房地产可研报告.docx

1、房地产可研报告第三章行业市场分析3.1南充会议会展行业市场分析3.1.1南充会展行业现状南充市会展业发展情况据南充市统计局数据显示，今年1-6月，南充市共举办展览116个，节庆184个，各类会议论坛13206个，其中国际会议34个；会议总面积334.9万平方米，同比增长16.2%；展览总面积193.3万平米，同比增长21.2%；参会参展5474.2万人次，同比增长7.2%，其中外地来蓉813.7万人次，同比增长10.6%；直接收入34.5亿元，同比增长27.6%；拉动消费302.5亿元，同比增长23.8%；商品成交3070.9亿元，同比增长400%；签约投资项目1951个，协议投资金额1258

2、2.8亿元，同比增长678%。南充市会展产业保持了平稳快速的发展态势。 存在问题 南充市会展业大力发展的同时，也存在一些问题：国际化程度低。各会展行业对国际规则了解掌握不够，管理经验和办展技术相对落后，尚未与国际接轨。具体表现为“三多三少”，即国内展会多，国际展会少；中小型展会多，大型展会少；流动巡回展会多，自主品牌展会少。自主品牌展会亟待培育。目前，南充市每年举办的展会多达300个，但真正具有影响力的自主品牌展会却寥寥无几。比较有影响力的展会，也仅有中国丝绸节，其他自主品牌展会多为区域性、地区性展会，品牌影响力不大。市场主体竞争力弱，会展企业数量虽然不断增长，但由于会展业资源配置、地域布局对

3、行政依赖度过高，市场化程度很低，特别是一些大型展览政府主导特征明显，导致会展市场主体缺乏竞争力。现有场馆设施已显不足。南充市可利用的会展场馆仅有3个，已不能满足现代会展业市场的发展需求。现有展览场馆的软硬件设施不完善，服务不配套，结构严重失衡，中小型专业展会发展空间受限。除成都市以外，各市（州）几乎都是以在专业市场、宾馆办展和临时搭棚办展为主，无固定展览场所。四川“十二五”会展业总体安排数量目标：20112015年，展览场次年均增长率达到15%，到2015年达到600个，其中国际展览10个，规模在5万平方米以上的大型展会10个、3万平方米以上的20个，1万平方米左右的中型展会100个；展览面积

4、年均增长率15%，到2015年达到450万平方米。会议场次和与会者数量年均增长率15%以上，到2015年，举办国际性会议25个、全国性大型会议36个以上；打造定期举办，且参与人数10万人以上的品牌大型节庆文化活动10个以上。品牌会展目标：2015年，培育壮大1015个品牌展会，其中包括南充丝绸节展览。场馆建设目标：成都规划建设50万平方米中国西部国际博览城，其中南充市，可根据本地会展业发展实际，规划建设适合当地会展业发展的10万平方米以下中小型展馆。市场化运作目标：到2015年，形成以行业协会为指导、专业展览公司为主体的办展格局，市场化展会实现90%以上。经济效益目标：2015年，会展业直接收

5、入72亿元人民币，拉动经济社会效益力争突破500亿元人民币，会展业成为全省现代服务业的支柱产业之一。南充市专业运营机构表3-1南充市专业会展场所项目功能定位南充市文化馆（新馆）规划建筑面积21700平方米，打造集演艺娱乐、文化会展、文化交流于一体的现代文化服务中心。南充市川剧演艺中心规划建筑面积2500平方米，打造集灯戏、川剧演艺，文化会展、文化交流于一体的现代演艺娱乐中心。南充大剧院（改建）对舞台功能，灯光、音响设备进行改造升级。以满足高雅艺术演出，对市民高雅艺术消费进行引导和消费群体培育，形成广大群众追求艺术、享受高尚娱乐生活的休憩场所。亚太国际木偶皮影展演中心打造世界木偶皮影艺术的展示平

