韩国房地产发展及现状.docx

1、韩国房地产发展及现状韩国房地产发展及现状1.韩国房地产市场现状韩国房地产市场发展状况跟中国有一定相似之处，两者都在1998年实施房地产市场改革，由非市场化向市场化方向转型。在这 过程中，由于房地产市场跟宏观经济步调不一致， 导致出现了房地产价格迅速上涨，向宏观经济“追赶”的现象。2.韩国房地产市场发展概况2.1国民经济迅速发展为居民积累了大量财富20世纪70年代以前，韩国的经济非常落后，人均 GDP始终不 足200美元。而在随后的30年，韩国抓住了美国、日本等发达国家 调整产业结构的有利国际环境，采取了“先速度，后技术；先外延， 后内涵；先经济，后社会福利”的一系列不平衡发展战略，实现了工 业

2、和经济的飞速发展。1996年，韩国的人均GDP超过了 10000美 元，一度加入了 OECD（富国俱乐部）。国民经济的飞速发展为韩国居 民的财富积累提供了最重要的基础。图：1961年-2005年韩国人均GDPrj z cJi数据来源：韩国房价仍将上涨2010,中金公司，中国房地产指数系统整理2.2城市化和人口结构变化使购房需求激增I960年初，随着韩国经济的飞速发展，韩国城市化进程也开始 加速。韩国仅仅用了 30年，即将城市化率从1960年的28.0%提高到 1990年的74%。城市化率的大幅提高，改变了韩国人口结构的城乡 结构比例，使得城市住宅需求愈发刚性。图：1955年-2005年韩国城市

3、化率及提高幅度数据来源：城市化，人口流动与房价 2008,招商证券，中国房地产指数系统整理与此同时，人口结构中的年龄比例也发生了较大变化。1955-1963年是韩国人口出生的高峰期，这一代人被称作韩国的“婴 儿潮”的一代，在随后的20-30年间，不仅为韩国社会提供了大量的 劳动力资源，也成为社会财富的主要拥有者。图：I960年-2008年韩国人口年龄结构涉涉戲產/題聲总少精聊褂褂閉数据来源：韩国房价仍将上涨 2010,中金公司，中国房地产指数系统整理1990年以后，韩国20-40岁人口占比达到了 37%左右。这个年 龄段是首次臵业最集中的年龄，是房地产需求最重要的来源和支撑。 尤其是婚房作为刚

4、性需求的重要组成部分，无论是购买还是租赁，都 是房地产市场最有力的支撑之一。随着“婴儿潮” 一代进入婚育年龄， 消费结构也随之产生一系列的变化。 其中，耐用品消费尤其是与住房 消费相关的，其比重在此期间逐渐提升。图：1970年-2005年韩国城市化率及消费结构变化1970197518019851汨D199520002005雀市5t丰41 174B3657.2565 3774.4379 0379.676146瓷品和非酒林低料10096.189.0*71-159543.641.738_9酒林牧杆和*n苹100113 971 454335.137440 2區罠协悟10099.887.654 8550

5、54.942039.6住球消巒永屯煤A1Q081.999.7105.7126.11S1.6IS1.4180.0苦备民堆恃1001D9.3120.4149-3178 6179.3142 6128.8数据来源：城市化，人口流动与房价 2008,招商证券，中国房地产指数系统整理2.3房地产市场与国民经济发展极不协调国民经济的迅速发展，进入中年的“婴儿潮”一代使得韩国家庭 数量在1985-2005年之间翻了一倍图：1980-2005韩国家庭数量翻番数据来源：韩国国家统计局中国房地产指数系统整理与此不相符合的是，韩国的住房供给却还是相当落后，数据表明：1985年韩国户均住房仅为0.61套，而此时，韩国人

6、均GDP大约是3000美元。韩国政府在随后的10年中大力发展住房建设，例如，1988年，韩国政府为了实现其竞选诺言，在首尔的卫星城兴建 200 万套住房。到了 1998年，人均GDP超过10000美元，韩国户均住 房仅0.75套，但距离发达国家的户均1套标准还是相差较远。图：1962-2007韩国建房数量1987-1997年为大规模建设期数据来源：韩国房价仍将上涨 2010,中金公司，中国房地产指数系统整理图：1985-2005韩国户均住房套数始终不足1套匚二I . 居奁稚16000idOOO120001000060006-MJ0d0002tM001905 1987 189 1991 1993

