沈阳房地产市场分析.docx

1、沈阳房地产市场分析沈阳房地产市场分析第一节 宏观市场分析2003年是中国房地产市场的政策年，热切期待政府出台鼓舞房地产业进展政策的业界却迎来了央行的关于进一步加强房地产信贷业务治理的通知简称121号文件，引发了房地产业界、地点政府和学术界的一次大讨论。8月12日国务院的关于促进房地产市场连续健康进展的通知简称18号文件充分确信了中国房地产业对社会经济进展的奉献，明确做出了房地产业关联度高，带动力强，差不多成为国民经济的支柱产业的判定。 2003年依旧中国土地市场的整顿年。从年初的停止别墅类用地的土地供应到对各类开发区建设用地治理的清理整顿，再到严格实施国有土地使用权出让的招拍挂制度，使全国土地

2、供给渠道发生了庞大的转变。此外，物业治理条例的实施也对房地产市场的进展与规范起到了积极的推动作用。 从房地产市场的运行状况来看，2003年我国房地产开发连续保持了快速增长的态势。据统计：全国累计完成房地产开发投资10106亿元，比上年同期上涨29.7%；商品房施工面积、竣工面积增幅均在30%左右；商品房和商品住宅销售面积同比分别增长34.0%和33.4%，超过了竣工面积增长的速度；全年商品房销售额7671亿元，增长34.1%，其中销售给个人增长35.8%，所占比重为92.5%。房地产市场价格差不多稳固，地区进展不平稳。从第三季度商品房和商品住宅市场销售价格变化来看：全国商品房和商品住宅市场销售

3、价格分别上涨了5.3%和5.9%，连续保持低于GDP增长速度的水平；上海、宁波、沈阳、南京是商品房价格同比增长最快的都市，上涨幅度分别达到了21.5%、16.1%、9.4%和8.9%；北京、深圳、大连、成都等都市差不多保持了去年同期的价格水平。 从辽宁省来看，房地产开发业进展迅速。2003年全年开工的房地产开发企业由上年的1635个增加到1735个，商品房施工面积5297万平方米，竣工面积2108万平方米，分别比上年增长11.4%和6.2%。销售商品房建筑面积1476万平方米，其中销售给个人1397万平方米，分别比上年增长15.6%和14.2%。商品房销售额338.0亿元，比上年增长23.7%

4、。第二节 沈阳市房地产市场环境分析1996年以来的统计数据显示，沈阳市房地产投资完成额增长幅度较大，专门是在2001年之后，房地产的投资更是进入了一个飞速进展的时期。2003年沈阳市的房地产投资完成额达到了177.3亿元，增长了52.8%。从增长速度来看，1999-2001年略有放缓，这要紧是由于1998年和1999年的房地产开发速度过快而显现的调整。从2002年开始，沈阳市的房地产开发投资完成额连续高速增长。由于今年国家在上半年进行了宏观调控，重点操纵房地产开发过度的情形，估量2004年的房地产投资总额增的幅将变缓。从图中能够看出，沈阳的房地产开工量出现出上涨势头，增长速度较快，2003年，

5、沈阳市的房地产开工量达到了1728万平方米，增长了39.6%，今后几年沈阳仍会有大量的房地产项目投入市场，鉴于沈阳市场短期内的消化程度有限，估量空置量将会显现比较明显的增长。竣工量、销售量和空置量增长速度缓慢，且出现同步变化。从2003的统计数据能够看出，竣工量的增幅差不多开始高于销售量的增幅，沈阳的房地产行业显现了供大于求的局面。这也说明在沈阳的房地产行业也同全国的其他都市一样，显现了明显的过热现象，在国家对房地产进行宏观调控之后，我们估量这种供大于求的想象将会有所改善，但这么大的开工量，加之沈阳的一些烂尾项目通过重新定位改造，估量市场的投放面积会更多，在短期内空置量专门难显现明显地减少。从

