1、经济开发区和平安置小区可行性研究报告经济开发区和平安置小区可行性研究报告经济开发区和平安置小区 可行性研究报告 Word文档可编辑 1 第一章 总论.4 1.1项目概况.4 1.2研究工作依据和范围.5 1.3研究结论.6 1.4技术经济指标.7 第二章 项目建设背景及必要性.8 2.1项目建设背景.8 2.2项目建设的必要性.11 第三章 需求分析、安置方案、工程范围与建设规模.16 3.1需求分析.16 3.2安置方案.17 3.3 工程范围.17 3.4建设规模.17 第四章 项目选址与建设条件18 4.1项目选址.18 4.2项目建设条件.18 第五章 建设方案22 5.1规划设计思想
2、与目标.22 5.2总平面设计.23 5.3道路与交通组织.25 2 5.4绿地系统规划.26 5.5竖向设计.26 5.6建筑方案.26 5.7配套设施.30 第六章 环境保护41 6.1建设地点环境现状.41 6.2项目拟采用的环境保护标准.41 6.3项目建设和运营对环境的影响.41 6.4污染防治措施.43 6.5环境影响分析.44 第七章 节能节水.46 7.1节能.46 7.2节水措施.49 第八章 劳动安全与消防50 8.1劳动安全.50 8.2消防.53 第九章 工程建设进度计划.55 9.1工程特点及建设工期.55 9.2实施计划安排.55 第十章 组织管理与劳动定员57 1
3、0.1组织管理.57 10.2劳动定员.57 3 第十一章 工程招投标.58 11.1概述58 11.2发包方式.59 11.3招标组织形式59 11.4招标方式.60 第十二章 投资估算与资金筹措方案63 12.1投资估算.63 12.2资金筹措方案及资金使用计划64 12.3还款计划及偿还能力分析65 第十三章 国民经济评价67 13.1国民经济评价的基本说明.67 13.2费用说明和计算68 13.3经济效益计算.69 13.4经济评价结果70 第十四章 项目效益分析和社会评价71 14.1效益分析71 14.2社会评价.72 第十五章 结论及建议.74 15.1结论.74 15.2建议
4、74 4 第一章 总 论 1.1 项目概况 1.1.1项目名称 安徽xx经济开发区和平安置小区 1.1.2项目建设地点 项目拟建于安徽xx经济开发区北片,镇区和平路,园区xx大道以北,占地150亩。总规划用地面积99031平方米。 1.1.3项目建设单位及法定代表人 1、项目建设单位 项目建设单位:xx市xx区城乡建设投资有限公司。 xx市xx区城乡建设投资有限公司是市政府批准设定的国有投资公司。成立于2005年8月,注册资本1.0034亿元。公司主要从事投资建设、融资担保、资产运营,面向区域范围经营,主要开展城乡财政性资金投资项目建设及管理,帮助民营企业解决融资问题,并根据区国资委的委托,逐
5、步开展国有资产的托管和运营。公司自成立以来,累计为区域内中小企业解决融资50余家,融资额2.2亿元以上,取得了较好的社会效益和经济效益。 2、法定代表人 xxx,男,现年48岁,高级经济师,现任xx区常务副区长,分管财政、金融等工作。著有次贷危机成因及分析5 等经济学专著。 1.2研究工作依据和范围 1.2.1项目编制依据 (1) 城市房屋拆迁管理条例中华人民共和国国务院令第305号; (2) 安徽省城市拆迁管理办法(安徽省人民政府令153号); (3) xx城市总体规划; (4) xx经济技术开发区总体规划; (5) xx区国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要 (6) xx区三十铺镇工业园
6、总体规划 (7) 安徽xx经济开发区南片控制性详细规划 (8) xx区三十铺工业园道路网规划 (9) xx市xx区三十铺镇总体规划 (10) 国家农业发展银行贷款项目管理规定 (11) 项目有关设计规范和项目承办单位提供的资料 1.2.2项目编制范围 本报告的研究范围包括xx经济开发区和平安置小区建设工程的主体工程和辅助工程,报告对工程建设的背景及必要性、工程建筑规模、项目选址、建设条件、工程方案、环境影响、投资估算、资金筹措、社会评价等方面进行了研究和6 阐述。 1.3研究结论 安徽xx经济开发区和平安置小区建设工程项目总规划占地面积99031平方米(合150亩),规划安置居民848户。总建
