绍兴商品住宅年度市场调研报告.docx

1、绍兴商品住宅年度市场调研报告绍兴商品住宅市场调查报告2007年8月一、绍兴市区房地产市场发展回顾（一） 绍兴市区房地产业发展历程（二） 绍兴市区商品房价格走势轨迹二、绍兴市区房地产业发展现状（一） 现阶段绍兴市区房地产业发展特点（二） 绍兴市区主要在售楼盘情况三、绍兴市区住宅需求市场分析（一） 绍兴市区住宅需求市场现状及特点（二） 绍兴市区住宅需求市场调查与分析四、调查结论一、绍兴市区房地产市场发展回顾（一）绍兴市区房地产业发展历程绍兴市区房地产业是从八十年代中期开始发展起来的，到目前为止，走过了起步、崛起、调整、高速发展、再次调整这样五个阶段：1、起步阶段（1984-1989年，约5年）。1

2、984年4月，诞生了绍兴市第一家房地产开发公司中国房地产集团公司绍兴分公司，同年又相继成立了市房地产开发公司和市房地产经营公司，这标志着市区乃至全市房地产业的正式起步。随后，由于全国经济建设热潮的兴起，市区相继又有建设房产、信托房产、塔山房产、城区房产等公司成立。2、迅速崛起阶段（1990-1993年，约4年）。上世纪九十年代初，绍兴市政府决定开发建设中兴路和拓宽胜利东路，加上1992年邓小平南巡讲话发表以后，绍兴市又启动了城东绍兴经济开发区的建设，这给市区房地产业带来了新的发展机遇。仅1992年和1993年，市区就冒出了30家房地产企业，开发了如“鹤池苑”等代表性房产。到1993年，市区房地

3、产投资达到了7.21亿元，比上年增长了3倍多。3、调整阶段（1994-1997年，约4年）。由于前两年房地产开发过热，给市区的房地产发展留下了一些隐患，加上国家实行宏观调控，市区房地产开发投资迅速下滑，从1994年到1997年，基本维持在4.7-5.0亿元这一水平，同比增幅在低位徘徊不前，房地产业发展处于低迷状态。4、高速发展阶段（1998-2004年，约7年）。三个原因促成了市区房地产业的迅速复苏并进而转入高速发展时期。一是1998年，随着政府机关住房制度改革的开始实行（即停止实物分房，实行货币分配），市区住房制度改革进入了实质性阶段，有好大一部分单位，为搭上房改“末班车”，纷纷突击购房分房

4、；二是当时我国为应对亚洲金融危机，而采取了积极的财政政策，发行特别国债，定向用于基础设施建设，其中包括用于经济适用住宅建设；三是在九十年代中后期逐步兴起的私营房地产企业，也对市区房地产业起了推波助澜的作用。这一阶段，市区先后开发了以“快阁苑”、“龙洲花园”、环城河整治、城市广场、袍江工业区房地产为代表的建设工程，使市区房地产业再次步入高速发展阶段，呈现出异常繁荣的景象。其中：前四年是投资高速增长期，1998年-2001年，市区房地产投资额年平均增长速度达到40.1%；虽然2002年后，房地产投资增幅有所回落，但商品房住宅销售势头依然旺盛，从1998-2004年，市区房地产实际销售面积年平均增长

5、了35.2%，其中2004年的销售面积达到了177.91万平方M，超过了1998年-2001年这四年的销售面积总和。5、调控调整阶段（2005-2006年，约2年）。2005年开始，国家为了遏止略有抬头的全国性的房地产泡沫现象，陆续推出了以规范房地产市场和稳定房地产价格为主要目标的宏观调控政策，绍兴市区房地产市场在调控政策的影响下迅速降温，房地产企业经营压力明显增加，销售速度明显减缓，而投资开发速度也明显趋缓。（二）绍兴市区商品房价格走势轨迹房地产市场发展形势，一方面反映在房地产开发投资量，而另一方面更反映在市场的供求关系及商品房价格的高低变化上。绍兴市区进入实质性住房制度改革是在1998年，

