安徽芜湖泽达文化创意园项目建设可行性研究报告.docx

1、安徽芜湖泽达文化创意园项目建设可行性研究报告安徽芜湖泽达文化创意园项目可行性研究报告芜湖泽达创意产业投资管理有限公司二0一一年五月第一章 总 论1.1项目名称安徽芜湖泽达文化创意园项目。1.2项目建设性质新建。1.3项目建设地点项目建设地点位于安徽省芜湖市南陵县，南陵县位于安徽省东南部,地处中国经济最发达的长江三角洲地区。用地面积650亩，规划总建筑面积572804平方米，其中地上总建筑面积474635平方米，地下总建筑面积98159平方米。1.4项目承担单位芜湖泽达创意产业投资管理有限公司是泽达教育集团为了安徽芜湖泽达文化创意园建设而投资成立的项目公司，负责安徽芜湖泽达文化创意园的组织实施，

2、项目建成后由芜湖泽达创意产业投资管理有限公司负责运营。芜湖泽达创意产业投资管理有限公司（简称WHZDCI-“芜湖泽达创意产业”）是一家以创意产业投资与经营管理、教育投资与经营管理为主体兼营其它产业的民营企业。公司秉着“队伍高素质、管理高层次、服务高质量、合作高档次”、具有创新精神和自身特色的创意、教育投资型企业。公司现业务范围涉及到创意产业投资咨询、教育培训投资、创意产业产品组织展示推广：户外休闲用品设计研发、高新技术、创意产业孵化器建设与管理、项目策划经营管理、室内装潢、建设装饰设计、房地产开发、租赁、销售、物业管理、商务代理中介服务、房地产信息咨询、金属材料、电线电缆、电子产品、建筑装饰材

3、料销售。公司注册资本5000万元人民币公司结合社会需求，充分发挥学校优势，教学与产业结合，大力发展创意产业，公司现在计划用3年的时间，在芜湖南陵专修学院内建成“泽达教育（芜湖）创意产业园”，该园区建成后每年将可承担1000人艺术创意类学生轮流进行实训、实习，并引导其创业。公司坚持“多元互动、合作共赢”的发展战略，采取“走出去、引进来”的经营方针，以泽达创意产业的投资发展雄厚实力和与日俱增的市场名气优势为基础，以高起点、高标准、高质量、高效能为目标，大胆创新，不断改进投资管理方法和工作服务态度，壮大创新队伍，进一步提高公司整体水平，打造新品牌，共创高效益。1.5项目可研究报告编制依据1、中华人民

4、共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要；2、皖江城市带承接产业转移示范区规划；3、安徽省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要；4、芜湖市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要；5、芜湖市城市总体规划（20092030）；6、国土资源行政主管部门出具的项目用地预审意见；7、城市规划行政主管部门出具的城市规划意见；8、国家有关建筑工程设计规范和标准；9、项目单位提供的与项目有关的基础资料1.6编制范围编制重点是对芜湖泽达创意产业投资管理有限公司文化创意园建设项目的意义和必要性进行分析，对项目建设规模和内容、项目建设方案、总图、土建工程、公用工程、环保、项目投资估算、资金筹措、社会经济效益等

5、主要问题进行分析，提出意见和建议，并提供项目可行性研究报告。1.7项目建设规模及目标项目占地面积650亩，规划总建筑面积572804平方米，其中地上总建筑面积474635平方米，地下总建筑面积98159平方米。拟分创意学院、创意园及配套生活区进行建设。创意学院主要为培养创意专业人才设立。主要建筑单体有：图书馆、艺术博览馆、艺术幼儿园、教学楼、学生公寓、食堂、学生活动中心（会堂）等建筑。创意园有文化艺术、广告会展、艺术品交易、设计服务、旅游休闲五个创意版块，主要建筑有：一栋艺术酒店、一栋个性化创意办公、花园总部办公基地及创意小镇、创意园商业区，并计划设立医院一座。创意生活配套区：主要为高层公寓及

