自考房地产法串讲重点.docx

1、自考房地产法串讲重点自考房地产法串讲重点房地产法串讲知识点:1、 房地产关系2、 房地产法的概念、体系和基本原则3、 房地产法律关系4、 土地法律关系5、 土地所有权6、 土地使用权7、 农村土地承包经营权8土地用途管制制度9、 耕地保护制度10、 建设用地制度11、 房地产所有权12、 房地产相邻权13、 建筑物区分所有权14、 住房部分产权15、 城市房地产权属登记16、 房地产开发17、 土地使用权出让18、 土地使用权划拨19、 房地产开发企业资质管理20、 房地产中介21、 拆迁管理22、 拆迁补偿与安置23、 房地产转让24、 商品房买卖25、 房地产抵押26、 房屋租赁27、 公

2、房售后产权28、 物业管理特征和内容29、 业主、业主大会、业主委员会30、 住房公积金31、 几种具体的房地产税32、 解决房地产纠纷的法律方式和法律依据第一章 房地产法概述1、 房地产市场的概念 2006年10月真题 名词解 释我国现时所称房地产市场， 是指国有土地使用权出让、转让、岀租、抵押和城市房地产转让、房地产 抵押、房屋租赁等交易活动的总称。2、 房地产市场的特征 2005年10月真题 多项选 择综合功能、多级市场、法定形式、国家干预3、 房地产业的地位和作用 2006年真题简答题 在国民经济中，房地产业的占支柱性地位和作用， 主要体现在它的基础性和先导性上 基础性：土地的开发和利

3、用为人类提供着生存、发 展的基础性物质条件，衣食住行是基本的生活要求 先导性：房地产业的发展为农业、工业、商业、运 输业等的繁荣发展提供着先导性物质条件4、 房地产法调整对象的内容 2002年10月真 题简答(1)土地、房屋财产关系(2)土地利用和管理关系(3)城市房地产开发经营关系(4)城市房地产管理关系(5)城市物业管理服务关系5、 我国房地产法的基本原则(1)土地公有原则(2)土地有偿使用原则(3)十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地的 原则(4)房地产综合开发原则(5)城镇住房商品化原则(6)宏观调控与市场相结合的原则6、 房地产法律关系的要素(1)主体 参加房地产法律关系的当事人。主

4、体即参加房地产法律关系的当事人， 它既是权利的享受者，又是义务的承担者，主要有以下几类： 国家机关、企业、事业单位和社会团体、公民个人。(2) 客体 土地和房屋。房地产法律关系主 体的权利义务所共同指向的对象。一般来说，客体 分为土地和房屋，它们属于不动产。(3)内容一一主体享有的权利和承担的义务。是房地产法律关系的最基本的要素， 也可以说是主体各方关系的落脚点。权利，是指房地产法律关系 主体在一定的条件下，按照自己的意志，为某种行 为或实现某种利益的资格。义务，是指房地产法律 关系主体在一定的条件下，承担的某种责任或付出 的某种代价。7、 土地分类 2006年10月真题 多项 选择按照土地资

5、源状况和土地利用总体规划， 将土地分为：(1)农用地(2 )建设用地(3 )未利用地8我国对房地产业的定位：房地产在我国是一个新兴产业，是第三产业的重要 组成部分，随着城镇国有土地有偿使用和房屋商品 化的推进，将成为国民经济发展的支柱产业之一。9、 房地产关系的概念房地产关系是指人们取得、开发、利用、经营和管 理土地、房屋而形成的社会关系。房地产关系，按其法律特征，可分解为：(1)民事(商品)性质的经济关系。民事(商品) 性质的经济关系，指的是平等主体之间基于土地、 房屋而发生的所有、使用、转让、抵押、租赁等经 济关系。(2)行政关系性质的经济关系。行政关系性质的 经济关系，指的是不平等主体之