6、当时各级政府机关开始实行货币分配而停止实物分房。也就是从那时起，集团购房逐渐淡出，而个人购房日渐成为市场的主体，商品房市场成为真正市场经济意义上的格局才初步形成。因此，分析市区商品房市场价格的走势，也从1998年开始。见表1：表1：绍兴市区商品房销售价格变化情况单位：元/平方M年 份199819992000200120022003200420052006商品房屋21582185204222292919404558955900左右6170左右价格涨幅/1.25%-6.54%9.16%30.96%38.57%45.74%未变4.6%住宅1875193719332010259937045236525

7、0左右5500价格涨幅/3.31%-0.21%3.98%29.3%42.52%41.36未变5%左右 绍兴市区商品房价格在1998年-2001年间基本维持在相对稳定的水平； 2001年之后商品房价格开始突飞猛进，连续三年保持两位数增长。2004年到达5895元/平方M，比全省平均价格高673元，居全省第三，仅低于杭州和温州； 2005年受宏观调控影响，绍兴房地产市场回归理性，价格涨幅回落，房价与2004年基本持平； 2006年，市区房屋销售价格比上年上涨4.6%，其中，商品房销售价格上涨4.2%，二手房价格上涨5.2%。二、绍兴市区房地产业发展现状（一）现阶段绍兴市区房地产业发展特点1、房地产

8、市场产销两旺，市区商品房供不应求进入2007年以来绍兴市(地区)商品房交易快速回升，1-7月商品房销售面积224.23万平方M，同比增长52.2%，增速较上年同期高出82.7个百分点。在全部销售面积中，期房销售占69.4%，现房销售占30.6%，接近七成的商品房在竣工验收以前已实现销售，充分说明目前绍兴(地区)商品房需求旺盛，交易活跃。7月份绍兴市房地产开发投资增速全省第一，总量第四，1-7月份全市完成房地产开发投资86.81亿元，同比增长53.6%，增幅居全省第一，总量第四。2007年上半年，越城区房产竣工面积29.84万平方M，销售面积47.2万平方M，比去年同期上涨50.8%，其中住宅面

9、积41.4万平方M(按平均120m2/套算，约合3450套)，新建商品房呈现供不应求的态势。2、商品房一、二级市场价格快速上涨统计数据显示，2007年二季度，绍兴市区房屋销售价格快速上涨，同比上涨7.0%，环比上涨2.7%。同比涨幅比上年同期扩大2.1个百分点，比今年一季度扩大2.7个百分点，创下2005年3季度以来的新高。2007年1-6月份，房屋销售价格比去年同期上涨5.7%，其中商品房销售价格上涨4.9%。绍兴老城区目前的房价平均价格在7035元/平方M左右， 2006年城区均价约为6510元/平方M，同比上涨幅度超过8%，而上半年浙江全省房屋销售价格比去年同期上涨5.1%，绍兴房价涨幅

10、高于全省平均涨幅。16月份，市区二手房成交价格比去年同期上涨7.0%,涨幅位居全省第三位，仅次于丽水市和舟山市，比全省平均涨幅高出2.6个百分点。二手房中多层住宅价格同比上涨7.8%。3、房地产开发板块格局初步形成随着老城区土地资源的日益稀缺以及城市版图的不断扩张，绍兴市区房地产开发逐步形成了从一环线、二环线到三环线逐步延伸的边缘化开发趋势，并形成了东南西北四个不同方位上的六大居住板块。城南是开发较早的居住区域，随着人文公园的开发，城南新住宅区的外围环境得到了明显的改善；城西经过前几年的开发，胜利西路的延伸以及绍兴县柯桥新县城的崛起，吸引了众多开发商和购房者的关注，同时，随着新一轮“越州新城”

11、城市发展规划的明确，城西的发展方向已经比较明确，围绕青甸湖的中高档住宅用地将会陆续推出；而以袍江开发区为代表的城北板块，在经过前几年的冷寂之后，已经开始明显升温；城东则是人们目光的聚焦点，迪荡新城的开发建设将使其成为绍兴未来又一个理想的居住区；而城北的镜湖新区，由于规划上将成为今后绍兴市级行政办公中心和生态居住，通过市政府对镜湖新区较大力度的开发和宣传，目前以大滩区块为代表的镜湖新区已经成为绍兴高档住宅开发的代表区块。从总体上说，绍兴市区目前六大板块住宅的层次可粗略地划分为高中低三个层次。高档楼盘主要分布在大滩、迪荡新城一带，价位一般在每平方M9000-10000多元；中档楼盘以城西、城南开发