6、住宅目标：园区建成后每年将可承担1000人艺术创意类学生轮流进行实训、实习，并引导其创业。为创意产业提供一个向市场转化的载体，将优势企业、政府政策、社区资源和高校资源共同融合，精心打造优雅的商务环境，庭院式的办公环境，舒适的洽谈休闲环境，融入最现代的创意元素，并为入园企业提供齐全的配套设施，完善的后勤服务，提供优惠政策、管理咨询、风险投资、国际交流、科技顾问等功能，充分发挥创意产业的集聚效应，形成创意的良好氛围和创新合力，并力求以点带面，逐步推进自南陵至芜湖沿线创意产业带的形成。项目总投资172069万元。1.8投资估算及资金筹措项目总投资172069，其中建设投资为167069万元，流动资金

7、5000万元。其中承担单位自筹 63474万元，项目贷款108595万元。1.9研究结论经研究论证，本项目符合国家相关政策，具有良好的社会经济效益。项目建设依据充分，建设地址和建设条件较好，建议有关部门给予大力支持，使项目能及早开工建设并投入使用。第二章 项目建设的背景及必要性2.1项目建设背景2.1.1地理位置和行政区划南陵县位于安徽省东南部,地处中国经济最发达的长江三角洲地区,隶属于国家级沿江开放城市芜湖市。县境东北为平原，西南为低山丘陵，属亚热带季风性湿润气候，总面积1263.7平方公里，总人口54.5万。长江下游重要支流青弋江流经县境东部，源自西南山区腹地的漳河，蜿蜒绵亘奔向长江，孕育

8、了千年古城的灿烂文化文明。2.1.2区位优势南陵交通便捷，国道205、318线、省道320、216线交汇于县城，是皖南重要的交通枢纽，通往黄山、九华山、太平湖黄金旅游热线的咽喉要道。2.1.3南陵县社会经济发展情况南陵钟灵毓秀，物华天宝。现为国家级生态示范区。旅游资源有集溶洞、石、峰、泉、花、树、禽、兽为一体的省级西山风景区，古秘幽邃的省级重点保护寺庙乌霞寺，烟波浩淼的奎潭湖，自然风景迷人、人文景观丰富的小格里森林公园等。南陵历来被誉为“江南鱼米之乡”是中国四大米市之一“芜湖米市”的主要产粮区，素有“芜湖米市，南陵粮仓”之美称。有耕地3.5万公顷，盛产优质大米、木材、丹皮、蘑菇、莲藕等。矿产资

9、源有铜、铁、锑、煤、金、白云石、石灰石、氟石等。改革开放以来，特别是近几年来，南陵人民奋发进取，励精图治，紧紧围绕加快发展、富民强县，全面建设小康社会的目标，大力实施工业化、城镇化、农业产业化和科教兴县战略，县级经济实力明显增强，人民生活水平不断提高，各项社会事业全面发展。2004年全县实现国内生产总值27.5亿元，财政收入2亿元，农民人均纯收入3532元。农业上，已基本形成了优质米、蔬菜、畜禽、水产、果林五大主导产业，初步建成了蘑菇、板栗、蔬菜、土鸡、獭兔、河蟹等农产品生产基地，拥有国家级农业产业化龙头企业东源集团和省级龙头企业金鸡集团，“云谷贡”牌标一粳米和“百善”牌贡酥分别获国家级名牌产

10、品和省级名牌产品称号。工业上，现有规模以上工业企业36家完成产值8.5亿元；规模以下工业企业总产值达18亿元。非金属矿加工、服装、农机汽配、建材、农副产品加工等主导产业已初具规模。地方主要工业产品“神牛”牌耕整机、“晨江”牌系列V带、“奔牛”牌2411组合式变压器为安徽名牌产品。2004年芜湖南陵工业区完成基础设施建设5000万元，新增开发面积1平方公里，目前工业区“五通一平”面积已达3.08平方公里，上海良力、沪千人造板、阪神制衣、顺荣汽配、中新砂船砂泵、圣华生物、鲁班钢构、德云医用器材、材炅楮笔纸等13家企业入区经营。九发股份有限公司食用菌、苏嘉电缆、杉杉新明达公司针织服装、森嘉集团特种电