6、1996年以来，沈阳市的房地产销售额出现出时期性增长态势，1997年至2000年，由于住房改革进入最后的实行时期，销售额显现逐年递增走势。2003年在中央振兴东北老工业基地的政策阻碍下，沈阳又成为了东北地区的投资热点地区，外地来沈购房的人士增多，加之商业地产及其火爆，促使2003年沈阳的房地产销售额大幅上升。销售单价有所下降，从图中能够看出，沈阳市的房地产销售单价在2001年达到了峰值，之后显现了逐年递减的走势，这与其他都市的连续增长情形有所不同。供求关系作用于价格，房地产供大于求的最终结果确实是价格的下降。这种价格的下降关于刺激百姓购房起到了至关重要的作用。第三节 沈阳市商业地产市场分析1沈

7、阳市三大商业地产区差不多资料对比：中街太原街长江街区域位置沈河区和大东区和平区皇姑区商圈级别市商业中心市商业中心区商业中心商业街长度中街579.3米太原街商业核心部分571米长江街全长3700米商业街历史368年106年59年日客流量40-50万人，节日可达百万人以上30万人，节日可达百万人以上30万人，节假日在50万以上每年成交额50亿成交额近百亿成交额20亿成交额中街、太原街、长江街同为沈阳市最重要的三条商业街，一直是相提并论的。全市的大型零售商场中，有一半以上的大型商业企业和8的营业面积都集中于三大商圈内。其中中街和太原街为商业步行街，且商业历史悠久，在清朝就差不多闻名遐迩。由于受地理位

8、置及周边配套设施的阻碍，三大商圈各自形成自己专门的商业氛围。（1）地理位置对比中街：位于沈阳市商务中心区沈河区和大东区边缘，与古老的故宫相邻。太原街：位于沈阳市第二成熟区和平区，与沈阳的交通枢纽沈阳站和长途客运站相邻。长江街：皇姑区的中心位置和要紧商圈，与和平的西塔商圈相连。（2）商圈历史沿革中街：是沈阳最早形成的商业中心。中街周边多名胜古迹，东有长安寺；南有故宫、张氏帅府、慈恩寺、天主教堂；西有清真寺；北有太清宫。是沈阳市金铺的集中地，有金街的美誉。太原街：日俄战争后，日本人集中此地开办商店、开工厂，太原街成为沈阳商业中心。解放后联营公司、第一百货、鞋帽商店、太原果品店、大明钟表眼镜商店、中

9、和茶庄等相继成立。80年代后期，随着中兴商业大厦、新世界百货和商贸饭店的相继迁入，太原街逐步走向繁华和成熟。长江街：形成的历史较短，建国后随着居民生活的需要，在碧塘公园西门的原址处，形成旧物交易市场，之后又显现农副产品购销活动，逐步形成规模较大的市场，扩展到整个长江街，以街头销售为主，氛围颇似北京的天桥。市场地处沈阳北部，称为北行。（3）商圈特点功能分析中街邻近是沈阳故宫。往日的帝都气象，成就了古老与现代相互交融那个沈阳中街的形象特点。导致中街商业风格古朴、内敛，底蕴深厚、气度专门。处处表现自己的名贵，大气，近几年新马特、兴隆大伙儿庭等大型商家的加入，提高了商圈竞争力。目前商圈业态同质化比较严

10、峻，90%以上是大型综合百货和时尚专卖店。历史悠久：商圈商业氛围和文化氛围的良好结合。品牌效应：是沈阳市的市级商圈，辐射沈阳全市甚至东北三省。周边故宫等旅行胜地为中街带来大量的旅行客群。特色品牌集中：是沈阳市金店、影楼的集中区域，形成规模效应。步行街宽度最宽:达到11.7米，适合消费购物和商品在街内进行商品集中展现。大小商家集中在中街两侧，方便消费者休闲、购物。太原街位于黄金位置沈阳站的邻近，借助沈阳站庞大的客流量把各地的人都吸引到太原街来，位置决定了其商业特定的开放性，要紧以大型商业为主，商品大而全、大而专。大而全表达在既有综合百货、又有中低档的地下商业街，大而专表达在除了专业百货，还有专门