6、间基于土地、房屋 的征收或征用、拆迁、土地用途管制、建设立项审 批、房地产税征收以及行政调处有关纠纷等经济关 系。10、 房地产法的体系 2005年10月真题 简答广义的房地产法基本内容包括：(1 )关于房地产权属的规定(2)关于房地产开发利用的规定(3 )关于房地产交易的规定(4 )关于国家对房地产业及其市场实施管理的规 疋(5)关于社会化、专业化的物业管理服务的规定11、 房地产法律关系的特征(1)主体的多元性(2)客体的确定性(3)内容的多样性第二章 土地管理法律制度1、 土地管理法的概念。土地管理法是国家为实现土地管理目的而制定的各种法律规范的总称。 它调整因确认土地所有权、取得和转让

7、土地使用权、开 发利用土地，以及规划、管理、保护土地而产生的各种经济关系。2、 土地管理法的立法宗旨(1)维护土地的社会主义公有制(2)保护、开发土地资源、合理利用土地(3)切实保护耕地(4)促进社会经济的可持续发展3、 土地法律关系土地法律关系是由土地法律规范调整而形成的、 具有权利义务内容的关系。 它包括：(1)土地财产法律关系(2)土地管理法律关系4、 土地管理法的调整方法(1)民事性的调整方法 一一土地法律规范以平等、 自愿、有偿的方法为调整手段。(2)管理性的调整方法 一一以指导性与强制性的 管理、监督的法律手段进行调整。5、 土地所有权一一是指土地所有人依法对其所有 的土地享有占有

8、、使用、收益和处分的权利。(1 )土地所有权由土地所有制决定。我国实行全 民所有制和集体所有制，从而在土地所有权方面， 确立了国有土地和农民集体所有土地这两种所有 权。(2)土地所有权具有排他性。同一块土地上只能 有一个所有权存在，而不能同时存在两个以上的所 有权。(3)土地所有权可分为两类情况：一，国有土地的所有权只能由国家统一行使， 具有统一性和唯一性。二，农民集体所有的土地，由县级人民政府登 记造册，核发证书，确认所有权。6、 土地使用权 2006年10月真题 名词解释土地使用权，是指土地使用者依法使用其占有的土 地并享有收益及一定处分的权利。 土地使用权的内容包括：使用权、收益权、处分

9、权。7、 土地使用权的特征2001、2002、2006年10月真题 简答题，2003论 述题真题论述题(1)权利的派生性。土地使用权是从土地所有权 中派生出来的他物权，是一种独立的使用权。(2)客体的有限性。土地使用权的客体仅限于地面，不及于地下资源、埋藏物。(3)取得的法定性。土地使用权的取得必须经过 法定程序。(4)使用的期限性。法律通常规定土地使用权的 一定有效期限。8、 土地使用权的内容(1)使用权。使用权是对土地的开发、利用、经 营的权利。(2)收益权。收益权是使用人享有使用土地上利 益的权利，即他是基于使用土地而取得经济收入和孳息的权利。（3） 处分权。在非所有人使用土地的情况下，

10、使 用人无权决定土地的最终命运，而只能依照法律的 规定和合同的约定转让土地使用权。9、 土地使用权的取得（1） 原始取得：行政划拨、有偿出让（2） 传来取得：转让方式，转让方式是指根据当事人双方自愿达成 的协议，一方将其拥有的土地使用权转移给另一方 的行为，转让的法律形式包括买卖、交换和增与。 抵押权的实现，抵押权的实现是指依据抵押合同， 按照担保法规定的条件和方式，将抵押人拥有的国 有土地使用权转移给抵押人或依法拍卖给第三人。 民事执行，民事执行是指依照民事诉讼法或破产法 的有关规定，将被执行人或者破产人拥有的国有土 地使用权以拍卖、变卖或者其他方式用于清偿债 务。10、 土地使用权的终止

