写字楼物业费.docx

1、写字楼物业费写字楼物业能源费测算方案测算依据： A、 全年365天，其中：工作日251天、休息日104天、节假日10天 B、 平均电价0.63元/Kwh，其中：峰0.983元/Kwh（8：0011：00/18：0023：00） 平0.623元/Kwh（7：008：00/11：0018：00） 谷0.285元/Kwh（23：007：00） C、 天燃气按2.2元/M3计.测算依据：A、 全年365天，其中：工作日251天、休息日104天、节假日10天B、 平均电价0.63元/Kwh，其中：峰0.983元/Kwh（8：0011：00/18：0023：00）平0.623元/Kwh（7：008：00/

2、11：0018：00）谷0.285元/Kwh（23：007：00）C、 天燃气按2.2元/M3计D、 水价按4.2元/M3计E、排污费按1.2元/M3计一、 电费：1、 公共区域照明用电1.1楼内公共照明测算依据：办公层和地下停车场周一周五运行时间为7：30至19：00底商（B1-F2）运行时间为全年7:30至21：30其余时间为E电照明（数量按正常照明的1/3计）地下停车场为36W单管日光灯约500套，其余为18W双管节能灯约3000套18W2（3000-3130）+36W5001000（4h0.983元/Kwh+7.5h0.623元/Kwh）251天+（4h0.983元/Kwh+0.5h0

3、.623元/Kwh+8h0.285元/Kwh）251天1/3+（8h0.983元/Kwh+8h0.623元/Kwh+8h0.285元/Kwh）（104+10）天1/3+（18W23130）1000（6.5h0.983元/Kwh+7.5h0.623元/Kwh）365天+（1.5h0.983元/Kwh+0.5h0.623元/Kwh+8h0.285元/Kwh）365天1/3=430906.71元1.2室外公共照明测算依据：运行时间为全年19:00至23：00外围照明约为250KW250Kw4h0.983元/Kwh365天=358795元2、 公共设备设施运行用电2.1垂直运输设备测算依据：周一周五运

4、行时间为7：30至19：00其余时间只保留客梯、货梯各一部，其它电梯按全停计电梯15部，其中：客梯8部、货梯1部、观光梯2部、扶梯4部（18Kw6+12Kw2+23Kw1+12Kw2+7.5Kw4）（4h0.983元/Kwh+7.5h0.623元/Kwh）251天0.3+（18Kw1+23Kw1）（4h0.983元/Kwh+0.5h0.623元/Kwh+8h0.285元/Kwh）251天0.1+（8h0.983元/Kwh+8h0.623元/Kwh+8h0.285元/Kwh）（104+10）天0.1=149203.75元2.2通风设备测算依据：周一周五运行时间为7：30至19：00其余时间按全停

5、计通风设备总计约586.7KW，其中：新风机57台、空调机11台、排风机71台（不含消防排烟风机）、送风机30台586.7Kw（4h0.983元/Kwh+7.5h0.623元/Kwh）251天0.8=1013690.64元2.3给排水设备测算依据：运行时间按全年运行计给排水设备总计约95.08KW,其中：给水设备46.68KW、排水设备48.4KW95.08Kw（8h0.983元/Kwh+8h0.623元/Kwh+8h0.285元/Kwh）365天0.3=157501.54元电费合计：2110097.64元二、 水费：测算依据：大厦最高日用水量为1005M3/日，其中：生活给水585M3/日、

6、空调补水420M3/日 1005M3/天（4.2+1.2）元/M3365天0.3=594256.5元 三、 采暖费： 测算依据：设备运行时间为7：30-21：30，按5个月150天计 采.测算依据：大厦最高日用水量为1005M3/日，其中：生活给水585M3/日、空调补水420M3/日1005M3/天（4.2+1.2）元/M3365天0.3=594256.5元三、 采暖费：测算依据：设备运行时间为7：30-21：30，按5个月150天计采暖设备总计166.9Kw，其中：2T采暖锅炉4台（耗气量150M3/h）、一次热水泵3台、二次热水泵2台、锅炉补水泵2台1、电费166.9Kw（6.5h0.9

7、83元/Kwh+7.5h0.623元/Kwh）150天0.6=166162.30元2、燃气费150M3/h42.2元/M314h/天150天0.6=1663200元采暖费合计：1829362.3元四、 制冷费：测算依据：设备运行时间为7：30-21：30，按5个月110天计（不含周六、周日）冷冻设备总计2126Kw，其中：冷水机组3台、一次冷冻水泵3台、二次冷冻水泵3台、冷却水泵3台、冷却塔3台2126Kw（6.5h0.983元/Kwh+7.5h0.623元/Kwh）110天0.5=1293479.66元全年能源费合计=电费+水费+采暖费+制冷费=2110097.64+594256.5+182

8、9362.3+1293479.66=5827196.10元写字楼物业费测算标准及模板（一）工资及福利费测算表 序号 项目 测算依据 计算式 月支出 （万元） 备注 1 管理处主任 按月均3000 0 301 0 30 2 客服员、物管员、收款员 按月人均1400 0 143 0 42 3 客服主管 按月人均2000 0 201 0 20 4 维修主管 按月人均1800 0 181 0 . （一）工资及福利费测算表序号项目测算依据计算式月支出（万元）备注1管理处主任按月均300003010302客服员、物管员、收款员按月人均140001430423客服主管按月人均200002010204维修主管