11、卖建材的欧倍德、卖五金机电的机电城等专业市场。整体商圈的建筑风格现代气息浓厚，表达自己的灵活的经营方式。位置优势：临近沈阳站和南站长途客运站，客流量大且稳固。商圈进展兼收并蓄：商品价格跨度大，既有经营大众商品的时尚地下街，又有如中兴、新世界百货等精品店，满足不同人群的需求。地上地下空间利用合理，地下商业街连通整个商业街，使商业街完全封闭。太原街辐射面广，马路湾、中华路成为太原街商业辅街，周边区域商业、商务气氛同时具备，高档星级酒店、写字间和商业街共同促进这一地区的进展。商圈扩展空间庞大，太原南街整体改造，万达商业广场的兴起，提升了太原街整体形象。长江街以北行市场为核心向外扩张，要紧满足沈阳北部

12、居民的日常生活购物，北部居民的消费劲决定经营产品以中低档为主，商业也以散铺居多，综合百货在商业街的比重较小给人的感受是北行商圈比较杂。是沈阳市最长的商业街，商业发达，以中低档产品为主流。商业门类齐全，周边装修、食品、日用品一条街让北行商圈业态齐全。与西塔连接，直达太原街，商业具有专门强的延伸性。周边大众院校和居民区集中，客源稳固。商业街东侧商业发达，大型商业-北行商场、三和百货、华联超市、百盛百货都集中在一侧，商业进展不均衡。（4）商圈的自我进展和扩张中街：由中间不断向两端进展。商业城、兴隆大伙儿庭和中心的独立商铺差不多差不多成型。东部有足够的空间，进展以大型商家独立建店为主。沃尔玛、新玛特、

13、大连商场纷纷在东部落脚，已延伸到了大东区。西部那么在传统的影楼系、金店系和零星的专卖店和快餐店等集中的特色商业的基础上，加大对嘉濠、太阳广场、紫金商厦等闲置建筑的对外招商，扩大中街西部阻碍力。太原街：由北向南进行扩张。与传统的北街相比，太原南街的确萧条过一段生活，但随着新世界二部的建成，品牌商家的号召力使更多的人情愿走过马路去购物，对面万达商业广场四大主力店的加入让太原南街成为太原街新的商业中心，时尚地下商业街的开通使南街北街的分化在地下趋于模糊。再加上相隔不远的联营和新世界一部，也吸引消费者前去购物，使太原街的范畴大大扩张。长江街：以北行商圈为中心向南北扩张。南部以众多高校和居民区为依靠，以

14、时尚和文化商品为主。北部那么连续西塔的商业特色，餐饮和酒店比较发达，形成中部集中商业区，南部为餐饮和娱乐区，北部为科技文化区的格局。（5）对周边商业的辐射中街直线辐射中街的帝都形象和其商业的内敛性，商业进展长期以自我为中心，导致其商业的封闭性严峻，其商铺严格按照临街而建，集中在商业街的两侧，而不向周边扩展，其只有商业气氛而缺乏商务气氛，导致中街只是人们购物的首选，而不是办公的好地点，没有带动周边区域形成一个商业辐射面。太原街平面辐射太原街的商业开放性加上沈阳站的人流扩散作用，使其商业善于向周边辐射，现在差不多形成马路湾、中华路和太原街的三地商业网，在此区域内拥有众多写字间、星级酒店，大型综合商

15、场，形成了一个繁华的商务办公区和购物商圈，二者互相结合、互相促进，共同进展，形成一个良性循环。长江街卜字形辐射长江街的繁荣是以卜子的点为中心向长江街南北进行扩张，由于长江街不是步行街，加之周边是密集的居住区，因此商业扩展的难度专门大，只能采取商业街延长方式进展，以长江街两侧向南北辐射。2.沈阳市三大商圈商业业态对比独立商铺的业态对比：区域书店音像店服装店鞋店乐器店钟表眼镜饰品店餐饮通讯医药银行婚纱摄影金店总 计太原街3家3家21家2家6家8家2家8家4家3家3家1家无64家中街1家1家26家7家无9家2家9家无4家5家5家12家76家长江街3家2家7家2家无7家4家23家3家1家10家无无62