7、 1995 1997 1999 2D01 2003 2005数据来源：韩国房价仍将上涨 2010,中金公司，中国房地产指数系统整理由此不难发现，韩国房地产市场与国民经济发展是极不协调的，居民的住房需求还远远没有得到满足，为将来政府政策转变、房地产 市场化以后的房价激涨埋下了隐患3.政府政策变化，韩国房市迈向市场化3.1 1998年之前政府主导的非市场化阶段朝鲜战争(1950.6-1953.7 )以后，韩国经济衰弱，国内居民的 住房基本需求得不到满足。为了解决日益突出的住房矛盾，政府在 1960年初颁布了公营住宅法，并成立了 “大韩住宅公社”和“韩 国住宅银行”，基本形成了由政府主导的住房市场格

8、局。 1970年，韩国政府提出“一户一住宅”，把解决居民住房问题纳入到了长期的 战略目标中。相应的，在这一时期韩国政府颁布了多项对住房市场有 深远影响的法律法规。其中，较为重要的是，为了抑制房价和住房投 机行为，1970年韩国政府出台商品房上限价政策，抑制不动 产投机措施等规定。(该规定直到1998年才废除，此前一直是抑 制房价的主要原因)图：非市场化时期韩国政府主要房市政策19705肚1997斗壬X叠直机侨“#让栅J)t申吕90*忆*上呻阱JI, 挣舟彳机过快門煙七肓将泪年此卯詣h t*tr * * 14 in.范丈 用* 1306-19921 .计!W乩百早内建*100 万舟:l#慈就第点

9、丸虹苛肚*E划1988 11992 4,為电比T旧厅全虚丸如埠性庭姐督必乌如#妁口- 岖5饰”1993198S-1992J f 矣址邊如#2813耳*, 44A：怡咗*命it卄 M 1WO1957.4亠內K岂住臺名忆*116/1賠”占人也半忏址1964历*.丙城乍無童*氓埼拆，仇*世廉鼻决，就*悅桂枠曲世或数据来源：韩国房价仍将上涨 2010,中金公司，中国房地产指数系统整理从1960年到1998年，政府主导下的韩国住房市场充斥了“计划建设”、“按规定供给”、“限制房价”、“指导地价”等具有计 划经济味道的政策。在户均住房不足1套以及韩国居民对住房的刚性 需求下，充满计划经济意味的韩国房地产市

10、场竞争极度不完全， 使得韩国房价被严重低估。例如，首尔的住房价值仅是当地地区生产总值 的1.4倍。3.2 1998年后市场化阶段1997年下半年，韩国发生外汇以及金融危机，经济很快下滑，失业人数剧增，房地产市场陷入了空前低谷，大批房地产企业因为资 金周转不灵、国内需求不足等问题濒临倒闭。仅在 1998年，14.3%的房地产企业倒闭；房价、地价也随之大幅下跌。韩国政府为了活跃房地产市场，开始实行住房市场化的举措。其主要举措有：（1） 减免房地产转让所得税，不动产所得税，登记税等多项房地产 税收（2） 放松对专卖住房的限制，放宽对“请约”资格的审查（3） 废止“小户型住宅建设义务比率”（4） 全国

11、范围内取消商品房限价政策（5） 允许外国人在房地产市场上享有国民待遇在这一系列举措实施后，韩国房价大幅提升图：1987-2008韩国房价增速1999年后房价大幅提升开经济的发展，只有当经济发展到了一定阶段，多数家庭的收入在扣 除必要的开支以后，仍有相当数量的收入可以用于储蓄， 从而使得居民对房产的购买可能性大大提升。1998年以后，“婴儿潮” 一代的 平均年龄在35-45岁，这一群体约720万人，占韩国总人口的14.6%。 而这14.6%的群体占有了韩国42%勺土地权，58%勺房产，71.5%的银行 住房贷款和20%勺股票市场，毫无疑问是韩国社会财富最主要的集中所有者 3.3 2003年起，韩