9、按月人均180001810185水电工按月人均120001250606安全事务主管按月人均180001810187保安班长按月人均140001420288保安员按月人均1000010252559保洁主管按月人均1000010101010保洁员按月人均800008705611食堂厨师按月人均800008201912工资总额1+2（12）55613社会保险每人月工资的10%05614计提福利费按月工资10%计算51410%05615工资及福利费合计（12）+（13）+（14）6671、 伙食补贴及福利包括、伙食补贴、服装费等支出。2、 人员编制：21管理处主任1人。23客服中心（4人）：主管1人，

10、收款员1人，客服员1人,物管员1人。24工程维修部（6人）：主管1人，水电工2人，弱电技术员1人,泥水工1人,空调工1人。25 安全事务部（28人）：主管1人，班长2人，保安员25人（其中顶休3人，分三班）。26保洁部（8人）：主管1人，保洁员7人（其中顶休1人）。 27 食堂厨师（2人）合计：49人。（二）办公费测算表序号项目测算依据计算式月支出（万元）备注1通迅费1、电话4台、平均每部话费300元/月2、对讲机折旧费1、40.03=0.122、11部2200元/部3年12月=672元/月0.19含传真，参考同行业测算2交通费综合测算0203低值易耗品、办公设备保养012参考同行业测算4社区

11、文化杂志、报刊、资料；广告宣传、社区文化综合测算0105开办费及固定资产摊销行政办公开办费100000元，五年内摊完。10（512）0.17办公费合计（1）+（4）0.78（三）公共设施维修养护费测算表序号项目测算依据计算式月支出（万元）备注1公配系统1、变压器维护2、供电开关回路维护3、发电机保养综合测算0201智能化系统包括闭路电视监控系统，保安巡更系统，楼宇可视对讲系统及停车场智能系统等012参考公元经验2给排水系统1） 污水井、雨水井维护清理费2） 生活、消防水泵轴承、盘根等维修保养费3） 排污泵维修保养费4） 管道、阀门维修更换5） 普通水龙头每年更换6） 排水管、下水道每年更新7）

12、 二次供水水池清洗、每半年一次。综合测算0203供电系统1） 变压器年检费、保养费2） 低压配电柜维修保养0104公共照明系统路灯、庭园灯、办公室、灯具损耗、外墙灯综合测算0155消防系统消防设备设施维保0156马路、道路及场地养护综合测算0207写字楼中央空调系统3、写字楼中央空调管道加药费（缓蚀剂、阻垢剂、除菌剂）、维保费。夏季5个月：1094KW8时30天5月0.835元/度=1096188元冬季3个月：700KW8时30天3月0.835元/度=420840元（+）30%12月=37925.7元3.808写字楼电梯调系2、写字楼电梯运行电费、年检费、维保费电费：6台18.5KW12时30

13、天0.835元/度=33366.6元/月年检费: 1600元/台6台12月=800元/月维保费: 600元/台6台=3600元/月3.78说明机电设备设施维护费合计（1）+（7）870（四）公共部分水电费说明：长春市物价局关于对长春市城市物业管理服务收费实施办法执行中有关问题的通知中第六项规定：由于业主共用部位、共用设备设施（如楼道照明、消防通道照明、电梯间照明、院墙路灯、小区路灯、草坪灯、小区水景、二次供水泵、自备发电机油料）的用水、用电费用未进入物业服务收费成本，应按户据实分摊后由产权人或使用人缴纳。序号项目测算依据计算式月支出（万元）备注1公共电费1、供配电及备用发电系统综合测算0.15

14、2、管理处、食堂、物业公司用电、智能中央控制室、地下停车场用电综合测算0202公共水费1、保洁、绿化用水2、办公室、食堂3、管理处、物业公司用水综合测算015合计（1）+（2）050（五）绿化管理费测算表序号项目测算依据计算式月支出（万元）备注1绿化养护费专业绿化公司承包根据现有绿化面积计算045不含节日摆花（六）清洁卫生费测算表序号项目测算依据计算式月支出（万元）备注1垃圾清运费外包给专业公司，并参考公元经验综合测算0122消杀费外包给专业公司，并参考公元经验综合测算0153化粪池清理0104保洁工具和用品、消耗参考公元经验综合测算013清洁卫生费合计（1）+（4）050（七）物业管理责任险

15、费用测算表序号项目测算依据计算式月支出（万元）备注1物业管理责任险按保险公司条款，根据实际需要，购买一定金额的保险。参考同行业综合测算005物业管理责任险费合计005（八）理想大厦物业管理费用支出测算汇总表序号项目月支出（万元）备注1工资及福利费6.67详见表（一）2办公费0.78详见表（二）3机电设备设施维护费8.70详见表（三）4公共部分水电费0.50详见表（四）5绿化管理费0.45详见表（五）6清洁卫生费0.50详见表（六）7物业管理责任险费用0.05详见表（七）8（1）至（6）项之和17.659不可预见费用0.88（八）项的5%10企业利润（佣金）176510%=1.80按成本的10%11税金1.805.72%=0.10按（十）项的5.72%，参照税务局有关规定执行。12支出合计20.43经上述测算,理想大厦物业管理成本支出总额为20.43万元/月。管理服务费=总支出/总建筑面积=204300元/月92061.0 M2=2.22元/月M2大厦的综合管理服务收费为2.22元/月M2