收到很大提高，并且成为郊区市场的主力市场，但并非主流市场。另外青城山作为世界遗产的自然资源，具有较大的稀缺性，在较长的一段时间内，其房价有很大的攀升空间。龙泉板块基本情况龙泉驿区位于成都市东郊，是成都市九区之一，是成都市城市向东发展的主体区域，也国家级成都经济技术开发区所在地。面积558平方公里，距离成都市区18公里，距成都双流国际机场28公里。龙泉驿素有“桃乡”的美誉，“四季花不断，八节瓜果香”是龙泉自然生态

14、环境的真实写照，森林覆盖率为41%，大气质量达国家一级标准。以老成渝路、成渝高速公路、成南高速公路、成洛路、成龙路和三环路、绕城高速路、环城路为主的“五纵三横”城市干道和交通道路网络覆盖龙泉驿全境，拟建设的成都东西向城市轻轨铁路直达龙泉驿城区中心。市场特征据市场调查在龙泉购房是因为龙泉的区域景观和生态环境好，其次是因为龙泉到市区距离相对较近，交通便利， 房价相对较低亦是吸引客户选择龙泉房产的主要原因之一。龙泉目前多层建筑销售受到供应量较大的影响、销售率位57.83%，别墅项目由于龙泉其独特的客户群，加之供应体量较大，销售率最低。小高层由于供应体量小，加上价格合理，从销售率看来，取得的成绩最好，

15、高达80.15%。市场趋势龙泉以其良好的自然景观、独特的坡地风貌、完善的外部交通网络正在成为郊区楼盘购买者的新宠，再结合成都市向东发展工业、商业中心的契机，房地产市场将逐步成熟。目前，住宅项目较多，与住宅配套的公共、娱乐设施和商业形态的物业缺乏，在今后几年内，商业和生活配套将逐步完善。随着国家级经济技术开发区的发展，当地郊区盘将更加受市场青睐。新津板块基本情况新津地处成都平原南部边缘，素有“成都南大门”之称。幅员330平方公里，辖11镇5乡，总人口29.20万人，距离成都38公里，交通便利，成雅、成乐高速公路穿境而过，辖区内有大小景点20余处，主要有纯阳观、老君庙、斑竹林、梨花溪等。市场特征新

16、津的房地产开发从2002年开始呈上升趋势，究其原因主要是成都郊区楼盘的持续叫座，在某种程度上刺激了其房地产的开发。但同时，与其他几个郊县区域相比，新津在距离、景观和城市建设上均无明显优势，其房地产开发的规模也一直处于尴尬的局面，价位上也明显低于其他区域。市场趋势新津板块经过近2-3年的发展，已初显规模，但从其整个的市场现有供应量和土地交易量来说，同其他板块相比，存在较大差距，其在将来的发展当中，仍将受到一定的地域限制，供应以中高档住宅为主，建筑形态主要为多层和花园洋房，针对人群以中老年人为主，从整个发展趋势来看，发展较为缓慢，很难与其他区域产生较大威胁。项目所在区域房地产开发未来趋势预测彭山地

17、区房地产开发现今仍处于满足本地市场住宅需求的层面上，随着郊区化生活方式逐步普遍化之后，巨大的市场需求将极大的拉动郊区市场住宅的发展。从整个市场的动态来看，近期，彭山市场仍然发展缓慢，一旦本项目操作成功，将极大的带动本地市场的房地产市场发展，可以说，本区域的房地产开发有待时间验证。彭山与成都新津、龙泉、都江堰等郊区板块的比较分析得出：优势： 被誉中国第一长寿之乡，养生文化源远流长。 彭山作为眉山地区最靠近成都平原经济圈层核心的地区，在成都北进南拓规划中处于南北向轴线连接地带。 房地产开发起步较晚，有较大的发展空间。劣势： 彭山距离成都较远，处于环绕成都的第三城市圈层。 彭山整体经济发展水平，市场

