万科与金地资金状况分析.docx

1、万科与金地资金状况分析万科与金地2002年资金状况分析【报告摘要】1、债务偿还指标：2002年万科和金地的资产负债率均比上年有所上升，会在一定程度上影响企业的融资能力，但均低于行业平均水平。万科和金地的流动比率、速动比率基本上处于合理区间。2、信贷额度：银行信贷的使用规模受到资产负债率高低的影响。截至报告披露前，万科获得银行授信额度47亿元，金地获得银行授信额度14亿元。3、存货：从横向比较，2002年万科的存货规模（60亿）高于金地的存货规模（17亿），但是万科的存货周转天数（559天）低于金地的存货周转天数（735天），说明万科的存货周转效率高于金地。从纵向比较，万科的存货周转天数比上年增

2、加127天，金地的存货周转天数比上年增加197天，均需要提高自身存货周转速度，加强存货消化能力。4、土地储备：截至2002年末，万科集团拥有土地储备706万平方米，2002年新增186万平方米。截至报告披露前，金地拥有土地储备约220万平方米，其中2002年新增土地储备108万平方米。值得关注的是，金地集团在北京经济开发区凉水河西岸新增1000亩（66.7万平方米）土地，开发北京格林小镇项目，为金地在北京的可持续发展储备了项目资源；在上海嘉定区取得2100亩（140万平方米）土地储备，开发绿洲星城项目一期（格林风范），从而使金地在上海的项目土地储备达到175万平方米，成为目前在上海拥有土地储备

3、最多的外地开发商。5、拿地方式：金地新增项目土地储备的拿地方式主要有：股权收购、协议出让、合作开发（旧城改造）、合资开发等。金地通过以上股权收购、协议出让的方式，可以快速、有效地获取目标土地资源，进入当地房地产市场。通过合作开发（旧城改造）、合资开发的方式，与拥有（或容易获取）土地资源的一方进行合资、合作，一方面可以快捷获取土地资源，另一方面减缓了开发所需的资金压力。6、2003年资金状况预测：截至2002年末，万科集团待付地价共30.1亿元，其中03年需付地价15.1亿元。2003年万科集团计划资金净流入7亿元（未考虑新项目储备），万科集团未来一年的资金支付基本上不会产生压力。截至报告披露前

4、，金地集团待付地价共计30亿元，截至2002年末已支付7.6亿元，剩余未支付22.4亿元，2003年需支付地价15.4亿元。金地2003年预计实现销售收入16亿，主要收入来源于北京金地格林小镇和在上海的新项目。03年待付工程款预计为12亿，从而金地2003年将产生资金缺口11.4亿元。如果考虑通过银行融资解决，将使金地2003年资产负债率增加到65，从而影响金地未来的融资能力。（数据来源：万科和金地2002年度报告）【目录】一、 资产负债结构二、 1、 资产负债率2、 3、 流动负债、长期负债4、 5、 短期借款、长期借款6、 7、 货币资金存量8、 9、 经营活动产生的净现金流量10、 11

5、、 存货结构12、 三、 偿债能力四、 1、 流动比率2、 3、 速动比率4、 五、 经营效率六、 1、 存货周转率2、 3、 应收账款周转率4、 七、 信贷额度八、 九、 土地储备一十、 一十一、 拿地方式一十二、 七、2003年资金状况预测【报告全文】一、 资产负债结构一、 1、 资产负债率2、 万科和金地近两年的资产、负债情况如下表（单位：万元）：指标万科金地2002年2001年增减2002年2001年增减总资产821,582648,291173291307,577226,99380,584总负债478,936335,683143,253162,83889,19273,646资产负债率5

6、8%52%7%53%39%14%2002年，万科和金地的总资产、总负债均比上年有所增长；资产负债率上升。万科的资产总额增长17亿，其中存货增长13亿，货币资金增长4亿； 负债总额增长14亿，是由于15亿可转债的发行；资产负债率由52上升到58，增长7。金地的资产总额增长8亿，主要是由于土地和项目储备的增加，其中存货由7亿增长到17亿；负债总额增长7亿，主要是由于开工面积的增加，使一年内需支付的应付账款（未付工程款、地价款）增加6.3亿（由7000万增长到7亿）；同时长期借款增加1.6亿（由5000万增加至2.1亿）；资产负债率由39上升到53，增长14。2002年万科58、金地53的资产负债率

7、均低于行业平均水平，但是从自身来看，资产负债率的上升会在一定程度上影响企业的融资能力。当万科的资产负债率增长到60时，能够增加3.6亿负债；金地的资产负债率增长到60时，能够增加6.5亿负债。万科资产负债率的降低，有赖于15亿可转债转股的推进。2、 流动负债、长期负债3、 万科、金地近两年流动负债和长期负债如下表（单位：万元）：指标万科金地2002年2001年增减2002年2001年增减流动负债308,007304,5493,458140,17484,19255,982长期负债170,93031,134139,79621,0005,00016,000万科长期负债总额比上年增加14亿（增长449

