齐齐哈尔房地产项目市调报告及商业定位规划.docx

1、齐齐哈尔房地产项目市调报告及商业定位规划前 言本报告是知名商业管理集团应黑龙江省齐齐哈尔市龙华房地产开发有限公司邀请，为其在齐齐哈尔市独立产权，拟开发成为商业物业的17800平方米五层建筑在主体框架完成后所做的本地市场调研，调研的目的是为了准确地对龙府大厦（暂用名，下同）进行零售业态定位以及各楼层经营和配套商服进行规划。本报告分为四个部分，第一部分着重通过对齐齐哈尔市统计局所出版的政府统计年鉴（齐齐哈尔市国民经济和社会发展的统计公报2003版、2004版）中相关行业的相关数据进行比对分析；第二部分为本项目商圈概况；第三部分对齐齐哈尔市主要零售企业进行评述；第四部分是通过以上三部分的陈述，项目组

2、对本项目基础商业定位提出几点建议。第一部分:齐齐哈尔市概况一、自然环境（一）地理位置齐齐哈尔市位于黑龙江省西北部的嫩江平原。东与黑龙江省绥化地区、南与吉林省白城地区、西与内蒙古自治区呼伦贝尔盟、北与省黑河地区接壤。距省会哈尔滨市359公里，距绥化市328公里，距白城市282公里，距海拉尔524公里，距黑河市483公里。（二）地容地貌齐齐哈尔地质构造属于新华夏系第二沉降带和第三隆起带的交接处，嫩江大断裂贯通平原全境。地势北高南低，北部和东部是小兴安岭南麓，中部和南部为嫩江冲积平原。（三）气候气温齐齐哈尔市属温带大陆性季风气候，四季特点十分明显：春季干旱多风，夏季炎热多雨，秋季暂短霜早，冬季干冷漫

3、长。齐齐哈尔南部属温暖干旱农业气候区，中部属温和半干旱农业气候区，北部属温凉半湿润农业气候区。齐齐哈尔市的气候，属于温带大陆性季风气候。平均年降水量为400多 毫米，七、八月份降水最多。年平均气温为3.2，气温最低的一月平均气温为-19.5（最低为-39），气温最高的七月平均气温为22.8（最高为40）。全年无霜期122-151天,平均年日照为2867小时,夏季每天日照多于15小时的竟达78天。 齐齐哈尔市年平均气温在0.7至4.2摄氏度之间，南北相差摄氏3.5度左右。年平均无霜期122至151天。最佳旅游季节为夏、秋季。 年辐射量为每平方厘米110至120千卡，与长江中下游地区相似，生长期（

4、五至九月）的辐射量为每平方厘米65至67千卡。年日照时数在2600至2900小时，生长期（五至九月）日照时数为1300至1350小时。 年降水量在400至550毫米之间，生长期降水量一般在350至480毫米之间，占年降水量的85%以上。 齐齐哈尔市有利的气候条件是辐射充裕，雨热同季，不利的气候条件是旱、涝、低温、早霜、风等，它们对农作物的危害程度在年际间、地域上差异较大。 （四）自然资源齐齐哈尔市自然资源丰富。有大面积的耕地、草原、苇塘、水面和几百种野生动物和植物。苇塘居中国四大苇区之首。大草原不仅生长着各种优质牧草，还盛产防风、柴胡、龙胆草等中草药。野生动物有貉、飞龙、丹顶鹤等几百种，其中丹

5、顶鹤以珍贵稀有而驰名世界。水产资源以桂鱼为主。还有石油、铜、金、铂、煤、玛瑙石、大理石等丰富的矿产资源。 齐齐哈尔市水资源极其丰富，嫩江横贯全区并穿越五个县，江河湖汊星罗棋布，适宜于水禽的生活与繁殖。中国第一座观鸟旅游圣地扎龙自然保护区，便建在市东26.7公里处。扎龙自然保护区面积420平方公里，区内河流漫溢，苇草丛生，是水鸟的天然乐园，有各种禽鸟230多种，尤以丹顶鹤居多，故有“仙鹤之乡”美称。二、行政区划（一）历史沿革齐齐哈尔市是一座历史悠久的文化古城，有三百多年的历史。1674年清政府移吉林水师驻齐齐哈尔。1683年定齐齐哈尔为水师营制。1684年于齐齐哈尔设火器营。1691年齐齐哈尔建