7、筑面积132037平方米;小区共分A、B、C、D四个区,A区总建筑面积36522平方米,其中住宅35832平方米,车库690平方米;B区、C区、D区总建筑面积分别为47246平方米、36304平方米、11965平方米,均为住宅面积;项目同时建设小区内道路、给排水、供电、供气、弱电、绿化工程等。 项目总投资为18505.04万元。其中工程费用15122.6万元,与工程建设相关的其他费用2218.39万元,预备费用867.05万元,建设期利息297万元。不含建设期利息的建设投资为18208.04万元。 项目拟由xx市xx区城乡建设投资有限公司筹集资本金8505.04万元,拟申请中国农业发展银行贷款
8、1亿元。 计算指标: 经济净现值 (ENPV) 556.17万元 经济内部收益率(EIRR) 9.06% 投资回收期 7.72年(包括建设期) 7 1.4技术经济指标表 表1-1 项目技术经济技术指标表 序号 项目 数量 单位 备注 1 建筑技术经济指标 1.1 总用地面积 99031 平方米 1.2 总建筑面积 132037 平方米 1.3 车库面积 690 平方米 1.5 住宅套数 848 套 1.6 居民人数 3816 人 1.7 容积率 1.33 1.8 建筑密度 33 % 1.9 绿地率 24 % 2 经济指标 2.1 固定资产投资 18505.04 万元 其中:自有资金 8505.
9、04 万元 申请银行贷款 10000 万元 2.2 自有资本金比例 45.96 % 2.3 经济净现值 556.17 万元 2.4 经济内部收益率 9.06 % 2.5 投资回收期 7.72 年 (含建设期) 2.6 贷款偿还期 8 年 (含建设期) 8 第二章 项目建设背景及必要性 2.1 项目建设背景 2.1.1 xx区概况 xx区为xx市辖区,是安徽西部政治、经济、文化中心,面积1654平方公里,总人口83.57万,辖22个乡、镇、街。 xx历史悠久,是新石器时代“上古四圣”皋陶的封地,城北仍存古汉城遗址。xx是革命老区,全国著名的九大将军县之一。 xx依山带水,南部为大别山余脉,地势由
10、南向北倾斜,江淮分水岭斜贯全境,举世闻名的淠史杭大型水利工程穿越其间,4条主干渠构成纵横交错的灌溉网络。xx山川秀丽,人杰地灵。有千年庙宇昭庆寺,有录入中国名胜大辞典的西名胜皋陶墓,还有佛教圣地大华山、撑天巨石东石笋、洞里云霞嵩嶚岩、碧波荡漾九墩塘、奇险绝壁避王岩等风景区。xx物产丰富,资源充足。已探明的矿产有金、铁、锌、石英石、大理石、膨润土、石油等33种,其中磁矿、膨润土的蕴藏量尤为丰富。优质粮油、茶叶、白鹅、大麻、蚕桑、中药材、板栗、黑瓜子、特种水产等土特产品充足。世界名茶“华山银毫”进入吉尼斯之最。中国十大名茶“xx瓜片”荣获中国(芜湖)国际茶叶博览会金奖,并被国务院定为“外事接待用茶
11、”。xx区素有“中国白鹅之乡”美称,“皖西羽绒”享誉全球。 xx交通便捷,四条高速(宁西高速南京至西安,商景高速山东东营至香港,合武高速合肥至武汉,合阜高速合肥至9 阜阳)、三条国道(312国道上海至新疆伊犁,105国道北京至珠海,206国道烟台至汕头)、两条铁路(宁西铁路南京至西安,沪汉蓉铁路-上海至武汉至成都,时速200公里)贯穿xx全境,公路四通八达,公路通车总里程8426公里,公路密度47公里,百平方公里。基本实现乡乡通油路、村村通公路。宁(南京)西(安)铁路、合(肥)九(江)铁路穿越市境,境内设客货中间站6个。 xx经济持续健康发展。2010年1-8月份,全区规模工业实现产值42.2
