中国房地产市场分析doc.docx

1、中国房地产市场分析doc中国房地产市场分析第一部分：中国房地产业的发展现状一、 目前的总体发展态势（一）房地产开发总量及增长率（二）销售总量及变化1、销售增长速度放缓，出现有效需求不足端倪2、存量住房市场火爆（三）销售价格变动状况1、总体发展态势2、第一第二季度房地产销售价格分析，重点以北京、上海为例二、地区发展态势三、房地产行业效益情况1、 2001年上市公司效益分析。2、 2002年房地产上市企业业绩预测四、目前的行业运行环境第二部分：未来3到5年内房地产行业的发展趋势研究一、政策因素的影响1、土地供应政策的变化2、预售条件及开发贷款门槛的提高3、货币化分房政策的落实4、经济适用房政策的推

2、行二、经济发展因素的影响分析1、GDP与人均GDP的高速发展对房地产行业的影响1、1、未来10年内我国GDP的增长情况预测1、2、GDP的增长将带动“十五”期间住房消费的增加1、2、1人均GDP的增长将增大住房消费支出1、2、2为了实现GDP的既定增长目标，必然要发挥房地产对经济的杠杆作用2、 规模城镇化对房地产的推动。3、西部大开发的积极影响4、加入WTO对房地产业的长期利好5、奥运带动城市建设，从而促进房地产业的发展。三、行业相关因素分析1、技术因素变革（交通、通讯）的影响1、1、交通技术的革新和交通工具的完善1、2、现代通讯技术的进步1、3、节能与供热方式改革。1、4、节水、节地和治理污

3、染。1、5、住宅一次装修到位2、自然环境因素的影响3、消费者文化品位与生活方式的提升对房地产的影响。第三部分、对全国房地产市场前景的总体判断一、发展态势总体判断(一)总体展望-三个判断1、我国房地产发展还处于初级阶段，发展空间很大2、我国房地产业仍将处于高速发展阶段3、未来三年房地产业将在高位上进行调整，商品房销售面积增幅将有所降低，估计，未来三年增幅在15%左右(二)未来三年房地产业运行格局1、市供需两旺，但供大于求，空置房将增加2、市场体系逐步完善3、住房金融快速发展4、住宅投资性消费将进一步增长5、行业集中度将提高6、区域性房地产泡沫已经产生二、市场需求分析专题（一）市场消费需求观念的变

4、化（二）未来几年房地产潜在市场需求的预测1、“十五”时期房地产市场投资总量的预测。2、“十五”时期房地产市场潜在市场需求的预测3、未来几年房地产消费主要群体特征（三）消费者有效需求的变化方向三、房地产周期性研究专题四、中国房地产业的市场空间与竞争状况预测专题（一）市场竞争主体的增多1、 外资房地产开发商的涌入。2、 地涌现出新的竞争主体。（二）跨区域竞争加剧（三）土地储备资源的竞争加剧1、新的土地使用政策导致土地的供应量可能会供不应求2、入世使得土地市场竞争加剧（四）对消费者群体有效需求的竞争加剧（五）市场营销和管理方面的竞争。第四部分：房地产行业发展的风险和挑战专题一、政策风险1、土地转让制

5、度的改变，加大企业开发成本。2、房地产企业贷款政策的改变，使得企业融资渠道受阻二、经营风险1、规模风险。2、财务风险2、1负债率高，盈利能力差2、2房屋空置面积很大，沉淀营运资金量大。2、3市场利率风险三、结构性风险四、区域性风险第五部分：对房地产企业发展的战略建议一、组织架构的制度创新二、规划设计的创新：个性化开发三、营销创新：品牌魅力四、管理创新：激发员工的敬业精神五、战略创新：合作比竞争更重要附表一：2001年房地产上市公司主要指标一览表 中国房地产行业总体发展现状及趋势研究报告第一部分：中国房地产业的发展现状一、 目前的总体发展态势（一） 房地产开发总量及增长率2001年中国房地产业开