6、城。1698、1699年黑龙江的副都统和将军先后由墨尔根移驻齐齐哈尔。1895年在齐齐哈尔设黑水厅。1907年齐齐哈尔为黑龙江省省会。1936年齐齐哈尔实行市制。新中国成立后，齐齐哈尔先后为嫩江省、黑嫩省、黑龙江省的省会，1954年黑龙江省与松江省合并，省会设在哈尔滨市，齐齐哈尔改为省辖市。（二）区划调整齐齐哈尔市目前辖七区九县，分别为：龙沙区、建华区、铁锋区、富拉尔基区、昂昂溪区、碾子山区、梅里斯达斡尔族区、甘南县、 龙江县、克山县、克东县、依安县、拜泉县、泰来县、富裕县、讷河市；总面积为42,469平方公里（其中市区4310平方公里）。三、人口状况根据齐齐哈尔市最近人口统计结果显示，200

7、4年末全市总人口552万人，比上年增长2.0 %。其中，农业人口357.4万人，增长2.6%，非农业人口194.6万人，增长0.8%。四、国民经济概况根据齐齐哈尔市2004年国民经济和社会发展的统计公报显示；2004年，齐市继续进行产业结构调整并且收效良好，国民经济发展环境进一步宽松，经济增长的内在活力有所增强。国家“一免两补”的政策为齐齐哈尔粮食增产和农民增收注入了新的活力；扩大增值税抵扣范围的政策为企业的发展带来了生机和活力；对固定资产投资进行宏观调控,把调控重点转移到优化投资结构上。在保持宏观层面持续向好的同时，注重区域经济协调性、城乡发展统筹性和经济结构合理性，国民经济和社会事业呈现良

8、性互动。初步统计，齐齐哈尔市2004年生产总值完成403.4亿元，比2003年增长15.3%，增长幅度为1984年以来最高水平。其中，第一产业增加值93.0亿元，增长27.4%；第二产业增加值147.8亿元，增长14.0%；第三产业增加值162.6亿元，增长10.7%。一、二、三产业结构比为23.1：36.6 ：40.3 ,全年人均地区生产总值达7549元，增长13.1%。 （图表一：地区生产总值 单位：亿元） 城乡市场消费环境的改善，刺激了消费需求的增加，物价呈小幅攀升。全年居民消费价格指数103.6%，比上年上涨3.6%。从内部结构看，食品价格指数上涨9.3，娱乐教育文化用品及服务价格指数

9、上涨1.6，居住价格指数上涨5.6。农业生产资料零售价格指数上涨15.1，工业品出厂价格指数上涨6.8，固定资产投资价格指数上涨3.1%。 就业规模不断扩大。初步统计，2004年末全市从业人员265万人，比2003年末增长4.7%。其中，城镇从业人员92万人，增长13.9%。 全年规模以上工业经济效益综合指数为85.5%，同比提高25.2个点，实现利税总额13.25亿元，增长123.8%。同时，统计公报也指出存在的主要问题是：体制性、结构性、生态性矛盾突出；农业结构不合理，农业产业化程度低，生态环境脆弱，抗御自然灾害能力不强；就业再就业和社会保障压力较大。(一)农业齐齐哈尔市农业2004年以促