11、缆等新入区项目正在加紧建设，近期即可投产运营。基础设施和小城镇建设方面，基本实现了村村通公路的目标，县、乡主要干道均已达三级以上公路标准；建设有110千伏变电所2座，乡村供电率100%；程控电话装机已达8万多门，移动通讯机近4万门并实现全县无缝覆盖；邮政服务遍及城乡各地；县城日供水能力3万吨。县城建设特色明显，风格独特，以占地3公顷的南陵广场为核心的新区建设在全省首屈一指。目前，县城建成区面积已达9.04平方公里。以县城为样板，县内其它五个中心镇的规则建设也是如火如荼、蒸蒸日上，汇聚了众多的人流、物流、资金流。全县城镇化水平达33%。几年来，南陵各项社会事业也得到了长足发展，每年都有几项国家级

12、、省级重大科技开发新成果问世，每年都新增清华、北大等名牌大学大学生数百人。建成了县、乡、村一体的医疗保健网络，实现了乡乡通有线电视，村村通广播的目标，拥有全省县级一流的体育馆、游泳中心和水上活动中心，各类群众性文体活动开展有声有色，人民安居乐业，居民生活基本达到小康。党的十六大为我们描绘了全面建设小康社会的宏伟蓝图，南陵人民满怀豪情地朝着这一宏伟目标，抢抓机遇，拼搏进取，奋力推进物质文明、政治文明、精神文明建设全面进步2.1.4国际国内的形式为文化产业发展提供了新的机遇在世界范围内，文化产业发展迅猛，文化市场竞争日趋激烈，各国的文化产业不平衡加剧，差距正在拉大。在国内，上海、深圳等大中城市都充

13、分认识到发展文化产业的必要性，纷纷确定发展战略，制定长远计划，出台扶持政策，呈现争先恐后、你追我赶的局面。党中央、国务院正式下发了关于深化文化体制改革的若干意见，对文化体制改革出全面部署，强调要将改革逐步推开，进一步解放和发展文化生产力。针对这一背景，南陵文化创意园的建立，刚好符合现在文化发展的战略趋势。2.2项目建设理由及必要性2.2.1本项目的建设促进芜湖市文化水平的提高南陵历史悠久，人文炳蔚。在新石器时代即有古人类栖息生衍，西周至汉代，这里“炉火照天地，红星乱紫烟”，是中国青铜文化的发祥地，长达千年的炼铜历史所留下的大工山古铜矿冶遗址与周朝时期的千峰山土墩墓群同被列为国家级文物保护单位。

14、随着文化潮流的趋向，创新意识引导着社会的发展与进步，创意园正在为创新意识寻找一个平台，为创意产业提供一个向市场转化的载体，将优势企业、政府政策、社区资源和高校资源共同融合，精心打造优雅的商务环境，庭院式的办公环境，舒适的洽谈休闲环境，融入最现代的创意元素，并为入园企业提供齐全的配套设施，完善的后勤服务，提供优惠政策、管理咨询、风险投资、国际交流、科技顾问等功能，充分发挥创意产业的集聚效应，形成创意的良好氛围和创新合力，并力求以点带面，逐步推进自南陵至芜湖沿线创意产业带的形成。2.2.2本项目的建设是南陵县文化企业规划的需要本项目针对南陵县各个企业的聚集状况，还有目前市场的创新平台，结合政府的扶

15、持政策，为企业寻找一个相互交流的集中平台，为创新意识点亮一盏孔明灯。项目通过构建多层次、多样化的物业形态，建成一条集产、学、研、采、供、销为一体的文化创意产业的完整产业链，形成产业集聚、产品集聚和人才集聚的特色产业园，对芜湖市建设皖江城市带文化创意产业中心将起到极大的促进作用。2.2.3本项目建设是芜湖泽达创意产业投资管理有限公司自身发展的需要芜湖泽达创意产业投资管理有限公司（简称WHZDCI-“芜湖泽达创意产业”）是一家以创意产业投资与经营管理、教育投资与经营管理为主体兼营其它产业的民营企业。公司秉着“队伍高素质、管理高层次、服务高质量、合作高档次”、具有创新精神和自身特色的创意、教育投资型