11、2003年10月真题 简答 （1 ）因土地使用权出让合同期限规定的使用期限届满（2）国家依照法律程序提前收回土地使用权（3 ）因违法而被国家强制收回土地（4） 因土地的灭失而导致土地使用权的终止11、 土地使用权的变更（1 ）主体变更（2 ）内容变更（3 ）其他事项的变更12、 农村土地承包经营权的含义农村土地承包经营权，是指农村土地承包人对其依 法承包的土地享有占有、使用、收益和一定处分的 权利。13、 家庭承包经营发包方的权利和义务权利：（1）发包的权利（2） 监督的权利（3） 处理的权利（4） 法律、行政法规规定的其他权利义务：（1）维护承包方的土地承包经营权（2 ）尊重承包方的生产经营

12、自主权（3 ）为承包方提供必要服务（4 ）组织农业基础设施建设（5） 法律、法规规定的其他义务14、 家庭承包经营承包方的权利和义务 2006年真题论述题权利： （1） 土地承包经营权（2） 土地承包经营权的流转（3） 承包地被征用、占用时依法获得补偿 的权利（4） 法律、行政法规规定的其他权利义务： （1）维持土地的农业用途（2） 保护和合理利用土地（3） 法律、行政法规规定的其他权利15、 承包期限。农村土地承包法规定： （1） 耕 地的承包期限为 30年。（2）草地的承包期限为3050年。（3）林地的承包期限为 30 70年；特 殊林木林地承包期，经国务院林业厅行政主管部门 批准可以延长

13、。16、 土地承包经营权流转的方式：土地承包经营权采取转包、岀租、转让或者其他方 式流转，当事人双方签订书面合同。采取转让方式 流转的，应当经发包方同意；采取转包、岀租、互 换或者其他方式流转的，应当报发包方备案。17、 以其他方式承包农村土地的程序及权益保护 以其他方式承包农村土地，在同等条件下，本集体 经济组织成员享有优先承包权。发包方将农村土地发包给本集体经济组织以外的 单位或者个人承包，应当事先经本集体经济组织成 员的村民会议2/3以上的成员或者 2/3以上村民代 表的同意，并报乡镇人民政府批准。18、 土地用途管制制度的概念土地用途管制制度，是指国家为保证土地资源的合 理利用，促进经

14、济、社会和环境的协调发展，通过 编制土地利用总体规划划定土地用途区域， 确定土地使用限制条件，土地的所有者、使用者严格按照 国家确定的用途利用土地这样一种制度。19、 土地管理法将土地分为：（1） 农用地 直接用于农业生产的土地（2） 建设用地一一建造建筑物、构筑物的土地（3） 未利用地一一农用地和建设用地以外的土地20、 集中征地审批权征收基本农田，或者征收基本农田以外的耕地超过 35公顷的，其他土地超过 70公顷的，必须由国务 院批准；征收前述以外的土地的，由省、自治区、 直辖市人民政府批准，并报国务院备案。21、 农用地转为建设用地的批准权限（1）国务院批准一一省、自治区、直辖市、国务

15、院批准的建设项目占用土地， 涉及农用地转为建设用地的，（2 ）原批准土地利用总体规划的机关批准 一一在城市和村庄、集镇建设用地规模范围内，为实施该 规划而将农用地转为建设用地的，（3 ）省、自治区、直辖市人民政府批准 一一前述以外的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用 地的。22、 切实保护耕地是我国的一项基本国策土地管理法设立了一系列的具体制度：（1 ）从规划上保证总量平衡（2 ）实行土地用途管制制度。严格控制耕地转为 建设用地，凡涉及农用地转为建设用地的，必须按 规定办理农用地转用审批手续。（3） 实行占用耕地补偿制度。耕地总量不减少一一 占多少，垦多少一一否则，报经国务院或缴纳耕地 开

16、垦费，专款用于开垦新的耕地。（4） 实行基本农田保护区制度。对粮棉油蔬菜等 优良耕地，按规定划为基本农田保护区实行特殊保 护。土地管理法还规定，省自治区直辖市划定 的基本农田保护区应当占本行政区域内耕地的80%以上。2002年10月真题 单项选择（5 ）禁止闲置和荒芜耕地。23、 基本农田的概念所谓基本农田，是指按照一定时期人口和社会经济 发展对农产品的需求，依据土地利用总体规划确定 的不得占用的耕地。基本农田保护区是依据土地总 体规划和依照法定程序确定的特定保护区域。24、 基本农田的保护（1 ）实行基本农田补充制度（2） 禁止破坏基本农田（3） 禁止任何单位和个人闲置、荒芜基本农田（4）