6、台，重点展示首批国家级非物质文化遗产川北大木偶和川北皮影。南部文艺会展中心设置了大型集装箱车可进入的展场.可布置475个国际标准展位,是集展览、音乐会、大型集会、文艺表演及体育承办多位一体的会展中心营山县会展中心营山县会展中心管理所坐落于南充市营山县朗池镇正西街110号，交通极为便利，业务活动有：负责县委县府重要会议服务及其他商业活动3.1.2南充会议会展需求会展经济是一种经济效益和社会效益都非常显著的经济行为。南充市会展业发展应高起点规划，把会展经济作为推动经济结构调整、提升产业素质和促进服务业发展的战略举措，聘请具有专业资质的规划团队，大气魄、大框架编制南充会展业发展规划；积极培育主体，推

7、动各产业园区、专业市场、大企业集团和个人投资组建会展公司，同时积极引进国际或全国性知名会展公司入驻南充，逐步形成以会展中心为核心、大型会展企业为龙头，会展及相关服务企业相配套的会展市场主体体系；打造品牌，坚持把培育品牌作为会展业发展的第一要务，依托南充市的产业优势和区域优势，进一步巩固和壮大中国（南充）嘉陵江合唱艺术节、升钟湖钓鱼节、丝绸文化节、迎春购物节、旅游文化节、川东北商品交易会、农产品博览会、消夏啤酒节、品牌汽车展销会、房地产交易会等展会；创优环境，加大会展专业人才的引进、培养和储备，为发展会展经济提供智力保障。南充市会展业发展从1990年开始起步，现有一定规模的会展场馆3个，经营面积

8、近4万平方米。13年至今，南充共市举办各类大小展会200多个，年均增长速度20%以上。市场需求旺盛和市民巨大的消费能力，南充市政府单位会在法定长假或传统节日举办一些节庆性的商品展销活动。存在问题是南充市内没有一个可以举办这些商展的专门场所。以往变通的做法是与有关方面衔接，借用一些开阔的露天公共活动场所，临时搭建一些展台，供商家展示商品。此类消费会展每年增速较快，人民对多样性商品的需通过会展得以实现。近年南充每年举办的商展不少，比如汽车展、年货展、楼市展和农副产品展，有些商展一年要搞上几次。但是总的来说，它们总体上都规模不大，不成气候，其影响力也很有限。有些商展因为场地制约，不得不以街代市，一度

9、又引发了诸多城市管理的问题。嘉陵是农业大区，农业以种养业为主，主产大米，小麦，玉米，红苕，花生等，素有鱼米之乡的美誉，是全国重点柑橘生态基地和全国商品粮蚕商品基地之一。嘉陵区形成机械、化工、纺织、建筑建材、食品、轻工、丝绸等七大工业门类，大批部优、省优等名牌产品享誉中外。 嘉陵区积极培育发展新型业态，形成了以光彩大市场为核心的建材市场；以西部汽车城为龙头的汽车汽配交易市场；以科伦药业和烟草物流为带动的新兴物流配送业。三大产业相辅相成，通力发展，快速的发展带来了大量的商贸交流机会。以商贸会展为主的展览会如雨后春笋大量涌出，南充市会展场地匮乏和设施落后导致大量机遇丢失。3.2南充金融行业市场分析3

10、.2.1南充金融行业现状分析金融是现代经济的核心，不仅在区域经济竞争和经济结构调整中起着核心作用，而且是国民经济的重要基础产业，也是现代服务业的发展方向。近一年来，南充金融业获得了长足发展，金融在国民经济中的地位和作用逐步增强，对经济的贡献能力持续提高。一、存贷款实现持续快速增长。2013年，南充市各项存款余额1668.78亿元（不含南充商行异地分行），比上年净增306.42亿元；各项贷款余额688.79亿元（含小额贷款公司和南充金融开发性合作办贷款），比上年净增147.21亿元，贷款增量居全省第二位，连续五年实现持续快速增长。我市积极开展“万千百”信贷培植和“金融服务进企业、金融服务进社区、