6、始全面升温，据国家统计局统计，全国房地产开发投资额6245亿元,比上年增长25.3。其中:住宅建设完成投资4279亿元,增长28.9；写字楼建设完成投资318亿元,增长8.7；商业营业用房建设完成投资721亿元,增长31.6。国家统计局最新提供的数据表明，2002上半年，全国房地产开发面积保持强劲增长。全国房地产开发业共完成土地开发面积5090万平方米，同比增长52.7，增幅比去年同期高出25个百分点。竣工面积累计为5826万平方米，同比增长20.4，增幅比去年同期增长2.5个百分点。新开工面积为1.85亿平方米，同比增长19.8，但比去年同期增幅减少13.4个百分点。 今年上半年，全国房地产

7、业共购置土地9736.5万平方米，比去年同期增长46.1。分地区看，东部12个省(市、区)购置土地面积最多，为6066.87万平方米；中部9个省(区)购置土地面积最少，为1759.42万平方米。分省份看，浙江、山东、广东、四川、北京和江苏今年上半年购置土地面积排在前6名，购置土地面积都超过了600万平方米；而西藏、海南、宁夏、青海、黑龙江、内蒙古购置土地面积排在倒数前6名。 从完成房地产开发的土地面积看，广东、湖南、重庆和青海等9个地区的土地开发面积的增长幅度超过1倍，反映出房地产开发商对市场前景普遍看好。从绝对数上看，完成土地开发面积最多的省份依次是广东；山东、江苏、辽宁、浙江和天津，完成面

8、积都在270万平方米以上；完成土地开发面积最少的省份依次为西藏、海南、宁夏、内蒙古、陕西和青海。（二） 销售总量及变化房地产投资增长率和销售增长率对比年份全国房地产投资增长率（%）全国商品房销售额增长率（%）1997-2.526.1199813.739.719991128.1200019.130.1200125.329.42002一季度36.216.7总论：销售增长速度与投资额增长速度之间的差距有所增大，销售增长速度趋缓，出现有效需求不足端倪。销售 增长速度正在趋缓。 2001年,全国商品房销售面积20779万平方米,占商品房竣工面积的76，比2000年销售面积增长22.3；商品房销售额462

9、6亿元,同比增长29.4；销售给个人4022亿元,同比增长41.6,各项指标总体表现良好。 但是,从2001年下半年开始,商品房销售增长速度逐月回落。2001年全国商品房销售额和住宅销售额增速月度指标逐月回落。全国商品房销售额增速2001年2月为54.1,2001年6月为39.8,12月为29.4，增速不断回落。同时，商品房空置面积增长速度由降转升。2001年全国商品房空置面积净增1100万平方米,增长10.05,远高于上年6.7的增长幅度。 2002年一季度的投资额增长36.2，但销售增长率只有16.7（去年同期为48.9）。2002年一季度平均销售价格每平方米2388元，低于去年同期水平；

10、销售面积增速回落；空置一年以上的商品房面积达3755万平方米。由此分析，国内房地产市场开始出现有效需求不足的端倪。从几个重点的城市看，北京在申奥成功之后，依然是房地产投资的热点地区，销售面积仍高于同期竣工面积，在2002年的春季房展会上，4天销售了5500套，金额达30亿元人民币。上海房地产开发投资位于全国各大城市首位，在前两年的高速发展之后，进入一个相对稳定发展的时期，2002年前2个月，商品房竣工90.56万平米，销售138.96万平米，同比分别增长4.7、5.5。由于购房退还20个人所得税的效应，导致在沪工作的外地人购房比例迅速上升，也推动房地产价格在短期内上涨过快，特别是别墅、外销公寓