17、实行基本农田地力登记评定制度（5） 实行基本农田保护责任制度25、 土地开发的概念一一土地开发是为扩大土地的 可利用面积和提高土地利用深度，通过劳力、技术 和资金的投入将土地由自然资源改造为经济资源。 其中，土地开垦是以垦殖为目的的开发，即开垦荒 地为耕地用于农作物的种植，因此，开垦土地成为 土地开发的一种具体形式。一次性开发未确定土地使用权的国有荒山、荒地、 荒滩600公顷以下的，按照省自治区直辖市规定的 权限，由县级以上地方人民政府批准，开发 600公 顷以上的，报国务院批准。26、 土地复垦的概念土地复垦是指对在生产建设过程中， 因挖掘、塌陷、压占等造成破坏的土地，采取整治措施，使其恢复

18、 到可供利用状态的活动。复垦的土地应当优先用于 农业。 2006年10月真题 单项选择27、 国家建设征收土地的法律特征（1） 征地理由的合法性（2） 征地行为的行政性（3） 征地条件的补偿性，征收耕地的，补偿费应当包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和 青苗补偿费。征收其他土地的，应当给予土地补偿 费和安置补偿费。 土地管理法规定： 征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前三年的平均年 产值的6至10倍。”2002、2003年10月真题单项选择28、 征收土地的审批权征收下列土地的，由国务院批准： （1）基本农田；（2）基本农田以外的耕地超过 35公顷的；其他土 地超过70公顷的。征收前款

19、规定以外的土地的， 由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院 备案。2005、2006年10月真题单项选择第三章城市房地产权属及其管理法律制度1、 房屋所有权房屋所有权，是指房屋所有人依法对自己所有的房 屋享有占有、使用、收益和处分的权利2、 房屋共有房屋共有，是指两个以上主体对同一房屋共同享有 所有权。各共有人因房屋共有而形成的权利、义务 关系，称为房屋共有关系。3、 房屋共有特征（1 ）主体有两个或两个以上，单一主体不构成房 屋共有（2） 客体是同一项房产（3） 房屋共有存在着对内、对外两种关系4、 房屋共有的形式（1）共同共有房屋共同共有是指两个或两个以上的人对其共有 的某项房屋平等

20、地、不分份额的享有权利并承担义 务。只有在共同共有关系消灭时方能分清份额。(2 )按份共有房屋按份共有是指两个或两个以上的人对同一项 房屋按照确定的份额享受权利、承担义务。每个共 有人有权要求将自己的份额分岀或者转让。难点解析：1、 在处理房屋共同共有关系时，要掌握以下原则：(1 )共有人对共有的房屋性质不明，部分共有人 主张按份共有，部分共有人主张共同共有，如果不 能证明房屋是按份共有的，应当认定为共同共有。(2)在共同工友关系存续期间，部分共有人擅自 处分共有房产的，一般认定无效。但第三人善意、 有偿取得该房产的，应当维护第三人的合法权益； 对其他共有人的损失，又擅自处分共有房产的人赔 偿

21、。(3 )在共同共有关系终止时，对共有房产的分割， 有协议的，按协议处理；没有协议的，应当根据等 分原则处理，并要考虑共有人对共有房屋的贡献大 小，适当照顾共有人生产、生活的实际需要等情况。 分割夫妻共有房产，应当根据婚姻法的有关规定处 理。(4)共同共有房产分割后，一个或数个原共有人 岀卖自己分得的房产时， 如果岀卖的房产与其他原 共有人分得的房产属于一个整体或有配套使用， 其他远原共有人主张优先购买权的，应当予以支持。2、 在处理房屋按份共有关系时，要掌握如下原则：(1 )一个或数个共有人要求将自己的份额分岀或 转让时，其他共有人不得妨碍其行使权利。(2)共有人岀售自己的份额时，其他共有人