12、国政府出台一系列政策抑制过热房市1997年金融危机以后，随着韩国政府出台了陆续的刺激经济发展 政策，2002年开始，韩国经济已经基本从金融危机的影响中恢复起 来，经济的复苏带动了房地产市场的恢复， 大批资金开始进入房地产市场，使得韩国房地产市场开始过热势头，房价开始大幅攀升。 2003年起，韩国房价增速出现了首次超过韩国居民收入增速的情况。图：1975-2007韩国房价增速与居民收入增速軸圍居民收入增速 佥国房价增連数据来源：中国房地产发展阶段和路径推演-基于日韩经验的比较2009,长 江证券中国房地产指数系统整理为了应对房价涨幅过快， 房市过热的局面，韩国政府采取一系列政策对房价进行抑制，其

13、中包括了土地、税收、金融、交易管制、价格管制等多方面的政策。只是这一系列的政策，在户均住房套数不足1套之前，都难以在根本上难以解决房价过高的问题。同时，政府采取频繁的政策干预甚至会导致房地产市场短期内更大的波动。图：市场化时期韩国政府主要房市政策20032007+也王离皆桔砥乩口.泊了婕屯紐济” 1997年样古妓舟it 舍耳#4限I*；碍叶低封羊凰杞，20&Z1川幕.林卫理乔己理见虽# 电讯中钛丸.，T Jt.H+全遠心总广申虬 備4田对址严申峙出屯过拈停缶*他殆哉史:fkJh 威沖电主it串打土七Ji屮崎和仪易市峙股机，谒易舟2003匡朮專如威W itJ+則 2003-20121 . 卜郭:

14、净卜*乩tL威，解圧皿管牡舄毡聂Vsms1）担舟电威咐磚们覩，Arffipg 借心期册样低：2? Jt+-rA19 6MjL 1 300a讯上対It宅，即月才傑丈轴片廿迪化屯8倍旳战fr4 JtA史昜!:乃戎少妙牡寸甫肾时建逸上玉.UMC5i：20O&t-+XIH 申均康恂1_就了口.9%数据来源：韩国房价仍将上涨 2010,中金公司，中国房地产指数系统整理4.韩国住房市场给中国的启示4.1落后的住房经济市场对国民经济进行“追赶”在1998年进行住房市场化改革前，韩国房地产市场发展水平远 远落后于国民经济，房价基本处于稳定的状态。当韩国经济迅速发展 至较高水平时，韩国居民积累了大量财富。199

15、8年韩国政府进行住 房市场化改革后，这批积累了大量财富的人群由于进入婚育年龄， 购房成为刚性需求，成了购房的主力军，是韩国房价迅速上涨的主因。 1998年改革之前房地产市场化程度不够，对房价的人为抑制，是1998 年后房价“追赶”国民经济的主要原因。中国目前的形势跟韩国非常 相似，中国经济起步于1978年的改革开发，房地产市场于1998年进 行市场化改革。1998年之前的福利分房制度并没有满足人民的住房 基本需求，在“一部分人先富起来”后，这一群体成为购房主力，在 住房供给有限的情况下，必然导致房价上涨，形成对国民经济的“追 赶”现象。4.2 在住房需求尚未满足户均 1 套之前，大规模建设以及

16、房价上涨的 基本趋势不会改变同韩国相似，我国目前每户平均占有仅 0.7 套房，在户均占有 1 套房即满足居民基本住房需求之前， 住宅大规模建设以及房价上涨的 整体趋势将继续延续。 为了满足居民的基本住房需求， 短时间内住宅 的大规模建设不可避免。 同时，中国居民对住房的渴望具有文化背景， 购买婚房始终是 20-40 岁一代人为之奋斗的目标之一。 在这基本需求 以及文化驱使的双重背景下， 大量的刚性需求将促使房地产市场价格 整体上涨。a) 政府频繁使用政策干预房地产市场收效甚微 国际经验表明，进行政策干预尤其是使用税收手段强行抑制房价， 始终不能对中长期房地产市场的价格进行影响。 影响房地产市场中长 期价格的因素，由国民人均收入、居民需求与住房供给的关系等组成。 政府使用政策手段干预房价，通常只能在短时间内对其造成影响。2003 年，韩国政府对房市进行直接干预的结果，造成了成交量 的减少，反而导致随后房价的快速上涨， 2005 年至 2006 年，仅一年 时间房价就上涨了 13.8%。因此，中国政府更应该重视影响房地产市 场价格的基本因素， 在住房需求没有得到基本满足之前， 多渠道地加 大供给才是解决房价上涨的根本之道。