18、容量有限。 彭山房地产开发的主题不明确，对周边区域缺乏辐射力和吸引力，彭山房地产市场很大程度上以本土消费者为主。小结成都郊区房地产已经成为成都市房地产市场的重要组成部分。近两年楼盘的规模、想象档次都有较大的提升。郊区职业需求构成多样化，购房者除了本地居民和成都市民之外，非成都的外地人比重较大，置业的目的从常规居住到度假、休闲、养老、投资都有。在成都市众多郊区县中，由于各个区域在交通位置、自然资源以及在城市政体发展规划中的位置等因素的不同，市场表现具有很大的差异，市场板块特征明显。成都城市规模扩张的压力，郊区自身经济增长的推动，郊区住宅的产品吸引力。随着地铁、轻轨等大众捷运系统的建成通车，公交系

19、统的完善，郊区居住将逐渐成熟。五、 彭山商业房地产市场分析彭山商业环境评价彭山商业发展的总体水平，尚处在一个初级发展阶段，相对省内其它较为发达的同类县城（如龙泉、温江），该地商业房地产市场的发展是较为滞后的。目前只形成以彭山百货商场为中心，辐射半径约300米的核心商圈，2009年全县（含各乡镇）社会消费品零售总额仅7.41亿元，主流消费群的消费力处于中低档水平。商业物业类型归类彭山县商业物业类型列表商业类型分类分布区域常规规模经营业态典型代表大型购物中心（主力店）中小型商场、超市核心商圈、社区中心500800食品、日用百货红旗超市好邻居超市彭山百货商场社区商铺各居住区总体量较小，商铺主力面积1

20、530平米杂货、日用品、食品、娱乐餐饮、社区辅助商业彭祖广场专业市场彭祖大道、核心商圈商铺主力面积3050平米建材市场、服装市场等彭祖大道建材市场、太平洋服饰广场沿街商铺城区各处1030平米不等各类商业形态核心商圈沿街商铺商业步行街核心商圈、彭祖广场休闲、娱乐、餐饮、购物彭祖广场、小吃一条街商业物业分布情况彭山商业物业类型较为丰富，拥有中小型商场、社区商业、专业市场、商业步行街等多种商业产品类型，总体分布呈现以下特征：县城内无大型商业（如主力店），存在较大市场空白；商业集中度较高，各类商业主要集中于核心商圈，核心商圈之外的商业分布则较为散乱；主体商业区基本上仍集中于老城区，彭祖大道以西、凤鸣公

21、园以北发展仍不成熟；商业物业经营面积分析沿街商业及中小型商场约占总体比例的70%，为彭山商业构成的主体；商业步行街作为彭山发展起步阶段的商业物业，仅占总体比例的5%；中小型商场超市是目前彭山最高级的商业物业形态，典型代表为红旗商场、好邻居超市及彭山百货商场；商业物业经营商品档次分析（按经营种类计）彭山县各类商业经营商品基本上以中低档商品为主；相对各类商业物业，中小型商场、商业步行街经营高档商品的比例更高；社区商业高档商品比例最少，低档商品比例最高；商业物业业态分类统计（按经营面积计） 中小型商场内以日用百货类商品比例最高，约占40%左右，餐饮娱乐比例不足10%； 商业步行街、沿街商业中餐饮类、

22、娱乐类比例最高；经营业态归类 ：业态分布特征彭山县商业业态十分匮乏，总体经营档次偏低、商业发展水平较低。由于缺乏集中化及规模化的经营，导致各种业态分布散乱，目前只有少部分商业形态（如餐饮、娱乐、建材等）形成初步的集约经营，典型代表为“小吃一条街”、“夏新南街”及彭祖大道上的沿街建材市场。据调查结果认为，彭山县业态分布呈现如下特点： 总体分布零乱，城区内缺乏系统完整的商业规划； 少量商业类别初步形成集约经营模式，主要集中于核心商圈或县城周边地带，核心商圈与城区周边之间的中间区域并无集约经营的商业形态存在； 餐饮类主要分布于沿街商铺、社区商铺及专门的“小吃一条街”； 娱乐休闲类主要集中于夏新南街及

