关于葡萄园部分葡萄树损毁价格鉴定案例分析.docx

1、关于葡萄园部分葡萄树损毁价格鉴定案例分析关于葡萄园部分葡萄树损毁价格鉴定案例分析2012-03-15 04:14:00|分类：典型案例|举报|字号订阅 一、案件背景介绍 受害人下岗职工王某和犯罪嫌疑人女儿女婿于2000年12月签订了一份田地转包使用合同协议。该协议示：原承包方（即犯罪嫌疑人女儿女婿）将田地面积近两亩和一个大水塘转让给王某，田地使用期为25年，土地上葡萄树及水泥杆一次性作价5300元由受害人王某支付，且在承包期内不得终止使用合同，如国家征地，征地费归原承包方，但十五年以内征地，征地费一半归承包方；青苗费归承包方。王某承包后，在土地上更换了葡萄苗，并以此来维持简单的家庭生活。 随着

2、我市城市化进程的不断推进，2011年该地被列为征收范围，犯罪嫌疑人眼看着征迁款有一半要落入受害人王某手中，心存不甘，一气之下将葡萄园内470棵葡萄树连根砍断。受害人欲哭无泪，拨打110报警。公安机关以涉嫌故意损坏公私财物罪进行侦查，但对葡萄园损毁葡萄树价值无法确定，故委托我价格认证中心进行价格鉴定。 二、价格鉴定标的 鉴定标的位于我市某某区某某镇苏里村一农户承包葡萄园，该葡萄园占地近2亩，共栽种“巨玫瑰”、“京亚”、“金手指”和“高妻”四种类型共计530棵葡萄树。其中470棵葡萄树遭连根砍断，已完全损毁，分别为“巨玫瑰”100棵，“京亚”130棵，“金手指”140棵，“高妻”100棵。 三、价

3、格鉴定目的为公安机关办理涉嫌故意损坏公私财物案件提供价格鉴定标的的价格依据。四、价格鉴定基准日 2011年4月。五、价格定义 价格鉴定结论所指价格是：鉴定标的在鉴定基准日，采用公开市场价值标准、遵循价格鉴定技术原则，搜集有关收入和费用的资料，确定年客观收益额，选取适当的折现率，利用收益法基本公式确定的市场中等价格。 六、价格鉴定方法 （一）选取的方法：收益法。 （二）选取方法的理由：葡萄树损毁价格鉴定属于经济果木类价格鉴定，其盛果期和衰果期（尚可获益期间）应按照该期间的收益现值之和选取收益法进行计算。 （三）技术路线：运用收益法对损毁葡萄园葡萄树进行价格鉴定，首先应搜集葡萄盛果期和衰果期内有关

4、收入和成本的资料，确定年客观收益额，选取适当的折现率，选用适宜的计算公式求出收益价格。即利用基本公式：收益价格=未来收益期内各期收益现值之和进行计算。 七、价格鉴定过程 我中心接受委托后，首先对葡萄园损毁葡萄树进行实地查勘，调查了损毁葡萄树的实际情况。之后成立了价格鉴定小组，制定了价格鉴定作业方案，确定采用收益法对葡萄园损毁葡萄树进行价格鉴定，具体鉴定过程如下： （一）基本情况概述：被损毁葡萄园葡萄树位于我市花山区霍里镇苏李村。承包人与苏里村村民2000年12月签订的一份田地转包使用合同协议示：该葡萄园面积近两亩，承包期25年（自2000年12月起至2025年12月止）。承包时葡萄园内大约有4

5、00棵葡萄树，2003年经承包人更换品种，现葡萄园内有“巨玫瑰”、“京亚”、“金手指”和“高妻”四个品种共计530棵葡萄树，已完全损毁的葡萄树470棵，分别为“巨玫瑰”100棵、“京亚”130棵、“金手指”140棵、“高妻”100棵。经调查，葡萄种植三年以上为盛果期，种植12年以上产量下降处于衰果期。因此，该批损毁葡萄树2011年-2015年为盛果期，2016年-2025年为衰果期。价格鉴定基准日时该批被损毁葡萄树尚处于盛果期。 （二）采用收益法调查及计算过程 1、各年收入的确定 经价格鉴定人员市场调查，该葡萄园品种盛果期产量达1000公斤/亩，衰果期产量按照盛果期的基础上减少10%计算为90

6、0公斤/亩，其中“巨玫瑰”葡萄鉴定基准日时市场中等价格为11元/公斤，其它三个品种鉴定基准日时市场中等价格为9元/公斤。 相关数据调查和数据折算表详见下表一、表二和表三：葡萄园葡萄价格调查表（一）序号品种市场中等价格备注1“巨玫瑰”葡萄11元/公斤选取三家平均数2“京亚”葡萄9元/公斤选取三家平均数3“金手指”葡萄9元/公斤选取三家平均数4“高妻”葡萄9元/公斤选取三家平均数盛果期（2011-2015年）葡萄园葡萄数据折算表（二）序号品种损毁数量折算为产量备注1“巨玫瑰”葡萄100棵377公斤四舍五入2“京亚”葡萄130棵491公斤四舍五入3“金手指”葡萄140棵528公斤四舍五入4“高妻”葡

7、萄100棵377公斤四舍五入衰果期（2016-2025年）葡萄园葡萄数据折算表（三）序号品种损毁数量折算为产量备注1“巨玫瑰”葡萄100棵340公斤四舍五入2“京亚”葡萄130棵442公斤四舍五入3“金手指”葡萄140棵475公斤四舍五入4“高妻”葡萄100棵340公斤四舍五入根据以上数据计算葡萄园损毁葡萄树每年收入为： 盛果期（2011年-2015年）每年收入 （1）“巨玫瑰”葡萄： 年收入=37711=4147元； （2）“京亚”葡萄： 年收入=4919=4419元； （3）“金手指”葡萄： 年收入=5289=4752元； （4）“高妻”葡萄： 年收入=3409=3393元； 以上（1）-