12、的楼盘为主，价位一般在每平方M6000-8000元之间；相对价位较低的低档楼盘主要位于袍江、生态园区等区块，价位大约在每平方M3000-4000多元。4、楼市进入高层时代，多层和低层住宅成为稀缺产品2006年以前的绍兴，房地产市场中住宅供应一直以低层和多层住宅为绝对主力，这主要是几个方面的因素决定的：首先，绍兴是历史文化名城，城市规划中有严格的古城保护原则，除了市中心豪华地段的住宅为高层建筑，其余住宅开发用地供应一般均有严格的容积率和建筑高度要求；其次，前几年绍兴市区平均房价相对较低，对绝大部分只卖5000元左右的楼盘来说高层建设成本较高且市场接受度不高，因此开发高层住宅的积极性也不高；最后，

13、由于绍兴本地消费者在住宅消费上观念相对保守，多层住宅因其较为低廉的物业费用支出受到市场的普遍认同，而高层住宅高昂的物业费用让大部分消费者难以接受。经过0506年约2年的宏观调控，积压的购房需求在今年开始集中释放，且随着绍兴城市外来移民人口的快速增加以及城区用地的日益紧张，绍兴住宅市场供需矛盾开始变得突出，现实状况决定了政府在今年开始的土地供应计划中整体提高容积率以求提高土地利用率，根据绍兴市区今年已经推出的开发用地经济指标看，住宅开发用地的容积率最低在1.7左右，相当一部分地块容积率指标超过了2.0，在这样的背景下，随着市区存量多层房源的逐步消化和新增开发量的上市，高层和小高层住宅将成为今后市

14、场供应的主流，而多层住宅产品将变得越来越稀缺。5、政府加大土地供应，土地市场量价齐增2006年下半年开始，绍兴房地产市场在经历了近2年的宏观调控后，开始了一波强劲的持续反弹行情，房地产价格快速上涨，各楼盘销售价格屡创新高，为了平抑房地产市场价格上涨，2007年绍兴市政府确立了通过增加土地供应量来稳定房价的政策，根据“2007年度绍兴市区经营性用地块出让计划”，今年计划出让的开发经营用地总量约达4370亩，其中住宅开发用地约3728亩，相比2006年土地出让计划2216亩住宅用地增加了近7成，土地供应量明显增加。伴随着市区房价的上涨和良好的销售势头，绍兴市区住宅开发用地价格也节节攀升，据不完全统

15、计，2007年上半年成交的住宅开发用地价格较上年同期上涨了近50%左右，如城东开发区舜江路一带的开发用地目前成交楼面价格达到3500元左右，而在2006年的成交价格仅为2000元左右；镜湖新区大滩区域新拍土地楼面价约4600元，而2006年的成交价不到3000元。附表2、表3。表2：2007年度绍兴市区经营性用地块出让计划序号地块名称地块座落面积（亩）用途权属现状1铁甲营地块市值3住商国有2鲁迅故里观音弄地块市值3商住国有3原外山组团江家溇地块（一期）市值124居住国有小计1304卧龙路1号地块经济开发区49居住国有小计495袍江工业区G12号地块袍江工业区14商业（汽车4S店）国有6袍江工业

16、区G13号地块袍江工业区12商业（汽车4S店）国有7袍江工业区G14号地块袍江工业区10商业国有8袍江工业区F8号地块袍江工业区52商业国有小计8807年度已出让合计2671人民医院退让地块（临中兴路）市值9商业国有净地2解放南路6号地块市值89居住国有净地3绍大线一号市值220居住国有净地4中兴南路大环河 东南地块B块市值37居住国有净地5蕺山地块市值31居住国有净地6寨下地块市值79居住国有部分建筑未拆7胜利东路环城东路西南角八字桥周边地块（原公交公司地）市值28住商国有集体部分建筑未拆8原外山组团江家溇地块（三期）市值75住商国有部分建筑未拆9霞西路绍大线 东南地块市值126住商国有部分