11、等高档物业的价格直线上升，比去年上涨12。随着确定的购房退税时限2003年5月31日益临近，预计住宅价格在年内就有回调的可能。另外4年来别墅物业的销售面积已占住宅开发总面积的近1/3，未来23年内，供应量将达到940万平方米，价格的调整已经是势在必行了。 在深圳，由于土地拍卖带热土地一级市场，继南山区成为市场升温地区外，龙岗和盐田等传统边缘地区也成为开发商进行土地储备的热点，大型住宅小区开发此起彼伏，吸引了大量普通住宅的消费者。一季度有10余个新盘推出，新增住宅供应量超过82万平方米，特别是有9个商用物业推向市场，总体供应量加大，市场竞争加剧，尽管价格尚没有明显下降，但许多开发商通过提高装修标

12、准的方式进行销售，也预示着目前价格面临考验。（三） 销售价格变动状况据国家计委、国家统计局对全国35个大中城市房地产市场调查，一季度房屋销售价格同比上涨4.3，土地交易价格同比上涨7.9，房屋租赁价格持平。 与去年同季相比，35个大中城市房屋销售价格上涨4.3。其中，东南地区宁波、南昌、上海、杭州等地，价格分别比去年同季上涨12.5、9.3、5.7和5.5。西部地区兰州、银川、西宁等地房屋销售价格也分别上涨4.5、2.8、2.3。 商品房销售价格比去年同季上涨4.1。在商品房销售价格中，住宅价格上涨5.7。私有房屋中住宅和非住宅的销售价格上涨幅度均较高，分别上涨6.6和7.9；公房交易价格同比

13、上涨1.4。 土地交易价格继续保持较高的上涨幅度，与去年同比上涨7.9，居民住宅用地交易价格同比上涨9.3，其中普通住宅用地价格同比上涨10.4。房屋租赁市场比较平稳，价格与上年同季持平。2002年第二季度国家计委、国家统计局对全国35个大中城市房地产市场调查显示，今年二季度，全国房屋销售价格和土地交易价格升势明显，与去年同季相比，房屋销售价格上涨2.8，土地交易价格上涨5.4，房屋租赁价格上涨1.2。统计显示，今年二季度，商品房销售价格比去年同季上涨2.6。商品房销售价格的上涨，除需求拉动外，房屋质量、居住环境和物业管理水平的提高也是重要因素之一。在商品房销售价格中，住宅价格上涨2.9。其中

14、，经济适用住房和普通住房销售价格分别上涨1.2和3.2；豪华住宅价格上涨1.7。与此同时，私有房屋销售和公房交易价格分别比去年同季上涨4.0和2.5。受需求增加的影响，特别是二级市场的逐步开放，私有房屋中住宅销售价格上涨幅度较高，与去年同季相比上涨10.6。1、北京伟业指数显示：一季度北京房价整体表现为下跌。综合价格（未包括远郊区县内销住宅）为7898元平方米，下跌了0.6；其中城八区内销住宅综合价格为5770元平方米，下跌了1.6，外销公寓综合价格为11318元平方米，跌了2.9，连续3个季度下跌；城近郊区别墅综合价格为12354元平方米，与上季度持平；远郊区别墅综合价格为7498元平方米，

15、跌了4.3；而写字楼综合租金为146元月平方米，跌了1.7。新综合价格（包括了远郊区县内销住宅样本）为6867元平方米，跌了2.2，连续3个季度下跌，总跌幅已达9。原因是郊区内销住宅规模一直呈加速扩大趋势，而城区住宅规模已近极限，在售面积趋缩，导致新综合价格被迅速拉低。郊区综合价格（包括远郊区内销住宅与别墅）为4249元平方米，跌了5.7，因为在郊区化的发展趋势中，相对低价的普通住宅规模的扩展远远地高出相对高价的别墅，未来将持续下跌。仅远郊区县内销住宅综合价格和写字楼综合售价微涨。远郊区县内销住宅综合价格为2760元平方米，小涨1.1，写字楼综合售价为14329元平方米，微涨0.7。2、上海黄