8、（4）项合计为4147+4419+4752+3393=16711元； （结果保留到元） 综合考虑10%的损耗率，因此每年收入为16711(1-10%)=15040元。 （结果保留到元） 衰果期（2016-2025年）每年收入 （1）“巨玫瑰”葡萄： 年收入=34011=3740元； （2）“京亚”葡萄： 年收入=4429=3978元； （3）“金手指”葡萄： 年收入=4759=4275元； （4）“高妻”葡萄： 年收入=3409=3060元； 以上（1）-（4）项合计为3740+3978+4275+3060=15053元； （结果保留到元） 综合考虑10%的损耗率，因此每年收入为15053(1

9、-10%)=13548元。 （结果保留到元） 2、各年成本费用的确定 根据公式：各年投入成本费用=肥料费+水电费+农药费+人工费+工具使用摊销费+其他费用 （1）肥料费 鸡粪：经调查，一亩地耗费鸡粪100袋，每袋价格为5元。因此损毁葡萄树应承担的鸡粪费用为51002470530=887元； 化肥：经调查，葡萄园葡萄树每年应施肥，分别为复合肥、磷肥和钾肥，200元/亩。因此损毁葡萄树应承担的化肥费用为2002470530=355元； 因此-项合计为1242元。 （2）水电费 经调查，葡萄园种植葡萄需耗费水电费100元/亩，因此损毁葡萄树应承担的水电费为1002470530=177元。 （3）农药

10、费 经调查，农药费主要含波尔多液、石灰、蓝矾、石硫合剂，标准为160元/亩，因此损毁葡萄树应承担的农药费用为1602470530=284元。 （4）人工费 经调查，葡萄园葡萄种植及采摘费用需2人，按照工资1600元/人.月计算，每年需要1个月采摘期，因此损毁葡萄树应承担人工费16002470530=2838元。 （5）工具使用摊销费 套袋：经调查，每年的葡萄套袋约8000个，每个袋子成本为元，因此损毁葡萄树应承担的套袋费用为80000.12470530=851元； 竹竿：经调查，每4年须更换竹竿一次，更换成本为元/根，因此损毁葡萄树应承担的竹竿费用为0.54704=59元； 因此工具使用摊销费

11、-项合计为910元。 （6）其他费用 承包费：25年承包费合计为5300元，每年承包费为530025=212元，因此损毁葡萄树应承担的年承包费用为212470530=188元； 销售费用：经调查，销售葡萄需要耗费销售费用200元，因此损毁葡萄树应承担的年承包费用为200470530=177元； 因此其他费用-项合计为536元。 综上所述，（1）-（6）项合计为5816元。 3、净收益流量的确定 （1）2011-2015年 净收益流量=每年收入-每年成本费用 =15040-5816 =9224元 （2）2016-2025年 净收益流量=每年收入-每年成本费用 =13548-5816 =7732元

12、 4、折现率的确定 折现率按照无风险利率加风险调整值计算，即按照中国人民银行公布的一年期定期存款年利率加上风险调整值。风险调整值综合考虑农产品的投资风险系数特点，取6.75%，因此折现率=3.25%+6.75%=10%。 5、计算过程价格鉴定基准日为2011年4月2日，合同期满为2025年12月，仍有14年合同期。利用公式P=A/(1+i)n，具体计算如下： 盛果期（2011-2015年） （1）2011年P0=9224/(1+10%)0=9224元； （2）2012年P1=9224/(1+10%)1=8385元； （3）2013年P2=9224/(1+10%)2=7623元； 因此，按照上述

13、计算公式2014年和2015年分别为6930元和6300元。 衰果期（2016年-2025年） （1）2016年P5=7732/(1+10%)5=4801元； （2）2017年P6=7732/(1+10%)6=4365元； 因此按照上述计算公式2018年和2025年分别为3968元、3607元、3279元、2981元、2710元、2464元、2240元和2036元。 因此P0-P14=70913元。 八、价格鉴定结论 该葡萄园部分葡萄树损毁在价格鉴定基准日时的鉴定价格为￥元（人民币柒万零玖佰壹拾叁元整）。 九、案例小结和分析 本次价格鉴定标的系故意损坏公私财物的葡萄园被损毁葡萄树，鉴定人员按照

14、客观公正的原则运用收益法进行价格鉴定，鉴定结论客观公正准确。但仍也有一些需要说明的地方，诸如对限定条件的限制要写详细： 首先鉴定过程中葡萄价格选取的是当年该品种市场中等价格，未考虑未来年份价格波动对净收益流量所造成的影响。 其次鉴定过程中相关成本费用选取的是当年发生的成本费用，未考虑未来年份相关成本费用变动所造成的影响。 第三鉴定过程中一年期银行利率选取的是鉴定基准日时银行一年期公布的存款利率，未考虑利率变动所造成的影响。 第四鉴定过程中净收益流量假定为固定或相对固定。 第五鉴定基准日时该葡萄品种处于盛果期，假定其持续结果且葡萄产量稳定或相对稳定，未考虑自然灾害等因素对葡萄产量所带来的影响。 第六本次价格鉴定未考虑农产品成本费用中的相关税费。 本次价格鉴定要以上述假设条件限定条件下，鉴定结论方可成立。