16、企业公司结合社会需求，充分发挥学校优势，教学与产业结合，大力发展创意产业，针对创意园的建设也是公司规模的一个飞跃，也是自身发展的的一个台阶，公司以高起点、高标准、高质量、高效能为目标，大胆创新，不断改进投资管理方法和工作服务态度，壮大创新队伍，通过这个项目进一步提高内部整体水平，打造新品牌，创造高效益。2.3项目可行性依据2.3.1外部环境为本项目的建设奠定了良好的基础 南陵县针对文化产业发展提出的四点规划：一是要尽快制定我县文化产业发展的规划，二是要出台优先发展文化产业的优惠政策，三是要发展适应南陵县地理历史优势的特色文化产业，四是要各级党委、政府要高度重视，建立联动机制，优先发展我县文化产

17、业。对创意园的建设与发展起了促进作用。2.3.2用地条件落实项目建设用地较为充裕，市政配套设施日趋完善。项目选址工程岸线条件优越，地势平整，无搬迁、拆除工程量，水、电、通讯等市政配套条件具备，完全能够满足本工程建设的需要。2.3.3政府的大力支持南陵县相关主管部门领导对项目建设极为重视，对项目建设中的选址用地、功能定位、发展规模具体问题做出了明确指示，为项目建设提供了决策依据和政策保障。项目在政府有关部门的大力支持下，现已具备良好的外部建设环境和条件，建设单位拥有雄厚的资金、技术实力和资源优化配置管理能力，项目建设用地已经基本落实，建设资金有保障。因此，本项目建议书认为项目是可行的。第三章 项

18、目选址3.1项目选址及依据本项目位于南陵县籍山东路以南、318国道以北、戈江路以东、205国道以西，交通方便土地资源宽裕，无拆迁，建设成本低、周期短，交通便捷，便于项目建设。离市中心较近，方便企业。3.2项目建设条件1、地形地质条件南陵县位于安徽省东南部,地处中国经济最发达的长江三角洲地区,隶属于国家级沿江开放城市芜湖市。县境东北为平原，西南为低山丘陵，属亚热带季风性湿润气候，总面积1263.7平方公里，总人口54.5万。根据岩土工程勘察报告，场区场地土层自上而下分为四层，现分述如下：一层：素填土，不均匀，松散。二层：粉质粘土，可塑，厚度为0.80-1.60米，顶板埋深1.90-3.00米，比

19、贯入阻力标准值Ps=1.5MPa；承载力标准值fk=0.96KPa；压缩模量Es=4.8Mpa。三层：淤泥质粉质粘土，流塑-软塑，厚度为1.20-2.70米，顶板埋深3.50-4.10米，比贯入阻力标准值Ps=0.96MPa；承载力标准值fk=75KPa；压缩模量Es=2.8Mpa。四层：粉质粘土，硬塑，厚度大于5.40米，顶板埋深0.50-6.60米，比贯入阻力标准值Ps=280MPa；承载力标准值fk=280KPa；压缩模量Es=12.0Mpa。其它物理力学性质请参见原勘测报告。地下水对砼无侵蚀性。南陵县的地震设防按地表基本烈度为6度地区的重要城市标准设防。2、自然条件南陵县属北亚热带湿润

20、性季风气候，季风显著，四季分明，气候温和，雨量适中，光线充足，无霜期247天左右，年平均气温16，年降水量平均在10001158毫米之间。年降水日数平均为123.5日，年均蒸发量为14691629毫米。风向夏季偏南，冬季偏北，平均每年出现8级以上大风17次。该地自然条件优越，无山洪危害，其特点是：温和湿润、季风明显。温度：a 极端最高气温 39.5b 极端最低气温 -13.1c 最冷月平均气温 2.9d 最热月平均气温 28.7e 年平均气温 16f 室外计算干球温度采暖 -2冬季通风 3夏季通风 32冬季空调 -5夏季空调 35夏季空调日平均 32.2g 夏季室外平均每年不保证50湿球温度

21、28.2h 日平均温度小于、等于+5的天数 103d相对湿度：a 最热月相对湿度 80%b 最冷月相对湿度 77%雨量：a 年总降雨量 1906.5mmb 日最大降雨量 233.2mm主导风向及频率：a 主导风向及频率 东风17 16b 夏季 东风17 15c 冬季 静风与东风20 13室外计算风速：a 夏季 2.3m/sb 冬季 2.4m/s基本风压 330-410N/m2基本雪压 320-370N/m2大气压力：a 冬季 102.39KPab 夏季 100.28KPa最大冰土层深度 0.09m最高地下水位 0.4-0.7m(地表滞水)3、交通条件南陵县交通便捷，国道205、318线、省道3