22、在同 等条件下，有优先购买的权利。(3 )按份共有房产的分割必须保持房屋的使用价 值。不能采用损害房屋的使用价值的办法，对其中 不能分割或者分割有损其价值的，可以折价补偿、 变价分割。5、 房地产相邻权的概念房地产相邻权，是指两个或两个以上相互毗邻的房 地产所有人或使用人在行使房地产的占有、使用、 收益和处分权时，相互之间应当给予便利或者接受 限制而发生的权利义务关系。6、 房地产相邻权的特征(1 )主体是两个或两个以上的房地产所有人或使 用人(2 )客体是相邻房地产所有人或使用人行使其权利时体现的利益(3)不涉及占有、使用房地产本身(4)内容是相邻人之间的权利义务7、 房地产相邻权的种类(1

23、)因使用邻地、通道，或通行而发生的相邻关 系(2)因相邻环境保护而发生的相邻关系(3)因险情危害而发生的相邻关系(4)因相邻通风、采光、管线设置而发生的相邻 关系8、 异产毗连房屋异产是指不同主体的房产，毗连是指不同所有 权人的房屋相连。异产毗连房屋是指结构相连或具 有共有、共同设备和附属建筑物而为不同所有人共 有的房屋。难点：异产毗连房屋关系(1)除另有规定外，任何一方不得多占、独占，且所有人和使用人在房屋共有、共有部位，不得有 损害他方利益的行为。异产毗连房屋所有人以外的 人如需使用异产毗连房屋的共用部位时， 应取得各所有人一致同意，并签订书面协议。一方所有人如 需改变共用部位的外形或结构

24、时， 除须经城市规划部门批准外，还须征得其他所有人的书面同意。(2 )异产毗连房屋所有人和使用人应按照有利使 用、共同协商、公平合理的原则，正确处理毗连关 系，异产毗连房屋所有人或使用人超越权利范围， 侵害他人权益时，应停止侵害，并赔偿由此而造成 的损失。9、 建筑物区分所有权的概念建筑物区分所有权，是指建筑物所有人对建筑物专 有部分的所有权(特制所有权)、共用部分的持分 权(共有权)以及因共同关系所生的成员权(社员 权)。10、 建筑物区分所有权的特征(1 )复合性与一体性。复合性是指，建筑物区分 所有权由三种权利构成，即专有所有权，共用部分 持分权和成员权。一体性表现在：一是构成建筑物 区

25、分所有权的三项内容(专有所有权、共用部分持 分权及成员权)必须结为一体，不可分离。在转让、 处分、抵押、继承时，均应将三者视为一体，不得 保留其一或其二而转让、抵押其他权利。(2)专有所有权的主导性。表现为：一是区分所 有权人取得专有所有权即意味着取得了共用部分 持分权及成员权。二是区分所有权专有所有权的大 小，决定了共用部分持分权及成员权的大小。三是 在区分所有权成立登记上，只登记专有所有权，而 共用部分持分权及成员权则不单独登记。（3 ）权利主体身份的多重性，同时为所有人和共 有权人。11、 住房部分产权的概念住房部分产权是指城镇居民对按标准价（优惠价） 购买的公房享有的权利，包括占有权、

26、使用权、有 限的收益权和处分权，并可以继承。其收益权和处分权只是部分的，或者说是有限的。如住房部分产权5年后进入市场时，在同等条件下, 原售房单位有优先购买、租用权。12、 房地产权属登记的概念房地产权属登记，是指房地产行政管理部门代表政 府对房地产所有权和使用权以及由上述权利产生 的房地产他项权利进行登记，从而依法确认房地产 权归属关系的行为。13、 房地产权属登记的功能 真题 多项选择（1）产权确认功能（2 ）公示功能（3 ）管理功能14、 房地产登记的效力（1） 成立要件主义。成立要件主义认为，房地产 权利的转移和设定在登记之前只体现为债权的存 在，在登记之后才能认为是完成产权的转移或者