10、进农民增收、农业增效为主线，以推进产业链建设为重点，实施种植业与畜牧业“主辅换位”，向效益农业、绿色农业和生态农业发展。全市农林牧渔业总产值完成163.8亿元，比上年增长44.1%，粮豆薯总产量为415.7万吨，比上年增长122.6%。主要农产品产量如下： 2004年 比上年增长% 粮豆薯总产量 415.7万吨 122.6 水稻 43.7万吨 73.5 小麦 4.2万吨 327.0 玉米 186.0万吨 109.6 大豆 112.2万吨 166.2 薯类(折粮) 51.8万吨 300.5 亚麻 3.0万吨 19.3 油料 15.1万吨 40.1 甜菜 86.2万吨 164.5 蔬菜、瓜果类 1

11、98.1万吨 21.2 全市按照绿色标准落实种植业绿色食品基地达595万亩，约占农作物总播种面积的五分之一。其中，绿色食品监控面积达137.6万亩，比上年增长9.3%。落实种植业绿色食品基地95个。截至2004年底，全市共落实绿色食品开发品种18个，以绿色食品龙头企业为依托，围绕拳头产品把千家万户的生产加工与市场销售紧密连接在一起，有效地推动了齐市粗放型传统产业向集约型现代化农业转变。 植树造林步伐加快。全市完成造林面积3.7万公顷，退耕还林面积2.5万公顷。 畜牧业发展势头强劲。全市畜牧业产值达62.6亿元，比上年增长10.4%。年末大牲畜存栏130.6万头，比上年增长12.2%，其中，奶牛

12、存栏27.6万头，增长22.5%。全年肉类总产量42.7万吨，增长19.3%。（二）工业和建筑业 2004年，齐齐哈尔市工业领域通过体制、机制的改革和技术创新，产业结构优化升级，生产与效益同步增长。规模以上工业完成增加值59.83亿元，比上年增长20.7%。从企业控股看，国有及国有控股企业完成增加值38.15亿元，增长16.0%。从企业经济类型看，集体企业完成增加值2.16亿元，增长19.3%；股份制企业完成增加值44.65亿元，增长23.1%；外商及港澳台投资企业完成增加值3.35亿元，增长29.6%。从企业轻重工业看，重工业完成增加值40.04亿元，增长19.9%；轻工业完成增加值19.7

13、9亿元，增长22.3%。支柱产业成为工业经济增长的重要支撑。全市规模以上工业中，装备工业、重化工业、食品工业三大支柱产业分别完成工业增加值20.18亿元、9.15亿元和14.76亿元，分别增长29.5%、6.3%和33.9%，占规模以上工业的比重分别为33.7%、15.3%和24.7%。三大支柱产业拉动全市工业生产增长17.9个百分点，实现产品销售收入221.27亿元，增长25.0%。盈亏相抵后实现利润总额0.88亿元。 地方工业经济效益继续攀升。规模以上地方工业经济效益综合指数98.14%，比上年提高14.4个点；实现产品销售收入136.55亿元，比上年增长26.0%。 主要工业产品产量及增

14、减情况如下： 2004年 比上年增长% 糖 10.9万吨 -15.6 乳制品 16.0万吨 36.0 白酒 1.0万千升 -22.3 啤酒 9.8万千升 6.9 纱 1.6万吨 10.8 布 0.28亿米 21.9 木制家具 11.4万件 73.9 机制纸 11.6万吨 -41.2 焦炭 80.7万吨 2.4 烧碱 5.4万吨 1.6 合成氨 12.5万吨 102.5 化肥 11.7万吨 57.5 塑料制品 0.7万吨 119.1 水泥 88.8万吨 25.1 平板玻璃 159.4万重量箱 166.2 钢 60.2万吨 184.0 钢材 32.0万吨 477.4 金属切削机床 3963台 10

15、9.7 铁路货车 5024辆 -4.1 发电量 81.2亿千瓦时 11.2 建筑业全年房屋建筑施工面积327.9万平方米，比上年下降10.8%；房屋建筑竣工面积250万平方米，下降12.8%；全员劳动生产率55359元人，增长25.4%。（三）固定资产投资 2004年,齐市进一步改善投融资环境，推进大项目战略，固定资产投资实现预期目标。全市固定资产投资完成74.8亿元，比上年增长15%。其中，基本建设投资34.8亿元，增长16.4%；更新改造投资13.4亿元，增长2.0%；房地产开发投资22.6亿元，增长25.6%；其他投资4.0亿元，下降0.5%。投资结构进一步完善。农林牧渔投资4.1亿元，