11、金融服务进乡村”活动，贷款增幅达27.18%，高出存款增幅4.69个百分点，贷款增幅居全省第三位。二、社会融资实现历史最好水平。2013年，南充市新增直接融资116.69亿元，其中银行表外融资53.57亿元，集合委托（信托）融资12.96亿元，保险直投25亿元，企业债券8亿元，BT、BOT融资15.8亿元，金融租赁及股权融资1.36亿元。银行新增贷款147.21亿元，合计全年新增社会融资263.9亿元，非银行信贷融资占比达44.22%。三、金融招商引资成效显著。2013年，我市积极开展金融招商引资工作，继成功引进恒丰银行后、又成功引进交通银行、兴业银行、成都银行、国信证券、华西期货、光大人寿保

12、险公司、锦泰财产保险公司等大中型金融机构入驻南充，金融机构聚集度大幅提高。到2013年末，全市有各类金融机构96家，金融机构密集程度居川东北第一位，金融网点1500多个，从业人员2万多人。四、小额贷款公司实现县域全覆盖。2013年我市新设立小额贷款公司8家，全市小额贷款公司总数达到16家，当年累计发放贷款12.5亿元、是上年的1.47倍；贷款余额11.8亿元，比上年净增6.5亿元；小额贷款公司个数居全省21个市（州）第二位，继成都市之后率先实现县域全覆盖。南充美兴小额贷款公司被评为“中国小额贷款公司竞争力100强”和“中国小额信贷最佳社会责任奖”。五、南充城市商业银行实现快速发展。南充市商业银

13、行资产规模突破1000亿元大关，在英国银行家杂志发布的“2013年全球1000强银行”排行榜中位列第760位；南充市商业银行在中国银行家杂志发布的资产规模500亿元1000亿元城市商业银行综合排名中名列首位。3.2.2 区域市场需求 金融是经济的血脉，金融中心具有强大的资金集聚、扩散效应。金融产业集聚的主要原因是：外部经济、规模经济、集聚经济和交易成本。规模经济使得银行和其他金融机构选择一个特定的区位。外部规模经济会进一步促成生产和经营单位的空间集聚，表现为行业内银行之间的合作，金融机构之间共享基础设施，生产者和消费者之间更加邻近，流通环节的减少，信息沟通的便捷等。随着南充市各类金融机构的不断

14、发展与完善，各银行、保险、融资公司纷纷“各尽所能、各显神通”，发展特色业务，抢占市场份额，呈现一个“百花齐放”的金融市场。简化审批手续，拓展服务项目，发展中、小客户，是南充市多家小型金融机构与国有商业银行争夺客源的一个重要手段。随着南充经济的发展，准金融市场十分活跃，先后有多家小额贷款公司成立。截至6月末，全市小额贷款公司贷款余额达到93483万元，其中贷给农户的金额达到19081万元共4975笔，个体工商户及城镇居民贷款35050万元共3836笔，小微企业贷款38152万元共689笔，其他贷款1200万元。股份制银行经营灵活，管理体制及产品创新快，而传统国有银行资金实力雄厚，经营网点网络铺设

15、相对完善。相比国有商业银行，全国性股份制银行贷款机制灵活，特点是为中小企业服务。针对中小企业资产及有效抵押物少的情况，他们在创新融资产品上很有一套，将为企业带来实实在在的利益。近年来南充市金融业获得了长足发展，但金融机构布局较为分散，金融的集群效应发挥不够。从金融中心发展演变的历史来看，金融中心建设必须依托中心城市。南充是全省第二人口大市，是国家二级交通枢纽城市、川东北通信电力枢纽和商贸物流中心。目前正处于工业化、城市化加速期，形成了以石油天然气化工、机械汽车汽配、丝纺服装、农产品加工四大优势产业。经济的快速发展为建设川东北金融中心奠定了坚实的基础。按照省政府的要求，南充市成为四川金融次中心的

16、条件是：经济总量达到一定规模；金融产业体量较大。南充辖区企业以汽车制造、能源化工、新材料、机械装备行业居多，大都是资金密集型行业，对金融业的依赖程度更高，建设川东北金融中心，不仅可以激活存量部分的金融资源，还可以做大增量部分的金融资源。加快现代金融商务区建设，抓住南充城市发展正处于加速期的关键优势，规划建设川东北金融商务区。围绕建设川东北区域中心城市、成渝经济区北部中心城市的总体定位，南充市正加快创建8个区域性金融服务中心：吸引股份制商业银行和外地城市商业银行来南充设立区域性分支机构，引进外资银行来南充设立分行，积极支持外来银行与本地银行开展股权和业务合作，加强城市建设规划，在北部新城建设区域