27、权 利的设立；未经登记，则对房地产交易的权利受让 方来说就只能得到债权的保护，得不到物权的保 护。（2） 对抗要件主义。对抗要件主义认为，房地产 是一种特定物，其产权的变动与其他权利的设定应 当与债权的成立同步，即在登记之前权利就已经转 移或者设立，登记只是对抗第三人的要件，申请登 记的权利只有在登记完成之后才能受法律的全面 保护。我国为成立要件主义，即房地产转让自登记后有 效。15、 房屋权属登记的种类（1）总登记。总登记，是指县级以上人民政府根 据需要，在一定期限内对本行政区域内的房屋进行 统一的权属登记。 真题 单项选择（2 ）初始登记（3 ）转移登记（4） 变更登记（5） 他项权利登记

28、（6） 注销登记第四章 城市房地产开发法律制度1、 房地产开发的概念房地产开发，是指在依法取得国有土地使用权的土 地上进行基础设施、房屋建设的行为。难点：领会这概念应当注意以下两点（1 ）取得国有土地使用权是房地产开发的前提。城市房地产开发用地必须是国有土地， 取得国有土地使用权是城市房地产开发的前提； 农村集体土地不能直接用于房地产开发， 只用在由国家通过征用转为国有土地后，才能成为房地产开发用地。（2）房地产开发既可以是进行基础设施建设，也 可以是继之进行房屋建设。土地开发，也称 三通一平”或七通一平”。所谓三通一平”，（真题单 项选择）就是将开发区域以外的道路、给水排水 管、供电线路等引

29、入施工现场，对施工现场的土地 进行平整。所谓 七通一平”，包括道路通、上下水 通、雨污排水通、电力通、通讯通、煤气通、热力 通和平整场地。2、 房地产开发的类别（1） 按房地产开发的规模不同，分为单项开发、 小区开发和成片开发真题 多项选择（2） 按房地产开发的目的不同，房地产开发分为 经营性开发和自用性开发（3） 新城区开发和旧城区改造3、 房地产开发应严格按照用途、期限开发城市房地产管理法第 25条，必须按照土地使 用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发 土地。超过岀让合同约定的动工开发日期满 1年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权岀让金 20%以下的土地闲置费；满两年未动工开发

30、的，可 以无偿收回土地使用权”。多年真题4、土地使用权岀让的概念国有土地使用权出让， 是指国家将国有土地使用权 在一定年限内出让给土地使用者， 由土地使用者向 国家支付土地使用权出让金的行为。5、土地使用权出让特征（1） 是一种特殊的民事法律行为（2） 权利的有期性和有限性土地使用权出让的最高年限规定为：居住用地 70年，工业用地50年，教育、科技、文化、卫生、 体育用地50年，商业、旅游、娱乐用地 40年，综 合或其他用地50年。 熟记，多年真题 单项选择6、 土地使用权出让的方式城市房地产管理法第 12条规定，可以采取拍 卖、招标或者双方协议的方式。商业、旅游娱乐和 豪华住宅用地，有条件的

31、必须采取拍卖、招标方式。 没有条件，不能采取拍卖、招标方式的，可以采取 双方协议的方式。 真题 多项选择(1 )协议出让 出让方与受让方经过协商，就 土地使用条件及双方的权利义务达成一致意见的 一种岀让方式。实践中容易产生土地条件相当而岀 让金差别较大的情况，因此城市房地产管理法 限制了这种方式的运用。(2)招标一一在指定期限内，由符合条件的单位或个人以书面形式竞投某地段的土地使用权， 由出让人即招标人根据一定的要求择优确定土地使用 权受让人的出让方式。招标出让的一般程序为：招标、投标、定标、签约、履约五个阶段。(3)拍卖一一岀让人在指定的时间、地点、组织 符合条件的有意受让人到场，就拟岀让使用权的地 块公开竞投，按价高者得的原则确定受让人。拍卖的一般程