12、8亿元,同比增长61.4%;固定资产投资总额达20.02亿元,同比增长65.6%;全区消费品零售总额达28.41亿元;财政收入完成3.45亿元;工业拥有机械、机电、纺织、化工、羽绒等30多个门类。区内市场兴旺、商业繁荣,交通、旅游、饮食等产业发达。作为主城区,近年来,xx投资近40亿元用于城市建设,城区基础设施配套齐全,整体环境较好,是人们工作生活、休闲娱乐、投资兴业的好地方。 2.1.2安徽xx经济开发区概况 xx经济开发区是2008年10月31日经省政府批准筹建的省级经济开发区。开发区西接xx经济开发区,东至xx区棉种厂,北连三十铺镇集镇规划区,南抵合武高铁。总规划面积12平方公里,建成区
13、达2.5平方公里。向东呼应合肥经济圈,向西承接xx主城区,是xx区建设承接皖江产业转移示范区的主要平台。开发区路网完善,配套设施齐全,是理想的投资置业宝地。安徽xx经济开发区充分整合了全区的产业、生态和政策优势,凸显了园区的凹地效应,是企业发10 展壮大的福地。 xx经济开发区以科学发展观为指导,遵循“集中发展、集群发展、集约发展”的思路和模式,坚持“高起点规划、高标准建设、高速度推进”方针。目前,开发区道路建设里程已达12.5公里,基础设施总投资已达3.24亿元。完成土地征收5600亩,拆迁房屋80000平方米。2009年,开发区投入基础设施建设资金1.6亿元,收储土地3000亩。开发区以吸
14、引科技含量高、投资规模大的工业项目为主攻方向,同步发展第三产业,在加快基础设施建设的同时,狠抓招商引资和项目推进工作。一批科技含量高、经济效益好、发展潜力大、市场前景广的项目陆续落户开发区,其中具有代表性的有滚动轴承、威玛叉车、永翔钢材大市场、日日昇机械、永成粮油机械、保威特梭设备(安徽)有限公司、星星轻纺、英瑞针织、新峰医药、鑫源汇汽车和金利国际城等。截止目前,引进项目160个,其中投资超千万的项目150个,竣工投产项目53个。园区协议引资总额36亿元,实际到位资金16.27亿元。成立以来,开发区招商引资实现资金到位额12.05亿元,实现经营总收入28.36亿元,企业入库税金总额7600多万
15、元,出口总额3623万美元。共吸纳就业人员15000多名,取得了良好的经济效益和社会效益。已逐步建成羽绒轻纺、机械制造、农副产品加工、医药化工、环保新材料和新型建材等为主导产业,其他专业市场相配套的新型11 工业区。目前园区以312国道为中心轴,北片区以现代服务业为主,南片以312国道向南延伸150米地带为专业市场,其余南片区域全部以先进制造业为主。 安徽xx经济开发区作为新批准筹建的省级开发区,在对投资者和入园项目的服务上进一步创新了理念,以更加务实的作风和更加有效的举措,把园区建设成为改革开放的实验区、回乡创业的集聚区、民营经济的孵化区、高新产业的展示区、城市发展的新区、投资者创业的热土和
16、乐园。根据这一发展理念,本着节约土地、集约经营的原则,安徽xx经济开发区拟依托xx市xx区城乡建设投资有限公司建设和平安置小区项目,既是一项城建工程,也是一项民生工程,是实现“居者有其屋”,构建和谐社会的需要。 2.2项目建设的必要性 2.2.1是落实规划,加快中心城市建设的需要 xx市国民经济与社会发展第十一个五年规划纲要指出:要大力推进城镇化,打造经济和人口集聚的平台。xx城区要充分发挥中心城市的带动作用,进一步明确城市功能定位,加快城市经济发展,着力提高首位度和竞争力。积极融入省会经济圈,实现产业互补、资源共享、经济互动。xx市自2000年以来,坚持加强中心城市建设的发展战略,大力推进城
17、镇化,当前中心城市建设已取得了令人瞩目的成绩,建成区面积达51.3平方公里,人口50万人;人居环境进一12 步改善,城市品位进一步提高,地方经济快速发展。 xx市xx区政府在市委市政府的领导下,提出要推动区城镇建设的新一轮大发展,坚持以更高站位、更新定位、更大力度推进工业化城市建设。区委要求全区要统一思想,坚持以党的十七大精神为指导,深入贯彻落实科学发展观,围绕加快崛起、全面建设小康社会目标,紧紧抓住融入省会经济圈、建设陆路交通枢纽城市和大别山区域中心城市的发展机遇,立足现有基础设施条件,建立健全与区域经济相适应的城镇体系,以工业化城市建设为龙头,以城市重点工程为抓手,加快打造区域发展新平台,