16、家业态分析：三大商圈在商业业态进展上，都形成了自己的特点。长期以来，三大商圈也一直在竞争中相互学习，互相融合，取长补短，补偿自己的不足。从上表中我们能够看出，中街和太原街的业态差不多上一致，差不多上以服装、餐饮和钟表眼镜为主导，与之相关于不是步行街的长江街相比有明显的不同。长江街依靠北行商圈，但商业仍旧是以临街商铺为主，由于位于交通干道，业态以餐饮业和金融业为主，而时尚的服装饰品那么处于大型商场百货和北行商场内，独立店铺较少。大型商场的对比分析大型商场的数量和品质在商圈地位之间竞争中起到决定性的作用，其领导地位不可坚决。百货商场大型超市 商场超市不算Shopping mall其他专业市场中街灿

17、坤数码、大连商场、新玛特、商业城、沈阳春天沃尔玛兴隆大伙儿庭古玩市场太原街百盛百货、灿坤数码、欧倍德、中兴商业大厦、新世界百货、联营商场沃尔玛万达商业广场五洲商业广场 未建凤泰皮草、五金机电城、南二食品批发长江街百盛百货、北行商场、三和百货北京华联中乾商业广场 未建北行装饰材料街、金龙材料装饰市场、中一家居城、北行海鲜批发市场、大东副食商场从百货商店的数量上能够看出，随着大连万达商业广场的兴建，太原街的百货商场数量差不多超过中街、成为百货业最集中的区域。从上表能够看出，中街、太原街的百货除了沈阳市的商业巨头确实是国内外知名的连锁商家，而北行除了百盛百货外，其余档次相对较低，大型商家集合效应没有

18、得到表达。超市方面沃尔玛一直坚持商圈建店的原那么，但由于北行商圈的人流和购买力相关于中街和太原街有一定的差距，临时没有考虑在北行独立建店，而据华联超市招商人员介绍，华联北行店的商品要紧以中档为主，高档的商品销售较差。Shopping mall最早显现在中街，以兴隆大伙儿庭为代表，改变了沈阳人的购物适应，将购物、休闲、娱乐完美的相结合，而太原街shopping mall随着万达和五洲两个商业广场的建成和立项，太原街的休闲购物环境将超过中街，后来居上。北行的中乾商业广场正在拆迁，以后规划也只是商场、公寓、写字间的综合体项目，并不是纯正意义的shopping mall。从专业市场角度来看，中街是最为

19、纯正的商业街，没有其他与商业无关的专业市场，商业环境最纯；而太原街由于临近沈阳站，形成了食品批发市场和轴承、机电市场；北行商圈专业市场最多，定位也最不清晰，从商业整体性和商圈规划来说落后于中街和太原街两大商圈，然而由于其建街时刻短，延展空间也要大于相对成熟的中街和太原街。3.沈阳市三大商圈租金水平对比太原街商圈租金水平商场名称商业楼层价格扣点率备注新世界百货地下、地上1-5层25-26%依照商品利润的不同，扣点率也不同，化妆品的扣点率最高，没有最低保底金额中兴商业大厦地下、地上1-6层28-30%对进场产品要求专门严格，有最低保底金额，扣点率相对较高。沈阳联营公司地下、地上1-5层多数商品23