16、比上年增长412.5%；工业投资19.6亿元，增长24.8%，运输邮电通讯业投资8.5亿元，增长16.4%。 （图表二：2004年前固定资产投资 单位：亿元）（四）国内贸易消费品市场稳中趋旺。全年实现社会消费品零售总额144.1亿元，比上年增长9.7%, 扣除物价上涨因素，实际增长5.9%。分行业看：批发零售贸易业零售额131.9亿元，增长9.8%；餐饮市场消费环境日趋完善，餐饮业实现零售额10.1亿元，增长11.3%，增幅比上年提高2.8个百分点；其他行业零售额2.1亿元，下降3.2%。分城乡看，城市市场份额不断扩大，城市消费品零售额95.8亿元，增长10.3%，增幅提高1.7个百分点；农村

17、消费品呈现升温势头，农村消费品零售额48.3亿元，增长8.5%，增幅提高1.8个百分点。从结构看：消费升级趋势明显，全市食品类商品零售额69.7亿元，增长9.9%，占全部零售额比重为48.4%，穿着类商品零售额27.1亿元，增长2.3%，占全部零售额比重为18.8%，日用类商品零售额32.0亿元，增长15.9%，占全部零售额比重为22.2%。城乡集市贸易市场186个。 （图表三：社会消费品零售总额 单位：亿元）（五）对外经济 利用外资稳步发展，对外贸易进一步拓宽。全市实际利用外资总额2166万美元，比上年增长12%。全年批准利用外资项目18项，项目总投资4.0亿元。 进出口总额较快增长。全市进

18、出口总额完成7714.7万美元，比上年增长18.4%。其中，出口总额4920.8万美元，增长41.9%；进口总额2793.9万美元，下降8.4%。（六）交通、邮电和旅游 铁路、公路、水运、民航综合运输能力增强，交通网络进一步完善。全年完成货物周转量209.4亿吨公里，比上年增长3.11%。其中，铁路196.5亿吨公里，增长3.1%；公路12.8亿吨公里，增长2.4%；航空0.06亿吨公里，增长50%。旅客周转量完成57.97亿人公里，增长6.1%。其中，铁路45.2亿人公里，增长7.9%；公路12.4亿人公里，与上年持平；航空0.37亿人公里，增长8.8%。 邮电通信业持续增长。全市完成邮电业

19、务总量19.5亿元，比上年增长22.6%。全年发送函件1007万件，特快专递34万件。年末固定电话交换机总容量112.2万门，增长3.9%。年末本地电话用户113.6万户，增长20.2%。移动电话用户116万户，增长18.4%。互联网用户达19.9万户，增长22.8%。电话普及率为18.8%，提高3个百分点。已通电话的行政村达100%。 同时，旅游业发展加快。全年接待国内游客645万人次，比上年增长11.2%；国内旅游收入21.2亿元，增长12.1%。全年境外入境人数6010人次，增长21.6%。其中，外国人4801人次，增长34.7%；旅游外汇收入247万美元，增长12.6%。（七）财政、金

20、融和保险业2004年，齐齐哈尔市财政总收入完成28.6亿元，比上年增长22.1%（可比口径，下同）。地方财政收入完成17.4亿元，增长32.6%。其中，市本级完成13.2亿元，增长36.6%；县级完成4.2亿元，增长21.5%。全市地方财政支出完成42.4亿元，增长30.2%。其中，地方财政一般预算支出39亿元，增长30.2%。 （图表四：财政预算内收入 单位：亿元） 金融业稳健协调运行，存贷款稳步增加。年末银行和其他金融机构各项存款余额369亿元，比年初增长2.5%。其中，企业存款67.3亿元，增长5.7%；城乡居民储蓄存款283.2亿元，增长0.8%。各项贷款余额356.7亿元，比年初增长