18、加快城镇化步伐和城乡经济一体化进程。本项目是xx经济开发区建设的必要组成部分,项目的建设将促进xx区东部城区的开发建设,对全区城市建设具有重要意义。 2.2.2是开发区建设和经济发展的需要 xx经济开发区国民经济和社会发展“十一五”规划纲要提出:园区建设的目标是要向东推进,向北扩展,加大园区基础设施建设,“十一五”期间要大力完善水电路配套建设和新建道路的绿化亮化工程,构筑区内完善的交通网络,到2012年,园区北片总体形成规模,南片开发基本拉开框架。人口集聚功能大大增强,人口城镇化率达到36%。 目前沿海和东部发达地区产业受土地、能源、劳动力等因素的影响,正加速向中西部梯度转移,对地处中部省份的
19、13 xx市xx区而言,这是难得的发展机遇,为适应新形势,促进经济发展,xx区提出了工业化和招商引资的主战略并取得了显著的成果。坚持市委市政府提出的“工业立市、工业强市”的发展战略,不断发展和提升工业经济,加速度、高质量地推进工业化,是未来xx区乃至全市经济发展面临的主要任务。 当前,全市正处于工业化和城镇化水平快速提高的关键阶段,城市基础设施建设仍是重中之重。xx经济开发区作为全区改革开放的窗口,吸引外商投资的首选地、新兴工业园区,承担着全区招商引资的载体和主体作用。开发区也确立了“以加快发展为中心,紧抓招商、安商,坚持二产三产并举、园区城区同步、经济社会相协调,打造活力、特色、平安、和谐新
20、型园区”发展战略,坚持以提升产业结构、企业档次、园区配套、服务效能、综合效益为重点,实现大招商突破、大项目推进、大环境保障。拓展工业新区,有助于提升xx区的投资环境,推动招商引资和工业发展,促进外来投资规模的不断扩大,从而促进开发区经济持续、快速、稳定、健康发展。 本项目能妥善安置拓展区内拆迁户,是顺利进行城镇基础设施建设,拓展新镇区发展工业园区的关键项目之一,项目的建设将有助于xx经济开发区招商引资工作,促进经济的发展。 14 2.2.3是提高居民居住条件,实施民生工程的需要 安置房是指政府投资或组织实施的项目及实施土地统征、收购储备地块等拆迁,对被拆迁户实行安置,由政府统一规划建设的住宅房
21、。按照集中安置原则,安置房项目实行政府统一规划、统一组织实施、统筹安排分配。xx区政府和开发区管委会把安置房建设作为城市建设的关键工程,高度重视被征群众的切身利益,把安置房工程视为民心工程,妥善安置被征迁群众,切实维护被拆迁人的合法权益。安置房建设本着“边拆迁、边安置”和“先安置、后拆迁”的原则,建设多种房型以满足拆迁户的不同要求,并对无房户、少房户实行优惠政策。本项目的建设将大大改善这些居民的居住环境和居住条件,提高他们的生活质量。因此项目不仅是一项城建工程,也是一项民生工程。项目的建设是实现“居者有其屋”,构建和谐社会的需要。 2.2.4是集约使用土地的需要 土地是一种基本的自然资源,是人
22、类生产,生活的基本条件。不论是农业生产、城市发展、工业建设均需要土地资源,伴随着我国经济的迅速发展特别是工业化进程的加快,使得人口,资源,技术,信息,资本等一系列生产要素向城市集聚。工业集聚和工业经济的发展,城市化进程的加快,对土地的需求急剧增加,使得土地资源短缺的矛盾越来越突出,xx经济开发区规划建设用地内现有居民住房大多分布散15 乱,且住房大多为一层或二层结构,部分房屋建有前庭后院,占用大量土地,对这些住房进行拆迁,建设安置小区进行集中安置,有利于开发区建设的统一规划,有利于开发区新区建设的布局优化,有利于集约、节约利用土地资源。 第三章 需求分析、安置方案、工程范围16 与建设规模 3
23、.1 需求分析 xx区劳动力和资源丰富、投资成本低,随着xx区经济的快速发展,投资环境的日益改善,沿海劳动密集型企业的梯度转移以及xx市招商引资力度的加大,xx区经济开发区招商成果显著,入区企业逐年增加,投资规模连年递增。呈现可持续蓬勃发展之势,一批科技含量高、经济效益好、发展潜力大、市场前景广的项目陆续落户开发区。截止目前,引进项目160个,其中投资超千万的项目150个,竣工投产项目53个。园区协议引资总额36亿元,实际到位资金16.27亿元。成立以来,开发区招商引资实现资金到位额12.05亿元,实现经营总收入28.36亿元,企业入库税金总额7600多万元,出口总额3623万美元。共吸纳就业