17、性金融机构聚集中心；加快推进五星花园旧城改造步伐，在城市核心区规划建设现代金融服务中心；加快金融改革步伐，打造川东北金融创新中心；发挥南充科教优势，与高等院校合作，创建川东北金融人才培训中心；发展区域股权产权交易市场，建立非上市企业产权交易中心；整合南充金融资本市场资源，大力发展资本市场，建设川东北投资银行柜台业务中心；全面推进民营经济创新发展综合配套改革，做大做强政府投融资平台，积极筹建南充民间资本投资服务中心；进一步强化保险监督管理，规范保险市场秩序，争取在南充设立川东北保险监管中心。目前，嘉陵城区的金融机构聚集中心建设项目正加紧实施之中。力争全市金融业增加值年均增长率保持在10%以上，到

18、2015年，金融业实现增加值30亿元以上，占GDP的比重和占第三产业增加值的比重分别达到5%和10%以上，金融机构实现年利润总额50亿元以上。3.3南充商业地产行业市场分析3.3.1 南充商业地产行业现状 2013年1月1日至12月31日，南充市新建商铺累计成交面积16.11万平米，累计新增商铺2.68万平米。 据南房指数数据统计，2013年112月南充市新建商铺成交1184套，比2012年下降0.84%；金额19.9亿，比2012年增长18.29%；面积15.27万平米，比2012年下降11.63%；均价13030元，比2012年增长13.08%。图3-2 2013年1-12月南充新建商铺成

19、交量价走势图3.3.2 项目周边开发现状表3-3 嘉陵区商业楼盘调查项目名称地理位置占地面积建筑面积车位数量铺面建面业态构建签约商家盛世天成嘉陵区嘉南路与南虹路口交汇处41亩商业64203480个40200城市综合体（零售商业商场+超市+餐娱+电影院）永辉超市、大地数字影院环球金贸中心嘉陵区长城路与南虹路交汇处75亩商业25万3000个4080城市综合体（8万百货商场+电影院+超市+写字楼+酒店+酒店式公寓）中影、沃尔玛超市意向签约都尉儿童公园嘉陵区都蔚路二段41亩商业4.7万500个10500儿童餐娱+体验式购物+游乐园万邦海洋世界、德克士、豪客来牛排等金界嘉陵区火花路南充客运站旁11.7亩

20、商业3万200个101000五星级农贸市场统一营运，零散对外招商中虹国际嘉陵区南虹路未公开商业40万未公开未划分城市综合体（208米写字楼+11万购物城超市、餐娱、百货+酒店）未启动招商朗润（未命名）维康路与春江路交汇处77亩未规划城市综合体（3.5万零售商业+1万超市+1万经济酒店）奥特莱斯、与华联超市洽谈中华雅国际嘉陵区都尉路二段总规模119亩，容积率4.0，计划部分集中商业城市综合体（超市+写字楼+百货商场）未启动招商项目周边大型商业综合体种类多样，覆盖面广，本项目立足于会展中心、金融中心、特色综合街三位一体的业态类型，依托于会展中心强大人气吸引力，以金融服务为通道和接口，聚集各类消费人

21、群，形成一个特点鲜明、有着独特创意的业态类型。3.4 南充住宅地产行业市场分析3.4.1南充市土地市场分析 根据统计，2013年南充市本级共推出住宅类地块（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）83幅，总面积7436.7亩，全年成交地块49幅，成交总面积4754.1亩，成交金额.21万元。图3-4 南充市土地成交量值 土地市场由于土地垄断和一级开发成本上升，下跌空间有限。由于楼市调控的持续，房地产调控仍会坚持以抑制投机、投资性需求为主线，市场正常需求如首套房、改善型需求会受到保护。企业土地购置活动仍然会比较谨慎，以保证正常经营为主，不会产生过度竞争，因此我们认为土地价格大幅上涨的可能性也比较小