21、3.5%。其中，短期贷款余额213.4亿元，下降1.1%；从短期贷款结构看，农业贷款增势强劲，工业、商业贷款相对乏力，农业贷款21.9亿元，增长46.7%，工业贷款70.9亿元，下降0.7%，商业贷款81.9亿元，下降7.7%。中长期贷款余额121.9亿元，增长11.0%。 保险事业快速发展。中国人民保险公司全年承担各类保险金额1654.4亿元，比上年增长58.8%。保费收入8.8亿元，增长26.1%。其中，财产险2.0亿元，增长12.7%；寿险6.5亿元，增长31.8%；健康险和意外伤害险0.3亿元，增长10.9%。全年保险赔款1.8亿元，增长44.5%。（八）科学技术和教育 齐齐哈尔继续实

22、施“科教兴市”战略，以科技进步和创新推动科技事业全面发展。全年实施各级科技计划项目146项；获省级科学技术奖16项；完成新产品开发项目11项；全年签订技术合同98项。各类教育事业稳步发展。全年普通高等学校招收学生8939人，比上年增长24.8%；在校学生32707人，增长30.2%。中等专业学校招收学生1696人，下降39.9%；在校学生7372人，下降15.3%。普通高中招收学生24973人，增长3.6%；在校学生69229人，增长8.1%。初中招收学生41897人，下降47.9%；在校学生261197人，下降21.8%，初中入学率达99.0%。小学招收学生48285人，下降8.9%；在校学

23、生306211人，增长1.9%；小学适龄儿童入学率达99.7%。（九）文化、卫生和体育 2004年，齐市加快广播、电视等传媒产业的发展，挖掘弘扬民族民间文化，文化事业进一步繁荣。年末全市共有专业艺术表演团体14个，文化馆16个，公共图书馆11个，广播电台1座，广播人口覆盖率达100%。电视台1座，电视人口覆盖率达100%；有线电视用户23.7万户，增长3.0%。 深化卫生体制改革，整合卫生资源，推动市级重点医院向多元化、集团化方向发展，城乡医疗卫生条件继续改善。全市共有各类卫生机构638个。其中，医院、卫生院235个，卫生防疫防治机构19个，妇幼卫生机构16个。卫生机构床位1.4万张。卫生技术

24、人员1.7万人，其中，医生7007人。体育事业蓬勃发展，竞技体育和群众体育取得新成就。全年齐齐哈尔市体育健儿在国内比赛获得金牌49枚，银牌29枚，铜牌39枚；在省内比赛获得金牌174枚，银牌113枚，铜牌80枚。群众性健身运动广泛开展，全民健身活动场所、器材配置逐步完善。国家体育锻炼标准达标率城镇为96%，农村为87%。（十）环境保护 环境保护收效显著，环境质量稳步提高。全市共有自然保护区14个，自然保护区总面积1959.98平方公里。其中，国家级自然保护区1个，面积900平方公里。完成环境污染治理项目总投资预计可达1.6亿元，比上年增长21.2%。截至年末市区空气质量好于和达到二级的天数为3

25、21天，比上年增加11天。全市建成烟尘控制区40个，总面积达103.05平方公里。交通噪声为67.6分贝，区域环境噪声为52.5分贝。 “三废”污染治理逐步完善。工业烟尘排放达标率为96%，工业废水排放达标率为98%，工业固体废物处置利用率为100%，大气总悬浮颗粒物为0.172毫克/立方米。（十一）人口、人民生活和社会保障 计划生育工作成效显著，人口继续保持低速增长。全市人口出生率为7.43，比上年下降0.31个千分点；人口死亡率为3.83，比上年下降0.7个千分点；人口自然增长率为3.6，比上年提高0.39个千分点。年末全市总人口552万人，比上年增长2.0 %。其中，农业人口357.4万