24、人员15000多名,取得了良好的经济效益和社会效益。随着xx经济开发区产业聚集的初步形成,区位优势的凸显和软硬环境配套服务的完善、政策体制机制的改善,合肥经济圈和皖江城市带承接产业转移示范区的规划建设,预计以后年度xx经济开发区入区企业数量和投资规模将进一步增加。目前开发区的主要问题是:新入区的企业等待建设用地,计划落户企业源源不断增多,而开发区的熟地已经供不应求,急需拓展建设新区。 安徽xx经济开发区2008年成立以来面积扩展迅速,随着近两年来开发区快速发展和建设,有约1000户拆迁户未进行安置,目前这些拆迁居民租房居住,开发区进行支付租房补贴。但开发区附近可供出租的房源少,且拆迁居民不可1
25、7 能长期租房居住,急需进行安置房建设。 3.2 安置方案 为了贯彻区委、区政府招商引资主战略,加快xx经济开发区经济和社会发展步伐,尽快落实入区企业用地,按照有关政策,开发区征收农民集体用地,并对农民住宅进行了拆迁。为了构建和谐开发区,加快民生工程建设,开发区在园区xx大道以北兴建和平安置小区。此安置小区全部安置xx经济开发区南北片拆迁农户。项目区自身需拆迁农户26户,拆迁量为5120平方米,集中在三十铺村和桑河村,涉及21个村民组。各安置户与开发区拆迁办公室均签定了安置协议(安置协议存开发区拆迁办)。 3.3 工程范围 本项目工程为拆迁安置工程,包括安置房以及配套的地上车库、安置区范围内的
26、道路给排水、供电、供气、弱电、绿化等工程,不包括安置小区内的商铺、廉租房、会所、超市等建设工程。 3.4 建设规模 本项目总规划占地面积99031平方米(合150亩),规划安置居民848户。地上总建筑面积132037平方米,其中住宅建筑面积131347平方米,车库690平方米,集中绿化12000平方米。新建住宅楼45栋,层高3m,层数为5层,结构类型为框架,项目同时建设小区内道路、给排水、供电、供气、弱电、绿化工程等。 第四章 项目选址和建设条件 18 4.1 项目选址 本项目拟建于xx经济开发区北部,符合xx市城市规划。项目规划用地位于三十铺村双塘村民组,西临松林路,南临xx大道,北临利民自
27、来水厂,东至和平北路商住用房。项目场址现状为空地和零星住宅,地形高差起伏不大,最高处地面标高60.3米,最低处地面标高45.3米。 4.2项目建设条件 4.2.1地形、地貌 xx市区因受大别山外围低山支脉延伸的影响,形成东南高,西北低的波状单斜面倾覆地形,城东、城南均为风蚀丘陵、最高海拔为104.3米,城西、城北在淠河水蚀作用下形成冲击平原,地势平坦,最低海拔标高为35米,城区一般海拔标高为40,60 米。 本项目所在地地势较为平坦,项目场址和周边是农地和农户宅基地,较好的地质条件适宜开发建设。 4.2.2工程地质、水文地质条件 xx市区位于淮阳山字型构造脊柱部位之东侧,属淮阳地质之边缘,xx
28、城区为北东向的单斜构造,倾向北面,倾角10,15度,由东向西逐渐平缓。xx市境属于扬子地层区、大别山地层分区、xx地层小区,岩性单一。除在淠河沿岸沉积有全新统(Q4)黄色砂土、砂砾等河漫滩相地层外,大部分均被第四系上更新统(Q3)松散沉积物覆盖,主要岩性是19 土黄色含铁锰质结核粉质粘土与浅红色粉质粘土层,市区表层土承受压力为150,200KPa。 市境处于合肥xx凹陷构造单元的南西边缘地带。距市中心正南方十多公里处有一条纵贯东西的肥西(防虎山)xx县韩摆渡深断裂带,断面倾角大于80度,落差3至4公里。在市区十里铺、望城岗和五里塘附近有一条呈北东向的正断层。肥西(防虎山)韩摆渡断裂形成于扬子期,具有多次活动
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