23、彭祖广场； 日用百货、服装鞋类、食品类主要集中于核心商圈，部分分散在沿街商铺、社区商业及彭祖广场； 建材装饰类主要分布在彭祖大道的沿街商业。各业态经营面积分析业态分布比例较为平均，商家经营重点集中于传统的百货服装、餐饮娱乐方面；各业态经营商品档次分析 各类业态均以经营中低档商品为主，服装鞋类经营的中低档商品比例最高； 高档商品经营比例较高的有食品类、建材装饰类及奢侈品，但总体比例仍然最低。各业态所属商业物业类型分析 各业态主要经营场所集中于沿街底商、社区底商； 建材装饰类主要在专业市场内经营。经营状况分析 彭山县各商业形态总体经营状况普遍维持于中等偏下的水平，大部分商家在微微赢利或收支平衡的状

24、态下经营； 相对各商业形态，休闲娱乐类、餐饮类经营状况较好以上的商家所占比例最高建材装饰类经营状况最不佳； 食品类、其他类大部分商家经营状况一般。商圈分布状况：核心商圈彭山县县城规模较小，目前只形成以彭山百货商场为中心，四周辐射半径约300米的核心商圈。范围包括东街、南街、西街、北街、四条主干道及北外街、北支街、小东街、公园路、新南街、小吃一条街等七条支线。主营百货、副食品、珠宝首饰、服装鞋类箱包、小商品、餐饮等多种业态，是彭山县最大的综合性商圈。彭山县的商业中心自解放前即已存在，其辐射范围不仅覆盖整个县城，同时辐射到彭山周边的各个乡镇，在彭山群众中拥有较为广泛的影响力。目前虽受到城区其它区域

25、部分商业的冲击，但仍然保持着彭山县商业的核心地位。彭祖广场的兴建，原本是欲打造彭山县新商业中心，以取代老商圈的角色，但据目前人群的消费习惯，该项目虽对核心商圈的消费人群有部分分流，仍无法替代老核心商圈的地位。区域商圈彭山县城区内还未形成综合性片区型商业中心（如双楠片区）和功能型商业中心（如羊西线餐饮一条街）。虽然餐饮、建材、娱乐等商业业态已经开始集约经营的形式，这是功能型片区商业中心雏形，但仍处在较为初级的阶段，发展极不成熟。彭山县经济指标及人口数量，均制约着区域商圈的形成，而目前老核心商圈内商业加上彭祖广场，已能充分满足周边消费群的需要，因此，彭山县城区内除核心商圈外，形成区域商圈是较为困难

26、的。彭山县商业环境总体评价彭山县商业环境特征总结综合对彭山商业房地产市场、商业发展水平、商圈等各方面的研究，认为目前彭山的商业环境存在以下显著特点： 商业房地产市场处于初始发展阶段，未来发展受到彭山县社会环境及经济环境等大环 境的瓶颈制约； 除传统形成的核心商圈，尚未有其他综合型片区消费中心或区域功能型消费中心出现，受多方面状况制约，区域型商圈的形成较为困难； 以东南西北街构成的核心商圈主导着彭山的商业市场，其地位在未来五年内难以被取代； 商业分布散乱，无明显系统的商业规划； 商业形态匮乏，商业结构相对简单； 商业物业类型处于初级阶段，中小型商场和沿街底商是商家主要经营场所； 商家经营商品档次