26、人，增长2.6%，非农业人口194.6万人，增长0.8%。 城乡居民收入继续增长，生活质量逐步提高。据抽样调查，全市城镇居民人均可支配收入为6373.26元，比上年增长10.4%。由于农产品价格的回升和“一免两补”政策的落实，虽遭遇自然灾害，但农民人均纯收入仍实现大幅增长。全年农村居民人均纯收入为1977.2元，比上年增长80.8%；城乡居民储蓄存款283.2亿元，比年初增长0.8%。全年在岗职工平均工资10824元，增长9.4%。城市居民人均建筑面积20.5平方米，增长5.1%。农民人均住房面积20.7平方米，增长0.6%。 （图表五：城镇居民可支配收入 单位：元） 社会保障体系不断完善，社

27、会保障覆盖面进一步扩大，就业再就业取得进展。全市参加养老保险职工人数为46.69万人，比上年增长6.2%；参加失业保险职工人数为47.94万人，下降6.6%；参加基本医疗保险职工人数为51.9万人，增长12.6%。全市共有各级职业介绍所211个，全年通过各种途径安置就业再就业人员14.13万人次，比上年增长3.1%。第二部分 项目概况一、项目简介本项目名称为“龙府大厦”，坐落于龙沙区永安大街与安顺路交叉口，隶属黑龙江省齐齐哈尔市龙华房地产开发有限公司，独立产权。楼盘占地面积5646平方米，停车场面积为2000平方米。地下一 层及一至四层为商服楼。地下一层面积为2405平方米；一至四层为4x37

28、35平方米。五层以上为商服办公楼。总面积达17800平方米。开发商龙华房地产开发有限公司是经过齐齐哈尔市招商局确认的外商企业，享受各项外商优惠政策，注册资本1016万元。二、项目周边环境分析（一）人口本项目周边为三个派出所辖区交界，东南为彩虹派出所辖区，仅五福和青云社区居民就有4715户，人口16145人。东北角为青云派出所辖区，仅商埠、八一、新化、通达、永青社区等就有居民4895户，人口13839人。南侧和西侧、北侧为安顺路派出所辖区，仅新宫、电业、红星、群英、文化宫等社区就有居民7514户，人口23512人。一厂和二厂两大机床厂现有职工近10万人。序号距项目（米）居委会名称家庭户数(万)人

29、口数(万)资料来源1西150.0安顺街道办事处1.64.6齐市城市调查局2东600.00彩虹街道办事处1.34.3。3西南700.00江岸街道办事处1.14.1。4东南1200.00铁南街道办事处0.93.0。5南800.00民航街道办事处0.82.9。6北700.00五龙街道办事处1.54.5。7东北800.00正阳街道办事处1.64.6。8西北1100.00湖滨街道办事处1.44.4。9南800.00南苑高技术开发区0.52.6。10合计10.735。（图表六：本项目周边社区及人口分布）（二）环境序号距项目距离（米）公共设施名称1800.00机关事业单位2700.00市交通局3850.00

30、市电业局4300.00市交通运输管理处5700.00市工人文化宫6700.00市电视台7700.00市广播电台8700.00市广播电视报社9500.00齐齐哈尔日报集团10500.00鹤城晚报社11600.00小作家报社12700.00市广播电视局13800.00市道桥管理处14100.00交通银行龙沙支行15200.00工商银行龙沙支行16150.00龙沙邮政支局17900.00市建筑科学研究院18400.00市消防队19100.00商业银行龙沙支行20300.00东亚大学21350.00东亚学团(中学、小学、职业学院等)22500.00第二中学23800.00第三十四中学（图表七：商圈环境调研）序号距项目距离（米）公共设施名称1200.00第一中学2250.00永安小学3500.00第二机床厂职业技术学院4600.00嫩江农垦党校5650.00农垦电大6400.00立人中学7300.00市教育学院附中8350.00市教育学院9900.00齐齐哈尔职业学院1010000.00市特殊教育学校11400.00科技大厦12500.00金水河大厦13400.00