22、20、216线交汇于县城，是皖南重要的交通枢纽，通往黄山、九华山、太平湖黄金旅游热线的咽喉要道。4、当地施工和协作条件项目区域内上下水管网、供电、通信等市政基础设施十分健全，项目建设所需主要建材和原料如水泥、钢材、木材、沙石等，可通过供应商运来，其质量和数量均可满足工程要求。第四章 项目建设内容4.1项目的建设板块 项目占地面积650亩，规划总建筑面积572804平方米，其中地上总建筑面积474635平方米，地下总建筑面积98159平方米。 本项目建设周期36个月，拟分创意学院、创意园及配套生活区进行建设。 1.创意学院主要为培养创意专业人才设立。主要建筑单体有：图书馆、艺术博览馆、艺术幼儿园

23、、教学楼、学生公寓、食堂、学生活动中心（会堂）等建筑。 2. 创意园有文化艺术、广告会展、艺术品交易、设计服务、旅游休闲五个创意版块，主要建筑有：一栋艺术酒店、一栋个性化创意办公、花园总部办公基地及创意小镇、创意园商业区，并计划设立医院一座。 3.创意生活配套区：主要为高层公寓及住宅。4.1.1创意学院的建设内容创意学院主要是为了培养创意专业人才设立的，类似教学环境的设立。主要配套设施要齐全，主要有教学楼、学生公寓、食堂、学生活动中心，还有图书馆、艺术博物馆、艺术幼儿园等建筑。4.1.2创意园的建设内容创意园的主要建筑有：一栋艺术酒店、一栋个性化创意办公、花园总部办公基地及创意小镇、创意园商业

24、区，还令计划设立医院一座。建筑的合理安排布局以及规划，综合了生产、交易、休闲、居住等各大因素。4.1.3创意生活配套区的建设内容创意生活配套区：主要为高层公寓及住宅。针对创意园内办公的集体，设立一个居住与办公合二为一的综合区域。硬化，彩化，绿化生活配套区的所有裸露的土地，为工作者提供一个舒适、优美的居住环境。4.2项目的建设规划本项目建设在保留原有建筑物的前提下，对现有建筑物进行改造，翻新，对区间内道路进行拓宽和改造，使其满足功能规划的要求，建设规划分四个部分：“建筑单体的规划”、“建设道路和园区的规划”、“市政规划”、“园林的绿化规划”4.2.1建筑单体的规划建筑单体主要结合功能规划，按照不

25、同的功能对现有的建筑或者新建。规划原则是依据建筑不同的功能，对于同一功能的建筑采用同一色彩和风格的外部装饰，针对项目的板块设定方案区分。4.2.2建筑道路和园区的规划建筑道路和园区的规划是本项目的规划的重头，园区被分成三个板块，分别有各自的功能规划点。还有如何很好多的将这些人群分到不同的建筑里，针对道路和园区的规划提出了更高的要求。在园区规划里，要结合经济开发区的地势综合考虑。4.2.3市政规划市政规划方面，重点包括对园区的供电、供水、消防、通讯和排污等设施的改造。其中，应集中建设变电站和消防中心，以提高园区的整体用电和消防安全水平。在排污方面，应该集中整理现有的污水和垃圾。4.2.4园林绿化

26、规划根据园区的规划布局，覆盖住园区的裸露地方（以草皮为主），在街道中种植相应的树木，为园区的居民以及工作者提供一个良好的环境。第五章 建筑材料及公用工程5.1建筑材料供应本项目生产所需的主要原辅材料有水泥、砂子、石子、添加剂、水等，这些材料可通过本地材料集中地运进，市场上供应充足，可以保证项目使用。序号原料名称消耗量（万吨/年）来 源1水泥18外 购2石子603砂子304水255添加剂0.35.2公用工程1. 给水、排水 给水本项目水源为城市自来水，能保证连续供水。生产用水24 万t/a，生活用水量为1.0万t/a，合计用水25万t/a。 排水 本项目排水主要为生活污水和清洗废水。生活污水产生