22、。3.4.2南充市住宅市场分析 2013年南充楼市商业成交1247套，成交面积.13，成交金额为元，成交均价为12713.67元。2013年南充主城区共成交房源36911套，成交总面积.506，成交总金额元，成交均价为4853.83元，全年共推出新房源51269套，去化率为71.99%，截至到2013年12月31日库存58173套。其中顺庆区住宅成交574套，成交面积90887.48，成交金额为元；高坪区成交205套，成交面积20410.76，成交金额.4元；嘉陵区成交468套，成交面积36708.89，成交金额为.1元。图3-5 2013年南充市三城区房地产成交面积从数据来看，全年顺庆区新增

23、房源最多，共计27980套，高坪区次之，新增房源11735套，嘉陵区新增房源11554套。占比上，2013年住宅的新推量虽然有所下降，但是主体地位不可动摇。在主城区当中顺庆区的区域优势相对明显，新兴区域的开发普遍被市场看好和购房者接受，这导致该区域的新推房源数量一直居高不下。高坪区和嘉陵区则平分秋色，其中在新推房源类型上，高坪区侧重车库，嘉陵区则商业占优。 2014年上半年南充市户型面积成交比例以80100建筑面积户型为主导，占成交总套数的52%，其次是80以下面积，占成交总套数的16%。由于房屋销售单价的提高，户型成交面积在逐渐缩小，对户型的紧凑型要求越来越高。图3-6南充2014年上半年成

24、交户型面积分析 2014年上半年成交量最大的价格区间是5000-5500元/平米，占商品住宅总成交量的37%；其次是4500-5000元/平米，占商品住宅总成交量的36%。房屋总价决定市场包容量，如以此推算4555万房屋总价（即首付14万17万）市场包容量最高。 图3-7南充2014年上半年成交价格分析 2014年南充市房地产市场供应加大，成交套数略有起伏，受全国市场影响近5月持续下滑。2014年南充三区供应市场在2月有大幅度上升，但总体较为平均。参照2014年1月，房地产价格略有下浮，但价格依然高于2013年住宅价格。项目嘉陵区区域以住宅为主，商业为辅，商业未对外公开体量，目前希望城和碧桂园

25、已明确规划有酒店。该区域除碧桂园公开出售均价为5180元/外，其他项目皆未对外公开出售，口述为5000元/左右。表3-4 项目及项目周边住宅市场调研名称南湖凯旋广场南充希望城国鑫凤垭山南山府邸南充碧桂园位置都尉路春江路文峰大道迎宾大道南侧文峰大道占地面积（亩）229263145243352建筑面积（）44.3万64万21.1万44.9万63.7万容积率2.22.71.52.02.7总户数25904289127927964633建筑类别高层住宅,独栋商业高层住宅、独栋商业街高层住宅,独栋商业多层、高层住宅,独栋商业双拼别墅、高层住宅,独栋商业销售均价（元/）5000500050005000518

26、0开发商四川宏合置业有限公司南充金色南湖房地产开发有限公司四川国鑫房地产有限公司四川国鑫房地产有限公司南充碧桂园房地产开发有限公司 南充楼市呈现出了明显的两极分化局面。2014年上半年排行前三项目共计销售亿元、.36平方米、5051套，占比销售排名前20个项目总成交金额45.33%，占比总成交面积44.91%，占比总成交套数46.36%。这反映了目前南充楼市的基本状况：在市场趋冷、竞争加剧的大环境下，面对一线开发商理念、营销手段等方面的冲击，很多本地房企一时找不到好的应对手法，市场份额被蚕食。南充市房地产发展平缓，在价格上涨后紧跟供应加大，供应加大后伴随价格平稳下滑；说明刚性需求强烈，市场根据供求调整。 嘉陵区住宅成交价格较为平稳，该区除了绝佳的环境和地理优势外，政府也在积极建设高端的市政配套设施，嘉陵区将被打造成城市高端商居中心。从市政新区、高坪江东新区的成功打造，可推断消费者对嘉陵新片区的关注和认可。