20、-24%，化妆品与服装会达到27-28%。商场刚刚装修完毕、正在进行招商，依照商品的品牌知名度不同，扣点率也会有所调整。沈阳地下时尚街地下1-2层地下一层每月每平最高价为560元。10平以内地下二层每月每平最高价为200元。20平左右按季度进行签合同，经营情形专门好，目前出租率在95%以上。联营地下商场地下1层商铺连接处1400元/月面积6-8平。内部从600-1200元/月不等面积在10平左右。由于位置处于太原街东侧，租金较太原街时尚地下租金廉价，但从现场来看经营人气较差。中街商圈的租金水平商场名称商业楼层价格扣点率备注商业城一、二层3200元/年(最低)一层30%联营扣点，重新装修之后商铺

21、紧张、进入困难，二层23%联营扣点,每月最低保底额是12600元.三层具体价格应该比一二层低.三层以上2000-3000元/年新玛特一-四层没有最低保底额之说,但2400元/年的租金是不纯在的,是大商刚开业时一个赞助金,每家厂商赞助1万多的赞助金.现在每月只有扣点26%.而没有租金.沈阳春天地下室1560元/年营业面积20000，年租金收入为2400万，是目前中街商圈最喧闹之处。150商铺年租金25万，需签约四年。一层3600元/年二层1200元/年三层840元/年原金利来商厦一层3600元/年营业面积8000-10000，目前50%招租率，由于经营不善，专门难坚持经营，现在差不多改为灿坤数码

22、二层3120元/年三层2880元/年柜台15000元/年(正面);9000元/年(侧面)沃尔玛超市世界最大的连锁超市。兴隆大伙儿庭柜台联营扣点,按月25点北行部分店铺名称经营规模租金标准包含治理费用备注北行百货大楼经营面积4万平方米。共有铺位1000余个。一层东侧800-1000元/月*个 4-8西侧1100-1600元/月*个6-14北行百货大楼作为该商圈最老的百货，经营中低档产品为主、该大厦的产权比较复杂，22家单位共同拥有，各自为政，因此其租金制定比较纷乱，目前西侧由于刚刚装修，租金普遍高于东侧，由于服装档口竞争猛烈，利润低，有多家预备出兑。二层东侧1300元/月*个6-10西侧1900

23、-4500元/月*个6-20三层服装1700-2200元/月*个5-18鞋1700元/月*个4-10四层东侧1200元/月*个4-10西侧1500-2100元/月*个6-16百盛购物中心营业面积4.5万平方米一、二层的店中店采取出租形式进行招商。由于银泰百货的经营不善被百盛取而代之。通过重新装修，引进了多家品牌入店，是北行商圈为数不多的经营中高档商品的百货，与其它该商圈的百货相比商品存在差异化，对入店的品牌要求专门严，目前经营情形良好。一层男装：7.9元/天女装休闲装按位置：7.9-8.9元/天二层男装：6.9元/天女装休闲装按位置：6.9-7.9元/天其余商品与厂家实行联营扣点方式，依照商品

24、的不同扣点率也不同。从17%-30%，促销期间甚至达到40%以上北行商场营业面积近万平方米一层面积10-12租40004500元/月/个售66.5万元/个位于北行商圈中心区，共分四层经营，1、3、4层归商场企管部门统一治理，2层已产权出售给个人。商品较杂，经营档次要紧面向工薪阶层，并无价格规范标准，治理较为纷乱。二层面积10-12租30003500元/月/个售44.5万元/个三层面积15-50租35004000元/月/个售15平米7-8万元使用权四层面积 50租50元/月/ 3万/年 暂不出售三和百货营业面积6万平方米一至六层面积在-平米以联营扣点的方式为主，扣点率为-三和百货一至六层，六层有

25、部分由商场自己进货进行经营，其余采取联营方式，现在柜台差不多全部经营中，商场对部分老的品牌进行剔除，招入新的品牌华联超市营业面积2.2万平方米三层超市外租金按位置不同6-9元/天/作为全国连锁的超市机构，沈阳华联地处北行商圈的黄金位置，依靠超市的庞大的人流量作为依靠，其超市外的柜台与大型商厦的一层租金价格持平甚至更高，超市的经营情形是决定其进展的要紧砝码四层超市外租金按位置不同在6-8元/天/超市内部的产品实行联营扣点，具体商品依照类别和品牌不同扣点也不同，平均扣点率在27-28%左右4沈阳市商业地产市场的展望目前沈阳的人均商业面积与国内外的大型发达都市相比还有较大的差距。随着业态提升、市场扩