16、浦、徐汇、长宁、虹口、普陀、宝山、闵行、嘉定等8个区房价呈上升走势，有的上升幅度还不小。尤其是黄浦延安东路以北至南苏州路；徐汇漕河泾、龙华和田林；长宁内环线至哈密路；虹口北外滩；普陀长征、真北以及宝山大华、大场等地区，近期上述区域市场都较红火。另外卢湾、静安、闸北、松江、青浦、奉贤等6个区域房价走势相对平稳，杨浦则略有下降。浦东新区2001年房价上升幅度很大，但近来稍有平缓。眼下价格上涨项目大都集中在7000元以上的高档盘群体之中，约占市场总量15。据上海市统计局和上海市房地产交易中心统计，一季度上海房地产市场总体上供求趋于平衡，商品房销售保持良好势头，存量房屋交易稳步上升。二、 地区发展态势

17、从区域房地产发展来看，分成东部、中部和西部三个部分，其中以东部为主导。以北京、上海、广东、江苏、浙江、天津、海南为代表的东部地区占了全国房地产市场投资、建设、销售和利税的主导地位，集中了绝大部分开发企业。2000年，东部地区房地产开发投资占全国的比重为 73.3，中部地区所占比重为 13.5，西部地区所占比重为13.2，中、西部合计只有 26.7。当前房地产发展的热点主要就集中在北京、上海、广州、深圳等地，这些地区基础好，经济发展程度较高，更为市场化，居民住房消费能力和意愿强，入世的影响更直接和明显，经历过泡沫危机，因而在这新一轮房地产发展高潮中迅速充当了主力，市场发展也更为合理，政府管理日趋

18、规范化。在国家实施西部大开发战略的促进下，西部大多数省份房地产投资总量呈现高速增长态势。2000年，西部的贵州（59.7%）内蒙（ 55.8%）新疆（50.09%）四川（36.4）房地产开发投资增长分别位居全国的第1、2、3和第 6位，由于投资规模扩大，贵州、甘肃和新疆等省的房地产新开工项目出现了成倍增长；房地产价格涨幅也较大，在全国35个大中城市中，西部11个城市平均房屋销售、土地交易和房屋租赁价格全年分别上涨1.6、0.7和2 .9，均高于全国，更高于中、东部地区的涨幅。2001年头两个月，东、中、西部住宅投资又分别增长26.8%、39.9%和 53.2%，西部增长大大高于东、中部，可以说

19、在本轮房地产热中西部地区扮演着重要角色。从今后发展看，东部地区仍将是市场发展的主导力量，集中了市场开发热点，但中西部在国家政策和资金的倾斜下，发展空间大，增速快，特别是其生产性用房、旅馆、饭店等非住宅类市场将在国家加大开发西部和扩大招商引资中获得更大发展，东部和中西部差距将不断缩小。三、 房地产行业效益情况房地产行业的毛利率（不计土地成本）近几年一直保持在 40左右，若考虑土地成本，则毛利率在20%左右，但利税率自1995年以来不断下降。19911994年房地产行业的利税率一直在15以上，随后，受宏观调控的影响，房地产行业经营收人虽有增加，利税率却不断下降，主要原因是行业竞争日趋激烈，以及商品

20、房供给出现结构性过剩，大量商品房空置积压。近年则是逐步趋于稳定，回归到一个较低水平。下面具体分析一下行业中的典型企业一上市公司的情况。1、2001年房地产行业上市公司效益分析。从行业中的典型企业房地产上市公司的情况来看，加权每股收益、加权每股净资产和资产收益率都要低于整体水平，表明房地产行业的效益水平已经回落到较低水平。2001年年报出现了4年来的最低点，沪深两市所有上市公司净利润同比增长0.13%，平均每股收益为0.135元，同比增长率为-22.29%，净资产收益率为5.52%，同比增长率为-20.67%。与沪深两市同步，房地产上市公司业绩也出现了下滑，统计的52家房地产上市公司2001年加