8、），主要是由于2002年发行15亿可转债；流动负债总额为31亿，与去年基本持平。流动负债中数额较大的前3位是：应付账款（未付工程款、地价款）8.5亿元，预提费用（尚未结算的工程款）7.8亿，预收账款（预售房款）5.4亿（其中深圳金域蓝湾1期预售房款2.7亿）。金地长期负债总额比去年增加1.6亿（增长320），是由于长期借款从5000万增加到2.1亿元。金地的流动负债总额比去年增加5.6亿（增加66），其中数额较大的是应付账款（未付工程款、地价款）7.4 亿，预收账款2.2亿（其中北京金地格林小镇预售房款1.4亿）。 3、短期借款和长期借款万科和金地近两年长、短期借款总额如下（单位：万元）：指标

9、万科金地2002年2001年增减2002年2001年增减短期借款46,000135,300-89300 23,00050,000-27000 长期借款16,00026,100-10100 21,0005,00016000 合计62,000161,400-99,40044,00055,000-11,0002002年万科短期银行借款比上年减少8.9亿，长期银行借款比上年减少1亿，银行借款总共减少9.9亿，主要是由于15亿可转债资金到位，减少了银行借贷资金；2002年金地的短期银行借款比上年减少2.7亿，长期银行借款比上年增加1.6亿，银行借款总共减少1.1亿，主要是由于金地通过增加长期借款，置换短

10、期借款的财务安排，以降低即期债务的支付压力。4、货币资金存量万科和金地近两年货币资金存量、现金及现金等价物净增加额如下表（单位：万元）：指标万科金地2002年2001年增减2002年2001年增减货币资金期末余额118,74180,53838203 76,829127,749-50920货币资金/流动资产15%13%0 27%61%-0.33776货币资金期初余额80,53899,575-19037 1277494586581884现金及现金等价物净增加额38,203-19,03757240 -5092081884-132804截至2002年末，万科货币资金余额为11.9亿元，比上年增加3.8

11、亿元；但是负债总额增加了14亿。说明负债的增加额远大于货币资金的增加额。截至2002年末，金地货币资金余额为7.7亿，比上年减少5.1亿元。金地的现金及现金等价物净增加额变化较大的原因有：1、本期土地储备及项目投入增长、公司规模扩大等引起经营活动净现金流量减少；2、2001年发行新股募集的资金8.3亿已陆续投入使用，且本年度借款规模相对下降，引起筹资活动净现金流量减少。5、经营活动产生的净现金流量万科和金地近两年经营活动产生的净现金流量如下表（单位：万元）：指标万科金地2002年2001年增减2002年2001年增减经营现金流入502,699439,15363,546107,83444,432

12、63402经营现金流出489,814559,608-69,793134,26179,35554907经营活动产生的净现金流量12,884-120,455133,339-26427-349238495万科2002年经营活动产生的现金流入50亿，比上年增加6亿（增长14），经营活动产生的现金流出49亿，比上年减少7亿（减少12），经营活动净现金流量为正值13亿(已考虑物业管理收入、其他代收款)。金地2002年经营活动现金流入10.8亿，比上年增加6.3亿（增长143）。其中深圳地区实现营业收入7.6亿（主要来源于金地海景翠堤湾花园D、E区），北京地区实现营业收入2.1亿（主要来源于金地格林小镇一期

13、C、D组团）。金地2002年经营现金流出13.4亿，比上年增加5.5亿（增长69），主要是由于项目和土地储备增多，使地价和工程款支出增加，导致经营活动净现金流量为负值-2.6亿。6、存货结构万科和金地2002年存货结构如下表所示（单位：万元）：随着经营规模扩大，万科集团存货规模相应增长，2002年末达59.8亿元，比上年增长27。万科存货结构中，拟开发土地所占比重最大（45%），其次是在建产品（29%），再次是已完工产品（22%）。其中现房库存相应增加至15.6亿元，较上年同期增加13.1%，其中一年以内的现房9.3亿元，占现房库存的59.7%。2002年末，金地存货规模达到17.4亿元，比上

14、年同期增长141%。主要原因为：本年度投入开发的项目增加了15.7亿元，同时已完工项目由于本年度销售减少了5.3亿元。在金地的存货结构中，在建产品所占比重最大（56%），其次是已完工产品（25%），再次是拟开发土地（17%）。二、偿债能力1、 流动比率2、 万科、金地近两年流动资产、流动负债及流动比率如下表（单位：万元）：指标万科金地2002年2001年增减2002年2001年增减流动资产773,910606,393167,51728002020869671324流动负债308,007304,5493,458140,17484,19255982流动比率2.511.9926%2.002.48-19%2002年万科和金地的流动比率控制在22.5之间，基本上属于较合理区间。从流动比率的增减幅度来看，万科的流动比率由1.99上升到2.51，资金的