26、张、绿色进展三大战略和打造东北购物天堂目标的接近，沈阳的商业地产仍旧具有较大的投资增长空间。依照政府规划，长江街以后的进展定位是沈阳市最长的商业街。新出台的长江街整体规划分成三段：南段，由昆山路至公铁立交桥，沿线约700米，引进韩资，建设韩国新城；中段，介于昆山路与崇山路之间，长约2000米，引进高档品牌，提升现有业态档次；北段，由崇山路至泰山路，长约1000米，重点进展信息咨询、休闲娱乐等现代服务产业和文化产业。按照区段定位，建成后的长江街商业圈将区别于中街、太原街的本土化风格，其特色定位为集海外商业要紧是韩国和文化教育为一体的海派风格。长江街改为步行街以后，该商业区将成为以现代化商厦为主体

27、，以国际知名品牌专营店为业态，经营中高档名牌商品的集散地。第四节 沈阳市写字间市场分析1.沈阳写字间市场现状在目前写字楼比较集中的和平大街、太原街、北站、三好街四个区域，选择有代表性的十几家写字楼进行了走访结果显示，在被调查的总计73.5万平方米的供应量中，消化量为47.9万平方米，空置率约为34.8%。被调查项目中，1998年往常投入使用的项目面积为22.5万平方米，占供应量30.6%；1998年到2000年期间投入使用的项目面积是16万平方米，占供应量的21.8%；2000年以来投入使用的项目面积大约是35万平方米占供应量的47.7%。可见，近两年沈阳市写字楼的供应量显现了大幅上涨。沈阳市

28、部分写字间项目情形表项目名称地 址售 价租 价方迪大厦西塔街、市府大街交汇处5072元/19F442元/年兴华国际商务会馆和平区总站路119号不售738800元/年农垦大厦马路湾北侧不售556元/年银都大厦同泽北街206号不售700800元/年丽阳国际皇姑区黄河大街104-1号5180元/起价不租高登大酒店青年大街52号不售南1300元/年北1200元/年新基火炬大厦市府大路262号不售南1050元/年北950元/年2.皇姑区要紧写字间项目对比分析写字间名称鸿阳大厦丽阳国际商务大厦地理位置皇姑区北陵大街20号甲皇姑区黄河南大街104-1进展商沈阳世鸿物业辽宁容川房地产开发公司大厦规模大厦共15

29、层，建筑面积12000平方米大厦共19层，建筑面积32550平米楼层分布高档装修，房间设有独立分体空调。大厦1F249平米，13F1900平米作餐饮酒店。4F鸿阳自用办公、餐厅，515F出租三栋19层点式高层，六层裙楼，1-3层网点，4-5层为物业办公区域，6-19层为写字间，每层面积为500平米租售价格只租不售，790元/年 全年一次交租金为750元/元，另赠1个月免租期。租金中包含物业费用。A座位分割成两个150平米和120平米空间，起价5000元/平米，一次性9、5折、贷款9、8折，每层加100-80元不等直至顶层，B座估量分割成小户型商住楼。具体情形未定，C座为写字楼，目前整体出售，最少要购买1000平米以上面积，折扣同座，物业费7元/月。面积范畴31-104面积50120租售率共49家单位，出租率90%左右目前销售率约为40%配套设施服务设施：TNTERNET专线接口，空调、高速客梯、防盗监控、大厦监控系统、消防系统、综合布线等设施齐备楼宇设备治理系统、停车自动治理系统、通讯自动化、报案、报警系统、专业商务顾问、国际化全功能服务商务体系物业内容酒店式物业治理商务代理：提供复印、打字、 、票务等会议中心：使用中