21、权平均每股收益为0.10元，2000年31家房地产上市公司加权平均每股收益为0.18元，增长率为-44.4%；2001加权平均净资产收益率为4.14%，而2000年为7.95%，同比增长率为-47.92%。统计表明，2001年房地产业上市公司业绩水平落后于大盘，也较去年有较大幅度的回落。但从长期发展状况来看，加上国家为了实现GDP稳步增长的目标，固定资产投资，尤其是房地产行业必然是政策扶持的重点。因此，房地产上市公司的前景较好。2001年主要业务在北京的房地产上市公司情况股票简称2001年度每股收益元2001年度净资产收益率%2001年度主营业务收入万元主营业务收入增长率%2001年度净利润万

22、元净利润增长率%光彩建设0.1543.9034,528.0125.483,760.87-0.62金 融 街1.20043.5985,728.25288.6915,104.80276.32珠江控股-0.100-9.799,170.58146.40-3,821.44-160.92世纪中天0.1258.6920,401.28-4.744,086.86-82.19阳光股份0.28012.0444,410.80-34.865,847.80-30.19中 关 村0.1264.99190,746.2821.488,516.30-46.44天鸿宝业0.4407.3427,366.29-22.024,770.9

23、8-34.42金地集团0.4509.4366,293.6114.5012,027.7042.91天创置业0.0887.1330,540.94157.27868.13-118.52北京城建0.238311.44160，411.74-15,471.31-平均-56,576.2325.805,684.67-29.24数据来源：根据巨灵信息系统的数据整理而得。另见：（附表一）2001年上市房地产公司主要指标2、2002年房地产上市企业业绩预测-净利润同比下降40。 首先,行业基本面的变化对房地产上市公司业绩有负面的影响。房地产上市公司的业绩变化与全国房地产行业景气状况是密切相关的。在1998年后房地产

24、行业持续回升的过程中,商品房价格持续上涨,房地产企业的整体业绩从而得以随之回升。如深沪两市30多家房地产上市公司加权平均每股收益1998年为-0.001元,1999年为0.11元,2000年为0.12元。2001年,房地产上市公司每股收益只有0.06元,比上年下降50多。 从行业基本面方面分析,今年上半年房地产行业的基本面明显不如2001年上半年。今年5月份的国房景气指数值104.34点,比上月下降了2.14点。1-5月份,全国累计完成房地产开发投资2098亿元,比去年同期增长36.7,增幅比去年同期高出10.2个百分点；全国商品房销售面积4564万平方米,同比增长20.3,增幅比去年同期回落

25、8个百分点；全国商品房空置面积增长幅度为8.2,明显高于去年同期增长2.3的水平；全国商品房平均销售价格为2290元/平方米,同比下降3.3,增幅比去年同期回落15.6个百分点。其中,商品住宅平均销售价格为2103元/平方米,同比下降4.3。在这样的行业背景下,房地产企业上市公司的业绩无疑将受到较大的负面影响。 其次,会计政策因素影响同样不可小视。2001年下半年,财政部出台的新四项减值准备政策。这一政策对2001年中期披露的上市公司业绩没有造成影响,但在全年业绩上反映了出来。这一政策也是2001年房地产行业上市公司业绩大幅下降的重要原因之一。2001年36家房地产上市公司的管理费用同比增加了

26、近7亿元,新四项计提中的固定资产减值准备就达3.41亿元,可见会计政策变化对房地产上市公司2001年业绩的影响是巨大的。但由于2001年中期业绩未受新会计政策的影响,36家房地产上市公司的净利润为11.20亿元,每股收益达0.075元,仍处于较高水平。 因此,会计政策变化对房地产上市公司2002年中期业绩的影响不小。仅固定资产减值准备一项来说,假设2001年3.4亿元的减值准备上半年应该计提一半即1.7亿元,再假设2002年的这些公司固定资产减值准备计提数额与上年相同。则仅固定资产减值准备一项因素将使房地产上市公司今年中期业绩同比下降15以上。四、 目前的行业运行环境近年来，中国政府重视住房建