27、偏低，主要以经营中低档商品为主； 整体消费水平较低，近九成消费者为超低收入人群和低收入人群； 专业化程度低，市场细分程度低，布局呈混沌状态，以商业形态为主导的区域性集约化经营刚刚开始； 商业地产市场过于饱和，购买需求量及消费需求量都远远小于目前的市场供应量； 县城内商家整体经营状况不太乐观，呈中等偏下水平；商业地产市场发展极不成熟，市场空白及市场机会较多。与本项目关联性结论总结综合对彭山目前商业环境的评价及本项目客观条件，个人认为，我方项目商业部分开发与彭山商业大环境存在以下关联性： 地块位置处于城区西北方向，属城区周边区域，同时毗邻四川大学锦江校区； 地块周边居住人群相对较少，较难依托彭山县

28、的原有的消费群体； 经营档次与彭山县难以同步； 较难形成独立的区域型商业中心，但是可形成气候型商业区域；综上所述：个人认为，本项目商业部分只能是依托社区内居住人群以及校园经济圈为基础，以彭山本地消费者为补充，进行社区商业形式的开发，同时严格控制开发体量，以满足社区需要为限。小结通过以上调查数据，目前项目的商业配套存在以下关注点： 本项目商业开发是以功能配套为主，并通过商业开发提升项目的整体利润率； 社区商业是目前远郊项目配套型商业开发的主流趋势，本项目锁定的主力消费群是本社区内的居住人群，同时辐射片区内的校园消费群； 商业开发体量主要是以社区内居住人群数量而定； 业态选择是以满足社区内居住人群

29、为主，部分特色商业为辅；虽然商业体量的增加可以提升项目的整体利润率，但目前彭山县的大多数楼盘仍然选择仅把商业部分作为社区配套进行小体量的开发，除考虑风险外，原因还在于其项目通常离彭山县核心商业区有较长的一段距离或较近距离，无法吸引主流的消费者消费，因此只能依托社区居住人群和区域消费群，并视区域经济发展、市场机会、地块位置、项目特点等条件的不同而侧重不同，而社区商业的开发风险比片区商业中心的开发风险更小。六、 项目地块调查（一）地块概况本地块位于眉山市彭山县彭溪镇锦江学院南侧，项目用地呈扇形展开。 规划指标： 用地性质：二类住宅用地总占地面积：104.68亩建筑容积率：2.5建筑密度：33%绿化

30、率：38%（二）项目地块周边环境及配套状况1、交通配套状况 地块所在区域距成都48公里，距眉山市区18公里，距离双流国际机场30公里；地块毗邻103国道，距离成乐高速公路2公里，距彭山客运中心2.8千米，交通比较便利。地块一面紧临彭溪河，单侧为彭祖大道，形成围和之势。从地块所处位置来看，其外部交通通达度较好，且轻轨已在建设当中，预估5年后可投入使用。特殊的地理位置可为地块的开发提供一定的机遇。项目周边规划前景分析根据彭山县城总体规划规定，城市的发展空间主要在成昆铁路和岷江之间形成的南北发展走廊内，主要采用带状发展模式。以彭祖大道为发展轴，主要向北发展，以彭溪河为界形成南、北两大片区。北片区定位

31、为以商贸、旅游服务、文教科研和高尚居住等综合功能，以及配套的生活居住区构成。北片区在城北中心广场周围集中布置大中型商业金融设施，形成商业金融中心。规划在城北片区的东南部设教科区，集中布置新增的教育科研用地，发展高等教育，远程教育，开展彭祖长寿养生文化研究并形成科研基地。本项目地块内将规划修建滨河景观，地块范围内将修建作为市政配套的中心公园广场，地块所在区域是进出彭山的主要门户区，也是川大锦江校区的主通道。该区由长寿文化广场及忠孝之邦雕塑、长寿城牌坊等标志性建筑群构成，是集中展现历史文化和特色的具有标志性的城市区域。在集中体现忠孝文化的同时，将开辟成都乐山岷江水上风光带，彭山将成为其带上主要景点。因此，在项目的开发中，应着力于项目的环境方面的设置，力争项目与整个大环境融合为一个整体。彭山区域外市民对项目地块的认知度模拟分析居住郊县化的分类及其所需条件