27、量为1.0万t/a。清洗废水主要包括搅拌机清洗废水、混凝土运输车辆清洗废水、商品混凝土作业区地面冲洗水等，产生量为2.0万t/a，经处理后，循环使用。2. 供电 供电范围包括装置的动力配电、照明、防雷及接地、厂区内供电外线及道路照明。 供电电源及电压电源由外电网架空引入至厂区变电所（本项目电源就近由10kV高压供电线路供给）。供电稳定，低压供电系统采用TN-C-S三相四线式系统，混合式供电，电压为380/220V系统低压母线分段。3. 电信电信设计包括火灾报警系统、扩音对讲系统和调度、行政电话系统。共需外线电话50门。第六章 节能、环境卫生、安全与消防建设项目须节约能源，其目的是为了贯彻科学发

28、展观，落实节约能源的基本国策，加快建设资源节约型、环境友好型社会，努力实现“十一五”期间降低能源消耗的目标，以能源的高效利用促进经济社会的可持续发展。根据国务院关于加强节能工作的决定（国发200628号）、关于加强固定资产投资项目节能评估和审查工作的通知（发改投资20062787号）、安徽省固定资产投资项目节能评估和审查暂行规定等有关文件的规定，项目应于审批、核准或者备案之前编制节能分析专章或者专篇本项目为文化商业性项目，项目的设计、建设和使用应按照国家和地方的用能标准及节能设计规范，合理设计、节约使用能源。6.1节能节水6.1.1节能设计依据1. 法律法规及行政规章（1）中华人民共和国节约能

29、源法（2008年4月1日施行）；（2） 中华人民共和国清洁生产促进法（2003年1月1日施行）；（3）国务院关于加强节能工作的决定（国发200628号）；（4）公共机构节能条例（2008年10月1日）；（5）民用建筑节能条例（2008年10月1日）（6）中国节能技术政策大纲（2006年修订征求意见稿）。2、标准规范（1）综合能耗计算通则（GB/T25892008）； （2）公共建筑节能设计标准（GB50189-2005）； （3）节能监测技术通则（GB/T15316）； （4）建筑节能工程施工质量验收规范（GB50411-2007）（5）建筑外窗保温性能分级及检测方法（GB/T84842002

30、）（6）用能单位能源计量器具配备与管理通则（GB/T171672006）；6.1.2能源消耗状况根据综合能耗计算通则（GB/T25892008），项目实际消耗的各种能源应包括一次能源、二次能源和使用耗能工质所消耗的能源。本项目建设和建成后使用过程中实际消耗的能源品种包括：二次能源：电、热及汽、柴油；耗能工质：生活用新鲜水。1.施工期：电力驱动的施工机械、焊接、照明等用电及施工、生活用水。2.营运期：设备、场所照明、电梯、中央空调、供水系统用加压泵、电机、等设备用电及生活用热、用水等。一、电力消耗本项目电力消耗主要是为生产设备、照明、空调等用电设备提供动力，经测算项目建成后全年消耗电量420万度

31、。二、汽、柴油消耗经测算项目建成后全年消耗汽油20吨，消耗柴油80吨。三、耗水本项目用水主要是生产、生活用水。按相关规范、标准计算全年耗水量25万吨。6.1.3能源消耗分析一、能源消耗折算依据电力折标煤根据2010年9月17日国家发展和改革委员会发布的固定资产投资项目节能评估和审查暂行办法 （第六号）第二章第六条规定电力折算系数按当量值0.1229 kgce（kwh）计算，汽油折算系数按当量值1.4714 kgce（kwh），柴油计算折算系数按当量值1.4571kgce（kwh）计算。新鲜水、蒸汽的折算标煤采用综合能耗计算通则（GB/T2589-2008）中规定的水折标0.0857kgce/t。二、能源消费量及结构项目建成使用涉及的各种能源实物消耗总量及综合能耗总量（折标准煤）的情况见下表： 序号种类全年能源消耗实物量能源能量折算值（折标煤t）百分比（）单位数量1