27、设和住宅消费，把启动住房消费作为促进经济增长的重点，从政策方面大力支持房地产业尤其是住宅产业发展。“十五”计划纲要指出：“深化城镇住房制度改革，落实住房分配货币化政策，发展以居民住宅为重点的房地产业和装修装饰业，规范发展物业管理业。”1998年以来，政府出台了一系列促进房地产业发展的政策，主要有： （1） 取消福利分房，实行住房商品化、货币化，逐步建立起包括商品房。经济适用房、廉租屋的多层次住房供应体系；（2） 促进住房消费信贷，个人住房贷款年限延长至 30年，贷款年利率降到5.58；制定鼓励居民购房的税收政策；（3） 取消房屋开发管理费、工程造价审查费、征地安置不可预见费等47项不合法、不合

28、理的收费项目；（4） 城市房地产管理办法日趋成熟。为了进一步开放住房租赁市场，让业主有可靠的利益，同时结合房地产二、三级市场，鼓励投资出租和自住相结合，或采取以租待售的方式来加速房地产市场的成熟，建设部正在制定城市房地产管理办法。促进存量房转让市场发展，公房、经济适用房补交差价后可以进入市场流通，形成房地产二、三级市场联动格局；（5） 住宅法有望出台。住宅法将保障消费者的房屋使用权、经营权、处置权和收益权，维护老百姓的合法权益。其主要包括两方面：一是保证居住权。它包括多方面的内容，不但涉及到旧城改造、提供什么样的房屋，而且还要保证住房的供应体系等等；二是保护消费者的权益。消费者拥有房屋的所有权

29、，那么由此产生的使用权、经营权、处置权和收益权这些权利将如何得到保障等内容，会在住宅法中得到体现。（6） 房地产经纪管理办法规章正在抓紧制订。随着加入世贸组织，国外一些大中型、经验比较先进的房地产中介机构的进入，需要建立我国房地产经纪人员职业资格制度，提高我国房地产经纪人员的业务水平和职业首先修养，规范房地产经纪行为，制定一套使我国房地产经纪行业逐步走上规范有序、公开统一的健康发展轨道的一套完善的房地产经纪管理办法。（7） 2002年7月1日招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定正式施行将影响房地产业的经营成本。（8） 国家将强化对房地产市场的宏观调控，整顿规范建筑市场，一些不规范的房地产开发企业

30、将受到整治。有些房地产法律法规，尤其是地方和部门出台的一些规定必须修改，使其符合国际规范和标准。（9） 继续加强消化空置商品房政策。国家就控制增量房地产，化解历史遗留问题，对商品房的空置问题等进行了深入的研究，同时在借鉴各地经验基础上，根据专家提出的意见，运用市场调节的手段，正大制定相关政策，以有效控制和消化空置商品房。（10） 完善经济适用住房的审查制度。目前一些高收入者购买经济适用房现象屡有发生，如何保证经济适用房“回归本位”，解决中低收入家庭住房需求等问题，建设部正在建立和完善经济适用房的审查制度。确保中低收入家庭能够真正享受到国家的优惠政策。第二部分：未来3到5年内房地产行业的发展趋势研究一、经济政治政策因素影响1、土地供应政策的变化 2002年7月1日招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定正式施行。土地出让推行招标拍卖让开发商感到了来自源头的振动。从行业总体上来讲，高额利润将不复存在，尤其是对那些有关系，有资源优势的企业来说是较为沉重的打击。但对那些有实力有能力却没关系，同时对市场的不规则又无可奈何的开发商来说是最为有利的。总体来说，此次拿地门槛的提高将导致一批房企业难跃龙门。估计北京范围内将有500多家开发企业被淘汰或者兼并。新土地政策出台将对房地产市场产生的影响预测如下：