17、建筑未拆10和畅堂 原海尔曼期地块市值152住商国有部分建筑未拆11八字桥原卫校 及周边地市值35住商国有部分建筑未拆市值小计88112阳明路1号经济开发区285居住国有净地13舜江路8号地块经济开发区21居住国有净地14东池路1号地块经济开发区42居住国有净地15涂山路9号地块经济开发区75居住国有部分建筑16涂山路10号地块经济开发区127住商国有部分建筑未拆17秦望路1号地块经济开发区15居住、仓库国有部分建筑未拆18迪荡D3地块经济开发区11商业办公国有净地19迪荡F1地块经济开发区80会展中心国有部分建筑未拆经济开发区小计65620望仙桥地块会稽山度假区297商服、旅游国有集体净地会

18、稽山度假区小计29721人民医院退让地块（临后墅路）镜湖新区20商业国有净地22解放大道1号地块镜湖新区171住商国有部分建筑未拆23解放大道3号地块镜湖新区180住商国有部分建筑未拆24解放大道2号地块镜湖新区138住商国有部分建筑未拆25解放大道4号地块镜湖新区225住商集体净地26解放大道5号地块镜湖新区31住商集体净地27绿洲路1号地块镜湖新区79住商国有净地镜湖新区小计84428皋埠商贸区1号地块生态产业园73住商国有29皋埠商贸区2号地块生态产业园38住商国有30皋埠商贸区3号地块生态产业园58住商国有31皋埠商贸区4号地块生态产业园41住商国有32皋埠商贸区5号地块生态产业园45

19、住商国有33皋埠商贸区6号地块生态产业园75住商国有生态产业区小计33034袍江工业区G31号地块袍江工业区12商业（汽车4S店）国有35袍江工业区G32号地块袍江工业区13商业（汽车4S店）国有36袍江工业区G29号地块袍江工业区12商业国有37袍江工业区G10号地块袍江工业区18商业国有38袍江工业区G122号地块袍江工业区10商业国有39袍江工业区F7号地块袍江工业区12商业国有40袍江工业区G82号地块袍江工业区19商业国有41袍江工业区G2号地块袍江工业区117商业国有42袍江工业区G21号地块袍江工业区70住商国有43袍江工业区G71号地块袍江工业区124商住国有44袍江工业区G5

20、号地块袍江工业区246住商国有45袍江工业区G23号地块袍江工业区28住商集体46袍江工业区G6号地块袍江工业区106住商集体47袍江工业区G81号地块袍江工业区20商业国有48袍江工业区G9号地块袍江工业区58住商国有49袍江工业区G4号地块袍江工业区25住商集体50袍江工业区G35号地块袍江工业区169综合配套集体51袍江工业区G37号地块袍江工业区32综合配套集体52袍江工业区G39号地块袍江工业区4住商集体袍江工业区小计1095表3：2007年上半年部分住宅开发出让地块成交情况地块名称地块性质起拍价(万元)成交价(万元)楼面均价(元/m2)土地面积(m2)建筑面积(m2)容积率舜江路8

21、#居住58009800355316713275761.65中兴南路大环河东南B#居住1080011800265624680444241.8大滩7#居住500010000466512613214351.7经济开发区卧龙路1#700016000192332281832102.5777（二）绍兴市区主要在售楼盘情况为全面了解绍兴市区房地产市场状况，通过对绍兴市区目前主要在售楼盘的实地调查对目前市场的供需状况、价格水平等运行态势有了较为清晰和深入的了解，根据前面提到的绍兴市区目前主要分为东西南北四大板块的开发格局，选择东西南北四大板块内的代表性楼盘若干了进行了调查，详细调查情况如下。1、 生态园区板块

22、位于东湖的生态产业园区是目前绍兴东部离城区距离最远的生活区块，位于三环路以外，是近年来绍兴主要的低价房供应区域，且相当一部分小区商品房与安置房混杂，楼盘档次普遍不高。以下为两个片区内主要在售楼盘情况：A. 鸿通金宇苑开发商绍兴市鸿通房地产开发有限公司设计单位浙江中和建筑设计有限公司物业经管绍兴市百盛物业经管有限公司地理位置生态产业园区人民东路延伸段(皋埠镇)占地面积40295m2建筑面积54595.52m2容积率1.45绿化率/建筑形态多层住宅、联排主力户型公寓100-120m2，排屋210m2房源总数362套,其中排屋约20套销售均价公寓住宅成交均价约3000元/ m2,排屋约5000元/

23、m2，目前排屋报价6100/ m2主力总价公寓30-40万元，排屋110-140万元配套设施3000m2集中绿化、小型会馆形象进度现房开盘时间04年5月销售情况目前已售295套(签订合同)，约占82%。已售面积约40630 m2，约占74%；排屋已售15套，剩5套综合评价该楼盘体量较小，地理位置偏远，整体品质不高，是生态园区内典型的低价楼盘；从销售情况来看，开盘至今2年多的时间，总体销售率约90%(含预订房源)，已经基本实现销售，但是，根据实地调查情况，该楼盘目前尚有大量商铺未售出，这充分说明生态园区内人气严重不足，尽管商铺仅售4000元m2，但其投资价值不高，因此销售不佳，为开发商回笼资金带

24、来难度；从购房客户来看，主要由产业园区内的普通职工和绍兴市区低收入群体为主B. 枫华景园开发商绍兴市房地产综合开发有限公司设计单位华成国际建筑有限公司物业经管地理位置生态产业园东湖商贸3#地块占地面积总占地45281m2,其中商品房部分13302m2建筑面积商品房19287.89m2容积率1.45绿化率30%建筑形态多层住宅主力户型公寓90-120m2房源总数200套，其中住宅总量为139套，商铺总量为61套销售均价住宅累计成交均价3500元/ m2,开盘均价3200元/ m2，目前余房报价4380元/m2主力总价住宅30-40万元，余房40-55万元配套设施/形象进度现房开盘时间05年12月

25、销售情况目前合计售出123套(签订合同)，约占62%。已售面积约13016 m2，约占68%；住宅已售114套，占62%。商铺已售9套，占15%。综合评价该楼盘大部分为安置房，商品房住宅所占比重极小，开盘之初由于价格便宜(起价仅为3098元)大部分商品房在短时间内快速售出，曾在绍兴市场制造了一定的影响，但是，由于小区整体建设档次较低，购买者大部分为市区内的年轻工薪阶层。随着市区整体房价的上涨，该楼盘也大幅提高了其售价，目前报价4380元相当于在开盘价格基础上上涨了近50%,尽管从目前来看，该楼盘售价仍是绍兴市区各大板块内最便宜的，但是由于快速大幅提价使得客户短时间内难以接受，因此目前余房销售形

26、式不佳；同时，其地理位置的偏僻也决定其商铺销售不好。2、 经济开发区板块经济开发区由于开发时间较早，目前已经成为绍兴市区规模最大的居住区块，生活配套相对较为成熟，但总体档次不高，由于区域内自然环境较好，且无大型工业生产企业，因此目前已经成为绍兴主要的别墅类产品的供应区域。A. 金色东江开发商浙江兆城房产开发有限公司设计单位香港海文嘉德国际规划景观设计机构，绍兴华汇设计院物业经管地理位置涂山东路5号地块占地面积41956m建筑面积50347m2容积率1.2绿化率30%建筑形态叠排、多层、高层主力户型叠排200-230m2，多层90-120m2，高层275m2(全跃层)房源总数248套,其中叠排1

27、40套，多层80套，高层28套销售均价叠排约6500元/m2,多层约5800元/m2，高层约6500/m2主力总价叠排130-150万元，多层50-70万元，高层160-190万元配套设施/形象进度主体完工开盘时间一期07年1月，二期07年5月销售情况叠排和多层目前已全部售完；高层售出5套，占18%综合评价该楼盘体量较小，周边自然环境较好，临近平水江和大禹陵景区。该楼盘产品组合较为丰富，由于楼盘周边配套相对欠缺，因此以面向拥有一定经济实力的中产家庭的叠排为主的定位，并以叠排首先开盘打开市场，由于叠排总价控制较为合理，因此一期开盘取得了较好的业绩，二期在一期开盘后短短3个月后推出，二期主力产品多层公寓也实现了较好的销售，相对来说，高层空中别墅产品因为单价和总价高的原因，销售较为困难。总体上来说，该楼盘产品定位较为成功，尽管短期内积压了少量的高层房源，但总体上销售速度较快，较好地实现了资金回笼。B. 东江银湾开发商绍兴市建设开发公司设计单位绍兴市建筑设计院物业经管地理位置涂山路以北、平水东江以西、森海豪庭以南占地面积9463m+29503m=38966建筑面积22809.51m2